إستعمال المال الشائع و إدارته م 826 مدنى

إستعمال المال الشائع وإدارته

تنص م 826 مدني علي: حق كل شريك مشتاع في التصرف في حصته في المال الشائع و الأنتفاع بها وأن يستعملها أستعمالًا مألوفًا بما يتفق مع طبيعته وتخصيصه، غير أن سلطته في هذا الأستعمال مقيدة بحقوق باقي شركائه المشتاعين وعدم الإضرار بهم

وكمثال: أن يكون الشئ المشترك طريقًا، فإنه يكون لكل شريك مشتاع حق المرور فيه- دون أن يبني فيه وإلا كان من شأن ذلك البناء تعطيل حق باقي الشركاء في استعماله………. لكن هذا الفرض السابق نادر عملًا.

استقلال أحد الشركاء بحيازة الشئ جميعه، أو جزء منه:

المواد من 846 – 849: تقضي بحق الشركاء- في سبيل تنظيم استعمال المال الشائع المشترك واستغلاله- في الاتفاق علي قسمته بينهم:

 هل يجوز لأحد الشركاء المشتاعين الاستقلال بحيازة المال الشائع المشترك جميعه ، أو يستعمل جزء منه ويستغله بدون اتفاق مسبق مع باقي شركائه علي قسمة المهيأة؟

قضت محكمة النقض في هذا الشأن وذهبت إلي أن استعمال أحد الشركاء ل المال الشائع جميعه بدون موافقه باقي شركائه يجيز لهم منعه من ذلك وطرده إذا لزم الأمر وسلوك دعاوي الحيازة بإعتبار أن عمله هذا يعد تعرضًا لهم في حيازتهم أو غصبًا لها:

فقضت أن ” وضع اليد علي الحصة الشائعة يحمي بدعاوي وضع اليد فيكون لكل مالك واضع يد خالصة أو علي الشيوع، أن يستعين بدعوي وضع اليد في حماية يده، فيقبل رفع هذه الدعاوي من الشريك المشتاع لدفع التعرض الواقع له- أيًا كان المتعرض- فإن وقع من بعض الشركاء المشتاعين فعل يراد به استئثار مرتكبه، وحرمان غيره من الشركاء، فإن لهم حق رفع دعوي منع تعرض،

وإذا كان الحكم الطعين قد رفض دعوي منع التعرض بمقولة أن القانون لا يجيز رفعها من شريك مشتاع علي شريكه الآخر، فإنه يكون مخالفًا للقانون. (الطعون نقض جلسة 4/5/1944) ونقض جلسة 11/3/1937 مجموعة عمر).

وإذا بني أحد الشركاء في جزء مفرز في العقار الشائع قبل قسمته بدون موافقة الأغلبية جاز إجباره علي إزالة ما أقامه من بناء. (طعن 1784/54 ق جلسة 31/1/1990).

لا يفوتك:كيفيةرفع دعوى الشفعة امام المحكمة وما هى اجراءتها م 943

إذا وضغ أحد الشركاء يده علي حصة مفرزة معادلة ومساوية لنصيبه فهل يعد غاصبا إذا وضع يده علي أكثر من نصيبه يحق معه طرده؟

أجابت محكمة النقض بالنفي، وأن لباقي الشركاء طلب مقابل الأنتفاع عن القدر الزائد بشروط، فقضت: ” لكل شريك مشتاع حق ملكية في كل ذرة من العقار الشائع. فإذا انفرد بوضع يده علي جزء مفرز من هذا العقار فإنه لا يعد غاصبًا ولو جاوز نصيبه بغير القسمة و له الحق في حماية وضع يده، لا يحق لباقي الشركاء انتزاع ذلك القدر منه بل كل ما لهم هو:

1- طلب قسمة العقار.

2- طلب مقابل الانتفاع للقدر الزائد عن النصيب ( الطعنان 1175- 1218/74 ق جلسة 2/2/2006)، بشرط:

أ‌) أن تكون حيازة الشريك المشتاع واضع اليد مشروعة ليست وليدة غصب أو غش أو معيبة وإلا وجب إهدارها.

ب‌) إلا يكون حيازة الشريك للجزء المفرز محل لعقد ينظمها، أو يكون انتقال الحيازة بين الشركاء داخل في نطاق هذا العقد، وإلا وجب إعمال هذا العقد بإعتباره شريعة المتعاقدين. (طعن 160/69 ق جلسة 17/1/2000) .

ويلاحظ: أن أعمال الأستعمال أو الأستغلال التي لا تقبل المشاركة لكونها تتطلب الأستئثار بالعين أو جزء منها، لا يجوز لأي شريك الأنفراد بالقيام بها، ولو كان ذلك الجزء معادلًا لحصته الشائعة وذلك لتعلق حقوق باقي الشركاء بالعين جميعها.

وكمثال قيام الشريك المشتاع بالبناء علي الأرض المشتاعة واعترض باقي الشركاء، فان لهم طلب طلب إزالته وهدمه.

أما إذا اختاروا الإبقاء علي ما أقامه من بناء أو علموا ولم يعترضوا عد وكيلًا عنهم، فيجب عليهم الأشتراك في نفقات إقامته كل بقدر حصته.

 وذهب محكمة النقض عكس ذلك في ( الطعن 1241/47 وجلسة 24/3/1981) أنه إذا جاوز الشريك المشتاع مقدار نصيبه عد بانيًا في ملك غيره بالنسبة بالنسبة لما أقامه لما يزيد عن حصته ويعد بانيًا سئ النية يطبق عليه حكم ( م 924 مدني) المتعلقة بالإلتصاق.

1- فإذا لم يتيسر استعمال المال الشائع استعمالًا مشتركًا:

فإن سبيل ذلك هو قسمة المهايأة وقد نظم القانون المدني أحكامها في المواد 846- 849 مدنية وهي في أغلبها مستقاة من تطبيقات القضاء المصري وسوف نتناول قسمة المهيأة فيما يلي على النحو التالي:

لا يفوتك:قسمة المهايأة فى القانون المصري وما هى دواعى الجوء اليها مادة 846

وقسمه المهايأة  : هي قسمة انتفاع مؤقتة وليس ملكيه، ولا تنهي حالة المال الشائع وذلك لعدم إمكان القسمة وتكون لمدة لا تزيد عن 5 سنوات قابلة للتجديد لمدة مماثلة،

فإذا انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد كانت المدة سنة قابلة للتجديد، ما لم يعلن أحد الشركاء عدم رغبته في التجديد، على أن يكون ذلك قبل انتهاء السنة الجارية بـ 3 شهور على الاقل ( طبقا 849 مدني).

وتخضع قسمة المهيأة بنوعيها لأحكام عقد الإيجار باعتبارها قسمة انتفاع فيعد كل شريك مؤجر للشريك الآخر ومستأجر منه في نفس الوقت ( م 848 مدني) وهي نوعان:

أ) زمانية  

وتكون بتناوب الشركاء الانتفاع بجميع المال المشترك مدة تناسب حصة كل شريك منهم وأغلب ما تكون هذه القسمة في المنقول كالسيارات وغيرها.
و يلاحظ: إن هذه القسمة لا يمكن أن تنقلب نهائيا مهما طالت المدة.

 ب) مكانيه 

فيقتص كل شريك بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء، وهي ليست ناهية في الشيوع، ولكن يجوز أن تنقلب نهائيا إذا دامت 15 سنة بقوة القانون بدون اثر رجعي وذلك بدون تصرف او حكم محكمه.

لذلك أن المهايأة المكانية التي تدوم 15 سنة دون أن يرغب أحد في انهائها هي خير قسمة نهائية يستطيع الشركاء ان يصلوا اليها، وقد وصلوا إليها فعلا بالتجربة واطمأنوا لنتائجها، فإن كانوا يريدون غير ذلك فما عليهم إلا أن يتفقوا على أن قسمة المهيأة لا تنقلب إلى قسم نهائية ( م 846/ 2 مدني).

ويترتب على كونها قانونية:

1. عدم جواز نقض القسمة بسبب الغبن لكونها غير اتفاقيه.

2. أنها لا تسجل لان التسجيل طبقا ( م 10 ق 114/ 19 1946 بتنظيم الشهر).

 

 

 إدارة المال الشائع

وهي اما:

1. اداره معتاده ل المال الشائع ( م 827، 828 مدني)

2. او اداره غير معتاده ل المال الشائع ( م 829، 832 مدني).

اولا: الاداره المعتاده ل المال الشائع :-

ومثالها: الاجازة او انهاء الاجازه لمدة ثلاث سنوات. وهي حق لمن يملك اكثر من النصف أي الأغلبية المطلقة من الشركاء ( م 828/ 1 مدني) .

حتى ولو كان ذلك المالك شخصا واحدا، ويكون تصرفه ملزما لباقي الشركاء والذين ليس لهم حق الاعتراض على رأي الأغلبية ( م 828/ 1 مدني). ( طعن 1289/ 72 ق إيجارات جلسة 24/5/2004) حتى ولو كانت الطاعنة مالكا على الشيوع في العقار وأنها غير مالكه مفرز لشقة النزاع حتى تستقل بها (طعن 1289/ 72 ق إيجارات جلسة 24/5/2004).

فلا يسري الإيجار الصادر من شريك لا يملك أكثر من نصيب الأنصبة في مواجهة باقي الشركاء إلا برضاهم صراحة أو ضمنا.(طعن 722/ 67 ق جلسة 16/6/2004).

عكس الاداره غير المعتاده: فتتطلب غالبية خاصة هي ¾ للمال الشائع على الأقل ( م 829 مدني).

والاصل: ان ادارة المال الشائع حق الشركاء مجتمعين ما لم يتفقوا على توكيل أحدهم في الانفراد بالاداره م 827 مدني فلهم او له حق التأجير لاجنبي او لاحد الشركاء المشتاعين.

فإذا لم يتحقق الإجماع:

فإن الإدارة تكون حق للأغلبية المطلقة للشركاء بحسب الأنصبة وهي التي تملك أكثر من النصف.(طعن 334/ 58 ق جنب 30/12/1992).

ولمن يملك غالبية الأنصبة طلب انهاء الايجار بوصفه من اعمال الاداره. (طعن 939/ 45 ق جلسه 12/5/1979).

ويكون قرار تلك الأغلبية ملزما للجميع ولو كان شخصا واحدا وليس لباقي الشركاء حق الاعتراض عليها ( م 828/ 1 مدني). (طعن 1289/ 72 ق جلسه 24/5/2004) باعتبار ان الاغلبيه نائبة عن الأقلية وليس للاقليه التظلم أمام المحكمة إلا في حالة التعسف في استعمال الحق ولهم طلب القسمة.

أ‌) وينفذ الإيجار في حق الآخرين خلال مدة لا تتجاوز ثلاث سنوات، باعتباره من أعمال الإدارة المعتادة طبقا للمادتين 559، 701 مدني سواء للمال الشائع كله او جزء مفرز منه. (طعن 334/ 58 ق جلسة 30/12/1992) (طعن 5218/ 61 ق جلسة 4/1/1996) (طعن 3952/ 66 ق جلسة 27/12/1997).

ب) وللآخرين حق طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما يجاوز هذه المدة بوصفه من اعمال الاداره ولو كان المستأجر حسن النية ( المواد 559، 701 مدني) باعتباره تعديا على حقوقهم يحق لهم المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي ،،،،

ويكون ذلك بطريقة التنفيذ العيني ما دام ممكنا انهاء عقد الايجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة الـ 3 سنوات، ما دام لم يوقع على عقد الإيجار الصادر لذلك المستأجر ولم يصدر منهم توكيل رسمي الشركاء المشتاعين الذين عقدوا الايجار لذلك المستأجر.(طعن 939/ 45 ق جلسه 12/5/19) (طعن 306/ 46 ق جلسه 31/5/1980).

ج) لمن يملك غالبية الأنصبة طلب انهاء الايجار بوصفه من اعمال الاداره. (طعن 939/ 45 ق جلسه 12/5/1979).

د) بل إن صدور الايجار للعين كلها او جزء منها من أحد الشركاء دون ان يكون له غالبية الأنصبة، أي أكثر من النصف إدارة معتادة، فان الايجار وان وقع صحيحا نافذا فيما بينه وبين المستأجر منه إلا أنه لا يسري في حق باقي الشركاء ممن لم تصدر منهم الإجارة. طالما لم يقرأها صراحة أو ضمنا ( م 828 مدني) (طعن 328/ 44 ق جلسة 1/2/1978)،

باعتبار ان الايجار يقع في جزء منها على ملك الغير فيعد المستأجر بالنسبة لهذا الجزء غاصب بلا سند من القانون يحق لهم طلب طرده واعادة الحال الى ما كان عليه ولو كان المستأجر حسن النية وذلك دون انتظار نتيجة القسمة بشرط عدم وقوع خطأ من جانبهم،

أما بالنسبة للمستأجر فى المال الشائع : فإن له حق الرجوع على الشريك المؤجر بالتعويض. (طعن5/ 52 ق جلسه 10/6/1987)، ( طعن 762/ 52 ق جلسة 15/3/1984)، (طعن 328/ 44 ق جلسة 1/1/1987) .

حتى ولو مر على الايجار اكثر من 15 سنه باعتبار ان حق الملكيه حق دائم لا يسقط بالتقادم او عدم الاستعمال مهما طال الزمن بشرط عدم انتظارهم له بالإخلاء حتى لا يعد ذلك اعتباره مستأجرا منه.

والشركاء كذلك باعتبارهم غالبية اذا اجرى احد الشركاء المشتاعين منهم شقه خلال ثلاث سنوات من إبرام ذلك العقد، فك طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما يجاوز هذه المدة حتى ولو كان المستأجر حسن النية ( م559 مدني) مدام لم يوقعوا على عقد الإيجار ولم يصدر منهم توكيل للوكيل بالإجارة ولم ينقادوا أجره ولم يوقعوا على إيصالات تفيد موافقته الضمنية ( طعن 306/ 46 ق جلسه 31/5/1980).

وإن انتهاء عقد الإيجار باتحاد الذمة، بشراء المستأجر للعين المؤجرة شرطة: شمول البيع كامل العين المؤجرة فإن اقتصر على حصة شائعة في العقار، كان عقد الإيجار نافذا قبل المستأجر بشروطه لا يحق له التحلل منه، ولا يكون له سوى حصته في الأجرة بقدر نصيبه في الشيوع يحصلها ممن له حق الإدارة أو يقسمها من الأجرة.

وان مفاد نص ( م 826 مدني) أنه يجوز للشريك المشتاع بيع نصيبه محدد مفرز، إلا أن حالة التحديد ضده تظل معلقة على نتيجة القسمة أو أجازه الشركاء على الشيوع، فإذا صدر البيع لأجنبي عن الشركاء فإن حاله الإفراز لا يحاج بها الشركاء المشتاعين طالما ان القسمة لم تتم سواء قضاء أو رضاء، مما يجعل هذا التصرف يعد بالنسبة لهم حكم التصرف في قدر شائع يحق لهم أخذه بالشفعة.

كما ان وضع احد الشركاء المشتاعين يده على جزء محدد مفرز من المال الشائع تسهيلا لطريقه الانتفاع، فليس لباقي الشركاء أو أحدهم انتزاع هذا الجزء منها، باعتبار أن واضع اليد يمتلك فيه ما يعادل نصيبه وفي حدوده، ويكون انتفاعه بالباقي مستمدا من حقوق شركائه الآخرين على أساس تبادل المنفعة،

إلا أن ذلك مشروط ورهين بأن يكون واضع اليد مالكا على الشيوع، ولما كانت الملكية في المواد العقارية لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل، فإذا لم يتم ذلك كان انتفاعه بالعين إنما يستند الى كونه مستأجرا فقط، ويضحى التحدي بعدم أحقية باقي الملاك المشتاعين في انتزاع هذا الجزء يفتقر الى سنده القانون.
(طعن 3125/ 61 ق جلسة 6/2/1997).

تعليق:

يتضح مما سبق أن الشريك المجتمع لحصة شائعة بموجب عقد مسجل ويؤجر حصة مفرزة من المال الشائع يعادل نصيبه الشائع في العقار، ليس لباقي الشركاء حق طرده من تلك الحصة المفرزة المشار اليها او طرد المستأجر منه منها.

اما اذا أجر ما يزيد عن حصته فلهم حق طلب طرد المستأجر منها.

ويلاحظ ان الاغلبيه المطلقه فى المال الشائع : هي تلك التي تملك أكثر من النصف بحسب الأنصبة ولو كان مالكا فردا واحدا هذه الاغلبية المطلقة تعطي لصاحبها فردا أو أكثر اداره معتادة، ليس لبئر شركاء الاعتراض عليه.(طعن 3952/ 66 ق جلسة 27/12/1997).

وان عقد الإيجار: الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف عدم سريانه في حق الباقين إلا إذا ارتضوه صراحة أو ضمنا ( طعن 828 مدني).

فيعد الإيجار الصادر من أحدهم: غير قائم بالنسبة لهم، واعتبار المستأجر متعرضا لهم في الملكية يحق لهم طلب طرد المستاجر واعاده الحال الى ما كان عليه. (طعن 3228/ 44 ق جلسة 1/2/1987).

وتشمل الإدارة المعتادة:

الأعمال المادية والاداره والتصرفات القانونية التي تقتضيها الاداره:

وكمثال بيع المحصول الناتج عن الارض الزراعية المشتركة وقبض الثمن( م 01 701/ 1 مدني).
وإذا لم يتفق الشركاء على تعيين مدير يتولى إدارة المال الشائع كان للمحكمة تعيين مدير بناء على طلب الشركاء أو أحدهم ( المواد 828/ 1، 829 مدني). وأن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة.

والمتولي الاداره:

حق تأجير المال الشائع والتقاضي فيما ينشأ عن ذلك من منازعات ( م 701/ 2 مدني) (طعن 766/ 40 ق جلسة 11/4/1983) ومنها حقه في طلب إخلاء العين المؤجرة ( طعن 2173/ 52 ق جلسة 20/1/1991).

 ما حكم إيجار أحد الشركاء المشتاعين بشقه وهو لا يملك أكثر من نصف الأنصبة؟

• عقد الإيجار الصادر ممن لا يملك أكثر من النصف لا يسري في حق باقي الشركاء أصحاب الاغلبيه الا اذا ارتضوه صراحة أو ضمنا أثره: (الطعنان 1108/ 1170/ 68 ق جلسة 9/2/1999) (طعن 1931/ 65 ق جلسة 18/4/2001).

– مؤداه: انتقال ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء غير محملة بهذا العقد ولو كان تاريخه سابقا على انتقال الملكية (طعن 6184/ 63 ق جلسة 23/5/2001) باعتبار ان الايجار يقع في جزء منه على ملك الغير ويحق لهؤلاء الشركاء طلب إخراج المستأجر من أحدهم باعتباره معارضا لهم فيما يملكون( طعن 271/ 47 ق جلسة 26/11/1981).

– وانفرد أحد الشركاء المشتاعين بعمل من اعمال الاداره المعتادة ايجار مثلا دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم باعتبار أن تأجير المال الشائع من اعمال الاداره ( م 828/ 3 مدني) او دعوي اخلاء مثلا(طعن 3570/ 61ق جلسه 17/5/1995).

– وإذا كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسري في مواجهتهم إلا برضاهم صراحة أو ضمنا (طعن 173/ 52 ق جلسة 20/1/1991).

ويعد في حالة عدم رضاهم متعرضا لهم يحق طرده دون انتظار نتيجة القسمة، ويكون لمتولي الاداره سلطة التقاضي فيما ينشأ عن الإيجار من منازعات ( طبقا م 701/ 2 مدني) ( طعن 2173/ 52 ق جلسة 20/1/1991).

لمحكمة الموضوع استخلاص الوكالة الضمنية من القرائن وظروف الأحوال.(طعن 906/ 47 ق جلسة 20/6/1981).
اما اذا اعترض الاغلبيه فلا ينفذ ذلك العمل في مواجهتهم (طعن 328/ 44 ق جلسة 1/5/1978) (طعن 90/ 48 ق جلسة 22/12/1982)،

فلهم تأجيرها إلى مستأجر آخر فإذا شغل المستأجر الأول العين، كان لهم طلب طرده، وليس للأخير رفع دعوى الإخلاء لوجوب انتظار نتيجة القسمة، لاحتمال وقوع العين المؤجرة في نصيب المؤجر.

والمستاجر: طلب إبطال الإيجار على أساس الغلط لعدم علمه بملكية المؤجر للعين لكن لا يجوز له طلب الفسخ ما دام أن المؤجر يمكنه من الانتفاع بالعين. وإذا ما تعرض أحد للمستأجر في انتفاعه بالعين فإن له الرجوع بالضمان على الشريك المؤجر مطالبة الفسخ او انقاص الاجرة بحسب الأحوال. ( م 572 مدني).

ويلاحظ: إن وضع الشريك المشتاع يده على شقة من وحدات العقار يعادل نصيبه، فلا يعد غاصبا فلا يستطيع أحد من الشركاء انتزاعه منه، وكل ما له هو:

1. طلب قسمة العقار.

2. أو يرجع على واضع اليد بما يزيد عن حصته فى المال الشائع مقابل الانتفاع عن القدر الزائد .

( م 836 مدني) (طعن 1588/ 52 ق جلسة 26/7/1989)، (طعن 3176/ 73 ق جلسة 14/12/2004).

ويلاحظ كذلك: أنه إذا لم يتعرض للمستأجر أحد- وفضل سائر الشركاء انتظار القسمة وما تسفر عنها- وتمت القسمة -نفذ الإيجار فيما وقع من نصيب المؤجر، ولم ينفذ في حق باقي الشركاء،

ولكن إذا جاء الجزء المفرز في نصيب المؤجر انتهى الامر فاذا جاء في نصيب أحد الشركاء الآخرين انتقل حق المستأجر الى الجزء الذي آل الى المؤجر بطريق القسم اعمالا للحلول العيني ( م826/ 2مدني) وإن لفظ التصرف الوارد بتلك المادة يفسر تفسيرا واسعا يشمل جميع الأعمال القانونية التي تصدر من الشريك المشتاع.

كما يلاحظ: أنه إذا لم تتم القسمة وبيعت العقار بالمزاد العلني، فان الايجار ينفذ في كل العين اذا رسى المزاد على الشريك المؤجر بفضل الأثر الرجعي للقسمة، فإن رسى المزاد على غير الشريك المؤجر فلا يسري الايجار في حقه، وله استرداده من يد المستاجر.

اما اذا رسى المزاد على اجنبي عدى ذلك الأجنبي مشتريا فيسري الايجار في حقه إذا كان ثابت التاريخ قبل رسو المزاد.

وفي جميع الأحوال: اذا تم إخراج المستأجر من العين فإنه يستطيع الرجوع بالتعويض على الشريك المؤجر.

ريع المال الشائع ثماره:

1. إذا كان الحكم المطعون فيه قضى بإلزام الطاعن الشريك المشتاع بأداء المستحق للمطعون ضدهم شركائه المشتاعين من ثمار المال الشائع، وطرح ما يتمسك به من حقه في حبس تلك الثمار الى حين وفاءهم أي المطعون ضدهم بما هو مستحق له قبلهم ،،،

بموجب الحكم النهائي الصادر في الدعوي رقم………….. لسنة…………… مدني قسم من تكاليف إقامته الطوابق الأربعة العليا في العقار الشائع موضوع النزاع على سند من أن ذلك الدفاع يعد طلبا بإجراء المقاصة بين الدينين لم يبد بصورة صريحة جازمة فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه، وإذا حجبه هذا الخطأ عن بحث دفاع الطاعن، فانه يكون معيبا ايضا بقصور يبطله. (طعن 6834/ 72 ق جلسة 25/5/2004).

2. من المقرر أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية في كل ذرة من العقار الشائع، وان الثمار التي تنتج منه أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء بنسبة حصة كل منهم، والشريك المشتعل أن يرجع بربع حصته على كل من الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل مقدار هذه الزيادة. ( طعن 341 /39 ق جلسة 3/12/1974) (طعن 3176/ 73 ق جلسة 14/12/2004).

ثانيا: الادارة غير المعتادة:-

عكس المادة  828 مدني وهي المادة التي تجيز لمن يملك اكثر من النصف القيام باعمال ادارة العقار ومثاله: الايجار لمدة 3 سنوات تلك التي تسمى بالإدارة المعتادة.

نجد أن نص م 829/ 1 مدني الإدارة غير المعتادة تتطلب أغلبية خاصة وعدد انصبه اكبر وذلك امتلاك الشريك المشتاع أو الشركاء المشتاعين ¾ المال الشائع على الأقل. رأي الأغلبية ملزم لجميع الشركاء، وتحسب الأغلبية بحسب الأنصبة، فإذا لم تكن هناك أغلبية، للمحكمة أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها تعيين مديرا للمال الشائع.

فيكون لها: تحسين الانتفاع بالعقار إجراء التعديلات الأساسية والجوهرية، وتعديل الغرض المعد له المال واتخاذ التدابير المناسبة بشرط: اعلان الاغلبيه بذلك، وان ترد الأخيرة أي بقية الشركاء المعترضة والتي تم إعلانها باللجوء إلى المحكمة -خلال شهرين من تاريخ هذا الإعلان.(طعن 1784/ 54 ق جلسة 31/1/1990).

ولا يشترط طريقه معينه للإعلان فتجوز بإعلان رسمي على يد محضر، أو بخطاب مسجل أو أخطار شفوي ويقع عبء الإثبات على عاتق الأغلبية، فإذا لم توافق الأقلية كان حق الاعتراض أمام المحكمة المختصة خلال شهرين من إعلانها فإذا رأت الاخيره ان التصرف واجب وليس فيه غبن فاحش وأن فيه مصلحة الجميع أمرت به ونفذته الاغلبيه، وان لم يكن واجب الغته .

ويكون التصرف واجب كذلك بإجماع الشركاء ويشترط لتسجيل التصرف طبقا للمادة 832/ م 168، 169 ت.ش 2001) تقديم صوره رسميه من حكم نهائي بصحة التعاقد في مواجهة الأقلية أو إدخال الأقلية مصادقين من قبيل البيع لحصصهم في العقار المباع.

ومن أمثلة أعمال الإدارة غير المعتادة: ادخال تغييرات أساسية في الغرض كتحويل المطعم الى مقهى، او اعاده بناء منزل لجعله اصلح للاستغلال، او البناء في الارض الفضاء.

ومن أمثلته في الأراضي: تحويل أرض زراعية إلى أرض صالحة للبناء او اقامه مصنع عليها، أو تحويلها الى حدائق وبساتين او اقامه بناء على الارض الفضاء.

ومن أمثلتها في المباني: تحويل المسكن الى فندق او مفروش او اقامة بناء على ارض شائعه، كاقامة أحد الشركاء المشتاعين بناء على جزء مفرز من الارض الشائعه قبل قسمتها فيلزم في هذه الحالة موافقة ¾ الشركاء المشتاعين بعد تمام العمل، فإذا لم توافق أكبر على الإزالة مع التعويض إذا نتج عن ذلك ضرر لباقي الشركاء.

ويعد من قبيل الأعمال التي تخرج عن حدود الإدارة المعتادة: بناء الشركاء في جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته فإذا لم توافق أغلبية الشركاء على ذلك جاز إجبار الشريك على ازالة البناء فللشركاء حق طلب الإزالة مع التعويض إذا الحق العمل ضرر بباقي الشركاء. (طعن 1748/ 41 ق جلسة 11/1/1980) (طعن 1784/ 54 ق جلسة 31/1/1990).

فإذا وافق البقاء على البناء قبل اقامته، او أقرته بعد اقامته، فان جميع الشركاء يساهمون في تكاليف البناء بنسبة حصة كل منهم في الأرض المشاع (م 831 مدني) ويكون البناء ملكا شائعا بينهم ولا يعد شريك الباني من الغير فإذا ما طلب الشريك الآخر بملكية لحصة في هذا البناء وجب أن يكون في مقابل ما يناسبها في تكاليف البناء وقت اقامته، وتعد مطالبته له اقرارا، فيعد الشريك الباني بمثابة وكيل عنده (طعن 97/ 17 ق جلسة 20/12/1948).

ومن تطبيقات محكمة النقض بخصوص أعمال الإدارة غير المعتادة:-

1. الشريك المشتاع المالك لحصة قدرها 4/ 3 الارض المشاع له حق إدخال تغييرات أساسية في الغرض الذي أعدت له هذه الأرض في سبيل تحسين الانتفاع بها ( م 829 مدني) ويكون البناء الذى نقيم على نفقته لتحقيق هذا الغرض داخلا في حدود حقه في إدارة المال الشائع،،،،

وهو يباشرها الحق بوصفه أصيلا عن نفسه ونائبا عن مالك الربع الباقي، وتكون ادارته نافذة في حق هذا المالك، كما يكون له الحق في قبض الأجرة، هو اقتضاء التعويض الناشئ عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء. (طعن 210/ 36 ق جلسة 18/3/1971).

2. للشركاء على الشيوع الذين يملكون ¾ المال الشائع، حقهم في إجراء تغيير فيه يخرج عن حدود الإدارة المعتادة. شرطه: اعلان قراراتهم إلى باقي الشركاء. مخالفة ذلك للآخرين الاعتراض إلى المحكمة خلال شهرين من وقت

الاعلان مؤدي ذلك: جواز إجبار الشريك الباني على ازالة البناء الذي أقامه على جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته طالما لم توافق على أغلبية الشركاء المالكين ¾ العقار (م 829/ 1 مدني) مع التعويض إذا الحق البناء ضرر بباقي الشركاء.(طعن 1748/ 54 ق جلسة 31/1/1990). (طعن 1748/ 41 ق جلسة 11/1/1982).

3. الادارة المعتادة للمال الشائع لأغلبية الشركاء القيام بها ليس لباقي الشركاء الاعتراض عليها. اعمال الاداره غير المعتاده:

حق لمن يملكون 4/ 3 المال الشائع ( م 828/ 1، 829/ 1 مدني) إقامة المالكة لحصة شائعة تقل عن 4/ 3 المال بناء على العقار الشائع عمل من اعمال الاداره غير المعتادة. (طعن 3952/ 66 ق جلسة 27/12/1997).

4. الشركاء على الشيوع الذين يملكون 4/ 3 المال الشائع حقهم في إجراء تغيير فيه، نفاذه في حق باقي الشركاء ما لم تقض المحكمة المختصة بإجابتهم إلى اعتراضهم على هذا التغيير. (طعن 19/ 49 ق جلسة 12/12/1987).

الإنذار بالتصرف من ملاك أكثر من 4/ 3 المال الشائع في جزء مفرز منه ( م 832 مدني و م 168، 16 ت.ش 2001).

انه في يوم ………….. الموافق   /    / 20
وبناء على طلب الساده:
1. ………………………………………………………

2. ………………………………………………………

3. ………………………………………………………

ومقيمون…………………………………ومحلهم المختار مكتب الاستاذ/………………………………. المحامي. انا…………………. محضر المحكمة……………. قد انتقلت حيث إقامة:…………………………………………………………………………..

1. السيد/…………………… ومقيم……………………………

واعلنته بالاتي

يمتلك الطالب والمعلن اليه على الشيوع العقار…………………….. تنظيم شارع………… ناحية………… قسم………………… محافظة……………… ومسطحه……………… م2 ( فقط……………)

وحدوده كالاتي:
البحري الغربي………………………… بطول……………….. متر.
البحري الشرقي……………………….. بطول………………… متر.
القبلي الشرقي………………………. بطول…………………. متر.
القبلي الغربي………………………. بطول…………………. متر.
الوصف:……………………………………………………………………….

وآلت إليهم ملكية هذا العقار بموجب المسجل ( ) في اسكندريه.
——
2000
وحيث ان الطالبين بصفتهم مالكين لأكثر من 4/ 3 المال الشائع المذكور يقرروا التصرف فيه للأسباب………….،……………….،…………………..
عملا بنص ( م 832 مدني) يعلن الطالبون قرارهم هذا للمعلن إليه باعتباره شريك الشيوع معهم وينبهه إلى أنه في حالة عدم الرد عليهم أو الاعتراض على قرار الأغلبية أمام المحكمة الجزئية المختصة خلال شهرين من وقت إعلانه سيصير هذا القرار حجة عليه ونفاذا في حقه.

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت الى حيث اقامة المعلن اليه واعلنته بصورة من هذا الانذار للعلم بما جاء به ونفاذ مفعوله قانونا. مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى.
ولأجل العلم،،،،،،،،،،،،،

ملاحظات:

1. اذا مرت فترة الشهرين المحددة قانونا الاعتراض الأقلية على قرار الأغلبية لـ 4/ 3 المال الشائع بتصرفهم في جزء مفرز منه ولم يعترض أحد سرى التصرف ونفذ في حق الجميع.

2. اذا لم يتوصل الشركاء الاتفاق بشأن قسم العقار وتعذر عليهم ذلك يحق لهم رفع دعوى قسم أو دعوى فرز وتجنيب امام المحكمة الجزئية ( طبقا م 836/ 1، 838/ 1 مدني و م 167/ 2 تعليمات شهر 2001) يرفق معها اعلام وراثه للمورث وسند ملكيته مسجلا حيث تقوم المحكمة بندب خبير للقيام بعملية الفرز والتجنيد أو تقسيم المال الشائع لحصص،

فإذا تعذر إجراء القسمة- قدر ثمنا للعقار يبني على أساسه البيع بالمزاد العالمي فاذا رست على أحد الشركاء- بعد ذلك قسمة تصفية، واذا رسى على أجنبي عن الشركاء يعد بيعا .

حفظ المال الشائع ونفقاته

حفظ المال الشائع ( م 830 مدني): ونفقاته ( م 831 مدني):

خولت ( المادة 830 مدني) لكل شريك مشتاع فى المال الشائع حق اتخاذ وسائل حفظ الشيخ ولو كان ذلك دون موافقة باقي الشركاء،

ومثالها: أعمال مادية الترميمات الضرورية، جني الثمار سريعة التلف، والتصرفات القانونية،

ومثالها: قطع التقادم، رفع دعاوى الحيازة وما يلحق بها من طلبات الإزالة والتعويض، والمطالبة بوضع الحدود وطرد المستأجرين الذين ليس لهم الحق فى الامتداد القانوني (طعن 1323/ 59 ق جلسة 30/3/1994)، وهو بعلمه ما يعد فضوليا للتصرف في حدود قواعد الفضاله إذا لم يوافق باقي شركاء على عمله، كما يعد نائبا قانونيا عن باقي الشركاء بقدر حصصهم.

ونصت ( م 831 مدني) على ان: ” نفقات المال الشائع وحفظه وصيانته، و الضرائب المفروضة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته تأسيسا على أن المنفعة الناتجة عن هذه الأعمال تعود على الشيء كله فيستفيد منها سائر الشركاء وان التزام الشريك المشتاع بالاشتراك في التكاليف والنفقات الناتجة عن الشيوع هو التزام عيني سببه الاشتراك في ملكية العين الشائعة ولمن قام بها من الشركاء المشتاعين الرجوع على باقي الشركاء كل بقدر حصته.

والشريك المتضرر حق التخلص من هذا الالتزام بالتخلي عن نصيبه في الملكية، و يترتب على ذلك أن تصبح هذه الحصة ملكا من الشركاء الآخرين كل بقدر نصيبه في المال الشائع نظير إعفاء الشريك المتخلي من الالتزامات الناشئة عن اشتراكه في الملكية.

مع مراعاة وجوب تسجيل سند التخلي إذا ورد على حصة في العقار عند صرف باقي الشركاء المشتاعين إلى الغير ( م 9 ق 114/ 1946 بتنظيم الشهر).

ومن أحكام النقض في هذا الصدد:-

1. أعمال الحفظ التي يحق للشريك على الشيوع اتخاذها بغير موافقة باقي الشرفاء ( م 830 مدني) اتساعها لرفع دعوى الحدود الحيازة والاستحقاق وما يلحق بها من طلبات الإزالة والتعويض. (طعن1323/ 59 ق جلسه 30/3/1994).

2. أعمال الحفظ التي يحق للشريك المشتاع اتخاذها بغير موافقة باقي الشركاء ماهيتها ( م 830 مدني) التزام جميع الشركاء كل بقدر حصته بنفقات هذه الأعمال ( م 831 مدني) تلف العقار المملوك على الشيوع لسبب مرده خطأ الشريط الذي استأثر بالانتفاع به.

اثره: مسؤولية الشريك المخطئ في تعويض باقي الشركاء عما لحقهم من ضرر.

نوع المسؤولية: توقفه على ما إذا كان انتفاعه بالعقار وليد عقد من عدمه.

نوع التعويض: الاصلي فيه أن يكون عينا بإصلاح ما تلف.

ولا يعد ذلك من أعمال الحفظ: وإنما رفعا للضرر عنها فلا يجوز للشريك المخطئ الرجوع بنفقات الإصلاح على شركائه المشتاعين، فإن تعذر التنفيذ العيني يصار الى عوضه النقدي (طعن 110/ 56 ق جلسة 15/12/1988).

3. مفاد المادتين 830، 831 مدني:-

أن الشريك المشتاع منفردا ودون حاجة إلى موافقة باقي الشركاء القيام بأعمال حفظ المال الشائع يستوي في ذلك أن تكون من الأعمال المادية أو من التصرفات القانونية واتخاذ اجراءات او رفع دعاوى مثل دعاوى الحدود الحيازة والاستحقاق وما يلحق بها من طلبات الإزالة والتعويض،،،

ويعد الشريك المشتاع في هذا الشأن أصيلا عن نفسه ووكيلا عن باقي الشركاء ما لم يعترض أحدهم على عمله. (طعن 4862/ 73 ق جلسة 22/2/2005).

4. إذا كان اتحاد الملاك ينشأ بقوة القانون إذا زاد طوابق المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكه خمس، فان مدة الاتحاد لا تبدأ طبقا للمادة التاسعة من النظام النموذجي م 9 من النظام النموذجي، بقرار وزير الإسكان رقم 109/ 79 الا من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة وعلى ذلك:

فان قبل قيد الاتحاد وتعيين مأمور له يرجع للأصل العام مادة 830 مدني وهو:- أن يكون لكل شريك على الشيوع أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ المال الشائع يعتبر فيما يقوم به من أعمال في هذا الصدد أصيلا عن نفسه ووكيلا عن سائر الشركاء وطالما لم يعترض منهم أحد على عمله. ( طعن 2442/ 57 ق جلسة 22/4/2003).

5. قضت محكمة الاستئناف للايجارات بالقاهرة بتأييد حكم أول درجة بطرد قريبه مستأجر من الشقه بعد وفاته لأنها ليست ممن لهم الحق في امتداد الإيجار ( جريدة الأخبار القاهرية بتاريخ 15/11/2005).

التصرف في المال الشائع

•  من جميع الشركاء في جميع المال الشائع كله إنهاء حالة الشيوع أو في جزء منه.

•  من أغلبية الشركاء المالكة 4/ 3 المال الشائع بشروط.

•  من الشريك المشتاع في حصة مشاعة.

•  من الشريك المشتاع في جزء محدد مفرز معادلا لنصيبه والحكم حال التصرف في اكبر من نصيبه.

•  التصرف في المال الشائع قد يصدر التصرف من الشركاء جميعهم، او من احدهم في حصة مشاعة أو قدر مفرز. وسوف نتناول هذه الحالات تباعا.

اولا- التصرف الصادر من جميع الشركاء

اذا صدر التصرف من جميع الشركاء المشتاعين لجميع المال الشائع كله بيع مثلا أو هبة كان ذلك ناهيا حالة الشيوع بين الشركاء.

فإذا تصرفوا في جزء مفرز منه، خرج ذلك الجزء من نطاق الشيوع، ويبقى باقي المال مشاعا الى ان يتم قسمته، إذا تصرفوا جميعا في حصة مشاعة، دخل المشتري المتصرف اليه شريكا معهم بقدر هذه الحصة المشاعة التي تم بيعها.

ولكن ما لو رتب الشركاء حق عيني أصلي أو تبعي كرها مثلا على المال الشائع؟

تقضي م 1039/ 1 مدني بخصوص الرهن الرسمي ببقاء التصرف الصادر من كافة الشركاء أثناء الشيوع نافذا بعد وقوع القسمة.

ثانيا: التصرف الصادر من أغلبية الشركاء فى المال الشائع ( م 832 مدني)

اجازت م 832 مدني تصرف أغلبية الشركاء في المال الشائع بشروط:

1. صدور التصرف بقرار أغلبية معينة تمتلك 4/ 3 المال الشائع على الأقل.

2. أن يصدر قرار التصرف بناء على أسباب قوية تبرره طبيعة طروء ظروف عرض ثمن مرتفع، أو تعذر استغلاله، او تطلب العقار الإصلاحات تحتاج تمويل ولا يوجد سيولة نقدية، أو استصدار رهن بفائدة باهظة.

3. اعلان الاغلبيه قرار التصرف الى باقي الشركاء الأقلية وللآخرين حق التظلم من القرار خلال شهرين من وقت إعلان نفس الحال في أعمال الإدارة غير المعتادة.

بيع الشريك على الشيوع حصته شائعه فى المال الشائع

تصرف الشريك في حصته شائعة فى المال الشائع نافذا في مواجهة شركائه دون حاجة إلى موافقتهم أو إعلانهم به ما دام يتصرف في حدود حصته ونصيبه ( طبقا لنص م 826/ 1 مدني وطبقا م 163/ بند 2 فقرة أ،ب تعليمات شهر 2001) (طعن 190/ 32 ق جلسة 24/3/1966) فإذا تصرف في أكثر من نصيبه لزم إدخال باقي الورثة مصادقين من قبيل البيع للقدر الزائد عن نصيبه ( طبقًا م 163 بند 6 تعليمات شهر 2001).

ويلاحظ: أنه إذا تصرف الشريك في حدود حصته إلى الغير، وقام المشتري منه بتسجيل عقد مشتراه شائعا انتقلت اليه حصة شريكه البائع مشاعة وأصبح شريكا في العقار الشائع بقدر الحصة المشتراة(طعن 985/ 56 ق جلسة 26/12/1991) (طعن 3469/ 58 ق جلسة 21/2/1993).

يحق له:-

1. طلب تثبيت ملكيته عليها في المال الشائع لمواجهة بقية الشركاء المتقاسمين.

2. له حق اجراء قسمه جديده باعتباره غيرا (طعن 5039/ 73 ق جلسة 8/2/2005).

3. الاحتجاج في مواجهة باقي الشركاء بالقسمة غير المسجلة ولا يجوز لأحد من هؤلاء الشركاء الاحتجاج عليه بعدم تسجيل القسمة. باعتباره غيرا (طعن 724/ 52 ق جلسة 19/3/1986) وإن الغير في حكم م 10 ق 114/ 1946 بتنظيم الشهر، هو من تلقى حقا عينيا على العقار على أساس أنه ما زال مملوكا على الشيوع وقام بتسجيله قبل تسجيل سند القسمة،

أما من تلقى من أحد الشركاء المشتاعين حقا مفرزة فلا يعد غيرها ولو سبق الى تسجيل حقه قبل تسجيل القسمة وله أن يحتج بالقسمة غير المسجلة على من اشترى جزءا مفردا من أحد المتقاسمين (طعن 724/ 52 ق جلسة 19/3/1986).

اما اذا انصب البيع على جزء مفرز من العقار الشائع فإن المشتري في هذه الحالة لا يعد شريكا وليس له ما للشركاء من حقوق ومنها حق الشفعة (طعن 985/ 56 ق جلسة 26/12/1991).

وإذا سجل المشتري حصته المشاعة قبل تسجيل القسمة النهائية فلا يحتج عليه بها ولو تمت بالفعل قبل تسجيل حقه وبالتالي فان له طلب إجراء قسمة جديدة. (طعن / ق جلسة 2/12/1965).

هل يجوز للشريك التصرف في حصته الشائعه سواء بالبيع أو بيع حق الانتفاع أو الهبة أو الرهن؟

تجهيز ( م 826/ 1 مدني) ذلك، فاصرفه بالبيع صحيح ونافذ في حق باقي الشركاء ما دام يتصرف في حدود نصيبه وحصته. ويترتب على تصرفه حلول المشتري محل الشريك في ملكية الحصة الشائعة.

بشرط: تسجيلها بالشهر العقاري، لتكن ملكيته لتلك الحصة حجة على الكافة ولكن يجب إعلان باقي الشركاء بتصرفه:

أ- يحق لهم أخذ العقار بالشفعة وفقا للمواعيد إذا كان البيع الأجنبي وليس لشريك مشتاق ( م 936/ ب مدني).

ب- او رفع دعوي استرداد جزئي طبقا ( م 833 مدني). ويجوز للشريك المشتاع ترتيب حق انتفاع، كما يجوز له رهن حصته المشاعة لأنه يصح فيها القبض كالبيع تماما، كما يجوز له رهن حصته الشائعة، كما ان له ان يستولى على ثمارها واستغلالها بشرط: عدم إلحاق ضرر بحقوق باقي الشركاء. (طعن 229/ 48 ق جلسة 7/2/1977).

بل انه اذا وضع احد الشرفاء على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار شقة مثلا وتوازي حصته الشائعه ولا تقل عن الثلث فإنه لا يخول باقي الشركاء حق انتزاعه او طرده منها ولا يعد غاصبا لهم ما دام في حدود نصيبه.

(طعن 1356/ 53 ق جلسة 23/4/1987) (طعن 288/ 55 ق جلسة 3/1/1991) وكل ما للشريك المتنازع طلب قسمة المال الشائع، أو أن يرجع على واضع اليد بمقابل الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته في الملكية (طعن 268/ 69 ق جلسه 20/12/2000)، (طعن 2210/ 56 ق جلسة 23/12/1989)، (طعن 1588/ 52 ق جلسة 26/7/1989) حتى وإن جاوز الشريك نصيبه بغير القسمة إلا أن ذلك كله مشروط:-

1. أن تكون حيازة شريك واضع اليد مشروعة فإذا كانت غير مشروعة بأن كانت وليدة اغتصاب أو غش أو معيبة تعيين إهدارها حماية حق باقي الشركاء في الحيازة. لأنه في هذه الحالة يعمل بأحكام العقد ولا يحتكم إلى قواعد الحيازة.
(طعن 160/ 69 ق جلسة 17/1/2000).

2. والا تكون حيازه الشريك المشتاع محلا لعقد ينظمها أو ينظم انتقالها بين الشركاء وإلا وجب إعمال هذا العقد وامتنع الاحتكام إلى قواعد الحيازة (طعن 160/ 69 ق جلسة 17/1/2000).

اما اذا قل نصيبه عن الثلث عقد مستأجر ليس له الحق في وضع يده على شقة النزاع حكم محكمة استئناف القاهرة جلسة 19/6/1996)، وقالت محكمة النقض في (الطعن 3125/ 61 ق جلسة 6/2/1997)

اذا وضع احد الشركاء المشتاعين يده على جزء من العقار- في حدود نصيبه- فلا يحق لأحد الشركاء المشتاعين انتزاعه منه، ويكون انتفاعه بالباقي مستمدا من حقوق شركائه الآخرين على أساس تبادل المنفعه بشرط أن يكون واضع اليد مالكا على الشيوع بتسجيله للجزء الذي وضع يده عليه، وإلا عد مستأجرا يحق لباقى الشركاء انتزاعه منه.

وقالت في الطعن ( 7425/ 63 ق جلسه 13/11/1997) وضع أحد الملاك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع، عدم أحقية باقي الشركاء في انتزاع هذا القدر منه.

شرطه: توافر ملكيه واضع اليد على الشيوع لسبب من أسباب كسب الملكية دون الاتصال بصفة المستأجر. اكتسابه الصفة الأخيرة مؤداه جعل انتفاعه بالعين مستندا الى هذه الصفة فقط، ونفاذ عقد الإيجار قبله بشروط وعدم جواز التحلل منه،،،

وصيرورة التحدي بعد أحقية باقي الملاك المشتاعين في انتزاع هذا الجزء منه مفتقرا الى سنده القانوني. (طعن 5812/ 64 ق جلسة 18/11/2000) (طعن580/ 68 ق جلسه 26/5/1999)،

بل إن الشريك المشتاع إذا وضع يده على جزء من العقار لا يعد غاصب ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ولا يجوز لأحد الشركاء الآخرين انتزاعه منه، بل كل ما له هو

(1) طلب قسمة العقار فى المال الشائع .

(2) أو يرجع على واضع اليد بمقابل الانتفاع بالنسبة للقدر الزائد عن حصته في الملكية بشرطان:

أ) ألا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة.

ب) الا تكون حيازة الشريك محلا لعقد ينظمها او ينظم انتقالها بين الشركاء. علة ذلك: (طعن 160/ 69 ق جلسة 17/1/2000) (طعن 268/ 69 ق جلسه 20/12/2000) فإذا كان مستأجرا من أحد الشركاء بموجب عقد إيجار عد حائز عرضي لحسابه وتبقى العين المؤجرة في حيازته و يلتزم بردها عند انتهاء الإجارة ( م 590 مدني)
( طعن 160/ 69 ق جلسة 17/1/2000).

موقف المشتري لحصة شائعة من شريك مشتاق بالنسبة للعقار موضوع المال الشائع:-

ذهبت محكمة النقض في (الطعن 5039/ 73 ق جلسة 8/2/2005) إلى أن بيع الحصة الشائعة لا يرد على عين بذاتها، وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيعات بقدر الحصة الشائعة في العقار،

وان مجرد وضع المبيع الشائع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به تنفيذ التزام البائع بالتسليم ( طبقا م 431 مدني)، لا تنتهي به حاله الشيوع ولا يعتبر قسمة المال الشائع، كما أن مفاد نص م 843 مدني يدل على أن القسمة- سواء مقررة أو كاشفة للحق وسواء كانت رضائية اتفاقية أو قضائية ،،،

فإن لها اثر رجعي فيعد المتقاسم مالكا للحصة التي آلت إليه منذ أن تملك على الشيوع وأنه لم يملك غيرها في بقية الحصص وذلك لحماية المتقاسم من الحقوق التي يرتبها غيره من الشركاء على المال الشائع أثناء قيام الشيوع بحيث يخلص كل متقاسم نصيبه المفرز الذي خصص له في القسمة مظهرا من هذه الحقوق.

ويصبح للمشتري بعقد ابتدائي في وضع يده على هذا النصيب إذا آل لغير البائع له مجردا من السند ويكون للمتقاسم الذي اختص به الحق في استلامه من تحت يد المشتري، كما يكون للأخير ولو لم يسجل عقده الحق في استلام ما يوازي القدر المبيع في حصة البائع له،

إلا أن هذه القسمة لا تعد حجة على الغير، وهو من تلقى حقا عينيا على العقار على اساسا انه ما زال مملوكا على الشيوع وقام بتسجيله قبل تسجيل سند القسمة. المشتري لحصة شائعة في عقار من أحد الشركاء على الشيوع إذا سجل عقده قبل تسجيل عقد القسمة يعتبر من الغير .

وبالتالي فلا يحتج عليه لهذه القسمة ويكون له طلب إجراء قسمة جديدة إذا لم يرتض القسمة التي تمت دون أن يكون طرفا فيها، وعلى ذلك لا يعد المشتري خلفا خاصا لبائع العقار إلا بانتقال الملكية إليه بالتسجيل، أما قبل ذلك فهو ليس الا دائنا عاديا للبائع. فإذا أصبح بالتسجبل خلف خاص للبائع، كان له حق مطالبة المستأجر بالاجرة في حدود حصته. (طعن 1594/ 70 ق جلسة 3/6/2001).

ما حكم قيام أحد الشركاء بإقامة بناء على الأرض فى المال الشائع دون اعتراض الباقين؟

اعتباره وكيلا عنه اثره: أيلولة البناء ملكًا شائعًا بينهم جميعًا ولو لم يقوموا بما عليهم من نفقات. ( طعن 3250/ 58 ق جلسة 22/4/1993).

والشركاء الآخرين طلب قسمة العقار ومناط ذلك: أن يكون القدر الذي بني عليه معادلًا لنصيبه فيه. (طعن 3952/ 66 ق جلسة 27/12/1997).

تجاوز الباني حدود نصيبه أثره: اعتباره بانيًا في ملك غيره بسوء نية فيما جاوز حصته.  (طعن 3952/ 66 ق جلسة 27/12/1997) (طعن 2241/ 47 ق جلسة 21/3/1981).

أما بناء أحد الشركاء في جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته ولم توافق أغلبية الشركاء على ذلك، يجيز باقي الشركاء طلب إزالة البناء مع التعويض إذا الحق العمل ضرر بباقي الشركاء. (طعن 1784/ 41 ق جلسة 11/1/1982) (طعن 1784/ 54 ق جلسة 31/1/1990).

ما حكم تصرف الشريك على الشيوع في جزء أكبر من نصيبه مشاعًا أو في كل المال الشائع؟

نفرق بين أربع أشخاص:-

أ) بالنسبة للشريك البائع فى المال الشائع : تصرفه صحيح ولكنه متوقف علي: نتيجة القسمة النهائية أو إجازة باقي الشركاء ( طبقًا م 826/ 1 م 826/ 1 مدني).

ب) بالنسبة للمشتري فى المال الشائع : بتسجيله المشتراة تنتقل إليه الملكية ليصبح شريك مشتاق مع باقي الشركاء الآخرين ويكون للمشتري حق:

1. طلب إبطال البيع في مزاد على نصيبه ( م 466 مدني)

2. إبطال البيع جميعه للغلط بعدم علمه بملكية المتصرف للعين المفرزة ( م 120 مدني).

ج) بالنسبة لباقي الشركاء: يعد التصرف في القدر الزائد بيع ملك الغير.

1. فيجوز لهم رفع دعوى ثبوت ملكيه وعدم نفاذ البيع فيما زاد على حصة الشريك دون انتظار نتيجة القسمة (طبقًا م 446/ 2 مدني ) (طعن 182/ 40 ق جلسة 17/2/1975) (طعن 2014/ 40 ق جلسة 11/11/1975) (طعن 591/ 46 ق جلسة 12/2/1980).

2. اذا بعت لاجنبي لهم حق أخذها بالشفعة طبقا لنص م 936/ ب مدني).

3. له حق الرجوع على الشريك البائع والمشتري منه بدعوى استرداد جزئي ( طبقا م 444/ 1 مدني، 823 مدني).
( طعن مدني/ ق جلسة 23/12/1986 لم ينشر).

4. إذا كان حائز لجميع المال الشائع، لبقية الشركاء حق طرده بدعوى منع التعرض لتعرضه لهم في حيازته للمال المشترك. (طعن 524/ 44 ق جلسة 10/1/1978).

د) بالنسبة للمالك الحقيقي فى المال الشائع : نفرق بين حالتين:-

1. إذا كان قد سجل: يتمسك بعدم نفاذه في حقه حتى يقضي بالبطلان.

2. إذا كان لم يسجل: يعد المشتري غاصب بلا سند يحق للمالك طلب طرده، ولكن إذا أقر الشركاء البيع للقدر الزائد نفرق بين حالتين:

أ) إذا كان المبيع حصة مشاعا: دخل الشركاء سابقين من قبيل البيع للقدر الزائد.

ب) إذا كان المبيع قدر مفرز في حدود حصته: دخل مصادقة القدر المفرز من قبيل القسمة (طعن 183/ 40 ق جلسة 17/2/1975) (طعن 214/ 40 ق جلسة 11/11/1975).

هل يجوز الشريك المشتاع تملك حصته المشاعة بالحيازة بالتقادم الطويل المكسب بنية التملك، وأيضًا اكتساب حصة باقي شركائه المشاعة بالتقادم الطويل المكسب؟

الحصة الشائعة في عقار، جواز أن تكون محلًا للحيازة بنية التملك على وجه التخصيص والإنفراد، ولا يحول دون ذلك اجتماع يد الحائز مع يد المالك ( طعن 1581/ 56 ق جلسة 4/4/1993) .

واكتساب الشريك المشتاع حصص باقي شركائه المشتاعين بالتقادم شرطه قيام حيازته لتلك الحصة المشاعة على مناهضة حق باقي المالكين بما لا يترك محلًا لشبهة الغموض أو مظنة التسامح واستمرارها دون انقطاع مدة 15 سنة. ( طعن 3319/ 58 ق جلسة 17/2/1994).

حكم تصرف الشريك المشتاع لنصيب حصته لشريكه الآخر؟

 أثره: زوال حالة الشيوع بهذا التصرف واستحالة وقوع الجزء المفرز في نصيب البائع، أو أعمال الحلول العيني بأيلولة ملكية العقار لشخص من الغير الذي باعه له، فينتفي سند هذا الغير في إسناد ملكيته له بوضع اليد قبل الشريك البائع. ( طعن 2322/ 71 ق جلسة 28/7/2002).

 هل يعد بيع الشريك المشتاع نفس حصته المشاعة لمشتر ثان باطلا ولو كان الأخير أسبق إلى التسجيل؟

لا يعد بيع الحصة المشاعة مره اخرى الى مشتري ثاني باطلا وذلك لعدم اعتباره بيعا لمكان في مفهوم قوانين ايجار الاماكن ( م 23/ /1 ق 136/ 1981 بإيجار الأماكن) وكانت عباره الاماكن تعني كل حيز مغلق بحيث يكون حرزا، وان بيع الحصة الشائعة لا يرد على عين بذاتها أي محدد مفرز، وإنما يرد على كل ذرة من ذرات المبيع بقدر الحصة المبيعة فيه فلا يعتبر هذا البيع بيع المكان وبالتالي فإن بيع الحصة الشائعة في عقار مبني وإن كان تاليا لا يلحق البطلان المطلق. (طعن 5458/ 65 ق 16 جلسة 18/9/1996).

وان الحظر الوارد بماده 23/ /1 ق 13 136/ 1981 قاصر على التصرف اللاحق في الوحدة السكنية فقط الشقه محدد مفرز. ( طعن 3173/ 61 ق جلسة 14/12/1996).

وإن كنا نهيب بالمشرع تعديل م 23//1 ق 136/ 1981 بايجار الاماكن لتشمل الحصة المشاعة سدا للثغرات والتحايل على القانون ولجوء بعض البائعين عديمي الضمير بعد أن فسدت الزمن في عصرنا الحالي نتيجة المتغيرات العالمية والانفتاح على العالم وسلوكهم أساليب وطرق الغش المفسد للتصرفات.

الحصة المشاعة والأخذ بالشفعة، والتنازل عنها:

وعدم جواز تجزئة الصفقة في الشفعة:

اولا: التنازل عن الشفعة: إقامة الشركاء المشتاعين بناء بقصد تمليك طوابقه وشققه للغير بطريقة البيع، اعتبارهم متنازلين عن حقهم في الأخذ بالشفعة عند بيع احدهم لإحدى الشقق. (طعن 531/ 46 ق جلسة 7/6/1978).

ثانيا: الأخذ بالشفعة:

1. إذا بيعت الحصة المشاعة من شريك مشتاق الى اجنبي فإن الشريك المشتاع او باقي الشركاء حق أخذها بالشفعة ( م 936/ ب مدني) خلال 15 سنة من وقت العقد الابتدائي واربع شهور من وقت التسجيل.

2. وإن بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز الأجنبي قبل إجراء القسمة صحيح ونافذ، فإن لم يجزه باقي الشركاء عد في حكم التصرف في قدر شائع بالنسبة لهم يجيز لهم أخذه بالشفعة (المادتين 826، 936/ ب مدني).
(طعن 2588/ 56 ق جلسه 23/5/1991)، (طعن 923/ 59 ق جلسة 19/1/1994).

3. الشريك المشتاع ليس له حق أخذ حصة مشاعة مباعة لشريك آخر بالشفعة وإن هذا الأخير هو الذي يفضل على الشريك المشتاع الشفيع ( المواد 936/ ب، 937/ 3 مدني) (طعن 1837/ 60 ق جلسة 29/3/1995).

4. قسمته منفعة وحدات العقار أي شقه قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائمًا في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية إلي قسمة نهائية أو زوال حالة الشيوع.

أثره: الشريك المشتاع طلب الأخذ بالشفعة بوصفه شريكًا مشتاعًا في هذا العقار ولو استمرت القسمة 15 سنة
( طعن 5424/ 63 ق جلسة 19/10/1994).

ثالثاً: عدم جواز تجزئة الصفقة في الشفعة:

تعدد البائعين لحصة مشاعة أخذ نصيب بعضهم بالشفعة.

مؤداه: انتقاص المبيع على المشتري والإضرار به. إثر ذلك: عدم جواز الشفعة في الصفقة بأكملها. ( طعن 1995/ 55 ق جلسة 9/2/1995) تأسيسًا على عدم جواز الشفعة الأصهار حتى الدرجة الثانية وكانت المشترية هي حماة الزوج البائع.

هل يجوز الشريك المشتاع ترتيب حق انتفاع على حصته الشائعة؟

نعم ويؤخذ رأي صاحب الانتفاع في أعمال الإدارة المعتادة وأعمال التصرف وطلب القسمة فيأخذ رأي مالك الرقبة دون صاحب حق الانتفاع.

ولكن لا يجوز للشريك المشتاع تقرير حق ارتفاق على الحصة المشاعة تهكيرها، لان الارتفاق يقتضي القيام بأعمال مادية على عقار محفظ، أما العقار الشائع فيحمل به كله مما يترتب عليه المساس بحقوق باقى شركاء، واما العقد فيقتضي البناء أو الغراس على العين المحررة. والأرض الموقوفة لا تكون شائعة، بل هي مملوكة للوقف.

هل يجوز رهن الحصة الشائعة رهنا رسميا 

يصح رهن الحصة الشائعة رهنا رسميا من الشريك المجتمع في حدود نصيبه لأن الرهن الرسمي لا يستلزم الحيازة لنفاذه ضد الغير وينفذ في حق باقي الشركاء شانه شان بيع الحصة المشاعة.

إذا حل أجل الدين المضمون بالرهن الرسمي ولم يقم المدين الراهن بالوفاء. فإن للدائن المرتهن طلب التنفيذ على الحصة المشاعة المرهونة وبيعها ولو لم تكن القسمة قد تمت بعد.

ولا يمكن حرمان الدائن المتهم من هذا الحق بمقولة وجوب انتظار نتيجة القسمة.

ولكن ما مصير الرهن إذا تمت القسمة قبل حلول أجل الدين المضمون بالرهن الرسمي؟

أن هناك أحد فرضين:

اما: أن يستبدل الشريك لحصته الشائعة حصة مفرزة في الأموال الشائعة وذلك إذا تمت القسمة عيناً وينتقل الرهن إلى الجزء الذي آل إليه المدين الراهن بعد القسمة( م1039/ 2 مدني).

او: يستبدل الشريك لحصته الشائعة مبلغا من النقود يدفعه له سائر الشركاء، أو نتيجة لبيع العقار الشائع بالمزاد لعدم إمكان قسمته عينا، ويطبق على تلك الحالة مبدأ الحلول فيكون للدائن المرتهن الحق في استيفاء دينه من هذا المقابل بالاولويه المقررة لها وفقا لدرجة رهنه.

وقد نظم المشرع تطبيق المبدأ المشار إليه بالفرد الاول فجعل القدر الذي ينتقل إليها الرغم من الأعيان التي وقعت في نصيب الراهن،،،

يعين بأمر على عريضة بواسطة القاضي كما التزم الدائن المرتهن باجراء قيد جديد يبين فيه القدر الذي انتقل إليه الرهن خلال 90 يوم من الوقت الذي يخطره فيه بالقسمة ذي صفة كشريك متقاسم أو مدين راهن وإذا تم هذا القيد خلال الـ 90 يوما المشار إليها أخذ الرهن نفس المرتبة التي كانت له من تاريخ القيد الأصلي بأثر رجعي.

فإذا لم يتم هذا القيد خلال الفترة المشار اليها وانما تم بعدها فان مرتبة الرهن تكون من تاريخ إجراء القيد الجديد بأثر فوري وليس رجعي.

رهن الشريك المشتاع حصته الشائعة رهنا حيازيًا؟

رهن الحصة المشاعة رهنا حيازيا صحيح حيث ان القانون قد اشترط الحيازة لنفاذ الرهن في حق الغير.

وقد ثار تساؤل هل يمكن تحقيق الحيازة بالنسبة الحصة المشاعة لنفاذ الرهن في حق الغير؟

 أنه يجوز ذلك بوسائل متعددة:

أ) باتفاق المدين الراهن والدائن المرتهن وباقي الشركاء على تسليم المال أحد الشركاء الذي يقبل حيازة الحصة المرهونة نيابة عن الدائن المرتهن بصفته عدلا ( م 1109 مدني).

ب) اتفاق الجميع على تسليم الشيء المرهون كله إلى الدائن المرتهن فيجوز الشيء شاملا الحصة المرهونة باعتباره دائن مرتهن، وتكون حيازته لباقي حصص الشركاء باعتباره وكيلا او مديرا.

ولكن ما مصير الرهن الحيازي إذا تمت القسمة قبل حلول أجل الدين المضمون بالرهن الحيازي؟

أن المشرع لم ينص على نص مماثل لنص م 1039/ 2 مدني بخصوص الرهن الرسمي. إلا أنه يمكن القول بانتقال الرهن إلى حصة المدين الراهن المفرزة بعد القسمة تطبيقا لمبدأ الحلول العيني المنصوص عليه بالمادة 826 مدني حق التصرف اليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة برغم نصه على الحصة المفرزة فقط إلا أنه ينطبق كذلك على الحصة الشائعة.

حكم الرهن الرسمي إذا اختص أحد الشركاء بكل المال بعد إجراء القسمة، أو بيع المال بالمزاد العلني ورسا المزاد عليه؟

أن العقار يظل محملا بالرهن و مثقلا به ويحمل به هذا الشريك جميعه، ثم يرجع على شركائه السابقين كل بنصيبه في الرهن.

اما اذا رسى المزاد على اجنبي، فإن العقار يطهر من الرهن وينتقل حق الدائن المرتهن الى الثمن ( طبقا م 450 مرافعات) لكن ذلك لا ينطبق على الرهن الحيازي الصادر من جميع الشركاء المشتاعين وينطبق بشأنه القواعد العامه.

حكم تصرف الشريك المشتاع في المال الشائع كله؟

لم يتناول القانون المدني تلك الحالة في نصوصه، وتذهب غالبية الفقه ومعه القضاء المصري إلى:

اعتبار تصرف الشريك المجتمع صحيح بالنسبة لحصته.

بالنسبة لحصص باقي الشركاء: فيعد قابل للابطال باعتباره بيع صادر من غير مالك في ملك الغير.

بالنسبة للمشتري: فإن له طلب إبطال البيع لما يزيد عن نصيب البائع ( م 466 مدني)، أو طلب إبطال البيع بالنسبة لجميع المال الشائع ولو لم تتم القسمة، بشرط: جهله وعدم علمه بملكية الشريك العين المتصرف فيها مفرزة على أساس الغلط.

وبالنسبة لباقي الشركاء: فإن هذا التصرف يكون غير نافذ بالنسبة للقدر الزائد عن حصة الشريك المشتاع البائع، ويكون لهم حق رفع دعوى ثبوت ملكيه عدم نفاذ التصرف فيما زاد دون حاجة لانتظار القسمة. ( طعن 214/ 40 ق جلسة 11/11/ ذ 175).

أو إقرار التصرف ليكون نافذًا في حق جميع الشركاء .

دعوى استرداد حصة شائعة من شريك مشتاق ضد شريك آخر البائع والصادر إلي أجنبي ( م 833 مدني):-

يتم الاسترداد بالتراضي بإعلان الرغبة وحلول المسترد محل المشتري في جميع الحقوق والالتزامات ويلزم المسترد تعويض المشتري عما أنفقته فإذا لم يتم الاتفاق ترفع دعوى الاسترداد أمام المحكمة .

الداعي إليها: هو منع دخول الأجنبي بين الشركاء في الشيوع.

ومثالها: الحصة الشائعة في المنقول، المتجر، أموال الشركة بعد حلها.

شروطها:

1. أن يكون موضوع التعامل عقد بيع.

2. أن يكون التعامل في حصة شائعة في منقول معين أو في مجموعه من الماء ( منقول كتركه، شركة أو متجر).
(طعن نقض جلسة 21/11/1946، طعن نقدي مدني جلسة 12/2/1952)

بشرط ألا يكون حق انتفاع فإن كان حصة شائعة في عقار فإن الطريق هو الأخذ بالشفعة وصدور بيع عن حصة في عين معينة بما لها وما عليها من حقوق والتزامات.

اثره: عدم أحقية الورثة في طلب الاسترداد ( م 833 مدني) (طعن 65/ 22 ق جلسة 16/2/1956).

3. أن يكون المسترد شريك متاع 1

4. أن يكون البيع على أجنبي عن الشركاء.

5. أن يكون التعامل قبل وقوع القسمة بين الشركاء جميعا.

6. أن يكون البيع بطريق الممارسة وهو هنا البيع العادي وليس جبرا بطريقة المزاد العلني. ( مدني جلسه 10/10/1952).

7. أن يتم طلب الاسترداد في كل الحصة المبيعة وهو هنا يمثل الحق في الشفعة حيث لا يجوز تجزئة الصفقة على المشتري- تحقيقا للغرض منها وهو عدم دخول الأجنبي في الشيوع.

دعوي استرداد المال الشائع 

ان يتم طلب الاسترداد خلال 30 يوم من تاريخ علم الشريك المسترد بالبيع أو من يوم من تاريخ إعلانه به. فان تعددوا لا يسري الميعاد لمن لم يعلن، ويجب اعلان كل شريك على حده ويكون الاسترداد في حالة تعدد بنسبة حصة كل شريك (م 833/ 2 مدني) ولم يشترط المشرع أن يكون الإعلان رسميا على يد محضر عكس الحال في الشفعة ( م 942/ 1 مدني).

وترفع الدعوى من مدعي الملكية ضد حائز الشيء ولا يشترط ان يكون حائز بقصد التملك، فقد يكون حائز عرضي يحوز لحساب الغير المستأجر يحوز لحساب المؤجر.

وترفع من جميع الشركاء المشتاعين سواء اصلي او عارض أو من يحل محلهم لأي سبب كإرث او وصيه او بيع او هبة. واذا اراد اكثر من شريك استرداد حصته فيكون ذلك بنسبة حصته ( م 833 مدني).

ولا يجوز لدائني الشريك استعمال هذا الحق باعتباره رخصه.

إجراءاته:

اعلان الرغبه رسميا على يد محضر لكل من البائع والمشتري معا واستعداده لدفع الثمن والمصروفات خلال 30 يوم من تاريخ العلم بالبيع او الاعلان بهم، والعبره: بوصول الاعلان (طعن نقض مدني جلسة 12/1/1945)

وبعكس الشفعة فإن الثمن لا يوضع خزينة المحكمة وقد اعتبرت محكمة النقض ميعاد الـــ 30 يوم المحدد للإعلان بالاسترداد ميعاد رفع دعوى الاسترداد إذا لم يتفق الطرفان ( طبقا م 833 مدني). ( طعن نقض مدني 65/ 22 جلسة 16/2/1956)

فاذا لم يعلن الشريك بالبيع سقط الحق في الاسترداد إذا أثبت بكافة الطرق انه مضي 30 يوم من تاريخ علمه به، فإذا فوت الشريك ميعاد الـ 30 يوم دون اعلان البائع المشتري برغبته في الاسترداد سقط حقه فيه.

اثارها:-

حلول المسترد محل المشتري بأثر رجعي في حقوقه والتزاماته قبل البائع- اذا عوض عما أنفق- وإلا فصلت المحكمة في الموضوع. وتشمل النفقات مصاريف السمسرة- تحرير العقد- رسوم التسجيل- نفقات حفظ وإدارته. وفي مقابل ذلك يستحق المسترد كل الثمار التي حصلها المشتري منذ البيع حتى تمام الاسترداد.

ويلاحظ هنا: ان المسترد يحق له الاستفادة بالأجل الممنوح من البائع الى المشتري في دفع الثمن دون حاجة لرضاء البائع، كما هو الحال في الشفعة، ويعد المسترد هنا خلفا خاصا للبائع وليس خلفا للمشتري ويستند حقه الى وقت البيع ولا يحتج عليه بالتصرفات التي أبرمها المشتري من وقت الاسترداد، وله حق الرجوع على البائع بالضمان.

أوجه الخلاف بين دعوى الاسترداد و دعوي الشفعة:

دعوي الاسترداد الحق في الشفعة

1- مصدرها: القانون الفرنسي – مصدرها: الشريعه الاسلاميه

2- محله: بيع حصة شائعة في الملك التام او الرقبه ولا تجوز في حق الانتفاع 2- محله: بيع حصة شائعة أو مفرزة في الملك التام أو المنفعة.

3-في مجموع من المال منقول سيارة او عقار كتركه او متجر 3- في عقار فقط.

4- سببه: المسترد الشركة في الميراث فقط. 4-سببه: اتصال ملك الشفيع بالبيع اتصال شركة أو جوار.

5- لا يشترط إيداع الثمن خزانة المحكمة 5- يشترط إيداع الثمن خزانة المحكمة

6- الحكم الصادر فيها ذا أثر رجعي لأنه حكم مقرر. 6- الحكم الصادر فيها حكم منشئ ليس له أثر رجعي.

7- حكمتها: حفظ اسرار التركات وكف الاجانب عن النفاذ اليها وجعل الورثة في مأمن من دخيل يطرأ فيفسد عليهم محيطهم العائلي.

– حكمتها: دفع ضرر شريك جديد أو جار طارئ.

8- يفيد المسترد من الأجل والتقسيط في دفع الثمن. 8- لا يفيد الشفيع من الجل او التقسيط وإنما يلزم تعجيل الثمن

عدم قابلية دعوى الاسترداد للتجزئة

• اذا طالب بالاسترداد شريك مشتاق فإن له استرداد الحصة المبيعة كلها فلا يجوز له المطالبة بجزء منها، لما في ذلك من منافاة من حكمه الاسترداد وهي: إخراج الأجنبي وابعاده عن الشركة.

• ويسري ذلك الحكم: ولو كان المبيع جملة حصص لعدة شركاء بيعت في نفس الوقت الأجنبي. فلا يجوز أن يقصر الشريك المسترد طلب الاسترداد على بعض الحصص المبيعة دون البعض الآخر.

• ويجوز أن يطلب الاسترداد أكثر من شريك ويكون ذلك بنسبة حصة كل منهم في المال المشترك، فتقسم الحصة المبيعة فيما بينهم على أساس نسبة الحصص.

ومن أحكام النقض:-

لئن كان الأصل في دعوى استرداد الحصة المبيعة على اجنبي على الشيوع انها غير قابله للتجزئه، ولابد لقبولها من اختصام البائع والمشتري والمسترد أو ورثه من يتوفى منهم في جميع مراحلها سواء في أول درجة أو في الاستئناف أو في النقض، وسواء كان رافع الدعوى أو الطعن في الحكم هو البائع او المشتري او المسترد بحيث إذا رفعها ايهم في أي مرحلة من مراحلها سلك ولم يخاصم أحد صاحبيه، قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها بعدم قبولها

إلا أنه إيذاء عدم استساغة تنافر المواقف بين المحكوم عليهم في موضوع غير قابل للتجزئة لا يحتمل بطبيعته سوى حل واحد يسري عليهم جميعا فقد أوجب المشرع في ( م 218 مرافعات) على المحكمة المنظور أمامها الطعن أن تأمر الطاعن باختصام المحكوم عليه الذي لم يطعن مع زملائه في الحكم الصادر ضدهم.

وإذ بادر الطاعنين- وقد انفرد دون باقي المحكوم عليهم ورثة البائع بالطعن على الحكم الاستئنافي إلى ذلك من تلقاء نفسيهما، فإنهما يكونان قد حققا مراد القانون كاملا مما يستقيم معه شكل الطعن وتكتمل معه موجبات قبوله
( طعن 976/ 53 ق جلسة 30/1/1989) (طعن 1611/ 53 ق جلسة 22/4/1985) (طعن 2382/ 51 ق جلسة 4/11/1982).

أوجه الخلاف بين دعوى الاسترداد ودعوى الرد الشخصية:-

1. هو ان الاولى ترفع من شخص مالك مطالبا الحائز برد حق عيني خرج من عن حيازته بغير رضاه، اما الثانيه فترفع من المالك مطالبا برد الشيء الناشئ من عقد الالتزام المترتب عليه.

2. دعوى الاسترداد ترفع ضد حائز للعين، اما دعوه الرد الشخصيه فترفع ضد المدين، فإن استحال تنفيذ الالتزام المدين، التزام بالتعويض عن عدم التنفيذ.

3. دعوى الاسترداد تفترض اثبات الملكيه من المدعي، أما دعوى الرد الشخصية يكلف المدعي باثبات العقد فقط وهو المنشئ للالتزام.

4. دعوى الاسترداد محلها شيء مادي متميز بذاته، أما دعوى الرد الشخصية فمحلها شيء معين بالنوع عارية الاستهلاك.

ويلاحظ:- أن حكم الاسترداد حكم مقرر بأثر رجعي ويعتبر البيع انه تم منذ البداية للمستورد ويترتب عليه:-

1. سقوط اي تصرف اجراه المشتري كرهن او حق انتفاع.

2. فسخ البيع الذي كان قائم بين البائع والمشتري فيعد كأن لم يكن.

3. الحلول الشخصي والعين للمستورد محل المشتري في حقوقه والتزاماته قبل البائع، فيعد المسترد مالكا منذ البداية، بعكس الحال في الشفعة، في حكم الشفعة حكم منشئ فلا يعد الشفيع مالكا إلا بصدور حكم نهائي وتسجيله ومن وقت التسجيل.

ويلاحظ: أن الاسترداد معلق على شرط واقف هو دفع المستورد الثمن وملحقاته فإن امتنع عن الدفع في الميعاد الذي تحدده المحكمة، جاز لأي من البائع أو المشتري رفع دعوى على المسترد باعتبار الاسترداد كأن لم يكن لتخلف الشرط الواقف وهو دفع الثمن وملحقاته.

ويلاحظ: إن حكم الاسترداد يجب تسجيله علم الكافة بالتغيير الذي نشأ وحلول المسترد محل المشتري طبقا م 9 ق 114/ 1946 بتنظيم الشهر التي يوجد تسجيل جميع الأحكام النهائية المثبتة لتغيير حق عيني عقاري.

احكام النقض في دعوى الاسترداد:-

1. متى كانت الحصة الشائعة التي باعها الوارد هي حصة في عين معينة وليست حصة في مجموع مشتملات التركة بما لها وما عليها من حقوق والتزامات، فإنه لا يكون لباقي الورثة حق طلب الاسترداد استنادا الى ( م 833 مدني) ولو كانت العين المبيعة هي كل ما تركه المورث. (طعن 65/ 22 ق جلسة 16/12/1956).

2. جرى قضاء محكمة النقض بأن الحصة الشائعة التي يجوز استردادها طبقا م 462 مدني قديم هي الحصة الشائعة في مجموع الملك المشترك كله، لا الحصة الشائعة في عين معينة من هذا الملك. ذلك أن حلول محل أحد الشركاء في جزء شائع مجموع التركة هو وحده الذي قدر فيه المشرع مظنة اذاعه اسرار التركة وإفساد محيطها.
( طعن 213/ 20 ق جلسة 4/12/1952).

3. دعوي استرداد الحصة المبيعة الأجنبي على الشيوع وعدم قابليتها للتجزئة. وجوب اختصام البائع والمشتري والمسترد أو ورثه من يتوفى منهم في أي مرحلة من مراحلها كشرط لقبولها. التزام محكمة الطعم بتكليف الطاعن اختصام المحكوم عليه الذي لم يطعن مع زملائه ( م 218 مرافعات) واختصام الطاعنين لباقي الورثة المحكوم عليهم من تلقاء نفسيهما صحيح.

علة ذلك: إن القانون يهمه استيفاء الشكل و موجبات قبوله، ويجب اختصام هما في جميع مراحل الدعوى بما فيها الطعن بالنقض. (طعن 976/ 53 ق جلسة 30/1/1989) السنة 40 ص 342.

4. الإعلان الموجه من الشريك البائع لحصة شائعة في المنقول أو في مجموع من المال او ممن اشترى منه الى باقي الشركاء.

وجوب اشتماله على شروط البيع ومنها مقدار الثمن الذي تم به حتى يستطيع باقي الشركاء أن يعملوا ارادتهم في الصفقة يستردونها أو يتركونها.

العلم الذي يبدأ منه سقوط الحق في طلب الاسترداد ( طبقا م 833/ 1 مدني) هو العلم الحقيقي بشروط البيع شاملة الثمن المدفوع دون العلم الظني. (طعن 1191/ 53 ق جلسة 10/2/1992) السنة 43 ص 277.

سقوط الحق في الاسترداد:

1. يكون بطريق القسمة النهائية وليس بطريقة قسمة المهيأة.

2. نزول الشركاء المشتاعين عن حق الاسترداد صراحة أو ضمنا متى صدر من الشريك ما يدل على اعترافه المشتري شريكا معه، أو على رضاه بالبيع الحاصل الاجنبي استئناف مختلط جلسة 25/11/1930، جلسه 30/12/1930).

صيغة دعوى استرداد شريك حصته فى المال الشائع مبيعه من شريك اخر الاجنبي ( م 833 مدني):-

انه في يوم………………………….. الموافق / / 20

وبناء على طلب السيد/………….. و مقيم…………..ومحله……….. المختار مكتب الأستاذ/……………… المحامي ومقيم…………….

انا/………………. محضر محكمه…………………………. قد انتقلت الى حيث اقامة كل من:-

1- السيد/………………… مقيم…………….. ( بائع)
2- السيد/………………… مقيم…………….( مشتري)

واعلنتهما بالاتي

يمتلك الطالب بالاشتراك من المعلن اليه الاول حصة قدرها……………… مشاعا في العقار تنظيم شارع……………….. ناحيه……………. قسم………….. محافظه…………….. وحدودها كالاتي:-

البحري الغربي:………………… بطول………………….. متر.
البحري الشرقي:……………….. بطول…………………. متر.
القبلي الشرقي:………………… بطول………………….. متر.
القبلي الغربي:………………… بطول…………………. متر.
الوصف:……………………………………………………………………….

وذلك بموجب المسجل…………………../ 19 (……) بواقع……………. ط للطالب وحصة……………. ط للمعلن اليه الاول وحيث انه بتاريخ……./……… 19 علم أو أنذر الطالب أن المعلن إليه الأول قد باع حصته للمعلن اليه الثانى بمبلغ…………….. 1000 جنيه كوارد الطلب رقم……………..(……..) شهر عقاري وحيث أن الطالب يحق له استرداد هذه الحصة الشائعة في مقابل دفع المبلغ الحقيقي الذي يثبت للمحكمة أنه دفع ثمنا لهذه الحصة وقد علم الطالب انه مبلغ……………. ألف جنيه.

لذلــــــــــــــــــــــــــكـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

انا المحضر سالف الذكر قد اعلمت المعلن إليهما بصورة من هذا وكلفته بالحضور امام محكمة…………….. ومقرها………………………. بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم……………… الموافق…./…../……. الساعة 9:00 صباحا لسماعهم الحكم بأحقية الطالب في استرداد الحصة المبيعة من المعلن اليه الاول للمعلن اليه الثانى المبينه بصدر هذه الصحيفة في مقابل دفعته له مبلغ…………… ألف جنيه او الثمن الحقيقي الذي يثبت للمحكمة مع الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.

ولأجل العلم،،،،،،،،،،،،

ملحوظة: يجب رفع هذه الدعوه خلال 30 يوم من تاريخ العلم بالبيع أو من تاريخ الإعلان بها..

بيع الشريك على الشيوع حصته ونصيبه فى المال الشائع محدد مفرز

( م 826 مدني، فني 14/ 1956، 18/ 1964، 3/ 1965، 1/ 75، 5/ 1990، 9/ 1991، (م 163/ 2، اربعه تعليمات شهر 2001).

حكمه أنه بيع صحيح معلق:

من حق الشريك على الشيوع أن يبيع جزء مفرز من المال الشائع قبل إجراء القسمة ( طعن 286/ 37 ق جلسة 29/4/1972) غير أن المشتري منه وان سجل عقده لا يعتبر شريكا ولا يكون له أي حق من حقوق الشركاء.
(طعن 985/ 56 ق جلسة 26/12/1991).

بيع المالك على الشيوع حصته  فى المال الشائع وتكون محددة مفرزة للغير بيع صحيح ونافذ بين طرفيه، إلا أن حالة التحديد ضده تظل معلقة على:-

أ) نتيجة القسمة.

ب) او اجازه باقي الشركاء على الشيوع إلا هذا الإفراز لا يحاج به سائر الشركاء المشتاعين طالما أن القسمة لم تتم رضاءًا أو قضاءًا، اعتباره في حكم التصرف في قدر شائع بالنسبة لباقي الشركاء مؤدي ذلك: ثبوت حقهم في أخذ الحصة المبيعة بالشفعة المادتان 826، 936/ ب مدني) (طعن 175/ 45 ق جلسة 20/1/1988)، (طعن 253/ 52 جلسة 14/11/1985)، (طعن 103/ 51 ق جلسة 12/2/1986).

ولا يجوز: لمن يدعي استحقاق المبيع لنفسه سواء شريك مشتاق أو يتلقى ملكه من شريط مشتاق الادعاء بذلك إلا بعد حصول القسمة ووقوع المبيع من نصيبه هو، فالإدعاء قبل ذلك سابق لأوانه فيحكم بعدم قبول دعواه.
(طعن 2300/ 54 ق) (طعن 2588/ 56 ق جلسه 23/5/1991) (طعن 923/ 59 ق جلسة 19/1/1994).

بيع الشريك المشتاع لقدر مفرد من نصيبه صحيح ونافذ في حق باقي الشركاء، ويظل معلق على إجازة باقي الشركاء أو نتيجة القسمة وما تسفر عنه، فإن تصرف المشتري آخر بعد تسجيل المشتري الأول عقد شرائه، كان بائعا لملك الغير، ولا يسري تصرفه في حق المالك الحقيقي، وهو المشتري الأول منه.

وللمشتري طلب إبطال التصرف إذا كان غير عالم بملكية المتصرف في العين المتصرف فيها مفرزة ( م 826//2 مدني). (طعن 182/ 40 ق جلسة 17/2/1975).

لا يجوز الحكم المشتري بصحة ونفاذ البيع عن قدر مفرز اذا كان المبيع شائعا او التسليم مفرز، ما لم يثبت حصول قسمة نافذة ووقع القدر المبيع في نصيب البائع له بمقتضى هذه القسمة، ذلك أن البائع له، لم يكن يملك وضع يده على حصته المفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقي الشركاء جميعا،،،ن

ولا يمكن أن يكون للمشتري حقوق أكثر مما كان لسلفه، ولان القضاء بالتسليم في هذه الحالة يترتب عليه إفراز جزء من المال الشائع بغير الطريق الذي رسمه القانون، وأن القضاء على خلاف السند خطأ في القانون
( طعن 2973/ 59 ق جلسة 23/12/1993). (طعن 767/ 45 ق جلسة 5/5/1981).

مشتري القدر المفرز من أحد الشركاء ليس له حق رفع دعوى ثبوت ملكيه لما اشتراه مفرزة قبل إجراء القسمة ووقوع الجزء المفرز في نصيب البائع له ولو كان عقد مسجلا ( طعن 100/ 33 ق جلسة 11/4/1982)، (طعن 2382/ 51 ق جلسة 4/11/1982).

نخلص مما سبق أن نبيع الشريك القدر مفرز قبل القسمة صحيح ولكنه معلق على:

أ) نتيجة القسمة.

ب) او اجازه باقي الشركاء على الشيوع ويلاحظ الآتي:-

ملاحظات:

أ) بالنسبة للمشتري ومركزه بين باقي الشركاء المشتاعين فى المال الشائع :-

عدم اعتباره شريك على الشيوع قبل القسمة، حتى ولو سجل عقده ( طعن 1213/ 51 ق جلسة 25/11/1984) ولكن يجوز اعتباره شريك على الشيوع بعد القسمة ووقوع القدر المبيع في نصيب البائع له. (طعن 2300/ 54 ق جلسة 7/1/1988) (طعن 1461/ 53 ق جلسة 29/1/1984).

لا يجوز للمشتري طلب ثبوت ملكيته للمبيع ولو سجل عقده لانها هنا سابقة لأوانها، لكن يجوز له ذلك إذا تمت القسمة ووقع نصيب المبيع في نصيب البائع له (طعن 1370/ 50 ق جلسة 25/3/1984) (طعن 2382/ 51 ق جلسة 4/11/1984).

ب) بالنسبة الشركاء المشتاعين:-

يحق للشركاء أخذ الحصة المباعة مفرزة لأجنبي بالشفعة باعتباره تصرف في قدر مشاع يحق اخذه بالشفعة طبقا ( م 826، 936/ ب مدني)، فالشفاعة تجوز في المفرز والمشاع، بعكس الحق في رفع دعوى الاسترداد التي تكون قاصرة على حاله المشاع فقط طبقا ( م 833 مدني) فلا يجوز اللجوء إليها في حالة المفرز.
(طعن 2588/ 56 ق جلسه 23/5/1991) (طعن 923/ 59 ق جلسة 19/1/1994)  .

لكن إذا كان البيع صادرا إلى شريك مشاع لم يجز الأخذ بالشفعة.

مع ملاحظة: أنه إذا سجل المشتري عقد مشتراه ومضت المدة المحددة للشركاء للأخذ بالشفعة لفوات الميعاد ولم تتم القسمة عند، يعد المشتري مالك إذا وضع يده على القدر المفرز المده الطويله المكسبه للملكيه 15 سنة.

كما يجب مراعاة: أنه لا يجوز للمشتري أخذ حكم صحة تعاقد عن الجزء المفرز قبل حصول القسمة العقار المشاع ووقوع القدر المفرز في نصيب البائع له. (طعن 494/ 29 ق جلسة 2/12/1965) (طعن 591/ 46 ق جلسة 22/2/1980) .

كما لا يجوز له رفعها بحصة شائعة لأنه لا يملك بإرادته المنفردة تغيير موضوع حقه فيجعله شائعا على خلاف مقتضى سنده (طعن 767/ 45 ق جلسة 5/5/1981).

ولكن إذا سجل المشتري نصيبه المفرز في مواجهة البائع له قبل القسمة كان ذلك مانع من تصرف البائع له فيه الى الغير، وإلا كان البائع له بائعا لملك الغير فلا يسري البيع في مواجهة المالك الحقيقي وهو هنا المشتري الأول منه، ذلك الذي انتقلت له هنا ملكيه القدر المفرز من وقت تسجيل عقد شرائه (طعن 182/ 40 ق جلسة 17/2/1975)

فيكفي المشتري الأول التمسك بعدم نفاذ هذا التصرف في حقه إذا كان المشتري الثاني قد سجل عقده، فإذا لم يكن هذا الأخير قد سجل عقده، فإن للمالك الحقيقي والمشتري الأول من الشريك المشتاع الوارث الآتي:-

1) حق طلب طرد المشتري الثاني من العقار. (طعن 1351/ 54 ق جلسة 14/2/1983).

2) طلب إبطال البيع باعتباره بيع في ملك الغير طبقا للمواد 826/ 2 مدني ، 446 مدني).

3) طلب فسخ العقد: لإخلال البائع بالتزامه بنقل الملكية.(طعن 256/ 43 ق جلسة 11/1/1977).

القسمة والتملك بالتقادم الخمسي:

عقد القسمة ليس سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسي ( م 969 مدني) مدني لا يصح اعتبار عقد القسمة سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسي. لان القسمة طبقا (م 834 مدني) تعد مقررة للحق وليس منشئا له.

ويشترط فيه السبب الحقيقي: أن يكون من شأنه نقل الملك لو أنه صدر من المالك الحقيقي لا تقريره. (طعن 57/ 21 ق جلسة 29/4/1954).

بيع الشريك المشتاع نصيبه محدد مفرز سبب صحيح للتملك بالتقادم الخمسي بشرط حسن نية المشتري منه:-

بيع الشريك المشتاع نصيبه محدد مفرز في الملك الشائع يصلح أن يكون سببا صحيحا تملك المشتري ما بيع بوضع اليد عليه بالتقادم الخمسي بوضع اليد. متى توافرت للمشتري حسن النية. باعتبار أن هذا البيع ينقل الملك بطبيعته وبذاته وبصرف النظر عن كون البائع مالكا للمبيع كله أو بعضه. (طعن 168/ 24 ق جلسة 26/10/1958).

وإزاء قيام الخلاف بين الفقهاء حول حكم تصرف الشريك في جزء مفرز:

تفرق بين مرحله ما قبل القسمه- ومرحله ما بعدها:

اولا: مرحله ما قبل القسمه:

بين المتعاقدين: صحيح نافذ لصدوره من مالك لورود على العين الشائعة كلها فلا يعتد بيعة الملك الغيره.
وللمشتري من الشريك المشتاع طلب إبطال البيع على أساس الغلط إذا كان يجهل عدم ملكية المتصرف للعين المفرزة، وحتى لو كان يعلم بحقيقة الأمر غير أنه في هذه الحالة الأخيرة يحرم من طلب التعويض ( م 468 مدني)

فإذا كان محل التصرف منقولا وحازه المشتري بحسن نية فإنه يكتسب الملكية على أساس قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز( م 976/ 1 مدني)، وإذا كان رهنا حيازيا وحازه الدائن المرتهن بحسن نيه كان الأمر كذلك ( م 1118 مدني ).

اما اذا كان محل التصرف عقارا وكان المشتري حسن النية فإنه يجوز اعتباره سببا صحيحا للتملك بالتقادم الخمسي ( م 969/ 3 مدني )

وبالنسبة لباقي الشركاء:

يعد غير نافذ بالنسبة له ويترتب على ذلك:-

يكون لباقي الشركاء: حق رفع دعوى استحقاق للاعتراف بحقوقهم شائعه فيها باعتبار ان ذلك مساس بحقوق سائر الشركاء لكن محكمة النقض ذهبت عكس ذلك في ( الطعن 361/ 22 ق جلسة 28/6/1956) حق الشريك المشتاع في بيع نصيبه محدد مفرز قبل القسمة ( م 826 مدني) ،،،

وبالتسجيل يعد شريك مشتاق تجب مخاصمته في عقد القسمة، وإن لم يجز باقي الشركاء عقده. ويصير نافذا اذا اقره سائر الشركاء او اقره منهم من تكون حصصهم- بالإضافة إلى حصة الشريك المتصرف ¾ المال الشائع طبقا م 832 مدني.

عدم اعتبار الشريك المتصرف إليه شريكا مشاعا فلا يحل محل الشريك المتصرف البائع ويترتب على ذلك:-

أ‌) ليس للمشتري حق الاشتراك في إدارة المال الشائع أو المتصرف فيه وإنما العبرة: برأي الشريك المتصرف عند احتساب الأغلبية اللازمة للقيام باعمال الادارة او التصرف لكون حقوق الشريك المتصرف باقيه لعدم حصول تسجيل وان سجل المشتري عقده لا يعد شريكا ولا يلزم تمثيله في القسمة،،،

فإن تمت تكون حجة عليه ولو لم يكن طرفا فيها ويترتب عليها في حقه ما يترتب في حق المتقاسمين من إنهاء حالة الشيوع، واعتبار كل متقاسم مالك للجزء المفرز الذي وقع في نصيبه، ويتحدد بالقسمة مصير التصرف الصادر اليه فان وقع في نصيب البائع له خلص له، وإن لم يقع انتقل إليه الجزء آل للبائع بطريق القسمة ( طعن 1409/ 49 ق جلسة 20/1/1981).

ب) ليس للمشتري طلب إجراء القسمة.

جـ) ليس للمشتري حق طلب الشفعة لكونها رخصه مقررة الشركاء المشتاعين لكن محكمة النقض في الطعن 538/ 51 ق جلسة 23/12/1986 تذهب إلى اعتبار ذلك التصرف، تصرف في حصة مشاعة يحق لباقي الشركاء اخذها بالشفعه طبقا م 939 ب مدني.

ثانيا: مرحله ما بعد القسمه:

ويفرق فيها بين فرضين:-

الاول: جهل المشتري أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة، فيكون للمشتري طلب إبطال التصرف ما لم يكن الجزء المتصرف فيه قد وقع في نصيب المتصرف لتعارض ذلك مع حسن النية ( م 124 مدني) أو أقرأ باقي الشركاء تصرف شريكهم.

الثاني: علم المشتري أن المتصرف شريكا مشتعل فتذهب م 826/ 2 مدني الى انتقال حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة فيعد التصرف نهائيا تخلص فيه الملكية إلى المتصرف إليه.
فإذا لم يقع في نصيب المتصرف انتقل حق المشتري إلى الجزء المفرز الآخر ( م 826/ 2 مدني).

بالنسبه للرهن الرسمي والحيازي:-

قد نصت م 1039/ 2 مدني على أنه إذا رهن أحد الشركاء حصته الشائعة في العقار او جزءًا مفرز فيه، ثم وقع نصيبه بعد القسمة في اعيان غير التي رهنها انتقل الرهن بمرتبته الى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة العقار الذي كان مرهونا في الأصل، ويعين هذا القدر بأمر على عريضة ،،،

ويقوم الدائن المرتهن باجراء قيد جديد يبين فيه القدر الذي انتقل إليه الرهن في خلال 90 يوم من الوقت الذي يقتله فيه أي ذي شأن بتسجيل القسمة ولا يضر انتقال الرهن على هذا الوجه برهن صدر من جميع الشركاء ولا بامتياز المتقاسمين.

فإذا تم التسجيل خلال الـ 90 يوما فإن أثره يستند الى وقت تسجيل البيع، فلا تنفذ في حق المشتري التصرفات التي صدرت من البائع في الفترة بين تسجيل البيع وتسجيل أمر التخصيص.

مع مراعاه: أنه إذا كان جميع الشركاء قد قرروا رهنا على ذلك الجزء الذي آل إلى الشريك البائع بمقتضى القسمة، ظل هذا الرهن نافذا ويؤول الجزء الذي اختص به المشتري بمقتضى امر القاضي محملا بذلك الراهن.

كما يظل امتياز المتقاسمين ثابتا لهم ولو كان المشتري قد اجرى التسجيل الجديد خلال 90 يوما من تاريخ اخطاره بتسجيل القسمة وقبل أن يتم تسجيل امتياز المتخاصمين.

حكم تصرف الشريك المشتاع في المال الشائع كله بأكثر من نصيبه أو حصته:

ج) حكمه أنه صحيح بين عاقديه

وغير نافذ بالنسبة لباقي الشركاء بالنسبة للقدر الزائد عن نصيب الشريك المتصرف يحق لهم رفع دعوى ثبوت ملكيه بعدم نفاذ التصرف فيما زاد عن حصة الشريك المتصرف- انتظار نتيجة القسمة. ( طعن 214/ 40 ق جلسة 11/11/1975).

أو إقرار التصرف ليكون نافذا في حق جميع الشركاء.

ويلاحظ: ان القانون المدني المصري لم يتناول هذه الحالة في نصوصه. ويراجع ما سبق بالفصل الثالث من هذا الكتاب تحت عنوان بيع الشريك المشتاع حصته شائعه.

أما حيازته لجميع المال الشائع لباقي الشركاء حق طرده بدعوه منع التعرض وذلك لتعرضه لهم في حيازتهم للمال المشترك الشائع ( طعن 524/ 44 ق جلسة 10/1/1978)

فيبقى 4 تحت عنوان حكم تصرف الشريك المشتاع في جزء أكبر من نصيبه مشاعا أو في كل المال الشائع بالفصل الثالث من هذا الكتاب.

انقضاء الشيوع بالقسمة أو قسمة المال الشائع محدد مفرز هي أهم تصرف- والغالب عملا- إنهاء حالة الشيوع.

أ) القسم الاتفاقية بحسب الأصل.

ب) القسمة الفعلية.

ج) الوصية بالقسمة.

د) القسمة القضائية

القسمة كسبب هام ورئيسي فى انهاء حاله الشيوع
—————–
تنقضي حالة الشيوع أما واقعه ماديه كالميراث أو الحيازة بالتقادم الطويل المكسب للملكية.

او بتصرف قانوني: باتفاق الشركاء جميعا على القسمة أو بعقد بيع الشركاء المشتاعين أنصبتهم لشريك منهم أو أجنبي عنهم فيصبح المال الشائع جميعه في يد مالك واحد، او الهبة او الوصية.

أو بتحويل الشيوع الى شركه تكون حصة الشريك المشتاع حصة في رأس مال الشركة اقتسام الأرباح والخسائر، فتصبح يد المالك يد واحدة هي الشركة التي تصبح مالكة ملكية مفرزة للشيء الذي كان مملوكا على الشيوع، باعتبارها شخص معنوي وتنقضي كذلك بالقسمة وهي اهم اسباب انقضاء حالة الشيوع والشائعة عملا.

والقسمه: هي اختصاص كل شريك مشتاق، بجزء مفرز من المال الشائع يتناسب مع قدر حصته الشائعة في ذلك المال وتسمى قسمة المهايأة وهي التي ترد على الرقبة في الملكية، بخلاف قسمة المهايأة التي تهدف الى تنظيم الانتفاع بالمال الشائع بين الشركاء أثناء قيام الشيوع وهذه القسمة الأخيرة مؤقتة.

و القسمة النهائية: قد تكون كليه في كل المال الشائع، وقد تكون جزئية في بعضه بإجراء فرز وتجنيب أو بطريق القرعة.

كما قد تكون القسمة النهائية عينيه أو قسمة تصفية.