ما هو قانون تسجيل العقارات الجديد
قانون تسجيل العقارات الجديد اذا اشتريت عقار شقة او قطعة ارض فانك لا تكون مالك لها الا بعد التسجيل لعقد البيع الخاص بهذا العقار ، وهذا ما نص عليه القانون رقم 114 سنة 1946، والقانون رقم 9 سنة 2022 والتي نصت علي ان الملكية في المواد العقارية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين او بالنسبة للغير الا بالتسجيل، والقانون رقم 9 سنة 2022.
تم نشره بالجريدة الرسمية في 6/3/2022والذي تم العمل وفقاً له من يوم السبت الموافق 7 مايو 2022 ، وكان الهدف من اصداره ادخال بعض التعديلات علي مواد القانون رقم 114 سنة 1946 بشان تنظيم الشهر العقاري وهي المواد ارقام 9 الفقرة الرابعة والسادسة،و 21 ، 22 ، 23 مكرراً ، 28 ، 33 ، 35 ، 36 مكرراً ، 49 ، 50 ، كما تم اضافة مادتان جديدتان رقم 10 مكرراً ،22 مكرراً ، وقانون تسجيل العقارات الجديد اعطى
لكل مواطن الحق فى التسجيل للعقار الخاص به كما وضع قانون تسجيل العقارات الجديد العديد من التسهيلات للمواطنين، على غرار القانون القديم الذي ضم عدة إجراءات يصعب تنفيذها مثل تسلل الملكيةوطول مدة التقاضي
قبل الحصول على حكم صحة ونفاذ كإجراء استباقي لتسجيل العقارات والأراضي الغير مسجلة علاوة على ذلك، فقد وضع القانون إجراءات ميسرة تضمنت انعدام شرط تسلسل الملكية إذ يكفي فقط وجود الحيازة الهادئة لمدة 5 سنوات فيما فوق ويوجد أيضاً إمكانية فصل ضريبة التصرفات العقارية عند التسجيل وأخيراً وضع قانون تسجيل العقارات الجديد حد زمني لفترة التسجيل؛ مُدته على الأغلب 37 يوم، وطبقا للقانون رقم 9 سنة
اصبح يتم اعداد مشروع المحرر ويتم مراجعة المشروع والحصول علي صالح للشهر ، وذلك يعد اجراء المراجعة الشكلية والموضوعية اي انه اصبح يقدم مشروع المحرر ضمن المستندات التي ترفق بطلب الشهر ، وذلك علي خلاف القانون رقم 114 سنة 1946 ،حيث كان يتم مراجعة طلب الشهر والمستندات
المرفقة به مراجعة شكلية وموضوعية ويتم الحصول علي (مقبول الشهر) ثم تتم المراجعة مرة ثانية بمعرفة مختص اخر ( مراجعة شكلية وموضوعية ) ويتم الحصول علي (صالح للشهر) وذلك بعد اعداد مشروع الشهر بمعرفة طالب الشهر وهو الامر الذي كان يزيد من السقف الزمني لشهر المحررات
ما هو الهدف من وراء إصدار القانون
يهدف إلى القضاء على أزمة التسجيل العقاري للحد من امتناع المواطنين عن أداء إجراءات الشهر العقاري التى تكفل الحماية القانونية للملكية العقاريةوذلك عن طريق :
1 – تم الغاء الربط مابين التسجيل وبين سداد ضريبة التصرفات العقارية والتي تقدر بنسبة 2,5% من قيمة التصرف المطلوب شهره او تسجيله،بحيث اصبح من يرغب في تسجيل العقار المملوك له (شقة او ارض) غير ملزم بسداده 2,5 % من قيمة الثمن الوارد بعقد البيع
2 – لم يعد اشتراط تسلسل الملكية شرط اساسي للتسجيل، او الشهر كما كان يشترط القانون رقم 114 سنة 1946 فلا يلتزم المالك الحالي للعين موضوع الشهر ان يقوم بتسجيل كافة عقود الملاك السابقين عليه وبمعنى اخر اصبح ربط الملكية مابين المالك الحالي والمالك الاصلي اصبح منقطع الصلة
3 – وضع السقف الزمني لانهاء اجراءات الشهر للعقارات ( شقق او اراضي ) هو ثلاثون يوما من تاريخ تقديم طلب الشهر الي المامورية ، ويحق لكل ذي مصلحة الاعتراض علي طلب نقل الملكية وفي حالة الاعتراض يتعين علي اللجان المختصة بماموريات الشهر العقاري الفصل في طلب الاعتراض خلال سبعة
ايام وبذلك تكون اجمالي المدة 37 يوما بالاعتراض علي ان يكون الاعتراض مصحوب بالمستندات التي تؤيد صحة الاعتراض مثال لو قدم طالب الشهر عقد بيع مزور بقصد نقل ملكية الغير له بحق للمالك الحقيقي الاعتراض علي طلب الشهر وتقديم سند ملكيته رفق طلب الاعتراض
4 – نصت المادة 10 مكرر من القانون 9 سنة 2022 علي انه يجوز ان تشهر الوقائع التي من شانها اكتساب حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية او نقله او تغييره او زواله او تقريره بطريق التسجيل وبعد من هذه الوقائع في تطبيق احكام هذه المادة
والحيازة المكسبة للملكية وفقا لاحكام المادتين 969,968 في القانون المدني او الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدا من نشؤ الحق اذا كانت بحسن نية حتي التسسجيل ومفهوم نص المادة سالفة البيان ان التسجيل والشهر اصبح يتم بمجرد الحيازة الهادئة المستقرة وبحسن نية لمدة خمس سنوات وذلك اعمالا لنص المادة (10) مكررا من القانون رقم 9 سنة 2022
مع مرعاة الاتي فى احكام المادتين 969,968 من القانون المدني بشان الحيازة المكسبة للمكلية
أ -تتعلق المادة 968 من القانون المدني بحيازة منقول او عقار دون ان يكون الحائز مالك له يكتسب الملكية لو استمرت الحيازة 15 سنة دون انقطاع وتتعلق المادة 969بحيازة عقار او حق عيني علي عقار مقترنة بحسن نية ومستندة لسبب صحيح فتكون مدة التقادم خمس سنوات .
ب-لا تسري احكام هذه الفقرة سالفة البيان علي العقارات المنصوص عليها بالمادة 970 والتي تنص علي انه في جميع الاحوال لا تكتسب حقوق الارث بالتقادم الا اذا دامت الحيازة مدة ثلاثة وثلاثون سنة .).لمن اشهر
ج-كذلك لا تسري احكام هذه الفقرة الواردة بالمادة (10) مكرر من القانون رقم 9 سنة 2022 علي الاراضي الفضاء المملوكة للدولة او الاشخاص الاعتباريين العامة مثل الهيئات والمؤسسات وكذلك الاوقاف الخيرية .
ملحوظة هامة في حالة شهر والتسجيل محررا استناداً للحيازة المكسبة للمكلية لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشؤ الحق اذا كانت بحسن نية حتي التسجيل يتم اجراء معاينة بمعرفة موظفي الشهر العقاري وعمل محضر اقوال مع طالب الشهر وسماع شهادة شهود بشأن حيازة طالب الشهر مثل حارس العقار
5- ومن اهم مزايا القانون رقم 9 سنة 2022 التعديل الذي اضافه القانون علي نص المادة 35 من القانون رقم 114 سنة 1946،حيث نصت المادة 35 بعد التعديل علي(لمن اشرعلي طلبه باستيفاء
بيان لا يري وجها له او رفض طلبه ان يتقدم بنفس المحرر وذلك خلال 10 ايام من وقت ابلاغه بقرار الاستيفاء او الرفض ويطلب صاحب الشان من امين مكتب الشهر اعطاء المحرر رقم وقتيا بعد اداء الرسم وتوثيق المحرر او التصديق علي التوقيعات ان كان المحرر عرفيا ، وبعد ايداع كفالة قدرها ½ % من قيمة الالتزام الذي تتضمنه المحرر
علي ان لا يزيد مقدار هذه الكفالة علي 1000 جنيه تسترد في حالة الابقاء علي الرقم المؤقت ليصبح دائما ويرفق بالطلب المستندات المؤيدة لاعتراض صاحب الشان وفي هذه الحالة يتعين علي امين مكتب الشهر رفع الامر برمته فورا الي قاضي الامور الوقفية بالمحكمة الابتدائية التي يقع مكتب الشهر في دائرتها ،ويصدر القاضي بعد سماع
اقوال وأيضاحات صاحب الشان ومكتب الشهر العقاري قراراً مسببا خلال سبعة ايام من رفع الامر اليه بابقاء الرقم الوقتي بصفة دائمة او بالغاءه بعد التحقق من تخلف او تحقق الشروط التي تطلبها القانون لشهر المحرر ويكون القرار الصادر في هذا الشان نهائيا ً
ما هى التسهيلات التي وضعها قانون رقم 9 لسنة 2022
1-عدم اشتراط تسلل الملكية للتسجيل.
2-وضع سقف زمني لإتمام التسجيل مُدته 37 يوم كحد أقصى.
3-فصل شرط أداء ضريبة التصرفات العقارية قبل التسجيل.
4-تفعيل الحالة الواقعية وهي حيازة الملكية الطويلة المكسبة لوضع اليد.
5-تفعيل المادة 21 لتسجيل العقارات بصورة إلكترونية.
6-إلغاء مرحلة مقبول الشهر والاكتفاء بمرحلة صالح الشهر .