ماهو عقد بيع
عقد بيِع هو عبارة عن اتفاق يتم بين طرفين أحدهما البائع و الاخر المشتري يتم فيه الاتفاق على أن الطرف الأول قد قام ببيع عقار معين للطرف الثانى .
سواء شقة او ارض او منزل او غيره للمشتري مقابل مبلغ مالي معين و بيتم الاتفاق على بنود أخرى فى عقد بيع ويعرف عقد بيع فى اللغة مقابلة الشيء بالشيء، ويقال لأحد الشيئين مبيعٌ وللآخر ثمنٌ،
أمّا اصطلاحاً فهو تمليكٌ للمال بالمال كما عرّفه بعض الفقهاء، ويعرّف أيضاً بأنّه إخراج ذاتٍ عن المِلك بعِوضٍ، ويُقابل البيع في التعريف الشراء، ويقصد بالشراء إدخال ذاتٍ بالمِلك بعِوضٍ، والبيع والشراء لا يختلفان في اللغة، إلّا أنّهما يختلفان في العرف، فجُعل البيع خاصاً بفعل البائع، والشراء خاصاً بفعل المشتري.
و طبقاً للقانون فا عقد بيع هو العقد الذي ينص على تنازل عن ملكية شيء معين من شخص وهو البائع، إلى شخص آخر وهو المشتري، بمقابل مادي يتم الاتفاق عليه بينهم.
و هذا العقد يكون إلزام على كل من البائع والمشتري، بتنفيذ ما به من شروط ونقل الملكية فهو حفظا للحقوق.
و سنقوم بتوضيحها وسوف نوضح في هذه المقالة الآتي بنود صيغة عقد بيع، هل تعتبر بنود صيغة عقد بيع الغير اساسية غير ضرورية ؟، الفرق بين عقد بيع ابتدائي وعقد بيع نهائي، ما هي الشروط الواجب توافرها في عقد بيع، هل يجوز بيع بـ عقد بيع ابتدائي، عقد بيع النهائى، اهم بنود صيغة عقد البيع اذا كنت بائع، اهم بنود صيغة عقد البيع اذا كنت مشتري.
بنود صيغة عقد بيع
عقد بيع يتكون من عدة بنود منها ما هو أساسي ينبغي ذكره و منها ما هو تكميلي بيتم الاتفاق عليه بين طرفي العقد.
البنود الأساسية : هي اسم و صفة و الرقم القومي الخاص بكلآ من البائع و المشتري و العين محل البيع ( المنزل او الشقة او العقار ) و يتم وصف العقار وصفا تفصيليا من حيث المساحة و الموقع , و المبلغ المالي مقابل عملية البيع.
البنود الغير الاساسية : ديانة البائع او المشتري و طريق دفع المبلغ المتفق عليه و ضمانات البائع للمشتري و المشتري للبائع و الشرط الجزائي و اختصاص المحكمة.
هل تعتبر بنود صيغة عقد البيع الغير اساسية غير ضرورية ؟
لا بالتأكيد لكن القانون لم يشترط ذكرها حتى يكون العقد صحيحا , بمعنى أن البنود دي لو لم يتم ذكرها في العقد يعتبر صحيح قانونا , لكن على عكس البنود الأساسية ف لو انها غير موجودة او لو بند فيهم مش موجود فهنا يعتبر العقد غير صحيح قانونا.
ما هي الشروط الواجب توافرها في عقد بيع
شروط صحة عقد بيع في القانون، ويجب أن تتوافر فى كل من المالك والمشتري بصفات محددة، من أهمها :
1- العقل والرشد والبلوغ، والاهلية .
2- أن يكون كل من البائع والمشتري راضيين كل الرضا، عما يفعلونه حتى لا يبطل البيع ويشكك فيه.
3- أن يتأكد كل طرف بما يملك الطرف الآخر، سواء كان المبلغ المتفق عليه أو الشيء الذي يباع تأكد منافيا للجهالة.
4- وجود الشيء الذي يباع أمام العين، والتأكد منه وأنه ليس مجرد كلام عنه فقط حتى لا يتسبب في وقوع المشاكل مستقبلاً.
5- أن يكون مقابل البيع شيء مستفاد من الأموال، وليس شيء غير مستفاد أو محرم.
6- أيضا الشيء الذي يتم بيعه يكون شيء ملموس، وليس شيء في الهواء ولا تستطيع أن تجمعه.
7- يتم رؤية وتفصيل وتوضيح كافة تفاصيل الشيء الذي يتم بيعه، ومعرفته من كل النواحي.
8- يجب على المشتري رؤية الأوراق التي تثبت امتلاك البائع ما يبيعه، لكي تطمئن من عملية البيع والشراء.
9- أيضا من شروط صحة البيع في القانون المدني المصري، أنه يجب علم المشتري بما يشتري ورؤيته له.
10- أثناء التوقيع على العقد، لابد من وجود الشيء الذي يباع أمامك.
11- عدم غصب أي طرف للقيام بالبيع أو الشراء، وإلحاق الضرر والأذى له.
12- لا يصح أن يبيع الشخص لشيء يمتلكه مدة معينة، فعند قرار البيع لابد للمشتري أن يمتلك ما اشتري مدى الحياة دون تحديد مدة.
هل الافضل كتابة العقد خالص الثمن والحصول علي ايصالات امانه او شيكات خارج العقد
الافضل ان يتضمن العقد النص علي الثمن واقساط الثمن واعمال الشرط الفاسخ مراعاة لو توفي من عليه الشيك او ايصال الامانه سيكون البيع نافذاً وقائماً وللورثه التمسك به.
الفرق بين عقد بيع ابتدائي و عقد بيع نهائي
ان عقد بيع ابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين بينما عقد البيع النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض أماكن السجل العينى.
ويمكن التفرقة بين حالتين:
الأولي : إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي ففي هذه الحالة يكون كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.
الثانية : كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.
عقد بيع ابتدائي
أثار عقد بيع ابتدائى غير المسجل:-
عقد البيع العرفي غير المسجل يرتب كافة الآثار عدا نقل الملكية الذي يتراخي إلي وقت حدوث التسجيل طبقًا نص ( م9، 10 ق 114/1946 بتنظيم الشهر).
وتبقي الفترة من وقت إبرامه حتي حدوث التسجيل مجرد أمل في الملكية لا يعطي حقًا فيها، وربما تجد ظروف يتصرف فيها البائع إلي اخر غير المشتري الأول يسبق إلي تسجيل عقده، وبحيازة العقار تنتقل إليه الملكية،
ولا يكون للمشتري الأول في هذه الحالة سوي الرجوع علي البائع بالتعويض، هذا في احوال الأرض الفضاء وكامل العقار والحصة المشاعة والأرض الزراعية دون الشقق والوحدات السكنية التي تجعل البيع الثاني باطلًا ولو كان اسبق إلي التسجيل.
ويلاحظ: ان التزام البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية إلي المشتري طبقًا م 428 مدني والتزامه هنا هو التزام بعمل يمكن تنفيذه عينًا، تسمح طبيعية عقد البيع بأن يقوم حكم القاضي في دعوي صحة ونفاذ مقام التنفيذ العيني (م210 مدني) ويقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية. (طعن 648/ 2449/1980).
آثار عقد بيع ابتدائى
1) ثمار المبيع: من أثار عقد بيع وهي للمشتري من وقت اتمام عقد البيع العرفي حتي تمام التسليم فلا يعد حصوله عليها اثراء بلا سبب، ما لم يوجد اتفاق أو عرفي مخالف. (طعن 201/27 ق جلسة 20/12/1962).
2) حق المنفعة: دون حق الرقبة طبقًا ( م458/2 مدني) من وقت العقد العرفي ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. (طعن 50/43 ق جلسة 28/6/1977) ويبقي حق الرقبة علي ملك البائع ولا ينتقل إلي المشتري إلا بالتسجيل حتي لو تسلم المشتري العقار (طعن 455/34 ق جلسة 21/11/1968) ونقل المنفعة من تاريخ العقد العرفي ويتضمن تسليم المبيع إلي المشتري ولو لم يسجل العقد (طعن 561/50 ق جلسة 24/11/1983).
3) حق الإدارة: (طعن 271/48 ق جلسة 26/11/1981).
4) يجيز للغير طلب الحق في الأخذ بالشفعة: ولو لم يسجل لأنها ترد علي بيع عقار فقط.
5) حق طلب فرض الحراسة القضائية: إذا خشي خطرًا عاجلًا من بقاء العين المبيعة تحت يد البائع ( المواد 431، 491،730 مدني) (طعن 1425/ 47 ق جلسة 17/1/1980).
6) تحصيل الأجرة من مستأجري العقار المبيع: شرط: تسجيل عقد مشتراه خلف خاص أو حوالة عقد لإيجار من المؤجر له وقبول المستأجر الحوالة أو إعلانه بها رسميًا علي يد محضر لتكون نافذة في حقه ( م305 مدني) لأن المستأجر بدون الحوالة والتسجيل ليس إلا مجرد دائن عادي وليس خلف خاص فلا يحق له مطالبة المستأجرين بالأجرة بالطريق المباشر ( م305 مدني) (طعن 3203/54 ق جلسة 10/2/1988) ،،
كما له حق مقاضاه المستأجر المحال عليه دون حاجة لأختصام المؤجر. (طعن 573/ 56 ق جلسة 6/6/1990).
7) ضمان عدم التعرض للمشتري، وهو التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر، ويقع علي البائع وورثته، ويمتنع عليهم التصرف في المبيع إلي الغير سواء بالبيع أو الرهن ( طعن837/55 ق جلسة 21/4/1992)
فان حصل تعرض بالتصرف حتي ولو كان المشتري الأول لم يسجل عقده، وللمشتري الأول كذلك إثبات صورية العقد أو الثمن أو التاريخ إذا تم التصرف لأحد أقارب البائع صورية مطلقة ليتوصل لمحو العقد من الوجود باعتباره دائن للبائع (طعن 212/52 ق جلسة 18/4/1985)،
فإن أفلح في إثبات ذلك فالعقد الصوري باطل مطلقًا ولو كان مسجلًا، فليس من شأن التسجيل أن يصحح عقد باطلًا (طعن 440/30 ق جلسة 27/5/1965)، فإذا ما تدخل صاحب العقد اللاحق أو المطعون بصوريته في دعوي صحة ونفاذ العقد الأول فان تدخله يقبل شكلًا لوجود مصلحة في التدخل طبقًا م 126 مرافعات، فإذا قضي بصورية العقد اللاحق أو بطلانه، فإن طلبات المتدخل تكون مرفوضة موضوعًا.
8) لا يخول ملكية المنشآت المقامة علي الأرض ألا بتسجيل عقد شراء الأرض:
لان حق القرار حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل إلا بتسجيل عقد شراء الأرض طبقًا ( م 6 ق 114/1946)، وقبل التسجيل تبقي المنشات علي ملك البائع بحكم الألتصاق نظير تعويض المشتري عنها أنقاض طبقًا ( م 925 مدني) (طعن 179/51 ق جلسة 16/4/1986)
9) إذا كان عقد مشتراه حصة شائعة: عد شريك لباقي الشركاء المشاعين ويحق له طلب قسمة العقار بشرط: تسجيل حصته. (طعن 985/56 ق جلسة 26/12/1991).
10) حقه في طلب طرد الغاصب بلا سند واسترداد أرضه المغتصبه وتسليمها له:
ولو دفع أمامه بعدم تسجيل عقده بإعتبار أن للمشتري حق استلام العقار بمجرد إبرام العقد (طعن 446/46 جلسة 25/6/1980) (طعن 1768/52 ق جلسة 9/2/1986) ومطالبة الغاصب بريعها من وقت تمام البيع ولو كان عقد بيع غير مسجل.
كما تنقل إليه الحقوق والدعاوي المرتبطه بها (طعن 680/64 هيئة عامة ق جلسة 12/10/2003)، كما أن مطالبة البائع للبائع له بجميع حقوق هذا البائع المتعلقه بالعقار المبيع. (طعن 1339/64 ق جلسة 20/2/2003).
11) انتقال الحيازة القانونية للمشتري: بشرط: أن يكون سند ملكية البائع له مسجلًا (طعن 636/56 ق جلسة 5/4/1989) (طعن 2222/59 ق جلسة 22/6/1994).
12) له حق ضم مدة حيازة سلفه إلي مدة حيازته كخلف خاص عند اكتمال مدة التملك بالتقادم الطويل المكسب بشرط تمسكه بذلك امام محكمة الموضوع بأول درجة بطلب حازم، ويعد عقد البيع العرفي دليل علي انتقال الحيازة القانونية للعين إليه وتكون لحيازة سلفه البائع له. (طعن 500/29 ق جلسة 25/6/1964).
13) تسليم المبيع ( م206، 431 مدني): وهو أحد التزامات البائع الأساسية ويتم بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه (طبقًا للمادتان 206، 431 مدني) وإذا حل ميعاد التسليم فالمشتري مطالبة البائع بالتسليم ولو كان الثمن لم يدفع، طالما أنه مؤجل ولم يسقط حق المشتري في الأجل.
وهو التزام شخصي بتحقيق نتيجة وأثر مترتب من أثار عقد البيع العرفي لا يحول دونه عدم حصول التسجيل وهو التزام واجب علي البائع ولو لم ينص عليه بالعقد ما لم يتفق علي غير ذلك ( م 431 مدني). (طعن 2585/55 ق جلسة 4/5/1988) (طعن 1083/50 ق جلسة 21/2/1984)
وهو التزام متفرع من الالتزام بنقل الملكية والتزام مكمل وليس التزام مستقل (طعن 5656/61 ق جلسة 11/6/1998) وسواء كان البيع شائع أو مفرز حيازة قانونية (طعن 1425/47 ق جلسة 17/1/1980) ويجب أن يتم التسليم بالحالة التي كان عليها العقار وقت البيع ( م431 مدني).
حالات التسليم الفعلى ومتى يعتبر التسليم أن قد تم فعلًا
1) بوضع المبيع تحت يد وتصرف المشتري.
2) إعلامه بذلك حتي ولو لم يستولي عليه المشتري استيلاء ماديًا (طعن 3539/58 ق جلسة 19/6/1990) وهو ما يسمي بنقل حيازة المبيع لكي يتمكن المشتري من حيازته والأنتفاع به دون عائق طبقًا ( م435/1 مدني) (طعن مدني 40/25 ق جلسة 25/6/1959).
ويلاحظ أن التسليم يشمل الملحقات: (طبقًا لنص م 432 مدني) كالعقارات بالتخصيص من آلات وماشية وحق ارتفاق والحديقة التي بمدخله وبصفة عامة كل ما أعد لاستعماله ومنفعته، كما تشمل الملحقات الثمار طبقًا م 458/2 مدني) طبقًا لما يقضي به طبيعته والعرف ونية المتعاقدين.
ويلاحظ: أنه إذا هلك المبيع قبل التسليم كان تبعته علي البائع، فإذا أمتنع كان للمشتري طلب التنفيذ العيني إذا كان ممكنًا وإلا الفسخ مع التعويض بشرط: أعذار البائع بالتسليم، وإثبات ما أصابه من ضرر.
شروط اعتبار البائع وفى بالتزامه
ويشترط لأعتبار البائع أنه قد وفي التزامه قانونًا شرطان:-
1) وضع المبيع تحت تصرف المشتري بالتخليه وتسليم المفتاح ( م 435 مدني) وتسليم سند الملكية، ويقع عبء إثبات حصول التسليم علي البائع (طعن 3539/58 ق جلسة 19/6/1991).
2) أعذر البائع المشتري لتسلم المبيع ( م 437 مدني).
ويترتب علي هذا الأعذار:-
أ) نقل تبعة الهلاك إلي المشتري، التي ترتبط بالتسليم القانوني وليس الفعلي.
ب) عدم جواز طلب الفسخ.
ت) عدم جواز الدفع بعد التنفيذ.
أما إذا لم يعذر المشتري وكان الهلاك بسبب من البائع فإنه إخلاله بالإلتزام يعطي المشتري حق طلب الفسخ من التعويض، ولكن قد تقع تبعه الهلاك علي المشتري وذلك:
1) إذا حدث الهلاك وهو في حوزة البائع كحابس له لعدم الوفاة بالثمن ( م 460 مدني).
2) أو بعد أعذار المشتري لتسلم المبيع ولكنه تقاعس خطأ المشتري ولم تنتقل إليه الملكية بالتسجيل ( م437، 438 مدني).
3) وتقع تبعه الهلاك بعد التسليم كذلك علي المشتري ولو لم تنقل إليه الملكية بالتسجيل.
ويلاحظ أنه: إذا حدثت زيادة طبيعية للمبيع بعد إبرام العقد ومثال زياد مساحة الأرض بسبب الطمي كانت الزيادة من حق المشتري ( م 458/2 مدني).
هل عقد بيع ابتدائي ينقل الملكية
إن عقد بيع ابتدائي هو بيع بات ولازم متي كانت صيغته دالة علي أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه لما التزم به علي وجه قطعي لا يقبل العدول ( طعن / ق جلسة 13/4/1988) لكنه لا ينقل الملكية سواء هو أو لحكم الصادر بصحته ونفاذه إلا بتسجيله، ،،،
وقبل التسجيل يرتبان التزاما شخصيًا بنقله فقط، وتبقي الملكية حتي تمام التسجيل علي ملك المتصرف. ( م 9 ق 114/1946 بتنظيم الشهر) (طعن 385/44 ق جلسة 24/4/1980) .
ومن أحكام النقض في الصدد:-
1) لا يترتب علي عقد البيع العرفي انتقال الملكية إلي المشتري. ومن مقتضي ذلك أنه لا يجوز طلب تثبيت الملكية بناء علي عقد عرفي، وانما يجوز للمشتري إلزام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الإبتدائي، حتي إذا ما قضي له بذلك وسجل الحكم، حق له طلب تثبيت ملكيته، استنادًا إلي الحكم المسجل، والذي يقوم مقام تسجيل العقد ( طعن 121/16 ق جلسة 19/4/1951).
2) حق ملكية العقار المبيع لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلي الغير إلا بالتسجيل، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يجل عقد البيع الصادر إليه. (طعن 178/41 ق جلسة 28/10/1975).
ولكن ما الحكم لو امتنع أي من طرفي عقد البيع عن تنفيذ التزامه بالتسليم أو الأستلام؟
بالنسبة للمشتري: له حق طلب التنفيذ العيني إذا كان ممكنًا، فإذا استحال كان له طلب الفسخ مع التعويض إذ كان له مقتذي بشرط أعذار البائع ما لم يتفق علي الإعفاء منه ( م157/1 مدني).
وللمشتري بعقد غير مسجل الرجوع بالرد والتعويض حالة استحالة تنفيذ الألتزام البائع لخروج المبيع من ملكه.
(الطعنان 5314، 5527/70 ق جلسة 27/11/2002) كما له مطالبة البائع للبائع له بالتسليم إذا كان العقار في حوزته، ذلك لإنتقال الحقوق المتعلقه بهذا المبيع والدعاوي المرتبطة به إلي المشتري ( طعن 1339/64 ق جلسة 20/2/2003).
وبالنسبة للبائع: له حق طلب تعيين حارس قضائي لحفظ وصيانه العقار علي نفقه المشتري طبقًا ( م336 مدني)، كما له حق الحكم عليه بغرامه تهديدية عن كل يوم أو أسبوع أو شهر متأخر فيه عن تسليم المبيع بعد أعذاره، كما طلب الفسخ طبقًا ( م460 مدني) بدون أعذار دعوي قضائية إذا كان هناك ميعاد واحد لتسليم المبيع ودفع الثمن، كما له حق طلب التعويض عن الضرر للإخلال بالالتزام بتسلم المبيع.
متى يحق للبائع رفض تسليم العقار المبيع للمشتري
وفي مقابلة التزام البائع بتسليم المبيع إلي المشتري، فان للبائع حق حبس المبيع:-
1) إذا حان ميعاد استحقاق الثمن ولم يقم المشتري بالسداد (459/1 مدني)
2) كذلك إذا لم يحن ميعاد سداد الثمن وسقط حق المشتري في الأجل لإفلاسه أو إعساره ( م383 مدني).
ويعد حكم ( م 459/1 مدني) تطبيقًا للقواعد العامة في الحبس ( م246 مدني) وفي الدفع بعد التنفيذ ( م 161 مدني) وقد قرر المشرع للبائع حق الحبس وجعله قائم ولو قدم المشتري كفالة.
ويسقط حق البائع في حبس المبيع للآتي:-
1) ( م459/1 مدني) إذا منح البائع المشتري أجلًا جديدًا لوفاء بالثمن.
2) إذا خرج المبيع من حيازة البائع خروجًا إراديًا، أما إذا خرج من تحت يده خفيه أو بالغرم من معارضته فللبائع أن يسترده إذا هو قدم طلبًا بذلك خلال 30 يوم من وقت علمه بخروج المبيع من يده وقبل انقضاء سنة من خروجه ( م248 مدني).
3) ( م460 مدني): بهلاك الشئ المحبوس في يد البائع قبل التسليم حال عجدم دفع المشتري الثمن في الميعاد فتحيل تبعه الهلاك هنا علي المشتري، ما لم يكن الهلاك قد حدث بفعل البائع فيكون الهلاك علي الأخير. وذلك
استثناءً: من القاعدة القائلة بأن الهلاك قبل التسليم علي البائع .
وحكمه الأستثناء أن: وجود المبيع تحت يد البائع وهو حابس له لم يكن تقصيره أو إخلاله بالتزامه بالتسليم و إنما بسبب تقصير المشتري في الوفاء بالتزامه في الميعاد.
وإذا كان الحق في الحبس لا يتجزأ، إلا أن البائع لا يستطيع أن يتعسف في استعماله حقه في الحبس ويمتنع عن التسليم إذا كان المشتري قد أوفي بالجزء الأكبر من الثمن ولم يبق منه إلا جزءًا يسيرًا لا يبرر استمرار حبس المبيع مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ( طعن 1337/47 ق جلسة 15/12/1979) (طعن 224/31 ق جلسة 10/5/1966) فيجب عدم إساءة استعمال الدفع بعدم التنفيذ.
4) بوفاء المشتري بالثمن.
5) بنزول البائع عنه صراحة أو ضمنًا ويتخلص ضمنًا من تسليمه المبيع برضاه إلي المشتري. فالنزول عن الحق غير قابل للرجوع فيه فالساقط لا يعود ( م248/1 مدني).
أوجه الخلاف بين الدفع بعدم التنفيذ والحق في الحبس:
1) يشترط لتمسك بالدفع بعد التنفيذ حسن النيه- وهو شرط غير لازم في الحق في الحبس.
2) الحابس يزول حقه في الحبس إذا قدم الطرف الآخر تأميناً كافيًا، وهو مالًا يسقط الحق في التمسك بالدفع بعدم التنفيذ.
3) الدفع بعدم التنفيذ لا يلزم للتمسك به ( سبق الأعذار).
متى يحق للمشتري حبس الثمن وعدم دفعه للبائع
( م 457/ 2، 3 مدني):-
– حق الحبس للمشتري ليس إلا تطبيقًا للدفع بعدم التنفيذ والحق في الحبس المنصوص عليهما بمادة 246 مدني- وحالاته ليست علي سبيل الحصر ونكتفي منها بــــ:-
1) إذا تعرض أحد للمشتري مستند إلي حق سابق علي البيع.
2) إذا وجدت أسباب يخشي معها علي المبيع أن يستحق (طعن 1299/51 ق جلسة 2/1/1983) (طعن 13/33 ق جلسة 19/1/1967).
3) إذا كشف للمشتري عيب بالمبيع. ةيبقي حق المشتري قائم حتي ينقطع التعرض أو يزول خطر الأستحقاق أو يحسم النزاع المعلق بالبيع.
ماهى الحالات التى لا يجوز للمشتري حبس الثمن
ويسقط حق المشتري في الحبس في أحواله:-
1) إذا كان في عقد البيع شرط يمنع المشتري من استعماله هذا الحق فهو ليس من النظام العام. ( الطعنان 598، 672/40 ق جلسة 15/6/1982).
2) إذا أدي البائع كفالة تضمن الآثار المترتبة علي ضمان التعرض.
3) إذا دفع المشتري الثمن بعد العلم بالسبب الموجب لحبسه فذلك نزول ضمن عن حقه في الحبس؟
4) إذا علم وقت البيع بوجود سبب الأستحقاق أو العيب وكان قد اشتري ساقط الخيار.
ومن أحكام النقض:-
1) لا يجوز للدائن استعمال حق الحبس إذا كان هو البادي في عدم تنفيذ التزامه (طعن 1229/47 ق جلسة 4/5/1981).
2) للمشتري حق حبس باقي الثمن حتي يوفي البائع بالتزامه بتسليم الأرض المبيعة (طعن 8982/49 ق جلسة 4/1/1983).
3) عدم تسجيل البائع عقد مشتراه من المالك الأصلي خطر جدي يهدد المشتري بنزع المبيع من تحت يده. حق المشتري في حبس باقي الثمن حتي يزول الخطر. (طعن 390/39 ق جلسة 25/11/1974).
4) استعمال حق الحبس لا يقتضي اعذارًا ولا الحصول علي ترخيص من القضاء ( طعن 15/33 ق جلسة 19/1/1967).
5) حق حبس مما يجوز التنازل عنه صراحة أو ضمنًا، ومتي تم النزول فإنه لا يجوز العدول عنه بعد ذلك ( م248/1 مدني). ( طعن 408/34 ق جلسة 16/5/1968).
ومن أحكام النقض بخصوص تسليم المبيع كأثر للعقد العرفي:
1) التزام البائع بتسلم المبيع من الاتزامات الأصلية التي تقع علي عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد- وهو واجب النفاذ بمجرد تمام العقد- ولو كان الثمن مؤجلًا- ما لم يتفق الطرفان علي غير ذلك . (طعن 6/41 ق جلسة 28/4/1975) (طعن 183/50 ق جلسة 21/2/1984).
والتزام البائع بالتسليم التزام بتحقيق نتيجة ويعد مخلًا بهذا الالتزام بمجرد عدم إتمام التسليم- أو التأخير فيه أو إتمامه بطريقة معيبة وللدائن المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض أعمالًا ( م157 مدني).
2) البائع ملتزم بتسليم المبيع إلي المشتري ولو لم يسجل العقد. (طعن 532/34 ق جلسة 23/1/1969) (طعن……………. ق جلسة 3/1/1973).
3) ومقتضي إبرام عقد البيع العرفي التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان وقت البيع وبتسلمه تسليمًا قانونيًا: بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من الأنتفاع به و إعلامه بذلك، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي.
– حتي ولو لم يستولي المشتري علي المبيع ماديًا فيكتفي لتمامه تغير النيه بإتفاق أو تصرف قانوني ويعد التسليم في هذه الحالة حكميًا أو معنويًا ( م 431 مدني). (طعن 4015/60 ق جلسة 3/6/1992)،
4) وهو يترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه. (طعن ق جلسة 3/2/1992) (طعن 183/ ق جلسة 21/2/1985).