3 مهام لاتحاد الشاغلين وشروط انشائه

ما هو اتحاد الشاغلين

إتحاد الشاغلين سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد ويعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة بالعقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا .

كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه، ولو لم يكن من الشاغلين فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه في عضوية  إتحاد الشاغلين، وإذا تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه في العضوية .

وفى العقارات الخاضعة وحداتها للقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ يكون مالك الوحدة هو عضو إتحاد الشاغلين ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقًا لهذا القانون .

فاتحاد الشاغلين  عبارة عن جمعية عمومية ومجلس ادارة يضع  ميثاق عمل يحدد التزامات  وواجبات وحقوق الشاغلين ، ويتم اختيار مجلس ادارة  (إتحاد الشاغلين) بالانتخاب ،  ولايؤدى عضوية  إتحاد الشاغلين اية وضع قانونى بالنسبة للوحدة .

وتتركز مهام اتحاد الشاغلين فى الحفاظ على سلامة العقار وصيانته وتوفير الخدمات المطلوبة له،ولتسهيل مخاطبة الحي في أي أعمال تتعلق بالعقار من خدمات ومرافق وخلافه .

ونص قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، ضوابط تنظم مهام واختصاصات اتحاد الشاغلين ، فالمادة (76) نصت على أن تتولى الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها، ويكتسب الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد وطبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية، وأشار قانون البناء على أن يتولى اتحاد الشاغلين  الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانة العقار وترميمه وتدعيمه ،وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

ويكتسب اتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد  ، وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية، وأشار قانون البناء على أن يتولى اتحاد الشاغلين  الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانة العقار وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى ،وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

وحدد قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، ضوابط تنظم مهام واختصاصات اتحادات الشاغلين فى العقارات.

فالمادة (76)، على أن تتولى الوحدات المحلية المختصة  قيد (إتحاد الشاغلين ) وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها، ويكتسب إتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية.

لا يفوتك كيفية وإجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

شروط إنشاء اتحاد شاغلين

قانون البناء الموحدرقم1119 لسنة 2008، نص على أن  ( تنشأ اتحاد الشاغلىن  للعقارات المبنية وبشرط  الا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيًا كان تاريخ إنشائها أو شغلها).

ونص القانون على انه يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين.

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب و التى   لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين .

أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

وفى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل .

تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار.وبذلك يكون قانون البناء شمل كل الوحدات التي لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعيين او اعتباريين الكل يحتاج الي اتحاد الشاغلين ، وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ علي سلامة البناء ككل وعلي الاخص الجزاء المشتركة فيه، وضمان الصيانة الدورية لها حيث ان تلك الاجزاء هي مضدر للخلافات التي تحتاج اتفاق لتنظيمها .
ومن جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلي لنص المادة ونصها كالتالي: يحدد ريئس الجهة الادارية مقر الادارة المختصة بشئون اتحاد الالشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الاعلانات بمقر الجهة الادارية .
تتولي الادارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الادارية
والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق اوضاعها .وعلي الادارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة اشهر من تاريخ صدور اللائحةونظام اتحاد الشاغلين اخطار شاغلي العقارات والتي تسرى عليها احكام الفصل الاول من االباب الرابع من القانون
والتي لم يتم انشاء الاتحاد بها للقيام بانشاء اتحادات للشاغلين او توفيق اوضاع اتحادات الملاك القائمة , وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ,
مع لصق نسخة من الاختار في مكان ظاهر من العقار, ويباشر رئيس الاتحاد اجرائات قيد الاتحاد لدي الادارة المختصة وذلك خلال خمسة و اربعين يوما
من تاريخ انتهاء المدة المشار اليها في الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيدة”
مع العلم ان المادة الثانية من قرار وزير الاسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجي لاتحاد الشاغلين يوجب انشاء اتحاد الشاغلين يكونهدف الحفاظ علي سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالي ” مع عدم الاخلال بحقوق المالك علي العقار والتي تقررها القوانين يتولي الاتحاد الحفاظ علي سلامة العقار
واجزاه المشتركة وملحقاته , وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ علي طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

 كيفية التصويت ودفع الاشتراكات فى اتخاد الشاغلين 

نصت المادة ( 157 ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : تكون نسبة التصويت والمساهمة في الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية، بناء علي مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا الي اجمال مسطح الارض , علي ان يحتسب المتر المسطح للاشغال التجاري والاداري بضعف المتر المسطح للاشغال السكني.
كما نصت المادة ( 158 ) من اللائحة التنفيذية للقانون 119 لسنة 2008 علي انه : في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة او اكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات بالتنسيق مع المطور  العقاري فور ادخال الكهرباء العمومية واشغال ستين في المائة من اجمال وحدات التجمع بتاسيس شركة او اكثر للادارة والصيانة طبقا لقانون الشركات ، يعهد اليها باختصاصات اتحاد الشاغلين اضافة الي صيانة المنافع والخدمات العامة داخل التجمع , ويكون مساهمة كل عضو في راس مال هذه الشركة طبقا لنصيب الوحدة من الارض منسوبا الي اجمالي نصيب الوحدات بالتجمع , علي ان يحتسب المتر المسطح في الاشغال التجاري والاداري بضعف المتر المسطح للاشغال السكني .
وعلي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للادارة والصيانة بها عليها توفيق اوضاعها وفقا لأحكام القانون وهذه اللائحة .

 النظام النموذجي لاتحاد الشاغلين

 بيانات الاتحاد .

اتحاد شاغلي العقار الكائن برقم …… بشارع …………..بحي ( او مدينة او قرية ) بمحافظة ………….. ومقره بالعقار المذكور …………….

 وظيفة واختصاصات اتحاد الشاغلين 

مع عدم الاخلال بحقوق المالك علي العقار والتي تقررها القوانين يتولي الاتحاد الحفاظ علي سلامة العقار واجزائه المشتركة وملحقته ,
وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه و الحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
ويهدف اتحاد الشاغلين الي الحفاظ علي سلامة العقار واجزائه المشتركه (( المدخل , السلم , السطح …….. الخ )) وصيانته وترميمه
وتدعيمه والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات له .

كيفية الاشتراك فى اتحاد الشاغلين وكيف اصبح عضوا فى اتحاد الشاغلين

نصت المادة الثالثة من القرار الوزاري الجديد علي ان :
اعضاء الاتحاد هم السادة :
1- ………………………
2- ………………………
3- ………………………
4- ……………………… وبياناتهم وفقا للجول المرفق

 اكتساب عضوية الاتحاد .

يصبح عضوا في الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل ايا من وحدات العقار في تاريخ لاحق علي قيد الاتحاد سواء
كان مالكا او صاحب حق انتفاع او مشتريا بعقد غير مسجل او مستأجر لها او يجوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخص طبيعيا او اعتباريا ,
وفي العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعنبر مالك الوحدة هو هو عضو الاتحاد .
رابعا : زوال عضوية الاتحاد .
نصت المادة السادسة علي ان : تزول العضوية في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .

 ادارة اتحاد الشاغلين .

يدار اتحاد الشاغلين من خلال مجلس ادارة يشكل بالانتخاب من بين اعضاء الجمعية العمومية علي النحو التالي :
أ‌- في حالة كون عدد اعضاء الجمعية العمومية للاتحاد لا يجوز سبعة اعضاء .
يشكل مجلس الادارة من رئيس الاتحاد وامين الصندوق وعضو .
ب‌- في حالة كون عدد اعضاء الجمعية العمومية للاتحاد يجوز سبعة اعضاء .
يشكل مجلس الادارة من رئيس للاتحاد ونائب للرئيس وامين للصندوق وعضو .
ويكون مالك العقار رئيسا للاتحاد واذا تعدد ملاك العقار فعليهم اختيار رئيس للاتحاد من بينهم . وفي حالة رفض المالك رئيسا للاتحاد تنتخب الجمعية العمومية
رئيسا للاتحاد من بين الاعضاء غير الملاك . واذا تعذر علي الجمعية العمومية تعيين الرئيس تولت الوحدة المحلية المختصة تعيين من تراه غير الشاغلين .

دور الحي بالنسبة لاتحاد الشاغلين .

دور الحي بالنسبة لاتحاد الشاغلين طبقا للمادة ( 76 ) من قانون البناء بانه تتولي الوحدات المحلية ( الجهة الادارية ) قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة
بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها كما يكون للجهة الادارية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنه مؤقتة للادارة مكونة من رئيس ونائب وأمين
الصندوق من غير الشاغلين تتولي المهام النوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية الجمعية العمومية وانتخاب مجلس ادارة لاتحاد شاغلي العقار طبقا
لاحكام المادتين ( 73 , 79 ) من ذات القانون وقد تناولت المادتان 155 , 160 من اللائحة التنفيذية كيفية قيام الوحدات المحلية بهذه المهام من خلال ادارة
تختص بشئون اتحاد الشاغلين يحدد مقرها وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم بقرار من رئيس الوحدة المحلية ( الجهة الادارية ) .
وقد تم تعميم خطاب للسادة المحافظين للتنبيه نحو صدور قرارات الجهات الادارية لتحديد الادارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين لامكان تفعيل هذا الباب .

عضوية اتحاد الشاغلين

الاسم الصفة بيانات الوحدة نوع الاستخدام
مالك العقار مالك الوحدة مستأجر اخري رقم الوحدة الدور المساحة سكني تجاري اداري اخري

اما بخصوص الجهة المنوط بها تطبيق 109 من قانون البناء … فإن المادة 109 المذكورة جاءت في باب العقوبات وهي عبارة عن حكم قضائي يستلزم بداية
تحرير محضر بمعرفة موظف الادارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين بالجهة الادارية المختصة وبطبيعة الحال يتم ذلك عن طريق بلاغ من رئيس اتحاد الشاغلين عن المخالف .

اختصاصات الجمعية العموميه لاتحاد الشاغلين .

1- نصوص القانون المتعلقة بالجمعية العمومية :
نصت المادة ( 78 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : تتولي الجمعية العمومية تشكيل مجلس ادارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وامين للصندوق وعضو ,
وفي حالة زيادة عدد الوحدات علي سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
كما نصت المادة ( 84 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : توجه الدعوه لحضور الجمعية العمومية للاتحاد الي جميع اعضائها قبل الموعد المحدد
للاجتماع بخمسة عشر يوما علي الاقل وتتم المعوة وفقا لنا تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
ولقد نصت المادة ( 82 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : علي عضو الجمعية العمومية اذا كان شخصا اعتباريا او مالكا للعقار غير شاغل له او
شاغلين متعددين لوحدة واحدة ان يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله في العضوية .
وفي جميع الاحوال يجوز لاي عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتباري او لمالك في العقار او شاغلين متعددين لوحدة واحدة ان ينيب عنه ما يراه في حضور اجتماعات
الجمعية العمومية , وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
وعلي كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين في حالة التصرف في الوحدة التي يشغلها سواء بالبيع او بالايجار ان يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .
ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما علي الوحدة من التزامات .
كما نصت المادة ( 83 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان : علي عضو الجمعية العمومية الذي لايقيم في العقار ان يخطر رئيس الاتحاد بمحل اقامته او بموطنه المختار, بالتغيير الذي يطرا عليه , والا صح اعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون )).
كما نصت المادة ( 80 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : مع عدم الاخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب واعضاء مجلس ادارة الاتحاد , واتخاذ جميع القرارات التي تحقق اهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والاجراءات والتي تحددها اللاءحه التنفيذسة لهذا القانون .
كما تختص الجمعية العمومية بتحديد التزامات المالية التي يلتزم بها الشاغلون , وفقا لما تحدده اللائحه التنفيذية لهذا القانون في هذا الشأن .

وقت انعقاد الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين

نصت المادة ( 81 ) منى القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة اعضاء الاتحاد وتنعقد مرة علي الاقل كل سنه او بناء
علي طلب من مجلس ادارة الاتحاد او بدعوة موقعة من اربع اعضاء علي الاقل , او بناء علي طلب من الجهة المختصة اذا رأت ضرورة لذلك .

ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الاغلبية المطلقة لاعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع الي جلسه اخري تعقد خلال مدة اقلها ساعة واقصاها خمسة عشر
يوما من تاريخ الاجتماع الاول , ويكون الانعقاد في هذه الحالة صحيحا بحضور اي عدد من الاعضاء .

وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات والاخري بموافقة اغلبية اعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .
ولم يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في المداولات .
وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون اجراءات دعوة اعضاء الجمعية العمومية .
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة اعضاء الاتحاد .

 اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد .

لقد نصت المادة 11 من القرار الوزاري الجديد علي انه : مع عدم الاخلال بحقوق المالك علي العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات
التي تحقق اهداف الاتحاد ولها علي الاخص ما يلي :
انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب واعضاء مجلس ادارة الاتحاد او احدهم وذلك بالاقتراع السري مع مراعاة ان يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة في حالة العزل .
– اقرار الموازنهالتقديرية للاتحاد.
– تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
– التصديق علي حساب الختامي للاتحاد .
– الموافقه علي الاعمال المطلوبه تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار واجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.
– اتخاذ القرارات والاجراءات اللازمة للمحافظة علي نظام الاجزاء المشتركة للعقار ( المدخل , السلالم , السطح وما الي ذلك ) .
– النظر في الشكاوي والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن .
– العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .
فإذا كان جميع اعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجميعية العمومية

دعوة الجمعية العمومية .

تنعقد الجمعية العمومية للاتحاد مرة علي الاقل كل سنه او بناء علي طلب مجلس ادارة الاتحاد او بدعوة موقعة من ربع الاعضاء علي الاقل
او بناء علي طلب من الادارة المختصة اذا رأت ضرورة لذلك .
وتوجه الدعوه العمومية لحضور الجمعية العمومية للاتحاد الي جميع اعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما علي الأقل ,
موضحا بها جدول الاعمال والاوراق التي تعينهم علي دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع , ويتحدد في ذات الدعوة
ميعاد الاجتماع الثاني في حالة عدم توافر النصاب القانوني لصحة الاجتماع .
وتسلم الدعوة لاعضاء الاتحاد المقيمين بالعقار او من يمثلون قانونا مع توقيعهم بما يفيد الاستلام , وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لا
يقيم بالعقار بإعلانه بمحل اقامته او بموطنه المختار .
كما يعلن عن الدعوة في لوحة اعلانات بمدخل العقار او في مكان ظاهر متفق عليه .
ولمجلس الادارة الاستعانه بمن يراه لإتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي تحدده الجمعية .
الشخص الذي يتولي الدعوة لانعقاد الجمعية العمومية التاسيسية للاتحاد , هل المالك ام الشاغلون ؟
تعقد الجمعية العمومية اول اجتماع لها ((الجمعية العمومية التأسيسية )) بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوما من
انتهاء مدة الثلاثة اشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية ونظام اتحاد الشاغلين يقوم اي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية بين
اعضائها مجلس ادارة وذلك باقتراع السري المباشر وتكوين مدة المجلس 3 سنوات .
تاسعا : احكام عامة .
لقد نصت المادة 23 علي : اعتماد النظام وقرارات الجمعية .
يعتمد هذا النظام من كافة أعضاء الاتحاد ويتم تسليم كل عضـو مـن أعضـاء
الاتحاد القدامى والجدد صورة من هذا النظام ومن أية قرارات تصدرها الجمعية
العمومية للاتحاد متعلقة بحقوق الأعضاء وواجباتهم.
كما نصت المادة ٢٤ على : للجمعية العمومية للاتحاد أن تضيف ما تراه من قواعد
بشرط ألا تتعارض مع أحكام القوانين واللوائح.

وضع عضو اتحاد الشاغلين الغير مقيم فى العقار

كما نصت المادة ١٢ على : عضو الاتحاد غير المقيم بالعقار على عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الاتحـاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه. وإلا صح إعلانه في قلـم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .،كما نصت المادة 14 : الإنابة في حضور اجتماع الجمعية العمومية
على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفـي حالــة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابة قبل موعد الاجتماع. وفي جميع الأحوال يجوز لأي عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك
في العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه فـي حضـور اجتماعـات الجمعية من يراه من أعضاء الجمعية العمومية ولا تكون الإنابة إلا لعضو واحد فقط.

كيف يكون اجتماع الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين صحيحا 

لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقـة لأعضائها فإن لم يكتمل النصاب القانوني للاجتماع ينعقد الاجتماع الثاني في الميعـاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً مـن تـاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد في هذه الحالـة صـحيحاً بحضـور أي عـدد مـن
الأعضاء.ويجب في بداية كل جلسة لن تحرر ورقة حضور يثبـت بـهـا أسـماء جميـع
الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه.
و تنظر الجمعية العموميه في الموضوعات المارية وجدول الأعمال ، كما يجوز لها النظر فى المستجد من الموضوعات وبموافقة اغلبيه الحاضرين من أعضاء الجمعية العموميه

كما نصت المادة ١٦ على اتخاذ القرارات ، تصدر قرارات الجمعيه في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات
والالتزامات الأخرى بموافقة اغلبيه أعضاء الجمعية الحاضرين ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في اتخاذ القرارات ، وتكون قـرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة اعضاءالاتحاد وإن لم يحضر
الاجتماع

النصاب القانوني لاجتماع الجمعيةالعمومية لاتحاد الشاغلين

طبقالمفهوم المادة (167) من الصيغة  التنفيذية لقانون البناء الجديد النصاب القانوني لاجتماع الجمعية العمومية لكي يكون  صحيحاهو حضور  الاغلبية المطلقة  لاعضاء الجمعية العمومية ، واذا  لم يحضر الاغلبية يؤجل الاجتماع إلى جلسة أخـرى بحد  ادنى  ساعة و بحد اقصى خمسة عشر يوماً من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكـون
الاجتماعالثانى صحيحا بحضور اي عدد من الاعضاء

كيفية الموافقة على صدور قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين 

تصدار قرارات الجمعية العمومية بموافقة أغلبية الأعضاء الحاضرين ولا يكون للعضو التي لم يسدد الالتزامات المالية صوت معدود في اتخاذ القرارات ، وتكـون القراراتملزمة  لجميع أعضاء الاتحاد حتى ولمن لم يحضر الاجتماع.

اختصاصات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين

طبقا لمفهوم المادة (١٦٨) من اللائحة التنفيذية لقانون البناء ، مع عدم الإخلال بحقوق الملك على العقار تختص  الجمعية العمومية بانتخاب وعزل رئيس الاتحـاد وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالاقتراع السري ، وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاعلين ، وإقرار الموازنة التقديرية للاتحاد ، وإقرار الحساب الختامي للاتحاد والتصديق عليه ، والموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقـار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعـه المعمــاري  وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ، والعمل على فض المنازعات التـي تنشـا بـين الاعضاءبسبب يتعلق باستخدام العقار واتخاذ جميع القرارات التـي تحقـق أهـداف الاتحاد ، ويراعى أنه في حالة عزل رئيس الاتحاد وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم فإنه يتم انتخاب البديل في الجلسة نفسها وذلك بالاقتراع السري ، فإذا كـان جميـع أعضاء الجمعية العمومية ملاكاً لوحدات العقار يكون من اختصاصها تعيين حارس أو
أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم وتنظيم استخدام الأجـزاء المشتركة.

 محاضر جلسات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين

تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهـم حـق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.

كيفية تعيين واختيار رئيس اتحاد الشاغلين

 
نصت المادة ( 79 ) من القانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على أن « يكـون مـالـك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحـاد مـن بينهم.
فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العموميـة لاتحـاد الشاغلين رئيساً للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعـذر علـى الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولـت الوحـدة المحليـة المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تـراه مـن غيـر الشـاغلين ،وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – في أي وقت تراه – رئيساً للاتحاد بـدلاً مـن الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة.
ولقد نصت المادة ( ١٦٢ ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على أن : يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعيـةالعمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفي أعضاء مجلس
إدارة الاتحاد ما يلي :
– أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
– أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
– ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم
يكن قد رد إليه اعتباره.
كما نصت المادة 8 : مجلس إدارة الاتحاد .
يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحـاد
، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العموميةرئيساً للاتحاد

الشروط اللازم توافرها فى رئيس اتحاد الشاغلين

ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفي أعضـاء مجلـس إدارة الاتحاد ما يلي :
– أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
ـ أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
– الا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لـم
يكن قد رد إليه اعتباره. وقت إسقاط العضوية عن عضو مجلس إدارة اتحاد الشاغلين :طبقاً لمفهوم المادة (163) من اللائحة التنفيذية لقانون البنـاء الجديـد تسـقط العضوية عن عضو مجلس اتحاد الشاغلين بقرار من الجمعية العمومية أو بزوال أحد شروط اكتساب العضوية أو عن العضو الذي باع الوحدة الخاصة به.

الموارد المالية لاتحاد الشاغلين 

لقد نصت المادة ( 85 ) من القانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على أن : تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التي تقرها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد ، أو التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضـاء أو من غيرهم ، وتعدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات لتي تتخذ في هذا الشأن.
ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامي وعرضهما على الجمعية العموميـة وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ».
كما نصت المادة ( 170 ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على أن : تتكون موارد الاتحاد من :
1 – الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء وفقاً لما تقرره الجمعية
العمومية.
م – عائد استثمار موارد الاتحاد المنصوص عليها في القانون.
3- التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.
4 – القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً للمادة 97 من القانون.
كما نصت المادة ( 11 ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على ان : يقوم الاتحاد بإعداد موازنته التقديرية في ضوء حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد.ويتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الاستخدامات والتي تنقسم إلـى مـصـروفات ثابتة ومصروفات متغيرة على النحو التالي :
1- المصروفات الثابتة :
المصروفات الإدارية والشهرية والدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :
المصروفات الإدارية – تكلفة الحراسة – استهلاك الكهربـاء – اسـتهلاك الميـاه –
الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمـواتير الميـاه والمصـاعد –
النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني – أدوات الأمـان وطفايـات الحريق.
ب – المصروفات المتغيرة :
المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقـار والمرافـق المشتركة للعقار مثل : أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر على سلامة العقار – إصلاح
الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي والمياه – أعمال الكهرباء والتركيبات
في الأجزاء المشتركة – إصلاح خزانات المياه – أعمال البياض والدهانات – أعطال
المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة.
كما نصت المادة ( ١٧٢ ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على
أن : يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب إيصال تحصيل يسلمه أمين
الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين في ( الجدول المرفق رقم 1 ) ، كما يقـوم
أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل الأخرى الناتجة عـن الاستثمار الخـاص
بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقاً ( للجدول المرفق رقم ٢ ) يمسـك مجلـس
إدارة الاتحاد دفتر لحسن سير العمل.
ولقد نصت المادة 19 على : موارد الاتحاد
تتكون موارد الاتحاد من :
1- الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء وفقاً لما تقرره الجمعية
العمومية.
۲- عائد استثمار موارد الاتحاد المنصوص عليها في القانون.
3- التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.
4 – القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً للمادة (٩٧) من القانون مـن صـندوق
الإقراض بدون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمساكن.
كما نصت المادة 18 على : السنة المالية للاتحاد
تبدأ السنة المالية للاتحاد في أول يناير وتنتهي في 31 ديسمبر من كل سنة على
أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهي في 31 ديسمبر من السنة التالية.
تكوين موارد اتحاد الشاغلين
وطبقاً لمفهوم المادة (85) من قانون البناء والمادة (170) من اللائحة التنفيذية
تتكون موارد الاتحاد من : (۱) الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء.
(۲) عائد استثمار موارد الاتحاد. (۳) التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو
من غيرهم. (4) القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً للمادة 97 من القـانون بـأن ينشـا
صندوق يتولى الإقراض دون فوائد لأعمال الصيانة والترميم للمباني السكنية وتوفير
مساكن بديلة للمساكن الآيلة للسقوط ويتمتع الصندوق بالشخصية الاعتباريـة العامـة
ويكون من بين موارده :
(أ) ما يخصص له من الموازنة العامة للدولة بما لا يقلعن 0.5٪ ( خمسـة فـي
ال
الألف ) من الموازنة الاستثمارية للدولة.
(ب) الهبات والتبرعات وعوائد استثمار أمواله ، ويصدر بنظام الصندوق وبقواعد
الاقتراض منه قرار من رئيس الجمهورية.

مجلس إدارة الاتحاد

لقد نصت المادة ( 86 ) من القانون رقم 119 لسنة ٢٠٠٨ على أنه : يتولى مجلـس
إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد
اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد في السجلات الخاصة
بالوحدة المحلية المختصة ، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على
البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيلـه أمـام
القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة ان ينيب غيره في ذلك.
ويتولي نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد او امين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد في حالة غيابية .
ولقد نصت المادة ( 184 ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008 علي أن : يتولي مجلس ادارة الاتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع الي الجمعية العمومية وطبقا لنظامه المعتمد .

كما نصت المادة 7 علي : إدارة الاتحاد .

يدار الاتحاد من خلال الجمعية العمومية للاتحاد , وتتكون من كافة أعضاء الاتحاد :
مجلس الادارة : تتولي الجمعية العمومية تشكيلة لتنفيذ قراراتها من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو وفي حالة زيادة عدد الوحدات عن سبعة ينتخب نائبا للرئيس .
كما نصت المادة 8 علي : مجلس إدارة الاتحاد .
يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم , فإذا رفض المالك او الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفي اعضاء مجلس ادارة الاتحاد ما يلي :
– أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
– أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي .
– ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية او في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
كما نصت المادة 9 علي : سقوط عضوية مجلس الادارة .
تسقط العضوية عن عضو مجلس الادارة بزوال احد شروط اكتساب عضوية المجلس او بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد .
كما نصت المادة 10 علي : تكون نسبة التصويت والمساهمة في الالتزامات المالية التي تقررها الجمعية العمومية بناء علي مسطح نصيب الوحدة من الارض منسوبا
الي اجمالي مسطح الارض , علي ان يحتسب المتر لمسطح الإشغال التجاري ة=والاداري بضعف المتر المسطح للإشغال السكني .

أمين الصندوق

أولا : يتولي امين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية
.
وتعرض خلال مدة لا تزيد ععلي شهرين من تاريخ انتهاء السنة المالية (م 173 لائحة ) .
ثانيا : يجب علي امين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس ادارة الاتحاد في اجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابةعلي النواحي المالية
( م 174 لائحة ) .

ثالثا : اختصاصات أمين صندوق اتحاد الشاغلين :

طبقا لمفهوم المادة ( 85 ) من قانون البناء والمادتين ( 173 ) , ( 174 ) من اللائحة التنفيذية يختص أمين صندوق اتحاد الشاغلين بتحصيل الالتزامات
المالية التي تقررها الجمعية العمومية وإعداد الموازنه التقريرية المستقبلية , وإعداد الميزانية السنوية وعرضها علي الجمعية العمومية خلال مدة لا تزيد علي شهرين
من تاريخ انهاء السنة المالية , وعلي امين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس ادارة الاتحاد في اجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية .
المبحث الثامن
اسقاط عضوية عضو مجلس الإدارة
تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد ( م 163 لائحة ).

تحصيل الإيرادات الالتزامات المالية والتزامات الشاغل للعين

 

أولا : احكام عامة .
لقد نصت المادة ( 87 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان (( يكون للاتحاد في سبيل تحصيل الالتزامات المالية التي يحددها الجمعية العمومية
حق الامتياز علي الوحدة وملحقاتها وما لها من حصة شائعة في الارض والاجزاء المشتركة للعقار وما بها او علي منقولات شاغل الوحدة اذا لم يكن مالكا لها
, وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفي قيد حق الامتياز او تجديد او شطبه او الغاء الشطب من الرسوم او الضرائب او المصروفات .
ولرئيس الاتحاد او نائب بحسب الاحوال بعد تكليف الشاغل الذي لم يف بالتزاماته المالية ان يستصدر من قاضي الامور الوقتيه المختص امرا باداء وتكوين العقارات
والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنه لتنفيذ الامر اة الحكم .
وفي جميع الاحوال يترتب علي عدم سداد كل او بعض الاشتراكات او الالتزامات والنفقات المشار اليها ما يترتب علي عدم سداد الأجرة من آثار قانونية )) .
كما نصت المادة ( 88 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان (( يلتزم الشاغل بإجراء الاصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الاجزاء المفرزة التي
يملها او يحوزها متي كان من شأن عدم غجرائها الاضرار بأحد من الشاغلين او إلحاق أذي بالمبني , وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد
بعد تكليف الشاغل بالإصلاص بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة ايام علي الاقل
– ان يستصدر من القاضي المختص بالأمور المستعجلة في المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الاصلاحات علي نفقة الشاغل ))
كما نصت المادة ( 89 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان (( يلتزم الخلف العام او الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل التحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة
في هذا القانون والت يترتبة في ذمة السلف ))
كما نصت المادة 22 علي ان : يلتزمعضو الاتحاد بأداء الالتزامات التي تقررها الجمعية وفقا للقانون ولهذا النظام .
اذا امتنع العضو عن أداء تلك الالتزامات كان لرئيس الاتحاد او نائب بحسب الاحوال – بعد تكليف باأداء – ان يستصدي من قاضي الامور الوقتية المختص امرا بالأداء العقارات والمنقولات
المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ هذا الأمر , او الحكم .
كما يترتب علي عدم سداد كل او بعض الاشتراكات او الالتزامات والنفقات المقررة ما يترتب علي عدم سدادالاجرة من اثار قانونية بعد اتباع الاجراءات المقررة في هذا الشأن .
يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة او الالتزامات المالية المقررة بالعقوبة المقررة بالمادة ( 109 ) من قانون البناء الصادر برقم 119 لسنة 2008 وهي غرامة شهرية
لاتقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مئة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزام بأداءه الالتزامات المالية المقررة .
كما نصت المادة 21 علي ان : يلتزم الشاغل بإجراء الاصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الاجزاء المفرزة التي يملها او يحوزها متي كان من شأن عدم إجرائها الاضرار
بأحد الشاغلين او الحاق درر بالمبني .
وإذا ترخى الشاغل عن تنفيذ الاصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاحات بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة ايام علي الأقل – ان يستصدر من قاضي الأمور
الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار اذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الاصلاحات علي نفقة الشاغل .
ثانيا : تنفيذ الاصلاحات علي نفقة الشاغل .
إذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات الداخلية التي تنتج عن عندم غجرائها الإضرار بأحد الشاغلين او بالمبني جاز لرئيس الاتحاد – بعد تبعد تكليف الشاغل بالاصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة ايام علي الاقل –ان يستصدر من قاضي الامور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات علي نفقة الشاغل .
ثالثا : القائم بالإصلاحات الداخلية للوحدة , والإجراء الذي يتخذ ضد شاغل الوحدة في حالة رفضه الإصلاح .
طبقا لمفهوم المادة ( 88 ) من قانون البناء والمادة ( 169 ) من اللائحة التنفيذية الزم القانون اللائحة التنفيذية شاغل الوحدة بالقيام بجميع الإصلاحات الداخلية للوحدة التي يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التي يمتلكها او يحوزها متي كان من شأن عدم إصلاحها الغضرار بأحد من الشاغلين او إلحاق ضرر بالمبني , وإذا لم يقم الشاغل بالإصلاحات المطلوبة يكون لرئيس الاتحاد ان يقوم بتوجيه كتاب مسجل بعلم الوصول يكلف بالإصلاحات خلال سبعة أيام علي الاقل فإذا لم يقم بالإصلاحات يكون لرئيس الاتحاد استصدار إذن من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة والقيام بالإصلاحات المطلوبة علي نفقة شاغل الوحدة .
رابعا : الأعمال التي تعتبر من أعمال الصيانة الدورية و الذي يتولي القيام بها .
طبقا لمفهوم المادتين ( 175 ) , ( 184 ) من اللائحة التنفيذية من لقانون البناء الجديد تعتبر من اعمال الصيانة الدورية إصلاح وصيانة خزانات المياه وطلمبات المياه , والتركيبات الكهربائية الرئيسية , وإصلاح المصعد والصيانة الدورية الخاصة به , والتشطيبات الخاصة بالمدخل ودرج السلم , واستبدال الزجاج المكسور للسلم , والمناور والمدخل , وإصلاح الأعمال الصحية التي تؤثر علي سلامة المبني , ويتولي مجلس إدارة الاتحاد جميع هذه الاعمال والصرف عليها دون الموافقة من الجمعية العمومية للاتحاد .
خامسا : الإجراءات التي تتخذ تضد الاتحاد الممتنع عن تسديد التزاماته المالية
طبقا لمفهوم المادة ( 87 ) من قانون البناء يكون للاتحاد حق الامتياز علي الوحدة و ملحقاتها او علي منقولات شاغل الوحدة ولرئيس الاتحاد او من ينوب عنه ان يقوم بتكليف شاغل الوحدة بتسديد ما عله من التزامات مالية , فإذا لم يمتثل يستصدر أمر أداء من قاضي الأمور الوقتية , وتكون الوحدة والمنقولات التي بها حق امتياز لتنفيذ أمر الأداء او الحكم , وبالنسبة لمستأجر العين يترتب علي عدم أداء الاشتراك ما يترتب من آثار قانونية علي عدم سداد الأجرة .
وفي سبيل تحصيل الالتزامات المالية فقد أعطي القانون للاتحاد ما يلي :
أ‌- تقرير حق الامتياز علي الوحدة وملحقاتها وحصتها في الارض والاجزاء المشتركة للعقار (( في حالة وحدات التمليك ))
ب‌- استصدار أمر أداء من لرئيس الاتحاد ممن قاضي الامور الوقتية يتم به الزام الشاغل قانونا بالسداد .
ج- يترتب علي عدم سداد كل او بعض الاشتراكات او الالتزامات المالية ما يترتب علي عدم سداد الأجرة من آثار قانونية .

احكام المصاعد في اتحاد الشاغلين

 

اولا : المسئول عن صيانة المصعد .
طبقا لمفهوم المادة ( 68 ) من القانون البناء والمادة ( 153 ) من اللائحة التنفيذية فإن المالك او اتحاد الشاغلين حسب الاحوال هو المسئول عن التعاقد مع احدى
المنشآت المرخص لها في مجال غنشاء وتشغيل المصاعد والمقيدة بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء للقيام بأعمال الالإصلاح والصيانة بصفة دورية ,
وتثبت لوحة داخل كابينة المصعد في مكان ظاهر مدون بها بيانات المصعد وهي تاريخ غنشاء المصعد , الرقم المسلسل للمصعد , اسم الشركة المسئولة عن الصيانة , وتاريخ سريان شهادة تشغيل المصعد , إبلاغ الجهة الادارية المختصة عن أي تغيير يطرأ علي بيانات المصعد وذلك خلال مدة اقصاها اسبوعان من تاريخ التغيير , والتبليغ الفوري للمنشأة المختصة بالصيانة عن الأعطال في المصعد و إيقاف المصعد إذا لزم الامر لتقوم بالغصلاح اللازم , ويلتزم بتجديد شهادة التشغيل كل ثلاث سنوات .
ثانيا : عقوبة عدم التعاقد مع شركة معتمدة لصيانة المصعد .
طبقا لمفهوم المادة ( 108 ) من قانون البناء يعاقب المالك او ذوي الشأن بغرامة يوميا ( 100 جنيه ) تتعدد بعدد ايام المخالفة مع إيقاف تشغيل المصعد بالطريق
الإداري حتي تتم إزالة اسباب الخالفة .
ثالثا : المدة التي يجب فيها توفيق الأوضاع بالنسبة للمصعد .
طبقا لمفهوم المادة ( 146 ) من اللائحة التنفيذية يلتزم المالك او ذوو الشأن علي حسب الأحوال بتقديم طلب الترخيص بتشغيل المصعد خلال ستة اشهر من تاريخ العمل باللائحة .

الحقوق المكررة في اتحاد الشاغلين

إن الدور الهام لاتحاد الشاغلين يكون في صيانة المباني والحفاظ علي الثروة العقارية والزام الجهة المختصة بالتنظيم ان تقوم في حالة الخطر الداهم بغخلاء المباني
المجاورة وستتم بالمقابل إنشاء مجلس اعلي يتولي إعداد المخططات التفصيلية للمدن والقرى ومراجعتها وتحديثها كل خمسة سنوات وأن تصدر التراخيص من جهة واحدة
وتحديد أسلوب مناسب للتعامل مع المناطق العشوائية وأن التشريع الجديد سيتم الالتزام بتطبيقه بكل حسم وبدون أية استثناءات وتشديد العقوبة علي المخالفين .
ويلاحظ ان مشروع قانون البناء الموحد من اهم ما نتج عنه تأسيس اتحاد للشاغلين في كل عمارة يسكنها أكثر من 5 سكان يلتزم الساكن بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة
التي يشغلها وان تقاعس فإن من حق رئيس اتحاد الشاغلين ( الموازي في المسئولية تقريبا لرئيس اتحاد الملاك في عمارات التمليك ) السعي لاستصدار إذن من قاضي
الأمور المستعجلة بدخول الوحدة لتنفيذ اصلاحات مع حق الشاكي في عدم سداد الأجرة أو توابعها عن الفترة التي يستلزمها إخلاء الوحدة لإجراء هذه الاصلاحات وفي
هذا المجال فإن القانون قد اوجد حلا لمشكلة الرعاية الحائرة بين أصحاب المنازل القديمة وشاغليها حيث يرفض الملاك عادة القيام بأية التزامات وينتظرون سقوط المنزل
لغمكان بناء برج سكني علي أنقاضه …أما الآن فهو يحرك السكان للقيام بهذه المهام من خلال غطار قانوني واضح مما يطيل من العمر الافتراضي لهذه المباني القديمة … واتحاد الشاغلين فكرة دعا اليها الكتاب وأصحاب القلم منذ فترة طويلة وها هي تجد الوقت المناسب للتنفيذ أخيرا … وربما بحماس او بدون اعتراض علي الاقل ولكن الذي يمكن أن يثير المشاكل في رأي الخبراء هو تزامن صدور قانون البناء الموحد مع تعديلات قانون الضريبة العقارية وتطوير اختصاصات وفئات العوائد التي تسدد للأحياء ومجالس المدن وهو القانون الذي واجهه العديد من النواب بالرفض بسبب غموض بنود والجداول المرافقة له وحسب تصريحات المسئولين التفسيرية … فغن لسؤال عن جدوى قانون يفرض رسوما عالية يخضع لها 10 % فقط من السكان وتعفى منها العشوائيات الرخيصة ةالتداخل بين ضريبة الدخل والضريبة العقارية وعلامات الاستفهام التي تشير إلي الشبهة بعدم دستوريته , ويعتبر قانون البناء الموحد من اهم القوانين واخطرها نظرا لما يتضمنه من الأمور المتعلقة بالبناء ولارتباطه بسلامة وحماية الأرواح والممتلكات والمحافظة علي الثروة العقارية في البلاد وصيانة وترميم العقارات , لذلك تضمن هذا المشروع المواد الخاصة بتنظيم اتحاد الشاغلين ولا سيما مسألة كيفية تحصيل الاتحاد للاشتراكات و الالتزامات المالية ونفقات الصيانة التي تقررها الجمعية العمومية دون تحديد لكل من هذه الأعباء المالية – المشار اليها بالنص – تحديدا صريحا , بالرغم من انه يترتب علي عدم الوفاء باي منها كليا او حتي جزئيا ما يترتب علي عدم سداد الاجرة من الآثار القانونية , وذلك طبقا للفقرة الأخيرة من المادة 86 من هذا المشروع , فبموجب هذا النص تأخذ هذه الأعباء المالية المذكورة حكم الأجرة , ويترتب علي عدم الوفاء بأي منها ذات النتائج المترتبة علي التاخير في سداد الأجرة وبالتالي الطرد من السكن .
اولا : حق الامتياز .
تقي المادة ( 87 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 بأنه يكون للاتحاد حق الامتياز علي الوحدة وملحقاتها وما لها من حصة شائعة في الأرض وفي الاجزاء المشتركة
وما بها او علي منقولات إذا لم يكن مالكا … ويكون لرئيس اتحاد الشاغلين او نائب بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذي لم يف بالتزاماته المالية , ان يستصدر من قاضي الأمور الوقتية المختص امرا بالاداء , وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر او الحكم .
وفي جميع الاحوال يترتب علي عدم سداد كل او بعض الاشتراكات او الالتزامات والنفقات المشار اليها ما يترتب علي عدم سداد الأجرة من آثار قانونية .
فبمقتضي هذا النص , يكون اتحاد الشاغلين هو المختص بإجبار والزام الشاغلين المختليفين عن السداد علي التنفيذ وذلك عن طريق اعطاء الحق في اتخاذ الإجراءات القانونية
في مواجهتهم , ومن ثم يكون لاتحاد الشاغلين حق امتياز علي الوحدة وملحقاتها وما يخصها شائعا في الأرض اذا كان شاغل الوحدة المتخلف عن السداد مالكا لها وعلي المنقولات
إذا كان مستأجرا للعين , تمهيدا للحجز عليها , ويكون للاتحاد في هذه الحالة حق امتياز علي ما يكون موجودا بالعين من مننقول قابل للحجز.
ثانيا : حق توقيع الحجز .
ترتيبات وضمانا لحق الامتياز المقرر لاتحاد الشاغلين بمقتضي المادة السابق ذكرها , يحق للاتحاد توقيع الحجز في مواجهة الشاغل – الذي يتخلف عن السداد –
علي جميع الاشياء محل حق الامتياز الضامنة لهذا الحق . فيوقع الحجز علي العقارات والمنقولات , إذا كان شاغل الوحدة مالكا لها وعلي المنقولات فقط غذا كان مستأجر لها ,
ويكون للاتحاد بعد تكليف الشاغل ان يستصدر امرا بالاداء من قاضي الامور الوقتية , ويلاحظ علي هذا النص أنه أعطي لاتحاد الشاغلين , في سبيل تحصيله نفقات الصيانة وغيرها من
الالتزامات المالية المذكورة , حق الامتياز وحق توقيع الحجز علي الشاغل الذي لم يفي بالتزامه , في الوقت الذي خلا فيه النص ذاته من وضع ضوابط تحد مع التعسف او الإساءة في استعمال
هذه الحقيقة بل جعلها طليقه بدون قيد او شرط , الامر الذي يؤدي الي إساءة استخدامها او التعسف في استعمالها , كان يغالي الاتحاد او أصحاب العقارات في مطالبة الشاغلين خاصة المستأجرين
منهم بالتزامات مالية او نفقات او مصاريف تعجيزية عمدا يستحيل عليهم الوفاء بها او دفعها , وذلك تمهيدا لاتخاذ هذه الاجراءات القانونية قبلهم , والتي قد تصل الي حد الحجز عليهم والطرد من
العين , طبقا للفقرة الاخيرة من المادة 86 سالفة الذكر , كما قد يتعرض الشاغل المتخلف عن السداد للعقوبة المقررة بالمادة 108 من هذا المشروع بقانون لذلك لابد
من الحد من سلطات الاتحاد
في مباشرة الحقوق المخولة له بالمادة 86 من هذا المشروع بقانون , ووضع منالضوابط ما يكفل عدم التعسف في استعمال هذه الحقوق او اساءة استخدامها .
ثالثا : حق الطرد من العين .
تنص الفقرة الاخيرة من المادة 87 من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي (( أنه وفي جميع الأحوال يترتب علي عدم سداد كل او بعض الاشتراكات والالتزامات
او الانفقات المشار اليها … ما يترتب علي عدم سداد الاجرة منآثار قانونية )) فيكفي طبقا لهذا النص , ان يتخلف شاغل الوحدة عن سداد أي من هذه الالتزامات كليا او حتي جزئيا ,
حتي يكون مصيره الطرد من الشقة السكنية التي تأويه هو وذويه , عما بان اعتبار العدالة تقتضي مراعاة ان تعثر الشاغل في السداد امر وارد ومتوقع – في ظل الاعمال المالية المشار اليها
– حيث ان غالبية شاغلي الوحدات السكنية من المستأجرين من ذوي الدخول المحدود او حتي من غيرهم , سيعجزون حتما عن الوفاء كليا او جزئيا بهذه الاعباء المالية , ولا سيما ان نفقات
الصيانة فقط قد تصل الي ارقام خيالية نتيجة لتراكم وكثرة وتنوع أوجه الخلل في العقار لتركه سنين طويلة بدون صيانة ووللارتفاع الرهيب في اسعار مواد البناء ,لذلك رأى البعض أنه ل
ابد من إعادة النظر في الفقرة الاخيرة من المادة 87 من القانون والعمل علي الغائها , وذلك لتفادي الآثار الاجتماعية والاقتصادية التي تترتب علي طرد المستأجر وزوجه وابنائه
وجميع الأشخاص المقيمين معه بالعين المؤجرة وتشريدهم من جزاء تطبيق هذا النص , فتفاديا لمثل هذه الآثار , التي قد تنجم مستقبلا في حالة الإبقاء علي هذا النص
لابد من إلغائه حماية لمئات الآلاف
من المستأجرين من الطرد وآثاره .
رابعا : تحديد الأعباء المالية .
إن غن المادة 77 من القانون قد قررت أن : يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فيه سواء كان مالكا او صاحب حق انتفاع او مشتريا بعقد غير
مسجل او مستأجرا لها او يحوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخصا طبيعيا او اعتباريا كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله او بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .

كيفية انشاء اتحاد الشاغلين 

لقد نصت المادة (71 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان : يصدر الوزير المختص قرارا بنظام اتحادات الشاغلين .
كما نصت المادة ( 72 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان : تنشأ اتحادات لشاغلي العقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات , او المجمعات
السكنية سواء كانت كلها او بعضها سكنية او غير سكنية , مملوكة او بحق انتفاع او مؤجرة لاشخاص طبيعية او اتبارية وذلك ايا كان تاريخ انشائها او شغلها
, كما يجوز انشاء اتحاد يضم اكثر من عقار , ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة , وفي حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة او اكثر
يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بانشاء شركة او اكثر للادارة والصيانة , لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين , وذلك كله طبقا طبقا لما تحدده اللائحة
التنفيذية لهذا القانون من اجراءات في هذا الشأن .
وعلي الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة اشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين, اخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها احكام هذا الباب والتي لم يتم انشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين , او توفيق اوضاع اتحادات الملاك القائمة , ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات او توفيق الاوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
كما نصت المادة ( 74 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : يجوز لمجالس إدارات اتحاد الشاغلين القائمة في مجمع سكني ان تنشئ فيما بينها اتحاد للتنسيق في المسائل المشتركة
ولمعاونة تنفيذ الجهات الادارية لواجباتها المحلية وذلك وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ثانيا : شروط انشاء اتحاد الشاغلين .

ينشأ اتحاد الشاغلين في المباني و المنشات اذا بلغت وحداتها خمس او فاكثر في نطاق وحدات الادارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة .
كما يلتزم شاغلو وملاك التجمعات السكنية المتكاملة المكونة من مجاورة او اكثر بالتنسيق مع المنمي العقاري بانشاء شركة او اكثر للادارة والصيانة وذلك طبقا لقانون
الشركات وتقوم هذه الشركة بمهام اتحاد الشاغلين واجاز القانون صور اخري لاتحادات الشاغلين ,فيجوز تشكيل اتحاد يضم مجموعة عقارات .
كما يجوز تشكيل اتحاد تنسيقي بين عدة اتحادات قائمة لعقارات او مجموعات سكنية للتنسيق في السائل المشتركة بين تلك العقارات
(( حدائق , اماكن انتظار السيارات , اسوار , مظلات …..الخ )).
ثالثا المباني التي لايسري عليها اتحاد الشاغلين .
لايسري اتحاد الشاغلين علي ما يلي :
1- المباني المستغلة اداريا بالكامل لجهات حكومية .
2- المنشات الخاصة لاحكام القانون قم 1 لسنة 1973 في شأ المنشات الفندقية والسياحية .
3- المساكن المملوكة لشخص اعتباري والمخصصة بأكملها لسكن العاملين .
4- المساكن التي تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة للطوارئ والضرورة .
5- العقارات الخاضعة بالكامل وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 الخاص بتحرير العلاقة الايجارية .

وبصدد موقف اتحادات الملاك القائمة وقت العمل بقانون البنائ فغن اتحادات الملاك القائمة تقوم بتوفيق اوضاعها خلال مدة عام من تاريخ صدور نظام اتحاد الساغلين
وحيث صدر نظام اتحاد الشاغلين وتم نشره في 3\6\2009 فتنتهي مدة العام في 22\6\2010 .
رابعا : حالة عدم انشاء اتحاد للشاغلين في التوقيتات المحددة .
في حالة عدم انشاء اتحاد للشاغلين او عدم توفيق اتحادات الملاك القائمة في التوقيتات المحددة تتولي الوحدة المحلية المختصة تعيين لجنة مؤقتة للادارة مكونة من
رئيس ونائب وامين الصندوق من غير الشاغلين تتولي مهام اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس ادارة لاتحاد الشاغلين .
خامسا : الجهة التي تتولي حصر العقارات التي تستوجب تكوين اتحاد الشاغلين .
طبقا لمفهوم المادة ( 155 ) من اللائحة التنفيذية لقانون البناء الجديد تتولي الادارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكانية التي تستوجب
تكوين اتحاد الشاغلين وحصر الاتحادات القائمة لتوفيق اوضاعها , وعلي الادارة المختصة خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة اشهر من تاريخ صدور اللائحة اخطار شاغلي العقارات
التيتستوجب تكوين اتحاد الشاغلين للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين او توفيق اوضاع اتحادات الملاك القائمة وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول , مع لصق نسخة من الاخطار
في مكان ظاهر من العقار .
سادسا : متي يكتسب اتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية .
يكتسب اتحاد الشاغلين الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد في الوحدة المحلية .
سابعا : مسئولية الاتحاد .
نصت المادة ( 75 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي ان : بتولي الاتحاد او ذوو الشأن بحسب الاحوال الحفاظ علي سلامة العقار واجزائه المشتركة وملحقاته ,
وضمان صيانته وترميمه وتدعيمهوالحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار , وله في سبيل ذلك التعاقد مع سريكات صيانة المباني المقيدة لدي الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء , وذلك كله طبقا لما تحدده اللقة تسلسلها وذلك طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
تاسعا : عضوية الاتحاد .
نصت المادة ( 77 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي انه : يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة في العقار سواء كان مالكا او صاحب حق انتفاع او
مشتريا بعقد غير مسجل او مستأجرا لها او يحوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخصا طبيعيا او اعتباريا , كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله او بعضه ولو
لم يكن من الشاغلين , فاذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه في عضوية الاتحاد , واذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه في العضوية .
وفي العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الاخري
المقررة وفقا لهذا القانون .
وبالتالي فإن كل من يشغل وحدة في العقار سواء كان الاشغال (( ملكية , حق انتفاع , ايجار )) او يحوزها بموجب سند قانوني سواء كانت شخصا طبيعيا او اعتباريا
وايا كان تاريخ انشائها او اشغالها .
وفي حالة العقارات القديمة المؤجرة بعض وحداتها طبقا للقانون رقم 4 لسنة 1996 الخاص بتحرير العلاقة المالك والمستأجر يكون المالك هو عضو الاتحاد .
كما بعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله او بعضه ولو لم يكن من الشاغلين, ولا تكسب عضوية الاتحاد وضعا قانونيا بالنسبة للوحدة .
وبالنسبة لاعضاء الجمعية العمومية للاتحاد فهم كافة الشاغلين .

المستندات المطلوبة لقيد اتحاد الشاغلين

1- صورة عقد شراء الأرض المقام عليها العقار محل الطلب أو كشف مشتملات.

2- صورة رخصة البناء.

3- قرار رئيس الاتحاد يوضح به عدد وحدات العقار.

4- صور عقود ملكية لجميع أعضاء الاتحاد أو إيجار.

5- صورة تحقيق الشخصية لرئيس الاتحاد.

7- طلب قيد اتحاد شاغلين.

8- ملف فارغ.

9- دعوة لاجتماع الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين موجهة من 20% من نسبة شاغلى العقار وتسلم باليد لجميع الأعضاء أو ترسل بالبريد المسجل ويقدم  ما يفيد التسليم (حافظة مكتب البريد).

10- محضر اجتماع الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين موقع عليه من جميع الحاضرين فاذا لم يكتمل النصاب القانونى الـ60% يتم دعوة الأعضاء لحضور اجتماع ثانى خلال 15 يوم تبدأ من اليوم التالى للاجتماع الأول.

11- يأخذ إقرار على رئيس إتحاد الشاغلين بأن إتحاد الشاغلين لم يسجل بسجلات الحى من قبل وأن توقيعات الأعضاء على الدعوى ومحضر الاجتماع صحيحة ومنسوبة لأصحابها الحقيقيين، وإذا ظهر خلاف ذلك يكون مسئولا مدنيا وجنائيا.

إجراءات انشاء إتحاد الشاغلين

1- ملء النموذج الخاص بالخدمة.

2- تقديم المستندات المطلوبة للخدمة.

3- سداد رسم الخدمة.

4- بعد فحص إدارة الشئون القانونية يتم استكمال الأوراق المطلوبة من الإدارة الهندسية وتسليمها.

5- اعتماد اتحاد الشاغلين موضوع الخدمة.

6- ضم اتحاد الشاغلين وتلقى الخدمة.

ونصت المادة (76) من قانون البناء على: تتولى الوحدات المحلية المختصة قيد الاتحادات وتحديث البيانات الخاصة بعضويتها ومتابعة قيامها بالتزاماتها، ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية بمجرد القيد وطبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وينشأ سجل خاص لقيد اتحادات الشاغلين بكل وحدة محلية.

ووفقا للمادة، يؤشر فى هذا السجل بما يرد للوحدة المحلية من محاضر الجمعيات العمومية وقراراتها والتظلمات من قرارات الاتحاد وأى شأن من شئونه، مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها، وذلك طبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .

ونصت المادة (73) على أنه في حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد الشاغلين للعقار الذي تنطبق عليه أحكام هذا الفصل .

و تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلي العقار .

فيما نصت المادة (74)، على أنه يجوز لمجالس إدارات اتحادات الشاغلين القائمة فى مجمع سكنى أن تنشئ فيما بينها اتحادًا للتنسيق فى المسائل المشتركة ولمعاونة تنفيذ الجهات الإدارية لواجباتها المحلية وذلك وفقًا للضوابط التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

 

 الاماكن التى يسري عليها اتحاد الشاغلين 

نصت المادة ( 69 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي أن تسري أحكام هذا الفصل علي المباني والمنشآت في وحدات الإدارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة والمباني التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير المختص .

الاماكن التى لا يسري عليها اتحاد الشاغلين 

1- المباني المستغلة إداريا بالكامل لجهات حكومية .
2- المنشآت الخاضعة لأحكام القانون رقم ( 1 ) لسنة 1973 في شأن المنشآت الفندقية والسياحية .
3- المساكن المملوكة لشخص اعتباري والمخصص بأكملها لسكني العاملين بها .
4- المسان التي تشغل بتصاريح إشغال مؤقته لمواجهة حالات الطوارئ والضرورة .
5- العقارات الخاضعة بكامل وحداتها للقانون رقم ( 4 ) لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الاماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت او تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
ثانيا : توفيق الأوضاع .
نصت المادة ( 70 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي أنه (( علي اتحاد الملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون توفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه , وذلك خلال أثني عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .
وإلي أن تصدر اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين يستمر العمل باللوائح والقرارات المنظمة في شأن اتحادات الملاك )).
كما نصت المادة ( 73 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 نصت علي أنه : في حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون
أو عدم إنشاء اتحاد الشاغلين للعقار الذي تنطبق عليه أحكام هذا الفصل , تتولي الوحدة المحلية المختصة بالمحافظ الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقته
للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولي المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلي العقار .

 كيفية  عزل رئيس اتحاد الملاك :

تقول الفقرة الثانية من المادة 867 مدني , كما رأينا , أنه يجوز عزل رئيس اتحاد الشاغلين
بقرار تتوافر فيه الأغلبية المشار اليها في المادة 864 , او بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بعد إعلان الشركاء لسماع أقوالهم في هذا العزل .والعزل يكون اما لإخلال التزاماته إخلالا واضحا , او لعدم صلاحيته لما وكل اليه من العمل , او ليصيرورته عاجزا عن القيام بها , او لغير ذلك من الأسباب الجدية .
وكاما يجوز عزل رئيس اتحاد الشاغلين, يجوز كذالك أن يتنحي هو بنفسه عن القيام بالوكالة المعهودة إليه , شأنه في ذلك شأن أي وكيل .وليس من الضروري ان تكون الجهة التي قامت بتعيينه هي التي تقوم بعزله ,فقد اختاره الاتحاد ويعزله رئيس المحكمة , او بالعكس يعيينه رئيس المحكمة ويعزله الاتحاد بالأغلبية المعتادة .
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي لهذا الصدد : ويجوز عزل السنديك ( المأمور )  رئيس اتحاد الشاغلين بالأغلبية او بأمر القاضي , أيا كانت طريقة تعيينه , وإذا عزل المأمور او تنحى , يختار او يعين مأمور غيره , بالطريقة التي سبق بيانها .

 

مهام و اختصاصات اتحاد الشاغلين

ونصت المادة (75) من قانون البناء على أن يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال

– الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته.

– ضمان صيانة العقار وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى.

– توفير الخدمات المطلوبة للعقار، وله فى سبيل ذلك التعاقد مع شركات صيانة المبانى المقيدة لدى الاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء، وذلك كله طبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

فقانون البناء  رقم 119 لسنة 2008  حدد مجموعة ضوابط تنظم مهام وعمل اتحادات الشاغلين فى العقارات

حيث نصت المادة (72) منه على أن تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيًا كان تاريخ إنشائها أو شغلها .

كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين .

وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ….

فكرة عامة في ملكية الشقق والطبقات

لقد نصت المادة الثالثة من مواد إصدار للقانون رقم 119 لسنة 2008 بإصدار قانون البناء علي أن يلغي الفصل الثاني من الباب الرابع
من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين الوؤجر والمستأجر .
وهذا الفصل هو الذي كان يعالج أحكام اتحاد الملاك في هذا القانون ، وبذلك تم إلغاء كافة الأحكام السابقة المنصوص عليها في القانون رقم 49 لسنة 1977
وأصبح الساري هو ما جاء بقانون البناء الجديد ولائحته التنفيذية .
كما أن القوانين التي كانت تنظم اتحاد الملاك كانت تشمل ما يلي :
(1) القانون المدني : المواد من 856 حتي 869 .
(2) القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر ك المواد من 73 حتي 75 .
(3) قرار رئيس الغسكان رقم 109 لسنة 1997 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك .
(4) النظام النموذجي لاتحاد ملاك العقارات .
اولا : تعريف اتحاد الملاك .
اتحاد الملاك هو تلاقي إرادة مجموعة من الأفراد علي شراء قطعة أرض معدة للبناء لإقامة عمارة توزع علي أعضائه بدون تحقيق ربح مادي .
ويخلص من هذا التعريف بأن اتحاد الملاك هو جمعية من جميع الملاك للطبقات او الشقق في البناء الواحد يتولي أحدهم او أي شخص يختاروه لذلك
ويطلق عليه مأمور الاتحاد وذلك من أجل حسن إدارة الأجزاء الشائعة في البناء لمصلحة جميع الأعضاء او ( الملاك ) ،
وبذا يكون للإتحاد شخصية منفصلة عن شخصية الأعضاء وهي ما تسمي بالشخصية المعنوية(1) .
انتشار ظاهرة الطبقات والشقق .
ولقد استبدل المشروع نظام اتحاد الشاغلين في القانون الجديد رقم 119 لسنة 2008 بدلا من نظام اتحاد الملاك السابق وبالتالي
تم العدول عن كافة الأحكام السابقة والتي كانت في النظام النموذجي لاتحاد الملاك إلي النظام الحديث إلي استبدال الملاك بالشاغلين .
كما أن ظاهرت انتشار الطبقات والشقق لا يمكن القطع بأنها ظهرت بعد صدور القانون 46 لسنة 1962 وأنها كانت موجودة وبشكل محدود
لذلك قد عنى بها المشروع عند وضع القانون المدني الحالي في سنة 1949 في المواد من 856 إلي 869 تتناول حق مالك الشقة او الطبقات في البناء
يشتمل علي مكية مفرزة لشقته او طبقة وملكية شائعة شيوعا اجباريا مكرر علي أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع وقد بينت المادة 856 مدني
وعلي الأخص ما جاء بمذكرتها الإيضاحية بأن الأجزاء المشتركة او الشائعة هي الاساسات والجدران الرئيسية ( غير الجدران الخاصة بكل شقة او طبقة وغير الحواجز الفاصلة
بين شقتين ، فهذه تكون مشتركة بين ملاك كل من الشقتين ) ، والمداخل والأبنية والأسطح والسلم والمصاعد والممرات والدهاليز وقد أعد الأرضيات
وكل انواع الأنابيب ( للمياه والنور والغاز ) وغيرها من المنافع المشتركة ، وإلا ما كان بداخل الطبقة او الشقة فهي مملوكة ملكية مفرزة لصاحبها ،
أما الأرض التي أقيم عليها البناء فهي ملكية مشتركة بين جميع الملاك ، ويجري علي هذه الأجزاء المشتركة حكم الشيوع الإجباري فلا تقبل القسمة ،
ويكون نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة نصيبه المفرز في العقار وليس للمالك التصرف فيه02) .
وقد نظمت مواد التقنية المدني المشار اليها حق مالك كل شقة ونصيبه مستقبلا عن الجزء المفرز بما في ذلك تبعية للجزئين .
ثالثا : مزايا وعيوب نظام تمليك الطبقات والشقق .
يحقق نظام تمليك الطبقات والشقق عدة مزايا كثيرة ، كما أنه توجد العديد من العيوب والتي لا داعي لذكرها هنا والمشار إليها تفصيلا في العديد من المؤلفات (3) .،
وتجدر الإشارة إلي أن المادة الثانية من القرار الوزاري رقم 144 لسنة 2009 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 119 لسنة 2008 قد نصت علي ان تسري أحكام الفصل الأول
( تنظيم اتحاد الشاغلين ) من الباب الرابع من القانون علي كافة المشروعات التي تنشئها الجمعيات التعاونية للبناء والإسكان .

تشكيل اتحاد الشاغلين

الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين تتكون  من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .

و يعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحًا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يومًا من تاريخ الاجتماع الأول، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحًا بحضور أى عدد من الأعضاء .

وتكون قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى تصدر بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين، ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات، وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد.

حدود صلاحيات اتحاد الشاغلين

وفقا للمادة (٧٥) من القانون المشار إليه، يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى، وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

فعمل اتحاد الشاغلين ينصب فقط على العقار فى ذاته ضمانا لسلامته ، وله الاختصاص بصيانة وترميم وتدعيم العقار دون أى زيادة حسبما يجرى به الأمر من الناحية العملية لبعض أو معظم اتحادات الشاغلين.

أما حقوق اتحاد الشاغلين فى مواجهة أعضائها، فتتحصل وفقا لحكم المادة (٨٧) من القانون المشار إليه، فى حق تحصيل اشتراكات العضوية، وما يترتب على ذلك من إمكانية (استصدار أمر أداء من قاضى الأمور الوقتية المختص) لسداد هذه الاشتراكات.

وعندما اعطى المشرع إلى اتحاد الشاغلين (توفير الخدمات) فذلك يعنى أن يقوم بتوفير الخدمات المتعلقة بذاتية العقار دون غير ذلك من خدمات .

واختصاص الاتحاد بتوفير الخدمات، لا يعنى بطبيعة الحال ثبوت أدنى حق له فى الحرمان منها فى حالة عدم سداد اشتراكات العضوية، ما لم يكن إنشاء الخدمة بتمامها من ميزانية اتحاد الشاغلين دون أى مساهمة ولو ضئيلة من جانب أعضاء الاتحاد.

بل إن بعض الاتحادات منحت نفسها دون وجه حق أو مبرر قانونى فرض إرادتها على قاطنى العقار من خلال حرمان بعضهم من استغلال المصعد أو خدمات النظافة، ما لم يقم بسداد الاشتراكات، وهو أمر يمثل خروجا سافرا على اختصاص اتحاد الشاغلين .

كما أن بعض الاتحادات تسند لنفسها اختصاصات غير مقررة قانونا، إذ نراها تمنح نفسها الحق فى صرف الإيرادات المحققة عن اشتراكات الأعضاء المكونين لها، فى غير مصلحة العقار من حيث سلامته وصيانته وطابعه المعمارى، كأن يتم الصرف لمصلحة وضع بوابات حديدية، أو أقماع، وتعيين أفراد أمن .

وما يترتب على ذلك من تضييق الخناق على شاغلى الوحدات محل الاتحاد، وزائريهم ذهابا وإيابا، دون مبرر وبعيدا عن هدف المشرع من نظام اتحاد الشاغلين، بزعم الحفاظ على أمن وهدوء المكان ،أضف إلى ذلك أن كثيرا من تلك الأعمال والخدمات بعيد عن الاختصاص الجوهرى للاتحاد، بل يمثل إسرافا وتبذيرا لاشتراكات الأعضاء يستوجب المساءلة القانونية أمام المحكمة المختصة.

 مشاكل و جرائم اتحاد الشاغلين
اولا : جريمة عدم سداد اسشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة .
نصت المادة ( 109 ) من القانون رقم 119 لسنة 2008 علي أنه : يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة او الالتزامات المالية المقررة
بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد اشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلتزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة .
وهذه هي الجريمة الوحيدة بالنسبة لاتحاد الشاغلين .
ثانيا : أمثلة للدعاوي التي يرفعها الاتحاد علي الأعضاء (1) .
أ‌- دعوة تحصيل الأعباء .
ب‌- الدعاوي التي يرفعها الاتحاد ضد أحد أعضاء الاتحاد الذي خرج عن حدود حقه في استعمال الأجزاء الخاصة أو الأجزاء المشتركة .
ج- دعوى المسئولية .
د- المنازعات المستعجلة المتعلقة بملكيات الطبقات والشقق (2) .
(1) طبقا للمادة 859 مدني – قاضي الأمور المستعجلة يختص بالتصريح لأي شريك من الشركاء بإجراء الترميمات الضرورية اللازمة
لصيانة الأجزاء المشتركة او حفظها بشرط توافر ركني الاستعجال وعدم المساس بأصل الحق علي ان يرجع علي باقي الشركاء بنصيب كل منهم
في هذه التكاليف بحكم يصدر من قاضي الموضوع .
(2) يختص قاضي الأمور المستعجلة بالتصريح لصاحب العلو بإعادة بناء السفل عند تهدمه , وإذا نازع صاحب السفل في أحقية صاحب العلو
في حبس السفل حتي يستوفي حقه من أجرته , كان لقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بوضع السفل تحت الحراسة القضائية وأن يأمر بإيداع غلته خزانة
المحكمة حتي يحصل صاحب العلو علي حقه في نفقات البناء وحتي يصدر حكم موضوعي في هذا النزاع .
(3) يختص قاني الأمور المستعجلة بالحكم بوقف الأعمال التي يجريها صاحب العلو إذاكان يترتب علي إتمامها تعريض بناء السفل لخطر الانهيار
كذلك يختص بالحكم برفع الأشياء التي لا تتحملها أسقف المنزل .
(4) أن قاضي الأمور المستعجلة يختص بطرد مأمور الاتحاد الذي صدر قرار الأغلبية بعزله ولم يتمثل إذا توافر ركنا الاستعجال

هل اموال اتحاد الشاغلين اموال عامه

اتحاد الشاغلين طبقا للقانون تتمتع بشخصية قانونية مستقلة واستقلال مالي وذمة مالية مستقلة عن شخصية شاغلي الوحدات وأموالها التي هي مبالغ تجمع من الشاغلين هي أموال عامة طبقا لأحد معيارين

المعيار الأول طبقا المادة 119 / أ من قانون العقوبات و التي تجعل المال عاما إذا كانت الوحدات المحلية تشرف عليه حيث بنص القانون تشرف الوحدات المحلية  ( الأحياء  ) علي اتحادات الشاغلين

والمعيار الثاني طبقا المادة 119 / ز عقوبات والتي تجعل المال عاما إذا أسهمت فيه جهات تعتبر أموالها أموالا عامة وبما ان اموال اتحاد الشاغلين اموال عامه فلو قام اتحاد الشاغلين عن طريق رئيسه او امين الصندوق باختلاس ولو جنية فسيتم عقوبته بحد اقصى 15 سنة وفقا للمادة 112 عقوبات .

احكام محكمة النقض فى اتحاد الشاغلين
أجازت المادة 948 / 1 من القانون المدي النزول عن الحق في الأخذ بالشفعة قبل البيع , وعلي ذلك فإذا أقام الشركاء المشتاعون بناء بقصد تمليك طوابق وشقق للغير
بطريق البيع عد هذا نزولا ضمنيا منهم مسبقا عن حقهم في أخذ الطوابق او الشقق بالشفعة عند بيع أحدهم لنصيبهم فيها إحدى الشقق , وهذا هو المفهوم الصحيح لإدارة الشركاء المشتاعين
في نظام تمليك الطوابق والشقق , وكذلك الحال إذا اقام شخص بناء بقصد تمليك شقة للغيربطريق البيع يعتبر متنازلا ضمنيا مسبقا عن حقه في الأخذ بالشفعة عند بيع احد ملاك الشقق في هذا البناء شقته .
بيع العقار , صددوره من أحد الشركاء المشتاعين عن نفسه بصفته نائبا نيابة ضمنية عن باقي الشركاء وهم زوجته وأولاده , أثره , عدم جواز طلب الزوجة أخذ العقار المبيع بالشفعة لاعتبارها طرفا بائعا .
( الطعن 531 لسنة 46 ق / جلسة 7/6/1978 س 29 ص 1424 )
النص في المادة 856 من القانون المدني علي أنه إذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجمع
وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمدخل واالأفنية والأسطح والمصاعد و الممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب إلا ما كان منها داخل الطبقة او الشقة كل هذا ما لم
يوجد في سندات المالك مايخالفه قد قصد به المشروع وضع التصوري الجديد عن الطبقات المفرزة والشيوع الإجباري تشجيعا علي انتشار ملكية الطبقات والشقق بين أفراد الطبقات المتوسطة توخيا
لانفراج أزمة المساكن بعد احجتدامها بازدياد عدد السكان والذي لا يستطيع الفرد فيها أن يملك منزلا كاملا ويؤثر علي الاشتراك مع غيره في الشيوع أن يستقل بملكية طبقة أو شقة من طبقات أو شقق أحد العقارات
واضعا بذلك نظاملتحديد العلاقات المستمرة بينه وبين جيرانه حمسا للمنازعات التي قد تنشأ عن هذه الملكية وأن البين من النص سالف الذكر ان تلك الملكية وإن لملاك مختلفين إلا أنها تنقسم في كيانها إلا أجزاء مفرزة
تتمثل في الطبقات والشقق التي تنقسم إليها البناء ومن ثم تكون كل طبقة أو شقة فيه مملوكة ملكية مستقلة لمالكها علي سبيل الاختصاص ويكون له استعمالها واستغلالها أو التصرف فيها بالبيع وغير ذلك من أنواع التصرفات ,
وأجزاء شائعة شيوعا إجباريا دائما لا تقبل القسمة تتمثل في الأجزاء المتعلقة بالانتفاع المشترك بين جميع الملاك تخصهم جميعا كل بحسب ما يخص طبقته أو شقته فيها يملكها مع غيره ومن ثم يختلف هذا النوع من الملكية من
حيث طبيعته وأحكامه عن الملكية الشائعة التي نظم المشروع أحكامها في المادة 825 وما بعدها من القانون سالف الذكر والتي تسري علي كل أجزاء المال لا يتحدد نصيب كل شريك إلا بالقسمة وإن كان ذلك لا يفقد مالكل حصة من كيان ذاتي
فتكون في كل جزء منه متميزة بالقوة عن غيرها غلي حصول تلك القسمة وحينئذ تعتبر متميزة بالفعل والتي بها لها من أثر رجعي كاشف تكون في نظر القانون متميزة عن غيرها من أول الأمر .