كل ما تريد معرفته عن طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري 2024

قوانين الشهر العقارى وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

الشهر العقارى وسيلة إعلام عرفت الإنسانية منذ القدم وسائل مختلفة لاعلام كافة الناس بما يجري على العقارات من تعاملات وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري حتى إذا ما إنعقدت نية الشخص على التعامل على إحداها فلا تقف أمامه عقبة فى إتمام الصفقة حيث تكون لدية المعلومات الكافية عن المركز القانونى للعين التى يقدم على التعاقد بشأنها .

ولم تعرف مصر تقنيات وضعية تحكم نظام طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري لشهر العقارات الا بعد صدور القانون المدنى ( القانون المختلط الصادر 1875 القانون المدنى الاهلى الصادر 1883 )الذى تضمن عدة مواد بهذا الشأن .

وبمرور السنين صدرت قوانين تحكم طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري لشهر التصرفات العقارية ومن أبرزها القانون رقم ۱۸؛ ۱۹/ ۱۹۲۳ ؛ القانون رقم ١٩٤٦/١١٤ والقانون رقم 1964/142 والتعديلات الواردة على تلك القوانين والقانون رقم ۲۷ لـــسنة ۲۰۱۸ .

واستكمالاً لسلسلة متابعة القوانين الجديدة  يعتبر  قانون تسجيل العقارات الجديد رقم 9 لسنة 2022 قانوناً يكفل حق المواطن فى تسجيل عقاره دون التعرض للعديد من العقبات القانونية التى كانت تعترضه سابقا ضامناً بذلك نقلة اجتماعية حضارية للأفراد والمجتمع بأسره ، ذلك للقضاء على معايير بيروقراطية عملت على تصعيب عملية التسجيل منذ عقود .

موضوع الشهر العقاري و طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

يفهم من لفظ طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري أن موضوعه ينصب على العقارات وما يتعلق بها من حقوق عينية أصلية وحقوق عينية تبعية ، كما يدخل في موضوعه بعض الحقوق الشخصية .

وفي معرض الحديث عن طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري يلزم الاشارة إلى بعض المفاهيم و أهمها

1- الحـق

يعرف الفقهاء الحق بأنه ثبوت قيمة معينة (مالية أو غير مالية) لشخص بمقتضى القانون ومنحة من السلطات ما يمكنه من الحصول على المزايا التي ترجي من هذه القيمة .

طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري يرتبط دائما بالحقوق المالية وهي الحقوق التـي يـمكـن تقويم محل الحق فيها بالنقود ؛ ويستهدف صاحبها الحصول على فائدة مادية.

أنواع أقسام الحقوق المرتبطة بطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري 

وتنقسم الحقوق إلى نوعين

أ) الحق الشخصي: ويتمثل في رابطة قانونية تقوم بين دائن ومدين وتجعـل المدين ملتزما بأداء مالي معين وسمى كذلك لانه ينطوي على علاقه بين شخصين كما يطلق على الحق الشخصي التزاما لأن هذه الرابطة تمثـل التزاما إذا نظر إليها من ناحية المدين.

ويمكن تقسيم الألتزامات إلى عدة أنواع منها الإلتزام بإعطاء وهو الالتزام بنقل أو إنشاء حق عيني على شيء كالتزام مالك العقار بإنشاء رهن على عقاره ضمانا للوفاء بدين في ذمته ولا يخفى على أحد أن الحقوق العينية التبعية تكون تابعة لحـق شخصـي وتضمن الوفاء به حيث ان الحق الشخصي ليس محله مال معين وإنما عمل يلتزم المدين بالقيام به.

ب) الحق العيني: هو الحق الذي يمنح لصاحبه سلطة تنصب مباشـرة علـى شيء معين بالذات (أي على عين الشيء) ومن هنا سمي بالحق العينـي وذلك دون حاجة إلى تدخل الغير ومن ثم فإن محلـه شـيء مـادي
ومضمونه السلطات التي يمنحها لصاحبه، ويلاحظ أن الشيء بعد محـلا غير مباشر للحق الشخصي حيث يتصل به الدائن عن طريق المدين كحق المشتري في تسلم المبيع.

2 – العقار

تعرف المادة (١/٨٢) من القانون المدني العقار بأنه كل شيء مستقر بحيز ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف، و العقار يشمل الأرض أيا كان نوعها (زراعية أو صحراوية) أو مكانهـا (بالقرية أو المدينة) كما يشمل الأبنية المتصلة بالأرض اتصال قرار.

و نظرا لثبات العقار فإنه يمكن شهر التصرفات التي ترد عليـه بطرق بمكتب الشهر العقاري الذي يقع بدائرة اختصاصه بعكس المنقول الذي لا يوجد مكان ثابت يستقر فيه ومن ثم يتعذر اتخاذ إجراءات شهره في مكتب معين.

وقد اوجب قانون الشهر العقاري في المادتين رقمـی (11؛14) شـهر بعـض الحقـوق الشخصية ومنها ديون التركة والحقوق المتعلقة بالتصرفات الواردة على منفعـة العقارات وهنا تظهر طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري .

فأوجب شهر الإيجارات التي تزيد مدتها على تسع سنوات والمخالصات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما. وأضاف إلى الإيجارات التصـرفات التـى ترد على منفعة العقار دون ان تكون ايجاراً كالعارية وقسمة المهايـأة وذلـك لقيام الصلة في كل منهما.

كما أضيف إلى المخالصات المذكورة الحوالات بالأجرة عن نفس المدة كما أوجب القانون  تسجيل الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ويعتبر شهر هذه الحقـوق من قبيل القيود الاحتياطية التي لجأ إليها أصحاب الشأن وذلك لتنبيه من يريـد التعامل على العقارات المقيدة عليها تلك الحقوق الى أنهم يحتفظون مستقبلاً بتلك الحقوق.

ومن ثم فإن تلك الحقوق تضعف من قيمة الحقوق الأخرى المقيدة بتلك العقارات حيث أنه يحتج بها على من يكتسب في تاريخ لاحق على القيـد حقـا عينيا على العقار يتعارض مع تلك الحقوق الشخصية .

وقد رتب القانون على عدم شهر هذه الحقوق عدم نفاذها في حق الغير فيما زاد علي مدة تسع سنوات بالنسبة الى الايجارات والسندات وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالات .

وهذا يعني ان المستأجر الذي قام بتسجيل عقد الايجار عن العقار يكون له الأولوية مـن تــاريـخ هـذا التسجيل على مشترى العقار المؤجر والدائن المرتهن له .

الحاجة إلى نظام الشهر العقاري

يتحرك الانسان في الكون الفسيح لاشباع حاجاته الأساسية وحاجات أسرته، وتحقيق الرفاهية المادية لنفسه ومن يعنى بأمرهم، ولا يتحقق ذلك إلا بدخوله في علاقات اجتماعية واقتصادية مع غيره من بني جنسه.

ولم يعرف الكون انساناً منعزلا بحكم خلقته، حيث خلق الله البشر ليتعارفوا

قال تعالى (وجعلكم شعوبا وقبائل لتعارفوا ) وحتى لا تتصادم مصالح الناس ويختل نظام المجتمع نشأ القـانـون الـذي استحدث قواعدا لتنظيم علاقة الأفـراد وحمايـة حقـوقهم وتحديـد واجبـاتهم والتزاماتهم تجاه بعضهم البعض ووضع طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري .

ولما كان محور حياة الأفراد في المجتمع يرتكز على الثروة الاقتصـادية التي يتمثل جانب كبير منها في العقارات وتتوقف سـعادتهم وراحـتهم علـى تنميتها. لذلك كان لابد من إيجاد نظام يبعث في نفوسهم الثقة و الإطمئنان عنـد
قيامهم بعقد الصفقات وإبرام العقود وتداول الثروة فيما بينهم، وقد اصطلح على تسمية هذا النظام بنظام الشهر العقاري طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري .

ويقصد بالعقار هنا – كل شيء مستقر بحيزة ثابت فيه لا يمكن نقله منـه دون تلف (۸۲/م-۱ من القانون المدنى). ويقصد بالحق قدرة أو سلطة إراديـة تسخر لتحقيق مصلحة مادية أو معنوية يحميها القانون.

ويستهدف الشهر إعلام الكافة بما يرد على العقار من تصرفات وما يثقلـه من أعباء والتزامات.

وذلك عن طريق طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

ولا خلاف في أن الأرض من أهم العقارات التي تكون موضـوعاً لكافـة الحقوق العينية العقارية ولما كانت الأرض تمثل جزءا من اقليم الدولة التـي تمارس عليها سيادتها فكان لابد أن تتولى حمايتها وحماية ملكية الأفراد لهـا ذلك أن الشريعة الإسلامية أناطت بالدول الإسلامية حفظ الدين والنفس والنسل والمال والعقل لكافة من يقيمون بها .

وتثور فكرة استقرار الملكية العقارية وحماية حق المتصرف اليه عند قيام المالك بالتصرف بالبيع في العقار المملوك لـه لأكثـر مـن شـخص، فيقـوم بالتصرف الثاني والتصرفات اللاحقة ببيع ما لا يملك أي بالتصرف في ملكية المتصرف إليه الأول. عن طريق طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

وتتضح الفكرة السابقة على نحو جلي حينما يفاجأ المتصرف اليـه الأول بوجود أشخاص آخرين ينازعونه ملكية الشيء الذي آل إليـه بالشـراء مـن المتصرف، وحينما يحاول أن يثبت لهم أن البيع قد صدر اليه وقام بدفع الثمن إلى البائع المتصرف يتذرعون بعدم علمهم بذلك.

كما تتأكد الحاجة إلى إستقرار الملكية عن طريق طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري عندما يفاجأ البنـك المقـرض بـأن المقترض يمتلك الأرض التي قدمها ضمانا للمبلغ المقترض رغم حوزته لعقـد عرفی صادر من المالك، ومصدر المفاجأة يتمثل في إكتشافه أن المالك سبق له التصرف بعقد آخر لمشتري آخر وبذلك يصيب الاضطراب فكـرة الانتمـان العقاري التي ترتكز عليها أهم أنشطة البنوك العقارية.

وحتى تستقر الملكية ويتوطد الائتمان العقاري قامت فكرة الشهر العقـاري التي تستهدف تحقيق العلانية للتصرفات القانونية التي ترد على العقارات، وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري فيتاح لكافة الأفراد العلم بما يرد على العقارات من حقوق وما يثقلهـا مـن تـكـاليف و إلتزامات، ويكون كل من المتصرف إليه وبنك الإئتمان العقاري على بينة من أمر تلك العقارات..

الجهة القائمة على طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

قبل إنشاء المحاكم الأهلية والمختلطة وصدور القانونين الأهلى والمختلط كانت التصرفات العقارية تثبت في حجج تصدرها المحـاكم الشـرعية تمثـل محررات تكفى لنقل الملكية بين المتعاقدين ويستطيع المتصرف إليه الإحتجـاج بها في مواجهة الغير.

وكان القانون المدنى الأهلي القديم الصادر عام 1883 ينص فـي المـادة (45) على انتقال الملكية بين المتعاقدين فور العقد وبالطبع فإن الملكية لا تنتقل في مواجهة الغير إلا بالتسجيل ثم صدر القانون رقم 18 لسنة ١٩٢٣ فأصبحت
الملكية في ظله لا تنتقل بالنسبة للمتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل.

وحتى سنة 1946 كان يقوم باعمال الشهر في مصر جهات متعددة فكانت أقلام كتاب المحاكم المختلطة والشرعية والوطنية تتولى أعمال الشهر، وبذلك تعددت جهات الشهر بتعدد جهات القضاء وكانت كل جهة تختص بشـهر فئـة معينة من التصرفات دون غيرها وظلت بعض الاختصاصات شائعة بين هـذه المحاكم.

وكانت التصرفات التي تشهر في المحاكم الأهلية تقتصر حجيتهـا علـى المصريين دون الأجانب، وكان الوقوف على مركز العقار يتطلب ممـن يـريـد إجراء أي تصرف عقارى إستخراج شهادات عقارية من أكثر من جهه بمـا يكلفه ذلك من جهد ووقت ومصروفات .

ولهذا عملت الحكومة المصرية على توحيد جهات الشهر حتى صدر القانون 1946/114 بتنظيم الشهر العقاري الذي نزع أعمال الشهر من المحاكم وركزها في كنف هيئة واحدة تقوم على شئونة هـي مصلحة الشهر العقاري ممثلة في المكتب الرئيسي ومكاتب الشهر و مأمورياتها. وعدد طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

وبذلك وفر هذا النظام الوقت والجهد والنفقات كما مهد السبيل إلى تنفيذ السجلات العينية وقد نظم القانون رقم (5) لسنة 1964 بتنظيم مصلحة الشهر العقـاري والتوثيق هذه المصلحة فنص في المادة الاولي منه علــي ان مصلحة الشهر العقاري والتوثيق مصلحة قائمة بذاتها وتتبع وزارة العدل وتحدد مكاتب الشهر العقاري والتوثيق مأمورياتها ودائرة اختصاص كل منها وعدد أعضائها بقـرار من وزير العدل بناء علي اقتراح وكيل الوزارة المختص و أيضا طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري .

وأوضحت المادة الثالثة ان كلا من الأمين العام والأمين العام المساعد يعين بقرار من رئيس الجمهورية بناءا على اقتراح وزير العدل.

وقد أستتبع تركيز اعمال الشهر في كنف مكاتب الشهر العقارى إحالة ما بهذه الأقلام من السجلات والفهارس وغير ذلك من الوثائق الخاصة بشهر المحـررات إلى مكاتب الشهر العقاري .

وإذا كان المشرع قد سلب إختصاص أقلام الكتاب فيما يتعلق بالشهر فإن أحكامه لم تغفل تحقيق إشراف القضاء على جهـات الشـهر الجديدة وذلك حتى قبل انشاء نظام السجلات العينية وجعلت المـواد (36، 37، 41) من القضاء مرجعا يلجأ إليه الأفراد للتظلم من قرارات مكاتب الشهر.

وقد أشارت الماده الرابعه من قانون الشهر العقارى رقم 1946/ 114 إلى مصلحة المساحة وأوجبت احالة ما بها من سجلات وفهارس إلى مصلحة الشهر العقاري ممثلة في المكتب الرئيسي ومكاتب الشهر ومأمورياتـه وبذلك تعددت طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري .

حيـث أن المحررات التي كانت شهر بالمحاكم المختلطة كانت ترسل صـورها وصـور قوائم القيد إلى مصلحة المساحة لحفظها لديها بالأضافة إلى صـور التأشيرات الهامشية التي كانت المساحة تقوم بالتأثير بها على هامش تلك الصور .

ويلاحظ أن إحالة ما كان بجهات التسجيل إلى مكاتب الشهر يجعـل هـذه المكتب مختصة بالاستكشاف عن التسجيلات والقيود السابقة على القانون رقـم 1946/ 114 والتي سبق شهرها في المحاكم الشـرعية والوطنيـة والمختلطـة وكذلك الحصول على صور منها  .

اختصاص مكاتب ومأموريات الشهر العقاري ووظائفها وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

أولا : اختصاص مكتب الشهر وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري 

يختص كل مكتب من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه،
وإذا كانت العقارات واقعة في دائرة اختصاص مكاتب متعددة وجب إجراء الشهر في كل مكتب منها .

ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثـره إلا بالنسبة إلى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه،
ويعد بكل مكتب فهرس للمحررات التي تم شهرها فيه، وتحرر الشهادات العقارية التي تطلب وفقا للبيانات الواردة في هذا الفهرس، ويبين في الشهادات قلم التسجيل الذي شهرت فيه المحررات متـى كـان شهرها سابقا على العمل بأحكام قانون الشهر العقاري .

وظائف مكاتب الشهر العقاري وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري  

تقوم مكاتب الشهر في ظل أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بما يأتي

1) مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التأشير علـى مشـروعاتها مـن المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر .
2) إثبات المحررات في دفاتر الشهر والتأشير عليها بما يفيد شهرها.
3) تصوير المحررات التي يطلب شهرها.
4) حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصور منها .
5) اعداد فهارس للمحررات التي تشهر.
6) التأشيرات الها مشية وإرسال صور منها للمكتب الرئيسي.
7) إعطاء الشهادات العقارية.
8) إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها.
9) الترخيص بالإطلاع (الكشف النظرى).
10) إرسال صورة المحـررات المشـهرة لمأموريـات الضرائب العقاريـة المختصة .

وقد أوجبت م 570 من تعليمات الشهر العقاري على مكتب الشهر العقاري عند اثبات التأشيرات على هامش المحرر اخطار المأمورية المختصة بذلك.

وحينما طبق نظام السجل العيني ببعض القرى والمدن قامت مصلحة الشهر العقاري بإنشاء مكاتب سجل عيني في عواصم المحافظـات .

وتختص هذه المكاتب طبقا لأحكام المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينـي ما پاتي :

1) إجراء القيد الأول في السجل العيني.
2) حفظ أصول دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانيـة وخـرائط المساحة و محاضر التحقيق في الطبيعة وجميع الوثائق المتعلقة بالقيد الأول.

3) حفظ أصول صحائف الوحدات العقارية.
4) تصویر دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانيـة وصحاحف الوحـدات العقارية وموافاة إدارة محفوظات السجل العيني يصور عنها .

5) إعداد الفهارس الشخصية الهجائية المنصوص عليها فى المادتين 130 ،131 من هذه اللائحة وموافاة إدارة المحفوظات بصورة منها ومن فهرس كل محافظة وملاحقة .
6) مراجعة المحررات التي تقدم من أصحاب الشأن تمهيدا لقيدها في السجل .

7) اثبات مضمون المحررات المتعلقة بالعقارات التـي تفـع فـي دائـرة إختصاصها في صحائف الوحدات العقارية الخاصة بها والتأشير عليها بما يفيد قيدها .
8) حفظ المحررات التي يتم القيد أو التأشير بمقتضاها في صحائف السجل وإعطاء صور من هذه المحررات .

9) تسليم صور من صحائف الوحدات العقارية (سندات الملكية) للملاك .
10) استخراج الشهادات التي يطلبها ذوو الشأن من واقع صـحائف الوحـدات العقارية .

11) ارسال صور من دفاتر مساحة الملكية ودفاتر الميزانية لمراقبات الضرائب العقارية .
12) اعداد كشوف يوميه بالقيود والتأشيرات التي تتم في السجل العيني وارسال صور عنها لمراقبات الضرائب العقارية .

ثانيا : وظيفة مأمورية الشهر العقاري واختصاصها وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

تتلقى مأمورية الشهر الطلبات المتعلقة بشهر المحررات عن العقـارات العادية في دائرة اختصاصها ومعها الأوراق المنصوص عليهـا فـي القـوانين واللوائح و تتولي فحصها من الناحية القانونية .

وتقوم المأمورية بالتأشير على الطلبات بالقبول للشهر وعلى مشروعات المحررات  بالصلاحية للشهر متى كانت مستوفية للشرائط القانونية والهندسية .

وتقوم مأمورية السجل العيني بالتأشير على المشروعات بالصلاحية للقيـد متی كانت مستوفاة وتعيدها إلى مقدميها في حالة وجود نقص فيها لأستيفائها مع بيان أوجه الاستيفاء مرة واحدة .

وقد أوجبت م/4 من ذات اللائحة ان تكون الطلبات داخله في اختصاص المأمورية وواقعة في الأقسام المساحية الصادر قرار وزير العدل بسريان نظام السجل العيني عليها .

ومما سبق يتبين أن مأموريات الشهر العقاري والسجل العيني تقوم بإحالة الطلبات إلى المكتب الهندسي التابع للهيئة المصرية العامة للمساحة لفحصها من الناحية المساحية وتحرير كشوف تحديد لها .

أما فيما يتعلق بالطلبات التي تقدم إلى مأموريات الشهر العقارى بالمدن الجديدة التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية
الجديدة والخاضعة لأحكام القانون رقم 27 لسنه 2018 فان المأموريـة تقـوم بنفسها ببحث الطلبات من الناحيتين المساحية والقانونية .

حيث لا يتبع هذه المأمريات مكتب هندسي تابع للهيئة المصرية العامة للمساحة وانما يدخل فـي تكوين المأمورية قسم مساحي يمكنها من بحث الطلب مساحيا دون الإستعانة بهيئة المساحة .

وترتيبا على ما تقدم ألزمت المادة (27) من اللائحة التنفيذية للقانون رقـم 27 لسنه 2018 بتزويد مأموريات الشهر العقاري المختصة بجميـع البيانــات والقيود والخرائط والرسومات والتراخيص الخاصـة بالمجموعـات السكنية و بالارض و المنشأت والوحدات الكائنة بنطاق المجتمعات العمرانية الجديدة .

وذلك سواء المبيعة منها أو المخصصية كما تلتزم البيئة بتزويد المأموريات بكل تغيير يطرأ على شيء من ذلك على أن يتم ذلك الإخطار خلال ستين يوما من تاريخ إجراء البيع أو التخصيص أو التغيير المشار إليه في الفقرة السابقة، أو خلال ثلاثين يوما بالنسبة لما سبق بيعة أو تخصيصية قبل العمل بهذا القانون .

ووفقاً لأحكام القانون رقم ۲۷ لسنه ۲۰۱۸ تتولى مأموريات الشهر العقاري المنشأة وفق أحكامة مباشرة الاختصاصات المقررة لمكاتب الشهر وفقا لقانون  رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري .

وفى طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري ألزم القانون رقم ۲۷ لسنه ۲۰۱۸ ولائحته التنفيدية حياة المجتمعات العمرانية الجديدة بإرسال المحررات المتضمنة ما قامت به من تصرفات فـي شأن الأراضي و المنشأت والوحدات الداخلة في نظام المجتمعات العمرانية .

الجديدة والواجبة الشهر إلى مأمورية الشهر العقاري المختصة خلال ستين يوما من تاريخ اجراء التصرف وذلك بالنسبة للتصرفات التالية على نفاذه .

وتختص هذه المأمورية طبقا لأحكام م/٢١ من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ۲۷ لسنه ۲۰۱۸ بالاختصاصات الآتية

أ) شهر المحررات المتعلقة بجميع التصرفات التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية الأصلية او التبعية المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة إختصاصها.
ب) شهرالأحكام النهائية المثبتة أو المقررة لأى من التصرفات المنصوص عليها في البند (أ) من هذه المادة .

ج) شهرحق الأرث.
د) شهر صحف الدعاوى وأوراق الإجراءات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية .

وبذلك تتعدد طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري وأوجبت المادة رقم 33 من اللائحة التنفيذية للقانون رقـم ٢٧ لسـنة ۲۰۱۸ على المأمورية إرسال صور مـن المحـررات المشـهرة لمأموريــات الضرائب العقارية المختصة لتعديل التكليف بمقتضاها إذا كان موضـوع هـذه المحررات يقتضى تغييرا في بيانات التكليف.

كما أوجبت المادة 19 من اللائحة التنفيذية للقانون سـالف الذكر علـى المأمورية إنشاء فهارس يدوية أو مميكنة حسب الأحوال يتم القيد فيها طبقا لذات الأجراءات المعمول بها بمكاتب الشهر العقاري على أن يخصص فهرس لكـل مدينة تدرج فيه أسماء جميع أطراف المحرر.

كما أوجبت م / ٢٠ من ذات اللائحة على المأمورية القيام بحفظ أصـول المحررات والقوائم التي تم شهرها ومرفقاتها بحسب أرقامها المتتابعة وأعـداد صورتين فوتوغرافيتين من النسخة الأصلية تسلم إحداهما للطالب بعد التأشير
عليها بمطابقتها للأصل وترسل الثانية لإدارة المحفوظات بالمصلحة.

انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري.

لتسجيل شقتك بالشهر العقاري بسهوله وبدون اي تعقيدات لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى 

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الارقام التاليه : 

📞 01019252393
📞 01050324005
📞 01558570168 

عنوان المكتب :

العنوان :  183 شارع التحرير عمارة الاستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

نظام الشهر الشخصي والسجل العيني وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

اتبعت الدول في شهر التصرفات العقارية  وفى طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري أحد نظامين:

– الشهر الشخصـي              – الشهر العيني

ويطلق على نظام الشهر الشخصي نظام تسجيل العقود ويطلق على الشهر العيني نظام تسجيل الحقوق .

ويقوم نظام الشهر الشخصي منذ 1/1/ 1947 على إفراغ العقود بناحية معينة أو قسم معين في فهرس يتم القيد فيه طبقاً للحـروف الأبجدية لأسماء الصادر لصالحهم والصادر ضدهم مقرونا برقم وتاريخ شـهر العقد .

و قبل هذا التاريخ كان القيد يتم بأسماء الصادر ضدهم العقود فقط ومن ثـم يتضح أن نظام الشهر الشخصى يقوم التسجيل فيه على أسماء الأشخاص مـن مالكين وذوى حقوق عينية فترد التصرفات على أسمائهم .

وحتى يستطيع من يرغب التعامل في العقار الوقوف على مركزة القانوني فكان لابد من البحث في دفاتر فهارس الناحية أو القسـم عـن الأسـم المـراد الاستعلام عنه والرقم والسنه الخاصة بمحررة علماً بأنه لا يمكن التأكد ممـا إذا كان هذا الرقم ضد أو لمصلحة هذا الشخص أو أن العقار الوارد بالمحرر هـو ذاته المراد البحث عنه .

ثم يتم بحث المحررات المستظهرة وتدرج المحـررات المرادة في شهادة عقارية فإذا لم تظهر تسجيلات أو قيود يتم إعطاء صاحب الشأن شهادة سلبية .

ونظراً لما يمثله ذلك البحث من مخاطر أخفها زيادة النفقات وضياع الوقت إتجهت معظم الدول إلى تبني نظام الشهر العيني الذي يقوم على تخصيص صحيفة لكل عين (عقار) توضح وضعها الهندسي والقانوني فيـدون بها رقم الوحدة ومسطحها وحدودها وملاكها والمسطح المملـوك لكـل مـنهم ومستند ملكيته كما يدون بما لهذه الوحدة من حقوق وما يتقلها من أعبـاء (م/1من قانون السجل العيني) .

وهكذا فإن نظام السجل العيني يتخذ من العين مرتكزاً للتسجيل ويتم ترتيب التسجيل به على أساس مواقع الأعيان، وليس على من يريد التعرف على المركز القانوني للعقار الذي يريد التعامل عليه سوى البحث عـن الناحية والحوض والقطعة والإطلاع على صحيفة الوحدة العقارية المعدة لها.

طرق الشهر وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

طرق الشهر في ظل قانون تنظيم الشهر العقارى

يعرف قانون الشهر العقاري رقم 114/ 1946 عدة طرق للشهر هي

1) التسجيل: ويكون بنسخ صورة من المحرر أو الحكم حرفيا فيما يتعلق بنقل الملكية وذلك بالتأشير على نفس المحرر أو صورته الرسمية بما يفيد شهره وتاريخ ورقم الشهر ثم تصويره كاملا بعد حفظ الأصل وتسـلـم صـورته
لصاحب الشأن أو من يطلبها وترسل صورة لكـل جـهـة نـص عليهـا القانون .

2) القيد : ويتم بأعداد قائمة تشتمل على بيانات معينة من المحرر الـذي أنشـأ الحق موضوع القائمة (ملخص للمحرر).

3) التأشير الهامشي: وهو بيان يوضع على هامش محرر سبق شهرة وهـذا البيان يتعلق بدعوى أو حق يتعارضان مع ما جاء فـى المحـرر المـراد التأشير بهما في هامشه.

4) الإيداع: يقصد به إيداع أصل المحرر بحفظ مكتب الشهر العقارى المختص الواقع في دائرته العقار محل المحرر ويتم دون المرور بمرحلتي الطلـب والمشروع، ومن ثم لا يبحث فيه أصل الملكية أو الحق العيني .

والتكليـف ولا يكفي هذا الطريق من طرق الشهر للاسيثاق مـن صـحة البيانات المساحية للعقار ويمكن حصر المحررات الواجب شهرها بكل طريقة مـن هذه الطرق على النحو التالي :

1 – التسجيل

طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

وتشهر بطريق التسجيل المحررات الآتية

أ) التصرفات والأحكام الإنشائية التي تنصب على حقوق عينية عقارية .
ب) التصرفات والأحكام الإقرارية التي تنص على حقوق عينية عقارية .

ج) الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات .
د) المخالصات والحوالات بالأجرة بأكثر من ثلاث سنوات.

هـ) حق الإرث.
و) التصرفات الصادرة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالنسبة للمجموعات السكنية (م/8 من القانون رقم ٢٧ لسنة ٢٠١٨).

2- القيد 

و تشهر بطريق القيد 

التصرفات والأحكام الإنشائية التي ترد على حق مـن الحقـوق العينيـة العقارية التبعية للاحتجاج بها على الغير .

3- التأشير الهامشى 

وتشهر بطريق التأشير الهامشى المحررات الاتية 

أ) الدعاوى التى تكون الغرض منها الطعن فى التصرفات العينية العقارية الأصلية والتبعية صحة ووجودا ونفاذا وكذلك دعاوى الإستحقاق العينية فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر فتسجل تلك الدعاوى.

ب) ديون التركة ويؤشر بها على هامش تسجيل حق الإرث.
ج) التأشير في هامش القيد الأصلى بتحويل حق مضمون بقيد أو برهن وبمحو القيد أو بالتنازل عن مرتبته.

4 – الإيداع

حتى عام 1976 كان الإيداع طبقاً لأحكام م/ 57 من قانون الشهر العقارى يقتصر على المحررات التي ثبت تاريخها قبل سنة 1924 من غيـر طـريـق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفى، ثم عدلت هذه المادة بموجب القانون رقم 25
لسنة 1976 ليشمل الشهر بطريق الايداع المحررات التي تجيز القوانين الأخرى شهرها بهذا الطريق ومن أمثلتها:

أ) القانون رقم10/ 1990بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
ب) القانون رقم 3/ 1986بشأن تصفية بعض الأوضاع المترتبة على قوانين الإصلاح الزراعي.

ج) القانون رقم 3/ 1982 بإصدار قانون التخطيط العمراني والذي حل محله قانون المباني رقم 119/2009 .

د) القانون رقم 100/ 1964 الخاص بطرح النهر وأكله.
هـ) القانون رقم 86/ 1956 الخاص بالمناجم والمحاجر.

و) القرار بقانون رقم 100/ 1971 بإصدار قانون المخابرات العامة.
ز) القانون رقم 59/ 1979 بإنشاء هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري انواع التسجيل فى الشهر العقاري

طرق الشهر في ظل قانون السجل العيني

يتم ترتب التسجيل في نظام السجل العينى على أساس مواقع الأعيـان بحيث تخصص لكل عقار صحيفة في السجل تدون فيها جميع البيانات المتعلقة به والحقوق الواردة عليه أى إنه يتخذ من العقار أو الوحدة العقارية أساسا  للقيد في الصحائف العينية .

وعليه فأن جميع التصرفات العقارية والاحكام والدعاوى يــــتم قيدها بهذه الصحائف، حيث أن طبيعة الصحيفة تتلاءم مع طريق القيد لذا فأن السجل العينى قد وجد طرق الشهر العقاري لتصيح الطريقـة الوحيدة للشهر هى القيد فى

السجل العينى بدلا من الطرق العديدة التى يقررها التشريع الحالى قانون تنظيم الشهر العقاري من تسجيل وقيد  وشهر مؤقت وتأشير هامشى .

الشهر والقيد المؤقت في نظامي الشهر الشخصي والسجل العيني

ويتم شهر المحرر أو قيده مؤقتا بناء على قرار يصدره القاضى المختص في تظلم يقدمه صاحب الشأن إلى قاضى الأمور الوقتيه بالمحكمة الابتدائية التي يقع مكتب الشهر العقاري بدائرتها أو إلى اللجنة القضائية للسجل العينى

وذلك بسبب مطالبة المأمورية له باستيفاء بيان بطلب الشهر أو السجل العينى لا يرى وجهالة أو استحضار مستند أو بسبب قيام مكتب الشهر العقاري أو مكتب السجل العيني بإسقاط أسيقية هذا الطلب واستصدار قرار منه بذلك .

 ماهى المحررات واجبة الشهر

التصرفات والأحكام المنشئة للحقوق العينية الأصلية

والتصرف هو نقل ملكية الشيء أو إنشاء حق عيني آخر عليه ويفرق الفقه بين التصرفات المنشئة والتصرفات المقررة للحقوق العينية فيرى أن التصرف الإنشائي عمل يوجد مدلوله ابتداء أما التصرف الإقراري فليس إلا إخباراً بحق أوجده سبب سابق ويكون حجة على المقر بلا حاجة إلى تسجيله .

أما الحكم فيعرفه البعض بأنه كل قرار تصدره المحكمة بمقتضى سلطتها القضائية للفصل في منازعة معينة .

وتنقسم التصرفات من حيث مدى أثرها القانوني إلى

– تصرفات منشئة                        – تصرفات ناقلة                    – تصرفات كاشفة أو مقررة

أ) التصرف المنشئ: وهو الذي ينشئ الحق ابتداء، مثل عقد البيع الذي ينشئ للبائع الحق في الثمن و للمشتري الحق في نقل ملكية المبيع إليه.

ب) التصرف الناقل: وهو التصرف الذي ينقل الحق من شخص إلى آخر كعقد البيع الذي ينقل حق الملكية في العقار إلى المشتري .

ويري بعض الفقهاء أن التصرف المنشئ هو الذي ينشئ الحق ابتداء أو انتقالا من شخص إلى آخر إذ في الحالتين يكون للتصرف أثر منشئ بالنسبة إلى من كسب الحق حيث أكسبه حقا لم يكن له من قبل، والتصرف المنشي بهذا المعنى هو التصرف المقابل للتصرف الكاشف أو المقرر .

ج) التصرف المغير لحق عيني عقاري أصلي : كعقد يجعل الملكية قابلة للتصرف فيها بعد أن كانت مقيدة بشرط مانع من التصرف.

د) التصرف المزيل والمنهي لحق عيني عقاري أصلي : كعقد ينهى حق الانتفاع قبل انقضاء مدته.

هـ) التصرف المقرر أو الكاشف: وهو تصرف يتناول حقا للشخص كان موجوداً من قبل ومستنداً إلى مصدر من مصادر الملكية، فيأتي هذا التصرف ليؤكده أو ليزيد من فاعليته .

فمثلا قسمة المال الشائع تصرف كاشف لحق ثابت للمتقاسم منذ بدء الشيوع بالميراث مثلا إلا أن إفرازه واختصاص المتقاسم بجزء مفرز منه يعد أثراً لتلك القسمة.

وقد تصدر أحكام بصحة ونفاذ العقود المنشئة للحقوق أو المقررة لها إلا أنه يلاحظ أن الأحكام في الأصل مقررة للحقوق وليست منشئة أو مغيرة أو مزيلة لها وعلى سبيل الاستثناء توجد أحكام منشئة لحق الملكية كأحكام مرسي المزاد وأحكام ثبوت الشفعة.

وقد نصت المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 1946/114 والمادة 26 من قانون السجل العيني على أن :

«جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله  وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل أو قيدها في السجل العيني، ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية».

ويترتب على عدم التسجيل أو عدم القيد أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم.

ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

ويستفاد من المواد الواردة بالقوانين سالفة الذكر أن الشهر لا يسري بأثر رجعي ويقتصر أثره على تاريخ التصرف كما أن التصرف بمجرد انعقاده يكفل للمتصرف إليه جميع الحقوق فيما عدا انتقال الحق العيني الذي يتراخي حتى يتم
التسجيل.

أولا :  التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية 

ومن أمثلة هذه التصرفات البيع والهبة و عقود الشركة المشتملة على حصص عقارية، البدل، الهبة وحق الانتفاع وحق الارتفاق والحكر والوعد بالبيع ونزع الملكية للمنفعة العامة، الإذن بإحياء الأرض الموات، وقرارات طرح البحر ومحاضر مرسي المزاد المتضمنة بيع العقارات وتسجيل الوصية وتسجيل كتب الوقف.

وقد كانت الحقوق العينية التبعية التي نشأت قبل ١٩٢٤ وغير المشهرة والتي نقل التكليف بمقتضاها لا يتم حوالتها أو التنازل عنها أو شطبها ألا بطريق التسجيل الكلي، وللتحقق من عدم سبق شهرها يكلف صاحب الشأن تقديم شهادة عقارية من تاريخ إنشاء الحق العيني.

ثانيا: الأحكام المنشئة والناقلة للحقوق العينية الأصلية

أوجب قانون الشهر العقاري تسجيل الأحكام التي يترتب عليها إنشاء حق ملكية أو حق عيني آخر أو نقله أو تغيره، وكذلك الأحكام الصادرة بالبيع الحاصل بالمزاد العلني.من ضمن طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري ، وقد أوجب هذا القانون تسجيل هذه الأحكام وكذا تلك التي يترتب عليها زوال الحقوق سالفة الذكر.

ويجب أن تكون الأحكام الواجب تسجيلها نهائية، والحكم النهائي كما يعرفه الفقه هو الحكم الصادر من محاكم الدرجة الثانية (سواء كانت محكمة ابتدائية بهيئة استئنافية أو محكمة استئناف عالي) ولا يقبل الطعن عليه بالاستئناف .

وتشمل الأحكام بالمعنى الواسع القرارات الصادرة من الجهات القضائية كأحكام المحكمين وقرارات اللجنة القضائية للإصلاح الزراعي واللجنة القضائية للسجل العيني.

وبالرجوع إلى المواد أرقام 1 من قانون التسجيل، 16 من قانون تنظيم الشهر العقاري، 26 من قانون السجل العيني يتبين أنها أوجبت شهر الأحكام الصادرة في دعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع وكذا دعاوى الاستحقاق.

وفي ظل قانون تنظيم الشهر العقاري، يجب تسجيل الحكم ليكون سنداً لملكية من رسا عليه المزاد إذا كان غير الحائز ويعد التسجيل حينئذ ناقلاً للملكية.

ومن بين الأحكام التي يجب تسجيلها الأحكام التي تصدر في دعاوى الشفعة حتى تعتبر سند الملكية الشفيع  (م/944 من القانون المدني)

وقد أجمع الفقه على أن نقل الملكية لا يعد ركنا أساسيا في العقد ،حيث أن العقد يتم بمجرد الإيجاب والقبول (التراضي) ويتم وينتج أثره بمجرد توافق الطرفين أما نقل الملكية فهو أحد النتائج القانونية المترتبة عليه، وهذا يعني أن نقل الملكية معلق على شرط التسجيل .

الالتزامات الشخصية الناشئة عن العقد غير المسجل

لم يحدد قانون التسجيل أو قانون تنظيم الشهر العقاري حدود الالتزامات الشخصية والأطراف التي تقع عليها تلك الالتزامات، وإذا كان التسجيل قد شرع أصلاً – كما تذكر المحاكم – لحمل الأهالي على تسجيل عقودهم ليكون إشهار التصرفات في عموم القطر تاماً من جميع الوجوه .

إلا أن المستفيد المباشر من التسجيل هو المشتري فله أن يقوم به أو لا يقوم، وليس للبائع إذا تراخي المشتري في ذلك إلا أن يطلب الحكم على المشتري بتثبيت ملكيته للعقار السابق بيعه لأن من يضمن نقل الملك لغيره لا يجوز له أن يدعيه لنفسه.

وهناك التزامات شخصية تتخلف عن العقد غير المسجل تقع على عاتق كل من المشتري والبائع فللمشتري أن يطالب البائع بتسليمه العقار محل البيع كما له مطالبته بنقل ملكية العقار إليه وتمكينه من التسجيل ومقاضاة البائع في حالة امتناعه عن ذلك يرفع دعوى صحة تعاقد ضده يحل الحكم الصادر فيها محل توقيع البائع .

وتنتقل إليه الملكية بتنفيذ هذا الحكم كما تنتقل الالتزامات ذات الطابع المالى إلى ورثة البائع (خلفاء المورث) ويبقى الالتزام بنقل الملكية ليثقل کاهلهم بعد وفاة مورثهم، أما البائع فله حق المطالبة بالثمن إذا لم يحتج المشتري قبله بعدم الترامه بتنفيذ إلتزامات حتى ولو لم يسجل المشتري عقده .

التصرفات والأحكام المقررة للحقوق العينية الأصلية وطرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري

1- التصرفات المقررة للحقوق العينية الأصلية

اشترط قانون تنظيم الشهر العقاري تسجيلها لتكون لها حجيتها على الغير حيث أن العقود والأحكام الإقرارية لا تعتبر في ذاتها السبب المنشئ للحق العيني بل تستند في ذاتها إلى التصرف الإنشائي المسجل الذي تستمد منه مصدرها .

وقد أشار قانون التسجيل (م١/٢) وقانون تنظيم الشهر العقاري (م/١١) إلى ضرورة تسجيل التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية الأصلية، وأوضح الأخير أن تلك الأحكام تسري على القسمة ولو كان محلها
أموالا موروثة.

وإذا كان كل من قانون التسجيل وقانون تنظيم الشهر العقاري قد اشترط تسجيل التصرفات والأحكام المقررة للحقوق العينية حتى تكون حجة قبل الغير فإن قانون السجل العيني قد أوجب في المادة رقم ٢٧ قيدها لتكون حجة بين
ذوي الشأن وقبل الغير أيضاً.

ومن أمثلة تلك التصرفات عقود القسمة والصلح والتخارج واسترداد البيع وقائيا والرجوع في الوصية والإجازة المصححة للعقود الباطلة والإقرار.

2- الأحكام المقررة للحقوق العينية الأصلية

ومن أمثلتها حكم رسو المزاد على أحد المتقاسمين في حالة عدم إمكان قسمة العين أو على الحائز، فيعد حكماً مقرراً للملكية ويجب تسجيله أعمالاً لأحكام م/10 من قانون تنظيم الشهر العقاري.

أثر عدم تسجيل التصرفات والأحكام المقررة

وإذا لم يتم تسجيل التصرفات والأحكام المقررة لحق من الحقوق العينية فإنها تكون نافذة بين المتعاقدين ولا يحتج بها في مواجهة الغير ألا بالتسجيل في ظل أحكام قانون التسجيل وتنظيم الشهر العقاري أما في ظل قانون السجل
العيني فلا تكون حجة بين ذوي الشأن أو الغير.

تسجيل بعض الحقوق الشخصية

الحق الشخصي كما يعرفه الفقه سلطة قانونية تثبت لشخص معين قبل شخص آخر تمكنه من إلزامه بأداء عمل معين أو بالامتناع عنه تحقيقاً لمصلحة مشروعة له، ومن ثم فإن موضوع الحق الشخصي عمل يؤديه المدين .

وقد نصت المادة رقم 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري على أنه يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ،والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، كما نصت المادة ٢٨ من قانون السجل العيني على ذات المضمون.

ويلاحظ أن قانون التسجيل رقم ۱۸، ۱۹ لسنة ١٩٢٣ في م/٢ ثانياً منه اکتفی بوجود تسجيل الإيجارات التي تزيد مدتها على تسع سنين في حين أن قانون تنظيم الشهر العقاري وقانون السجل العيني أضافا إلى ذلك السندات
والتصرفات التي ترد على منفعة العقار كقسمة المهيأة وعقد عارية الاستعمال حيث أن الأول يخول للشريك المشتاع الانتفاع بالعقار قبل إجراء القسمة النهائية.

التصرفات والأحكام المنشئة والمقررة للحقوق العينية التبعية

1) الحق العيني التبعي سلطة مقررة لدائن على شيء مملوك لغيـره تحوله استيفاء حقه من ثمن هذا الشيء بالأولوية على سائر الدائنين وفي أي يـد يكون الشيء .

ويستهدف الحق التبعي ضمان استيفاء الدائن حقه من المدين كاملا عنـد حلول أجله فيؤمنه ضد تصرف المدين في أمواله بما يقرر له مـن مـزة التتبع وضد مزاحمة سائر الدائنين بما يوفره له مـن مـيـزة الأولوية أو الأفضلية .

2) أوجبت المجموعة المدنية القديمة وسايرها قانون التسجيل قيد حقوق الرهن الرسمي وحق الاختصاص وحقوق الامتياز العقارية وذلك للاحتجاج بهـا على الغير .

وكان الرهن الحيازي العقاري وبعض حقوق الامتياز العقاري يتم شهرها بطريق التسجيل، أما قانون تنظيم الشهر العقاري وكذا قانون السجل العيني فقد اتسع نطاقهما لقيد حقوق عينية تبعية أخرى ومنها الرهن الحيازي العقاري
وكافة حقوق الامتياز العقاري فأوجبت المادة رقم ١٢ من القانون الأول شهر

جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية البتة لشيء من ذلك بطريق القيد وتركت التصرفات التي تتناول نقل هذه الحقوق أو تغييرها أو زاولها لتنص المادة 19 على شهر ما بطريق التأشير في هامش فيها الأصلي بينما تناولت المادة رقم ۲۹ جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التي من شأنها زوال أي حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك والإقرارات
بالتنازل عن مركبة قيدها وأوجيت قيدها.

أثر عدم قيد التصرفات والأحكام المنشئة والمقررة للحقوق العينية التبعية 

رتب قانون الشهر العقاري على عدم قيد تلك التصرفات والأحكام عدم الاحتجاج بها في مواجهة الغير الذي ترتبت له حقوق على المدار موضوع هذه الحقوق فلا يستطيع الدائن استعمال حق الأولوية والتتبع في مواجهة هذا الغير
أما بالنسبة للمتعاقدين فإن الحق العيني التبعي يرتب كل آثار، دون حاجة إلى إجراء القيد وسايرهما في ذلك قانون تنظيم الشهر العقاري، بينما رتب قانون السجل العيني على عدم القيد عدم حجية تلك الحقوق لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم.

عرضنا فيما سبق عن كل ما تريد معرفته عن طرق وانواع التسجيل فى الشهر العقاري