إداري و معاملات حكومية

كيفية وإجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

إجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

تسجيل العقارات فى الشهر العقارى أمر ضروري لحماية الملكية في مصر، فعند شراء عقار جديد سكنى او اداري او تجاري يجب  عليك التأكد من قانونية وضعه وملكيته فيفضل أن يكون له ما يعرف بالعقد الرسمي أو ان يكون العقد تم تسجيله عن طريق تسجيل العقارات فى الشهر العقارى .

إجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

ويجب عليك حتى تنتقل الملكية اليك بعد الشراء ان تقوم بتسجيله، وملكيتك  للعقار و لا تستقر إلا بعد تسجيل عقد البيع الخاص بك بالشهر العقاري والالتزام بتسجيل العقارات فى الشهر العقارى يكون تطبيقا لنص المادة 934 من القانون المدني والمادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى حيث أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بتسجيل العقارات فى الشهر العقارى .

وتعتبر ملكيتك ملكية ظاهرة وفعلية حتى تمام تسجيل العقارات فى الشهر العقاري، و تسجيل العقارات فى الشهر العقاري له مزايا عديده منها:

1- إعلام الغير بأحقية المشتري كمالك للعقار من تاريخ إتمام التسجيل ،واتاحة استخدام العقار المسجل كضمانة لدي اية مؤسسات المالية عند الحاجة، وذلك لأن البنوك لا تعطى قروض إلا على الملكية والملكية لا تثبت إلا بالتسجيل .

وعملية تقديم طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى يقوم بها ذوي الشأن بأنفسهم أو من ينوب عنهم – خاصة المحامين – بموجب توكيل رسمي، وتقدم طلبات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى إلى مكتب مأمورية الشهر العقارى التى تقع فى دائرة العقار موضوع التسجيل .

وهذه الإجراءات جميعها تستغرق وقت يتراوح ما بين أربعة الى خمسة أشهر في حالة استيفائك جميع المتطلبات ل تسجيل العقارات فى الشهر العقارى ، وقد أصدرت الحكومة المصرية قرارًا جديدًا بشأن تسجيل العقارات  فى الشهر العقارى .

و ينُص القرار على أنه لن يتم الاعتراف فيما بعد بالعقود الابتدائية أو العقود التي صدر لها حُكمًا بصحة التوقيع عليها، وهذا القرار يُغلق أبواب النصب أو الاستيلاء على العقارات، إلا أنه يواجه أيضًا برفض من الكثيرين.

وهنا قامت الحكومة المصرية بإضافة تعديلات على قانون الشهر العقاري وذلك لتشجيع المواطنين على تسجيل العقارات فى الشهر العقارى و ذلك للحد من المشاكل الناتجة عن تنازع الملكية و ذلك لكثرة القضايا الموجودة بالمحاكم و التي يرجع منبتها إلى عدم تسجيل الملكية فكما هو معلوم بأن ملكية العقار لا تنتقل إلا تسجيل العقارات فى الشهر العقارى .

و ذلك وفقا لنص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقارى أن الملكية في المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل ، وما لم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكية في ذمة المتصرف ولا يكون للمتصرف إليه من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أى حق فيها .

وسوف تشمل المقالة

1-مراحل تسجيل العقارات فى الشهر العقاري

2-مرحلة بحث الطلب في المأمورية

أولا : شهر طلبات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى الخاصة بالتصرفات

كيفية تسجيل شهر الارث من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

مراحل تسجيل العقارات فى الشهر العقاري

فحص طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

مشروع المحرر من ضمن اجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقاري

الصلاحية للشهر فى طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

متى يقدم طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

ثانيا : طلبات شهر الدعاوى فى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

كيفية تسجيل الدعاوي أو التأشير بها من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

تسجيل الأحكام من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

التأشير بالأحكام من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

تسجيل الأحكام من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

مرحلة الشهر ( في مكتب الشهر العقاري) من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

طلبات التأشير الهامشي  من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

طلبات الشهر بطريق الإيداع من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

ثالثا : طلبات الشهر أو القيد المؤقت من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

القيد المؤقت في ظل أحكام قانون السجل العيني من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى
رابعا: طلب شهر الرهن الرسمي

تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تمر بمرحلتين

مرحلة تمهيدية لتسجيل العقارات فى الشهر العقارى

تبدأ بتقديم طلب إلى المأمورية المختصة والتأشير عليه بالقبول للشهر وتنتهي بتأشير هذه المأمورية على مشروع المحرر بصلاحيته ، مرحلة ثانية يتم فيها شهر المحرر بمكتب الشهر العقاري المختص.

مرحلة بحث الطلب في المأمورية

أولا : شهر طلبات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى الخاصة بالتصرفات 

تبدأ هذه المرحلة بطلب يقدم من صاحب الشأن إلى المأمورية التي يقع بدائرتها العقار محل الطلب، ويقدم على نموذج معد سلفا أو على ورق عادي يذكر به مقدم الطلب بيانات معينة نصت عليها المادة رقم ٢٢ من قانون تنظيم الشهر العقاري.

ويمثل هذا الطلب أول اتصال أو علاقة للطالب بالجهة التي تقوم بأعمال الشهر وتسجيل العقارات فى الشهر العقارى والتي تعمل جاهدة لفحص هذه البيانات لتحديد اختصاص المأمورية من استيفاء البيانات والمستندات حتى يتمكن الطالب من إعداد مشروع المحرر المراد شهره.

وتكتفي المادة رقم ٢/٢١ من قانون تنظيم الشهر العقاري ل تسجيل العقارات فى الشهر العقارى وعند تقديم الطلب بتوقيع أحد أطرافه إذا كان موضوعه تصرف أو إشهاد أو الصادر لصالحه الطلب إذا كان موضوعه دعوى أو ورقة من أوراق الإجراءات وعموما يمكن تقديم هذا الطلب ممن يمثل أصحاب الشأن كالوكلاء أو الأوصياء أو القوامين .

وضمانا لجدية الطلب فقد أوجب القانون رقم ٢٠٠٦/83 الزامه بسداد رسوم التسجيل عند تقديم الطلب للمأمورية المختصة.

وفيما يتعلق بشهر الطلبات المقدمة في المجموعات السكنية من المدن الجديدة لتسجيل العقارات فى الشهر العقارى فإن المتصرف إليه من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة يلتزم بتقديم طلب الشهر .

وفي حالة عدم تقديم الطلب أو تقديمه بعد الميعاد أو عدم استكمال إجراءات الشهر بسبب يرجع إلى المتصرف إليه يكون للهيئة أو لصاحب الشأن شهر التصرفات الخاصة بتلك المجموعات سواء كان التصرف صادراً منها مباشرة أو من الغير (م/8 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ۲۷ لسنة ٢٠١٨).

وقد حددت المادة ٢٤ من قانون تنظيم الشهر العقاري مدة سنة يجب إتمام شهر الطلب خلالها وذلك قبل تعديل قانون تسجيل العقارات فى الشهر العقارى والمعروف بقانون التسجيل الجديد وتبدأ من تاريخ قيده بدفاتر المأمورية فإذا انقضت السنة اعتبر الطلب كأن لم يكن، فإذا ما أراد الطالب إتمام شهر المحرر فيمكنه تقديم طلب جديد .

ونظرا لعدم كفاية مدة السنة للقيام بإجراءات شهر الطلب لتسجيل العقارات فى الشهر العقارى فقد أتاح المشرع لصاحب الشأن التقدم إلى المأمورية قبل انقضاء تلك السنة بأسبوعين بتقديم طلب لامتداده سنة أخرى وسداد الرسم المقرر عنه .

فإذا انقضت السنتان دون إتمام شهر المحرر اعتبر الطلب كأن لم يكن، فإذا أراد صاحب الشأن الاستمرار في إجراءات الشهر فعليه تقديم طلب جديد بأسبقية جديدة تبدأ من تاريخ تقديمه.

أما القانون رقم ٢٧ لسنة ٢٠١٨ بشأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة فقد ألزم مأمورية الشهر العقاري بشهر المحرر أو برفض الشهر موضحة أسباب الرفض خلال خمسة عشرة يوماً من تاريخ تقديم المستندات .

وأوجب على مقدم الطلب لتسجيل العقارات فى الشهر العقارى استيفاءه خلال سبعة أيام من تاريخ تقديم الطلب مشفوعاً بالمستندات ويجب أن يشتمل الطلب على عدة بيانات أهمها :

1) من ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى البيانات الخاصة بتحديد شخصية كل طرف تحديدا يزيل الغموض حيث أن الأسماء في مصر كثيرا ما تتشابه.

2)  من ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى  جنسية كل طرف حيث تتطلب بعض القوانين شروطا معينة في التصرفات الصادرة من أطراف المحرر تختلف عن تلك التي يتطلبهـا التشريع المصري .

3) من ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى بيان العمر من كل طرف، وذلك للتأكد من أهليته.

4) محل إقامة مقدم الطلب من ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى حتى يمكن توجيه إخطار إليه أو الاتصال به بشأن الطلب المقدم منه، ومن ثم فعلى الطالب إذا انتقل إلى محل إقامة جديدة أثناء بحث الطلب أن يبلغ المأمورية أو المكتب بمحل إقامته الجديد.

وبالنسبة للطلبات التي تقدم من غير المصريين لتسجيل العقارات فى الشهر العقارى فقد أوجب البند ثامنـا مـن المادة رقم ٢٠ من تعليمات الشهر العقاري تضمينها بيانا كافيا عن محـال إقامتهم بالموطن الأصلي بلغة البلد الذي ينتمي إليها بالإضافة إلـى اللغـة العربية .

و ذلك مع بيان محال إقامتهم العادية وموطنهم المختار داخـل جمهورية مصر العربية، والإخطار في حال تغيير محال الإقامة، داخل الجمهورية أو بموطنه الأصلي وإثبات محل إقامة المترجم أن وجدها.

5) ومن ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى بيان صفات من يقومون مقام غيرهم أو مدى سلطاتهم ويقصد بذلك بيـان صلة مقدم الطلب بالنسبة إلى أطراف المحرر كأن يقوم الولي أو الوصـي أو الوكيل أو القيم باجراء تصرف نيابة عن صاحب الشأن.

ويجب إرفاق المستند الذي يقيد صفة مقدم الطلب فـي إجـراء التصـرف الموضح بهذا المستند، كما يجب الرجوع إلى فهرس الأشخاص الخاضعين لأحكام الحراسة والممنوعين من التصرف قبل السير في إجراءات الطلبات وهى اجراء عام من ضمن اجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى في كافة المراحل.

6) البيانات المفيدة في تعيين العقار من حيث موقعه ومساحته وحـدوده بمـا يمكن المختصين من متابعته في الخرائط أو في الطبيعة والرجـوع إلـى المستندات والدفاتر المتعلقة بهذا العقار لمعرفة تسلسل الملكية  وهى هامة جدا فى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى.

فاذا ما تعذر الاهتداء إلى العقار في الخرائط بناء على البيانات المدونة بالطلب فيتم تكليف صاحب الشأن بالإرشاد عنه بالخرائط أو بالطبيعيـة حتـى يمكـن إعطاء صاحب الشأن بيانات صحيحة تجعل تصرفه سليما من الناحية الحدود والمسطحات وتطبيق مستند التمليك على القطع المراد إجراء التصرف فيها للتأكد من اشتماله عليها.

7) البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف وذلك بذكر رقم المكلفة وسنتها واسم صاحب التكليف، ويجب ايضاح الصلة بين المتصرف والاسم المدون بدفاتر المكلفة وهى من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى.

ولم يوجب قانون السجل العيني تقديم بيانات خاصة بالتكليف من ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

8) موضوع المحرر والمقابل ومقدار الدين إن وجد .

9) بيان أصل حق الملكية أو الحق العينـي محـل التصرف في العقود و الاشهادات وأحكام صحة التعاقد على صاحب الشأن إرفاق كافة المستندات المؤيدة لتلك البيانات .

وقد حصر القانون في م ٢٣ المحررات التي لها في إثبات أصل الملكية أو الحق العيـني في أربعة أقسام هي:

أ) المحررات التي سبق تأشيرها.

ب) المحررات التي تتضمن تصرفا مضافا إلى ما بعد الموت وتمت قبل العمل بأحكام القانون رقم 1956/114.

ج) المحررات المثبت تاريخها قبل 1942 من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان متوفى .

د ) محررات تحمل تاريخا سابقا على ١٩٢٤ وسبق الأخذ بها في محررات تم شهرها أو نقل تكليف بمقتضاها لمن صدرت لصالحه .

أما قانون الســجل العينى فلا يقبل في أصل الملكية سوى صحيفة الوحدة العقارية، أو شهادة وقد أوجبت م/105 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العينـي تحرير مشروع المحرر المراد قيده من الشكل الرسمي وأوجبت م/9 من اللائحـة التنفيذية للقانون رقم ۲۷ لسنة ٢٠١٨ تقديم المشروع المحرر المراد شهره مكتوبا على الورق المدفوع الخاص بالشهر العقاري.

10) بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محـل الطـلــب وعلى الأخص ارتفاقات الري والصرف، فيذكر اسم الدائن والمدين ومقدار الدين عن الرهن الرسمي أو حق الامتياز المثقل به العقار .

وبالنسبة لحقوق الارتفاق المرتبة لصالح أو ضد العقار فيجب ذكرها بالطلب، فإذا ما استظهر البحث وجود حقوق أخرى يلزم تضمينها في المحرر المراد شيره وقد أوجبت م/85 من اللائحة التنفيذية لكان السجل العيني أن يرفق بالطلب المقدم إلى المأمورية مشروع الطلب المراد قيده.

كيفية تسجيل شهر الارث من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

يقدم الطلب موقعا عليه من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذي شأن .

ويجب أن يشتمل على اسم المورث ولقبه واسم أبيه وجده لأبيه وصناعته وديانته وجنسيته ومحل إقامته وتاريخ ومحل إقامته وتاريخ ومحل وفاته .

وأسماء ورثته وألقابهم وسنهم وجنسياتهم ومحل إقامتهم وأسماء أبائهم وأجدادهم لآبائهم والبيانات المتعلقة بالعقار والحقوق العينية المقررة عليه والبيانات الخاصة بالتكليف وبأصل الملكية ويجب أن يقرن الطلب بالإشهاد الشرعي أو الحكم أو غيره من المستندات المثبتة لحق الإرث. (م 1/48 من قانون الشهر).

وفيما يتعلق بطلبات شهر أيلولة حق الانتفاع إلى مالك الرقبة لوفاة صاحب حق الانتفاع، فإنه يتعين عدم مطالبة أصحاب الشأن بتقديم الإعلامات الشرعية عند بحث هذه الطلبات، ويكتفي بشهادة الوفاء الصادرة من الجهة المختصة (مكاتب الصحة أو الأحوال المدينة) باعتبارها مستنداً رسمياً مثبتا لواقعة وفاة المنتفع .

لتسجيل شقتك بالشهر العقاري بسهوله وبدون اي تعقيدات لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى 

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الارقام التاليه : 

📞 01019252393
📞 01050324005
📞 01558570168 

عنوان المكتب :

العنوان :  183 شارع التحرير عمارة الاستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

اشهر محامي عقارات

فحص طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

كيفية وإجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

يتم فحص الطلب في المأمورية من الناحيتين الهندسية والقانونية

1) بحث طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى من الناحية الهندسية

عند تسجيل العقارات فى الشهر العقارى وبعد تقديم الطلب والاوراق يقوم قلم الاستعلام الهندسي بالمأمورية بمراجعة الطلب من الناحية الهندسية للتأكد من وجود العقار بالطبيعة و التثبت من موقعه وحدوده و مساحته .

فأذا أمكن للمأمورية الاهتداء إلى العقار في الخرائط والدفاتر والمراجع الموجودة بها و بالقلم الهندسي فيتم البحث الهندسي للطلب في ضوء ذلك،

أما إذا لم يتم الاهتداء إلى ما تقدم فيقوم القلم الهندسي بإجراء معاينة للعقار على الطبيعة، وإذا لزم الأمر يتم تحديد العقار بالطبيعة بوضع علامات حديدية عليه .

وقد أوجبت المادة رقم 11 من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري على الـقلم الهندسي التأشير في الخريطة برقم وتاريخ الطلب كما يؤشر أسفل هذا التأشير في الخريطة برقم وسنة شهر المحرر الخاص بهذا الطلب.

ومن ثم فان الخريطة تصبح مرآة صادقة للتصرفات التي تمت ابتداء من سنة ١٩٧٤ ل من الأحكام المادة ١٠/٢ من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري يضاف إلى ما تقدم أن تدوين الطلبات الواردة على الخريطة يوضح ما إذا كانت هناك طلبات قائمة متعارضة على قطعة واحدة من عدمه وبالتالي يتم ضبط حالات التعارض بين الطلبات المتزاحمة .

ويقوم القلم الهندسي، بأخطار المأمورية بنتيجة ما قام به من بحث هندسي للطلب في صورة كشف تحديد حيث أن هذا الكشف هو الدليل الرسمي على العقار مساحة وأطوالا وحدودا وموقعا .

ويحرر كشف التحديد على الاستمارة ٢٠٠ مساحة من أصل وصورتين يتم إرسال أصل وصورة إلى المأمورية ويحتفظ بالصورة الثانية في القلم الهندسي .

وقد أوجب الكتاب الدوري رقم 7 لسنة ٢٠٠٩ التأشير على كشف التحديد بالطلبات السابقة على الطلب اللاحق طالما أن هذه الطلبات تشمل عقارا واحدا وذلك حتى يمكن تحديد المركز القانوني للمتصرف عند مراجعة الطلبات اللاحقة وليس من الضروري إجراء كشف تحديد لكل طلب .

فقد يتضمن المنشور الفني رقم ١٩٩۸/۸، م/٢٦ من تعليمات الشهر أنه يتعين عدم المطالبة بتحرير كشف تحديد من المكتب الهندسي المختص عن العقار موضوع التعامل إذا قدم بشأن الطلب الأصلي طلب امتداد شريطة اتفاقهما في كافة بياناتها أو العقار موضوع التعامل بهما .

و إذا قدم طلب تجديد ولم تنقض المدة القانونية لمحو ملف الطلب مع عدم الإخلال بحق صاحب الشأن في طلب استخراج كشف تحديد إذا أراد كما أنه لا ضرورة لتحرير كشف تحديد في ظل أحكام قانون السجل العيني إذا لم يكن من شأن الطلب إجراء تغيير في البيان المساحي للوحدة العقارية محل الطلب (م 88 من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور) .

على أن يقوم المراجع المساحي بالمأمورية بالرجوع إلى المراجع المساحية لإعداد بحث هندسي تكميلي يستظهر ما قدم على القطع محل كشف التحديد من طلبات وما تم فيها وأية بيانات أخرى تلزم لبحث الطلب مساحيا .

أما فيما يتعلق بالقانون رقم /٢۷ سنة ٢٠١٨ وقد أشارت م/5 من اللائحة التنفيذية الصادرة بشأنه أنه يدخل في تكوين المأمورية قسم هندسي وهذا القسم يكون بديلا عن المكتب الهندسي التابع للمساحة ويقوم بمراجعة الطلب من الناحية المساحية وتحرير كشف التحديد.

2- بحث طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى من الناحية القانونية

عند تقديم طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تتولي المأمورية بحث الطلب بما ورد به من بيانات للتأكد من مدى مطابقتها لما نص عليه القانون،

ثم تقوم ببحث المستندات المرفقة بالطلب من ناحية بحث الصفات والسلطات إذا كان أحد المتعاملين يقوم مقام غيره في إجراء شهر الطلب .

كما تقوم ببحث أصل الملكية والحق العيني للتأكد من مدي تملك البائع أو المدين الراهن مثلا، كما تقوم المأمورية ببحث التكليف للتأكد من ورود العقار محل الطلب باسم المكلف باسمه العقار ، فإذا وجدت خلافا بين اسم صاحب التكليف يتم مطالبة صاحب الشأن بإثبات الصلة التي تربطه بصاحب التكليف.

فإذا ثبت للمأمورية من واقع فحص الطلب هندسيا وقانونيا استيفاء الطلب، قامت بالتأشير عليه بالقبول للشهر وختمه بخاتم «مقبول للشهر» وحيث أن التأشير على الطلب بالقبول للشهر يفترض أن الطلب قد صيغ على نحو صحيح مستوف كامل البيانات المتعلقة بحدود العقار ومسطحه بالمطابقة للواقع .

وكذا بالنسبة للبيانات الخاصة بالملكية والتكليف والحقوق التي للغير، وحيث أن أصحاب الشأن لا تكون لديهم الدرايه الكافية بما سبق فإن المصلحة قامت بإعداد نموذج يسمى ’’ إخطار قبول الشهر’’ تقوم من خلاله المأمورية بتدوين كافة البيانات الخاصة بالطلب مستعينة فى ذلك ببيانات الطلب ذاته وبما أسفر عنه فحص الطلب من واقع المستندات المقدمة والمراجع والخرائط الموجودة أو من يقوم مقامه .

فإذا لم يتقدم لاستلام الاخطار بالقبول للشهر أرسلت المأمورية ذلك الاخطار مرفقا به صورة من كشف التحديد إلى مقدم الطلب بعنوانه المدون بالطلب بعد مرور ثلاثة أيام على تاريخ تحرير الإخطار بالقبول وختمه بالقبول للشهر مرفقا به كافة المستندات السابق تقديمها .

وترجع أهمية هذا الإخطار إلى استعانة مقدم الطلب به في تحرير مشروع المحرر المراد شهره حيث أن ما ورد به هو الصيغة النهائية لكافة البيانات التي تعين ذاتية العقار من الناحيتين الهندسية والقانونية.

مشروع المحرر من ضمن اجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقاري  

بعد أن يتسلم صاحب الشأن إخطار القبول للشهر يقوم بتحرير مشروع المحرر، فإذا كان هذا المحرر عرفيا فيتم تحريره على الورق الأزرق بالمداد الأسود وإذا كان المحرر رسمياً أوجب القانون تحريره في الشكل الرسمي وذلك على ورق أبيض عادي .

وقد أوجبت المادة رقم ٢٨ من قانون تنظیم الشهر العقاري اشتمال مشروع المحرر على كافة البيانات الواردة في طلب الشهر السابق التأشير عليه بالقبول وإلا وجب تقديم طلب جديد برسم جديد للمأمورية إلا إذا رأي أصحاب الشأن الاقتصار على التعامل بأحد عقارين واردين بالطلب وبالتالي الانتقاص من مقابل التعامل .

وبمجرد استلام المأمورية لمشروع المحرر تقوم بتدوينه بدفتر أسبقية مشروعات المحررات برقم مسلسل، وحسب تاريخ وساعة تقديمه، وتسلم لمقدمه إيصال متضمنا به رقم وتاريخ المشروع والمستندات المرفقة به .

و للقيد بهذا الدفتر على هذا النحو المتقدم أهمية تظهر في حالة ما إذا قدم للمأمورية أكثر من مشروع يتعلق بعقار واحد فهنا أوجبت المادة رقم 33 من قانون تنظيم الشهر العقاري بحث هذه المشروعات حسب ترتيب قيدها بالدفتر وإعادة هذه المشروعات إلى أصحاب الشأن بنفس الترتيب.

فتقيد مشروع الطلب الأول في الأسبقية، ثم تقيد المشروع اللاحق ولكن بعد انقضاء مدة معادلة الفترة التي تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تتجاوز خمسة أيام، وتحسب هذه المدة عند إرسال مشروع المحرر مؤشر عليها لصاحب الشأن بالبريد من تاريخ الإرسال .

و يلاحظ أن حساب المد ينظر فيه إلى الفترة التي تمر بين كل مشروع والمشروع اللاحق له مباشرة فإذا قدم كل من مشروعات .

-الأول مشروع عقد بيع والثاني – مشروع عقد رهن، الثالث مشروع عريضة دعوى عن عقار واحد وقدم الأول في ١٩٧٠/١/١ والثاني في 1970/1/4 والثالث في ١٩٧٠/١/١٤م وقامت المأمورية بإعادة مشروع الطلب الأول في ١٩٧٠/٢/١ فيجب عليها في هذه الحالة إعادة مشروع الطلب الثاني في ١٩٧٠/٢/٤، ويتم إعادة مشروع الطلب الثالث في ۱۹۷۰/۲/٩.

الصلاحية للشهر فى طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

كيفية وإجراءات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

تقوم المأمورية بعد التأكد من مطابقة البيانات الواردة بمشروع المحرر لتلك الواردة بيانات الطلب الخاص به بالتأشير عليه بالصلاحية للشهر ، يوضع خاتم عليه في صدره وفي نهايته، ويسلم لصاحب الشأن أو من يقوم مقامه، عاد له
يتقدم لتسلمه خلال ثلاثة أيام من تاريخ التأشير عليه بالصلاحية للشهر .

قامت المأمورية بإرساله إليه في محل إقامته الموضح بالطلب بكتاب موصي عليه بعد الوصول مرفقا به كافة المستندات، وعند ورود إخطار الوصول إليه عشر بذلك بدفتر أسبقية مشروعات المحررات.

ومما سبق يتضح أن طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى يمر بمأمورية الشهر العقاري بمرحلتين مرحلة «المقبول للشهر»، ومرحلة «الصلاحية للشهر».

أما في ظل نظام السجل العيني فإن الطلب يمر بالمأمورية بمرحلة واحدة هي مرحلة المشروع .. الذي يقوم صاحب الشأن أو من يقوم مقامه بتحريره استنادا إلى استمارة تقوم المأمورية بتحريرها وشبه «إخطار القبول للشهر »
وذلك من واقع بيانات الطلب والمستندات المقدمة والمراجع والخرائط الموجودة بالمأمورية، ثم يقوم بتقديمه إلى المأمورية محررا في الشكل الرسمي ويتم كتمه بخاتم صالح للقيد.

فإذا تم التأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للشهر وفي ظل هم الشهر الشخصي وصالح للقيد في ظل نظام التسجيل العيني يسلم إلى صاحب الشأن الذي يجب عليه التوجه به إلى مكتب أو فرع التوثيق للتصديق على
توقیعات ذوي الشأن فيه إذا كان مشروع المحرر عرفيا .

فإذا كان المحرر موثقا فتتم عملية توقيعه بحضور كافة أصحاب الشأن فيه أمام الموثق ) وقد أوجبت م/١١ من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٢١٧ لسنة ٢٠١٨ على أطراف الطلب المعنية أو من يقوم مقامهم في حالة استيفاء مستندات الطلب حضورهم للمأمورية لتوثيق المحرر أو التصديق على توقيعات الأطراف فيه إن كان عرفيا وذلك خلال خمسة أيام من انتهاء المدة المحددة لاستيفاء الطلب (سبعة أيام من تاريخ تقديم الطلب مشفوعا بالمستندات).

وأوجبت المادة رقم 34 من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري تصديقا خاصا شرع لمصلحة الحكومة فنصت على أنه «لمصالح الحكومة لن تصدق على توقيعات موظفيها على المحررات التي يطلب شهرها متى وقع
هؤلاء الموظفون بحكم وظائفهم، وفي هذه الحالة يجب أن ترسل هذه المحررات مباشرة من المصالح ذات الشأن إلى مكاتب الشهر .

ويلاحظ أن المشرع جعل الإجراءات التمهيدية للشهر من اختصاص المأمورية حيث أنها تتطلب كثرة تردد ذوي الشأن عليها وهي في أغلب الأحيان قريبة من مجال أقامتهم .

متى يقدم طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

لم يحدد القانون وقتا معينا لتقديم طلب تسجيل العقارات فى الشهر العقارى، وترك الأمر لاختيار الطالب، فإذا ما اتجهت إرادته للقيام بشهر تصرف معين فله أن يتقدم إلى المأمورية المختصة بطلبه وليس هناك من يكرهه على ذلك، كما أن للطالب مطلق الحرية في أن يستمر في إجراءات شهر الطلب و تسجيل العقارات فى الشهر العقارى أو التنازل عنه .

ومن جانبه فإن المشرع يحاول تشجيعا للاستثمار وجذب صاحب الشأن لشهر ملكيته وتسجيل العقارات فى الشهر العقارى مرة بتخفيض رسوم التسجيل ومرة أخرى بتبسيط إجراءاته.

وفي حالة رغبة الطالب في التنازل عن طلبات الشهر الرضائية وطلبات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى فإن المأمورية المختصة تقبل منه ذلك بشرط توقيع جميع أطراف التعامل أمام رئيس المأمورية بعد التثبت من شخصياتهم (م/31 من تعليمات الشهر).

أما بالنسبة للطلبات غير الرضائية فعند التنازل عن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى فيكتفي بقبول التنازل من مقدم الطلب على النحو المذكور .

وقد أوضحت م/10 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٢٧ لسنة ٢٠١٨ على من يتقدم بطلب للمأمورية متابعة السير في إجراءات شهر واستيفاء ما تطلبه المأمورية من مستندات أو بيانات أو رسوم ويكون ذلك في مدة أقصاها سبعة
أيام من تاريخ تقديم الطلب مشفوعا بالمستندات.

ثانيا : طلبات شهر الدعاوى فى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

أ) الدعاوى واجبة الشهر إذا قدمت للمأمورية قبل قيدها في جدول المحكمـة يجب التأشير على صحفها بصلاحيتها للشهر بعد التحقق من صحة بياناتها فإذا قدمت لأول مرة بعد القيد وكانت تنقصها بعض البيانات اللازمة للشهر
على الأخص المشار إليها في المادة ٢٠ فيرفض التأشير على العريضة.

ب) تقتصر مراجعة المأمورية لطلبات التأشير على عرائض الدعاوى علـي بيانات طرفي النزاع والعقار دون بحث أصل الملكية ولا التكليف .

ولا حاجة إلى إرفاق أصل العقد الابتدائي موضوع الدعوى فـي الطلـب ويكتفي بتقديم صورة من عقد البيع الابتدائي مشهودا عليها مـن صـاحب الشأن بمطابقتها للأصل، فإذا تعذر على صاحب الشأن تقديم هذه الصورة فيؤخذ عليه إقرار بذلك .

ج) تسري القواعد السابقة على طلبات الشهر التي تقـدم لمراجعـة الطلبـات العارضة وطلبات التدخل وطلبات إثبات الاتفاق في دعاوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية .

د) الدعاوى العقارية المتعلقة بأموال الدولة فى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

الدعاوى المرفوعة من الحكومة أو عليها بشأن عقارات مملوكة للدولـة تراجع ويؤشر عليها بصلاحيتها للشهر بشرط أن ينوه بجوار الختم إلى ما يفيد أن العقار محل الدعوى أو جزء منه – ضمن أملاك الدولة.

وقد أوجبت المادة 15 من قانون تنظيم الشهر العقاري التأشير في هـامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التـي يـكـون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجود أو صحة أو نفاذ كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع .

فإذا كـان المحـرر الأصلي لم يشهر تسجل تلك الدعاوى، وينـــدرج تحـث دعـاوى الفسـخ والبطلان والإلغاء أو الرجوع كل دعوي يكون الغرض منهـا اعتبـار  تصرف واجب تسجيله كأن لم يكن في جميع مظـاهره ونتائجـه أو فـي بعضها في حق الكافة أو في حق بعضهم سواء كان رافعها أحد المتعاقدين أم أحد دائنيه أم ذو مصلحة في رفعها .

وقد أوجب قانون السجل العيني في المادة رقم ٣٢ قيد الدعاوي المتعلقـة عيني عقاري أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها حتى تقبل أمام المحكمة المختصة على أن يتم التأشير في السجل بمضمون الطلبات الواردة بالدعوى.

كما أوجبت المادة 116 من اللائحة التنفيذية لقانون السـجل العينـي قيـد صحف الدعاوي التي يكون الغرض منها الطعن في الحقوق المقيـدة فـي السجل وجوداً أو صحة أو نفاذاً وصحف دعاوي استحقاق أي حـق مـن الحقوق العينية العقارية.

ويقصد بدعاوي استحقاق الحقوق العينية العقارية تلك الدعاوي التي يقصد بها القضاء للمدعي باستحقاقه لحق من هذه الحقوق وينطوي تحت دعاوي الاستحقاق كل دعوى يكون غرض مدعيها ثبوت ملك أي حق من الحقوق العينية له أو لعقاره أو نفيه أو إزالته عن المدعي عليه .

وأوجب قانون الشهر العقاري التأشير بالدعاوى المقدمة ضد المحررات واجبة التسجيل ومن ثم استبعد القانون من مجال الطعن المحررات واجبة القيد بعكس الحال في قانون تنظيم الشهر العقاري الذي شمل النوعين من المحررات
(الواجبة التسجيل والواجبة القيد) .

وعبر القانون عن ذلك بعبارة «المحررات واجبة الشهر»، وتفريعا على هذا يجب تسجيل أو التأشير بدعوى بطلان القيد أو دعوى بطلان الاختصاص أو الرهن الرسمي.

وأوجب قانون السجل العيني في المادة ٣٢ منه قيد الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري أو بصحة ونفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها والتأشير بها في السجل العيني .

وعلق قبول الدعوى أمام القضاء على تسجيلها ولم يوجب المشرع ذلك بالنسبة للدعاوى التي تشهر في ظل القانون الأول إلا بالنسبة لدعوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية أو عند شهر طلب عارض أو طلب تدخل أو طلب أثبات اتفاق يتضمن صحة التعاقد على حق من هذه الحقوق طبقا لأحكام م/٢٤ مكرر من القانون رقم 1964/70 بعد تعديله.

كيفية تسجيل الدعاوي أو التأشير بها من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

أوضحت المادة 8 من قانون التسجيل رقم ۱۸، ۱۹ لسنة ١٩٢٣ أن تسجيل الدعاوي أو التأشير بها يحصل بناء على طلب صاحب الشأن مع تقديم عريضة الدعوى بعد إعلانها وقيدها .

ويذكر في التأشير تاريخ العريضة ونوع الدعوى والطلبات المبينة بالعريضة وكذلك أسماء الخصوم، ويحصل التسجيل بقيد ملخص العريضة شاملا البيانات المذكورة مضافا إليها وصف العقار.

وأوجبت المادة رقم 15 من قانون تنظيم الشهر العقاري التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوي التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذاً كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع .

فإذا كان المحرر الأصلي لم يشهر فتسجل تلك الدعاوى، ويجب كذلك تسجيل دعاوي استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية، وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة.

وفي ظل قانون التسجيل لم يكن يطلب من مصلحة المساحة التأشير على العرائض عند تقديمها للمحضرين، وإنما تطلب صورة الدعوى بعد قيدها وإعلانها.

وقد أضاف القانون رقم 6 لسنة 1991 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعــات المدنية والتجارية إلى المادة 65 فقرة ثانية مضمونها «ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها» .

وقد أوضح د. السنهوري، أن المحررات واجبة الشهر التي يجب التأشير في هامش تسجيلها بما يقيد ضدها من دعاوي الطعن هـي المحـررات التـي تتضمن تصرفات ناقلة أو معدلة أو منهية للحقوق العينية العقاريـة الأصـلية وكذلك الحقوق العينية العقارية التبعية أو تصرفات منشئة لهذه الحقوق أو تصرفات كاشفة عنها أما دعاوى الطعن فى هذه التصرفات التى يجب التأشير بها أو تسجيلها فهى :

ماهى الدعاوى التى يجب شهر صحيفتها 

أما دعاوي الطعن في هذه التصرفات التي يجب التأشير بها أو تسجيلها فهي:

أ – الدعاوي التي تطعن في وجود التصرف وتنقسم إلى قسمين :

أولا: دعاوى ننكر وجود التصرف منذ البداية وهي دعــاوي الطعـن بـطلان التصرف لسبب من أسباب البطلان المطلق ودعـاوي الطعـن بـصـورية التصرف الملزم للجانبين ودعاوي الانفساخ ودعاوي الرجوع فـي الـهـبة ودعاوي حل  الشركة أو انحلالها.

ثانيًا: دعاوي لا تنكر وجود التصرف منذ البداية ولكنها تهدف إلى نسخة أو إلى إلغائه ويدخل فيها دعاوي الفسخ في العقود الملزمة للـجـانـبين ودعـاوي الانفساخ ودعاوي الرجوع في الهبة ودعاوي حل الشركة أو انحلالها.

ب) الدعاوي التي تطعن في صحة التصرف مثل دعاوي إبطال التصرف لسبب نقص الأهلية ودعاوي نقص الاهلية ودعاوى نقض القسمة الرضائية لغين يلحق أحد المتقاسمين.

ج) دعاوي تطعن في نفاذ التصرف كالدعوى البوليصية ودعوى عدم نفـاد الوصية في حق الورثة فيما يزيد على 3/1 التركة ودعوى عدم نفاذ بيـع المريض امرض الموت في حق ورشه فيما يزيد على 3/1 التركة.

ولا يحول دون شهر الدعوى أن يكون إعلانها مشوبا بما يجعله باطلاً لان مهمة الشهر هي إجراء التسجيل أو التأشير باطلاعها على صحيفة الدعوى المعلنة والمقيدة ويفصل القضاء فيما يتعلق بصحة التأشير أو التسجيل الحاصل
بناء على إعلان مشوب بالبطلان، وعليه يجوز لذي الشأن من الخصوم أن يأمر بالشطب إذا كانت الدعوى قد رفعت بصيغة مخالفة للقانون بإعلان يعتبره القانون باطلاً .

 خطوات عملية لكيفية تسجيل الدعوى وشهر صحيفتها 

يتم بقيام صاحب الشان بتقديم طلب إلى المأمورية المختصة التي تقوم بمراجعتها من الناحية المساحية دون مراجعة التكليف و الملكية وتقوم بالتأشير على الطلب والقبول للشهر (أو الصلاحية للقيد) حسب الأحوال .

وهنا يقوم صاحب الشأن بتحرير مشروع عريضة الدعوى، فإذا ما أشرت عليه المأمورية بالصلاحية للشهر قام، طبقا لأحكام م/10 من قانون تنظيم الشهر العقاري بقيدها بالمحكمة وإعلانها ويستخرج منها صورة على الورق الأزرق ويقدمها إلى مكتب الشهر المختص الذي يقوم بشهرها، بأحدي الطرق الآتية:

ا) إذا كان موضوعها يتضمن الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحـرر المشهر (صحة أو وجوة أو نفادا) فيؤشر بالدعوى علـى هـامش ذلـك المحرر .

ب) إذا كان موضوع الدعوى يتضمن طعنا في تصرف لم يتم شهره بعد أو كان موضوعها استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقاريـة فيـتم تسـجيل الدعوى .

 طلبات شهر الأحكام من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

أوجبت المادة ٢٣٦ من تعليمات الشهر العقاري مراعاة القواعد الآتية عند مراجعة أحكام صحة التعاقد الجائز شهرها عملا بالمادة السابقة:

1) يجب أن يرفق مع الحكم المراد شهره نفس العقد موضوع دعـوى صـحة التعاقد  بشرط أن يكون مؤشرا عليه من المحكمة المختصة بما يفيد نظر هذا العقد في الدعوى وإن يختم هذا التأشير بخـتم المحكمـة المذكورة أو ترفق بالعقد شهادة رسمية من المحكمة المختصة تثبت أن هذا العقد هو الذي قدم في الدعوى الصادر بشأنها الحكم المراد شهره، مع نسخ صورة من هذا العقد على ورق العقود المدموغ بالمداد الأسود.

على أنه إذا قرر المحكوم لصالحه بفقد أصل عقد البيع المحكـوم بصـحته ونفاذه وتبين أن عريضة الدعوى والحكم قد تضمنا أركان التعاقد فيمكن إتمام المراجعة بعد أخذ إقرار مصدق على التوقيع فيه من طالـب الشـهر بمطابقة أركان التعاقد بالعقد الابتدائي لما ورد بالحكم وعريضة الـدعوى وتحمله مسئولية فقده قبل الغير.

2) يجب بالنسبة لبيان العقار عدم الخروج عن التفاصيل الموضحة بالعقد سواء من جهة المسطح أو الموقع أو الحدود إلا إذا وجد ما يبرر ذلك من نفـس العقد أو إذا عرضت تفاصيل جديدة تخالف العقد على المحكمة التي نظرت الدعوى وأقرت المحكمة هذه التفاصيل الجديدة في الحكم.

3) يحب المطالبة بالمستندات المثبتة الصفات وسلطات الخصوم في الدعوى من التوكيلات والاعلانات الشرعية وشهادات الوفاة الرسمية وقرارات محاكم الأحوال الشخصية ما لم يكن الحكم قد تعرض في حيثياته لها .

على أن تراعي في هذا الصدد المطالبة بالمستندات التي تنص هذه التعليمـات على المطالبة بتقديمها بالنسبة لنوع العقد الذي النظر في الدعوى بمعنى انه إذا كان هذا العقد عقد بيع فيطالب أصحاب الشأن بتقديم المستندات اليها التي تطلب عند مراجعة عقود البيع التي من نفس النوع وهكذا.

4) يجب بحث أصل الملكية كما هو الحال في العقود الرضائىه وذكر المـلاك السابقين والمطالبة بتقديم المستندات التي تؤيد ذلك على أن تراعي في هذا الشأن أحكام المادة ١٢٨.

وإذا اتضح من البحث أن هناك سلسلة تصرفات غير مسجلة مع كونها واجبة الشهر فيطالب أرباب الشأن بتسجيلها أولا قبل التأشير على الحكـم بصلاحيته للشهر ويمكن الاستغناء عن هذا التسجيل إذا رفعت الدعوى بصحة التعاقد ووجهت ضد ملاك السلسلة المذكورة .

5) كما يجب إفاق صورة رسمية من تقرير الخبير إذا استند الحكم اليهـا التقرير وكان جزءا متمما له.

6) ويراعي بالنسبة للأحكام الصادرة ضد الورثة بصحة التعاقد أو بصـحة التوقيع عن التصرفات الصادرة من ورثهم عدم المطالبة بشهر حق الإرث.

وأجازت م/٢٣٦ مكررا الطعن على قرارات في اللجان القضائية للإصلاح الزراعي الصادرة في المنازعات المنصوص عليها بالبندین 2، 3 من م/۱۳ مكرر من القانون رقم ١٩٥٢/۱۱۷۸ وتعديلاته .. أمام المحكمة الإدارية العليا وبالتالي يتعين التحقق من نهائيتها قبل اتخاذ الإجراءات بشأنها.

وأوجبت المادة ٢٤٠ اقتصار مراجعة المأمورية لأحكام إيقاع البيع الجبري على بحث التكليف وإيجاد العلاقة التي تربط الصادر ضده الحكم بصاحب التكليف دون بحث أصل الملكية .

فإذا كان الصادر ضده الحكم هو صاحب التكليف يؤشر على الحكم بصلاحيته للشهر أما إذا كان ضده الحكم هو أحد  صاحب التكليف.

وكانت عريقة الميراث ظاهرة من مستند رسمي يقدمه من حكم بإيقاع البيع عليه أو من مقارنة الأسماء فيثبت ذلك في إقرار يصدق على توقيع الأخير عليه ويرفق مع الحكم عند شهره .

على أنه إذا أبدى من حكم بإيقاع البيع عليه عدم إمكان تقديم المستند الرسمي المثبت لهذه العلاقة وكان قد تسلم العقار فتنسخ صورة طبق الأصل من محضر التسليم ويرفق أصله مع الحكم عند شهره.

وإذا كان الصادر ضده الحكم غير صاحب التكليف ولا تربطه به عرقة ظاهرة ولم يقدم من حكم بإيقاع البيع عليه السند الرسمي المثبت لهذه العلاقة وكان قد تسلم العقار ووضع يده عليه دون منازعة أو إشكال في التنفيذ فيحقق
ذلك بمحضر يجري في الطبيعة وتعرض كل حالة على المكتب للبت فيها.

تسجيل الأحكام من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

جميع الدعاوى تستهدف صدور أحكام منشئة أو مقررة للحق المدعى بـه وذلك بإبطال المحررات واجبة التسجيل أو إلغائها أو فسخها أو الرجوع فيها أو إلى استحقاق حق عيني عقاري.

فإذا كان الحكم منشئا – كالحكم مثلا بانقضاء حق الانتفاع فإن الحق الذي آل على عليه يعود إلى ذمة المدعي، أما إذا كان الحكم مقررا لمصلحة المدعى فيظل الأثر المترتب على المحرر المتنازع عليه قائما .

ويتم تسجيل الحكم المنشئ والحكم المقرر في ضوء أحكام م/۹، م/ 10 من قانون تنظيم الشهر العقاري ويتم التأشير به في ضوء أحكام م/ 16 وذلك حتى يقف الغير على حقيقة ما تم بالدعاوى الصادر بها هذه الأحكام.

أما بالنسبة للأحكام المفسرة، فإنها ليست واجبة التسجيل ولا التأشير بها في السجلات.

ويلاحظ أن الغير الذي اكتسب حقوقا عينية قبل تسجيل الدعاوى  من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى أو التأشير بها لا يحتج عليه بالأحكام الصادرة فيها لأنه يعد قد كسب حقه بحسن نيه (م/17من قانون تنظيم الشهر العقاري) أما بالنسبة لقانون التسجيل فقد نص في م/ ١٢ ببقاء حقوق الغير المكتسبة قبل التسجيل أو التأشير المشار إليها خاضعة للنصوص والمبادئ السارية وقت اكتسابها .

ولا يجوز تسجيل الحكم من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى إلا إذا كان نهائيا. ويصبح الحكم كذلك في الحالات الآتية:

أ) الحكم الانتهائي الصادر من محكمة المواد الجزئية إذا كانت قيمة الدعوى لا تجاوز ۲۰۰۰۰ جنيه (م/١/٤٢ مرافعات).

ب) الحكم الانتهائي الصادر من المحكمة الابتدائية إذا كانت قيمـة الـدعوى لا ۱۰۰۰۰۰ جنيه (م/1/47 مرافعات).
تجاوز طبقا لأحكام م/1 منه كمـا يجـب .

ج) الحكم الابتدائي الذي فاتت عليه مواعيد الطعن العادية (م/٢٢٧/ مرافعات).

د) الحكم الابتدائي الذي طعن عليه بطرق الطعن العادية وتأيد استئنافياً.

التأشير بالأحكام من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

يهدف التأشير بالأحكام الصادرة في الدعاوى المسجلة أو المؤشر بها من ضمن مستندات تسجيل العقارات فى الشهر العقارى إلى إعلام الكافة بما يؤول إليه مصير هذه الدعاوي وقد أوضحت المادة العاشرة من قانون تسجيل العقارات فى الشهر العقارى كيفية ذلك فنصت على أنه

«يؤشر بمنطوق الحكم الصادر في الدعاوي في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها» وقد سايره قانون تنظيم الشهر العقاري في ذلك.

وفي حالة التأشير بالدعوى في هامش تسجيل المحرر المطعون فيه يؤشر بمنطوق الحكم عقب التأشير بالدعوى، أما إذا كانت الدعوى، تم تسجيلها لعدم تسجيل ذلك المحرر فيؤشر بمنطوق الحكم بهامش تسجيل الدعوى.

أما قانون السجل العيني فقد أوجبت المادة رقم 35 منه قيد الحكم الصادر في الدعوى المؤشر بها في السجل العيني خلال 5 سنوات من تاريخ صيرورتها نهائيا على أن تبدأ هذه المدة بالنسبة للأحكام القائمة وقت العمل بهذا القانون من تاريخ السريان ويتم القيد بخانة المالكون .

وقد كانت المادة 9 من قانون التسجيل تجيز للمدعي ولدائنيه إقامة دعوى لشطب التأشير أو التسجيل إذا تبين له أن ذلك التأشير أو التسجيل لم يطلب إلا لغرض كيدي محض.
وقد ساير كل من قانون تنظيم الشهر العقاري (م/۱۸) وقانون السجل العيني (م/٤٢) قانون التسجيل في ذلك.

 مرحلة الشهر ( في مكتب الشهر العقاري) من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

پيدا عمل مكتب الشهر العقاري في شهر المحرر بعد قيام صاحب الشأن بتوقيعه أمام مكتب أو فرع التوثيق وذلك بحضور كافة أطراف المشروع أمام الموثق إذا كان المحرر رسميا أو قيام الموثق بإتمام عملية التصديق على التوقيعات إذا كان مشروع المحرر عرفيا .

ثم يتقدم صاحب الشأن بمشروع المحرر إلى مكتب الشهر العقاري الذي تقع في دائرته العقارات محل التعامل مرفقا به كافة المستندات المنصوص عليها بالمادة 19 من قانون الشهر العقاري .

و هى المستندات المؤيدة للسلطة والصفة والتكليف وأصل الملكية أو الحق العيني لقاء تسليمه إيصالا مبينا به رقم الشهر وتاريخه والمستندات المقدمة منه حيث تدرج هم المحررات بارقام مسلسلة بدفتر الأسبقية والحركة .

ويتم شهر هذه المحررات حسب دورها في القيد المسلسل بالدفتر سالف الذكر وقد أناطت المادة /1 من القانون رقم ۱۹۷٦/٢٥ بقسم بالمراجعة بالفنية بالمكتب بحث مشروع المحرر من الناحية القانونية للتأكد من أن المأمورية التي قامت بمراجعة هذه المشروع .

قد التزمت فيما دون به من بيانات وما اتخذ بشأنه من إجراءات باحكام قانون الشهر العقاري ولائحته التنفيذية والقوانين الأخرى ذات الصلة بقانون الشهر العقاري، ويتولى العضو الفني عمل ملخص للعقد على الاستمارة 16 عقارى .

ويوقع على هذه الملخص مقدم المحرر، وفى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى يراعي عند قيام العضو الفني بمراجعة مشروع المحرر التأكد من الآتي

1- إذا كان مشروع المحرر يتضمن تعاقدا بين أطرافه فيجب أن يوقـع عليه أحد المحامين المقبولين للمرافعة أمام المحاكم الابتدائية على الأقل إذا بلغت ٢٠ ألف جنيه فأكثر على أن يصدق على توقيعه من النقابة العامة أو قيمته – الفرعية المختصة بصفته ودرجة قيده .

أما العقود التي يكون أحد أطرافها جهة حكومية أو هيئة عامة أو مؤسسـة عامة أو شركة من شركات قطاع الأعمال العـام أو أحـدى المؤسسـات الصحفية أو البنوك فيكتفي باعتماد التوقيع من الإدارة القانونية لهذه الجهات ويختم بخاتمها، ولا تسري الأحكام المتقدمة على المشـروعات المتعلقـة بأوراق الإجراءات كشهر الإرث وإلغاء الوقف وصحف الدعاوي أو شهر الأحكام (م/486 من تعليمات الشهر العقاري).

وبالنسبة لعقود تأسيس شركات المساهمة وعقود الرهن الرسمي أو تعديلها فيلزم التوقيع عليها من أحد المحامين المقبولين للمرافعـة أمـام مـحـاكم الاستئناف على الأقل ومصدقا على توقيعه من النقابة الفرعيـة المختصـة بصفته ودرجة قيده أيضاً.

2- التأشير على المستندات المرفقـة بمشـروع المحـرر مثـل التـوكيلات والإعلامات الشرعية وقرارات محاكم الأحوال الشخصية وشهادات الوفـاة الرسمية والخرائط والرسومات برقم قيد المشروع بدفتر الأسبقية وتاريخـه مسبوقا بكلمة (تبع) على أن يختم هذا البيان بختم صالح للشهر أو صـالح للقيد وعلى أن يذيل الختم بإمضاء المراجع مع ذكر التاريخ (م/489 مـن تعليمات الشهر العقاري).

3- الرجوع إلى دفتر الأسبقية والحركة بالمكتب قبل شهر أي محرر لتطبيـق قواعد التعارض في شان تقديم أكثر من طلب في شان عقار واحـد تثبت في هذا الدفتر المحررات والقوائم المقدمة للشهر بأرقام متتابعة حسب أسبقية تقديمها ويبين به المحررات الموقوف شهرها والمتعارضة وفي حالة شهر المحرر يؤشر فيه برقم الشهر وتاريخه ويلاحظ أن هذا الدفتر ينشـا لكل قسم أو مركز إداري (م 531 من تعليمات الشهر) .

أما بالنسبة للمحررات المقدمة لقيدها بمكاتب السجل العينـي فيـتم قيدها مباشرة بأرقام متتابعة وحسب أسبقية تقديمها بدفتر العرائض وبحثها بعـد الرجوع إلى دفتر المحررات الموقوفة والمتعارضة (م 171 من تعليمـات السجل العيني) .

ويماثل هذا الدفتر – في م/31 من قانون تنظــم الشـهر العقاري – دفتر الشهر الذي يعد بكل مكتب لتثبت فيه المحررات وقوائم القيد على حسب الأحوال بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ و ساعات تقـديمها ويمتنع – حسبما ورد بالمادة رقم 16 من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير في هذا الدفتر  .

ويسند القيد بدفتري الشهر والعرائض إلى عضو فني ويتم بكل عناية ودقة مع تدوين أسماء أطراف المحررات وما ورد بها مـن بيـانـات جوهرية أخرى دون ايجاز.

4) يتم مراجعة المحررات المقدمة للشهر أو القيـد بالمكتـب طبقـاً لأحكـام المنشورين الفنيين رقمي ۱۹۹۸/۱۲، ۱۹۹۸/۲۸ مـن الناحيتين الفنيـة والمالية والتحقق من سلامتها من التحشير أو التغييـر أو الإضـافة غـير المعتمدة ومطابقة بياناتها المدونة بها على المستندات المرفقة دون التطرق لإعادة بحث الملكية والتكليف (بالنسبة للمحررات المطلوبة شهرها) وذلـك ما لم يوجد سبب من أسباب الإيقاف الآتية:

أ) صدور قانون جديد أو قرار من المدعي العام الاشتراكي أو قرار من إحدى هيئات الفحص والتحقيق بإدارة الكسب غير المشروع أو حكم نهائي مـن محكمة القيم أو أمر وقتي من النائب العام أو حكم من المحكمة المختصة بعد التأشير على المحررات بالصلاحية للشهر يمنع شهره.

ب) إعتبار الطلب كأن لم يكن لمضي المدة القانونية على تاريخ قيـده بــدفاتر اسبقية الطلبات بالمأمورية .

ج) نقص في إجراءات توثيق أو التصديق على توقيعات ذوي الشأن بالمحرر.

د) عدم وجود توقيع من قام بمراجعة مشروع المحرر أو عدم ختمه صالحا للشهر أو صالحا للقيد أو عدم بيان  المرفقات به أو عدم تتبيعها به وختمهـا بالصلاحية للشهر أو للقيد .

هـ) نقص في أوراق المحرر أو مرفقاته عما هو ثابت به عند التأشير عليه من المأمورية .

و) عدم استيفاء كامل الرسوم المستحقة لشهره أو قيده.

ز) وجود محرر سابق موقوف بالمكتب يتعارض مع المحرر المطلوب شهره أو قيدة .

ح) إغفال ذكر اتساع عرض الشوارع بمشروع المحرر أو إغفال ذكر محـل الإقامة وتحديده تحديدا نافيا للجهالة ويكون الأمين المساعد المختص بالإشراف على قسم المراجعة الفنية بالمكتب وأمين السجل العيني مسئولين المكتب عن مراجعة و إعتماد أسباب الايقاف المتعلقة بأسبقية المحرارات المقدمة للمكتب لشهرها أو قيدها.

ط) صدور المحرر المقدم للقيد بمكتب السجل العينى من غير صاحب الحق المقيد فى السجل أو فى غير حدود حقه أو وجود تغييرات بالمحرر لم يسبق إثباتها فى السجل العينى  .

5) عدم قيد مشروعات بدل الفاقد للمشروعات دون إعادة توثيقها إعمالا لأحكام المنشور الفني رقم 15 لسنة 1996.

6) عند شهر أي تصرف من التصرفات الخاضعة لأحكـام المـادة ٢٢ مـن القانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقـم ١٨٧ لسنة ١٩٩٣ بشأن الضرائب على الدخل تقوم مكاتب الشهر العقـاري بإخطـار الإدارة المركزية للحصر والإقرارات بمصلحة الضرائب بهذا التصـرف علـى النموذج (38 مكرر ضريبة موحدة خلال 30 يومـاً مـن تـاريخ الشــهر
(م/490 من تعليمات الشهر العقاري) .

وفيما يتعلق بالطلبات المقدمة في ظل أحكام القانون رقم ۲۷ لسنه ۲۰۱۸ ولائحته التنفيذية، فإن مأمورية الشهر العقاري طبقا لأحكام ۲/م .

تتولى مباشرة الاختصاصات المقررة لمكاتب الشهر العقاري وفقا للقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهري العقاري .
وعليه فقد نوه المنشور الفني رقم 11 لسنة ٢٠١٩ إلى إحالة ما بمكاتب الشهر العقاري من محررات مشهرة وفهارس ومرفقات متعلقة بالعقارات الكائنة في المجتمعات العمرانية الجديدة إلى المأموريات المختصة التي أنشت بموجب القانون رقم ٢١٧ لسنة ٢٠١٨.

أولا : طلبات التأشير الهامشي  من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

۱) عرفت المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 1946/114 طلب التأشير الهامشي من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

بأنه صورة من صور الشهر يجتزأ فيها بالمرحلة الثانية مـن إجـراءات الشهر (وهي من اختصاص مكتب الشهر) إذ يتعلق التأشير عادة بمحـرر سبق شهره كالتأشير بالإجارة في الرهن الحيـازي العقـاري أو بـدعاوى الفسخ والبطلان المشار إليها في المادة (15) أو بشـطب قيـد الـرهن أو الحوالة بحق مضمون برهن أو بالتنازل عن مرتبة الرهن.

2) وتقدم الطلبات الخاصة بالتأشير الهامشي لمكتب الشهر الذي تم فيه شـهر المحرر المراد التأشير في هامشه.
ويجب أن يشتمل الطلب على اسم الطالب ولقبه وصناعته وصفته ومحل إقامته وبيان نوع المحرر المتقدم ذكره وتاريخ ورقم شهره والسند الذي يبيح التأشير مع أيضاح تاريخه ونوعه ومضمونه والجهة التي صدر عنها وأسماء
ذوي الشأن فيه ويجب أن يكون مصحوبا بهذا السند سائر الأوراق المؤيدة له .

ويجب أن يقوم المكتب بقيد طلبات التأشير الهامشي بدفتر طلبات التأشير الهامشي بأرقام متتابعة على أن يقوم بإجراءاتها وفقا لأسبقية تقديمها .

ولمكتب الشهر أن يحيل طلب التأشير الهامشي إلى المأمورية المختصة إذا استدعت طبيعة الطلب ذلك خصوصا إذا كان التأشير الهامشي المطلوب لا يتناول سوى جزء من العقارات موضوع المحرر .

ويثبت المكتب التأشيرات في هامش المحرر المتعلقة به أو في ورقة من الأوراق المدموغة المعدة لتحرير العقود التى تلحق بهذا المحرر  ولا يعرف نظام السجل الفني سوى طريقة واحدة للشهر هي القيد بصحائف الوحدات العقارية، أما القانون رقم 27/ 2018 فقد ساير قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 في كافة الإجراءات المتعلقة بالتأشير الهامشي في المواد من ٢١-٢٣ من لائحته التنفيذية.

تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

ثانيا : طلبات الشهر بطريق الإيداع من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

لم تعرف هذه الطريقة إلا في عام ١٩٢٤ حينما صدر قرار وزاري في  24/5/1924  والذى أجاز تسجيل العقود الثابت تاريخها قبل أول يناير ١٩٢٤ وذلك بإيداعها في محفوظات قلم الكتاب من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى على أن تعطى منها صورة محررة على الورق المخصوص لأصحاب الشان لتقديمها للتسجيل دون تأشير من المساحة،

ولما تبين شيوع تزوير المحررات بتوقيعها بأختام أو إمضاءات لمن توفوا قبل ١٩٢٤ صدر القانون رقم 1943/30 محرما ابتداء من 1943/1/1 قبول تسجيل العقود الثابتة التاريخ بهذه الصفة .

وفي ظل قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 1946/114 أجازت المادة 57 شهر المحررات التي ثبت تاريخها قبل ١٩٢٤ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفي بطريق الإيداع ثم عدلت هذه المادة بموجب القانون رقم ١٩٧٦/٢٥ ليجيز الشهر بطريق الإيداع للمحررات التي تجيز القوانين الأخرى شهرها بهذا الطريق من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

ومن أمثلة هذه القوانين

أ) القانون رقم ۱۹۹۰/۱۰ بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة .

ب) القانون رقم 1986/3 في شأن تصفية بعض الأوضاع المترتبة على قوانين الإصلاح الزراعي.

ج) القانون رقم ۱۹۸۲/۳ بإصدار قانون التخطيط العمراني والذي حل محلـه قانون البناء رقم ۲۰۰۸/۱۱۹

د) القانون رقم 1964/100 الخاص بطرح النهر وأكله.

هـ) القانون رقم 1956/86 الخاص بالمناجم والمحاجر .

و) القانون رقم ۱۹۷۱/۱۰۰ بإصدار قانون المخابرات العامة.

وقد أوضحت المادة رقم ٥٦٢ من تعليمات الشهر الإجراءات التي تتبع في الشهر بطريق الإيداع على النحو التالي:

1) تقدم المحررات والقرارات المطلوب شهرها إلى مكاتب الشهر المختصة.

2) يثبت بدفتر الأسبقية والحركة بالمكتب المحـررات والقرارات المقدمـة لشهرها بطريق الإيداع حسب أسبقية تقديمها.

3) يجب أن تكون المسارات أو القرارات المقدمة للشهر بطريق الإيداع مكتوبة على الورق الخاص المدموغ موقعا عليها من أطراف التعامل ومصدقا عليها إداريا من الجهه الرسمية المختصة على توقيعات موظفيهـا على أن يتم التصديق على توقيع الطرف الآخر بأحد مكاتب أو فـروع التوثيق و وتقديم خطاب معتمد يفيد ذلك ويؤشر به فى خانة الملاحظات بدفاتر التصديق .

4) يحرر محضر إيداع على الورق الخاص المدموغ المعد للشهر بمعرفة أمين المكتب أو من ينوب عنه يذكر به تاريخ المحضر واسم ولقب محرره واسم طالب الإبداع ووصف شامل عن المحرر المودع بين نوعـه وأطرافـه وأوصاف العقار وقيمة الثمن أو المقابل ويذيل هذا المحضر بتوقيع من قام بتحريره ثم يوضع عليه ختم المكتب .

ويجوز تحرير المحضر بظهر المحرر أو القرار أو الاستمارة المقدمـة للشهر بطريقة الايداع  .

5) في حالة تقديم المحرارات أو القرارات المشار إليها على الـورق الأبيض العادى تطالب الجهه الطالبة  الإبداع بنسخ صورة من المحرر أو القرار علىالورق الخاص المدموغ يشهد عليها مكتب الشهر بمطابقتهـا للأصـل ثـم
يحرر محضر الإبداع على الوجه المبين بالبند السابق .

6) يثبت بدفتر الشهر بيانات المحرر ومحضر الإبداع طبقا لإجراءات الشـهر مع مراعاة إثبات أن الشهر قد تم بطريق الإبداع.

وقد ساير القانون رقم ٢٧ لسنة ٢٠١٨ قانون الشهر العقاري رقم 114 سنة 1946 وأوجبت المادة ٢٤ من اللائحة التنفيذية لذلك القـانـون شـهر المحررات المتضمنة تصرفات هيئة المجتمعات العمرانية الجديـدة فـي الأراضي والمنشآت والوحدات الداخلة في نطـاق المجتمعات العمرانيـة الجديدة بطريق الإيداع في المأمورية المختصة من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى بعد سداد المتصرف إليه ما يستحق من رسوم …

وينسخ المحرر أو القرار علـى الـورق المدفوع الخاص بالشهر العقاري، ويقدم للمأمورية لشهره بعد اعتماده من الهيئة كما أوجبت م-6 من اللائحة التنفيذية شهر قرارات إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة المتضمنة نقل الولاية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بطريـق الإيداع .

ثالثا : طلبات الشهر أو القيد المؤقت من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

1) الشهر المؤقت في ظل أحكام الشهر الشخصي من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

هناك حالتان تتيحان لصاحب الشأن التقدم إلى أمين مكتب الشهر العقاري المختص بطلب الشهر المؤقت الذي يمثل طعنا في القرارات الصادرة بتفويض السير في إجراءات الطلب الخاص به وهي:

أ) مطالبة المأمورية لصاحب الشـأن باستيفاء بيـان لا يـرى وجهـالـة أو استحضار مستند، ويعد ايقاف المأمورية للطلب لهذا السبب بمثابـة قـرار صادر منها بذلك.

ب) قيام مكتب الشهر العقاري بإسقاط أسبقية الطلب واستصدار قرار منه بذلك

2) يقدم صاحب الشان طلب الشهر المؤقت إلى المكتب التابع له المأمورية التي أوقفت الطلب للاستيفاء أو المكتب الذي أصـدر قـرار سقوط الأسبقية الخاصة بالطلب موضحاً بهذا الطلب الأسباب التي تجعله يرى عدم وجاهة
أسباب الإيقاف أو اعتراضه على سقوط أسبقية الطلب.

وينبغي أن يتم تقديم هذا الطلب خلال عشرة أيام من وقت ابلاغـه بقـرار الاستيفاء أو سقوط أسبقية الطلب وألا حق للمكتب المختص رفض إجـراء الشهر علماً بأن هذه المدة هي مدة سقوط لا يجوز مدها فترة أخرى حيـث أنها تتعلق بمصالح أصحاب الشأن الوارد طلباتهم اللاحقة على نفس العقار .

كما يجب على صاحب الشأن أن يرفق بالطلب المذكور مشـروع الطلـب موثقاً أو مصدقا على التوقيعات به حسب الأحوال إذا كان يتعلق بحق عيني عقاري أصلي أو مشروع المحرر مصحوباً بالقائمة .

و إذا تعلق الأمر بحـق عيني عقاري تبعي على أن يكون الرسم المطلوب قـد تـم سـداده وأودع الطالب كفالة قدرها ٢/١% من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على الا يزيد مقدارها على عشرة جنيهات وقد استهدف المشرع بتلك الكفالة التأكـد من جدية الطالب واعتقاده بأحقيته في الطعن على قرار الاستيفاء أو السقوط .

3) يجب على مكتب الشهر العقاري أن يقوم بإعطاء المحرر أو القائمة رقمـاً مؤقتا بدفتر الشهر ودفاتر الفهارس وقد أوجب المنشور الفني رقم ۲۰۰۷/۲ على المكتب قبول طلب الشهر الموقت من ملكية سبق خروجها كلهـا أو
جزء منها بمحررات ثم شهرها .

وبعد ذلك يقوم المكتب برفع الأمر إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمـة الابتدائية التي يقع المكتب في دائرتها كما يجب عليه أن يعطـي الطـالـب ايصالا موضحا به رقم الشهر الموقت وبيان موجز عن المستندات الواردة مع الطلب .

4) حدد القانون مهمة القاضي المذكور بالفصل في التظلم من قرار أمين مكتب الشهر العقاري باستيفاء بيان لأوجه له في الطلب أو لسقوط أسبقيته فأوجب عليه – في سبيل ذلك – سماع إيضاحات من طرفي النظام وهما صـاحب
الشأن مقدم التظلم وكذا أمين مكتب الشهر العقاري.

وبناء على ما تقدم أوجب القانون على القاضي خلال أسبوع من رفع التظلم إليه إصدار قرارا مسببا بأحد أمرين:

أ) إلغاء الرقم المؤقت مثبتاً لتخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة.

ب) إبقاء الرقم المؤقت بصفة دائمة ويعد هذا القرار نهائيـا ويلاحـظ أنـه إذا أصدر القاضي قراره بعبارة (ترفض/ أو ترفض إصدار الأمر/ أو القرار) فإن هذا القرار لا يعتبر تثبيتا للرقم الوقتي أو إلغاء له ويتعين على المكتب إعادة الموضوع لهذا القاضي لتوضيح قراره من حيث اعتباره تثبيتا للرقم الوقتي أو إلغاء له (م558 من تعليمات الشهر العقاري).

5) في حالة صدور قرار تثبيت رقم الشهر المؤقت أو قرار بإلغاء الرقم الوقتي يتعين على المكتب اتخاذ الإجراءات السابق الإشارة إليهـا والمنصـوص عليها بالمادتين رقم 558-559 من تعليمات الشهر العقاري.

دور المأمورية في طلب الشهر المؤقت من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

تدور أغلب إجراءات طلب الشهر المؤقت بأروقة المأمورية حيث أن الإيقاف الذي يرى المتظلم عدم وجاهته قد ينصب على الطلب في مرحلة بحثه الأول بعد ورود كشف التحديد وقبل تحرير أخطار المقبول، وحيث أن القانون عند تقديم طلب الشهر المؤقت يتطلب إرفاق مشروع الطلب موثقاً أو مصدقا على توقيعات ذوي الشأن فيه حسب الأحوال .

وحيث أن البيانات التي تدون بالمشروع تستقى من كشف التحديد ومن مستندات أخرى وقد تكون هذه البيانات
غير واضحة في ذهن مقدم الطلب فقد عالجت المادة رقم 560 من تعليمات الشهر العقاري تلك الأمور وأوضحت مراعاة القواعد التالية .

تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

1) يعطي المحرر رقم مشروع بمعرفة المأمورية المختصة وتستوفي في هـذا المحرر البيانات غير المختلف عليها من واقع المستندات المقدمة والمراجع الموجودة بالمأمورية ويقيد المحرر بدفتر المشروعات دون أن يؤشر عليه بخاتم صالح للشهر اكتفاء بكتابة عبارة عليه بخط ظاهر (أنه معد للشـهر المؤقت).

2) في حالة وجود بيانات مختلف عليها فإن صاحب الشأن يثبتها بالمحرر دون تعقيب من المأمورية.

3) تحصل الرسوم والكفالة بمعرفة المكتب ويتم توثيق المحرر أو التصديق عليه بمكتب أو فرع التوثيق الذي يحدده طالب الشهر المؤقت،

وبعد التوثيق أو التصديق يعاد المحرر إلى مكتب الشهر دون تسليمه لصـاحب الشـأن ليقوم المكتب باستيفاء باقي إجراءات الشهر المؤقت حيـث أن الخطـوات المتقدمة تتم بمكاتبات بين مكتب الشهر المختص ومأمورية الشهر ومكتب التوثيق أو فرعه.

المحررات اللاحقة للمحرر المقدم عنه طلب شهر مؤقت من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

لا يجوز للمكتب شهر محرر الطلب اللاحق المتعارض إلا بعد انقضاء مهلة العشرة أيام المحددة لشهر محرر الطلب الأسبق الصادر في شأنه القرار بسقوط الأسبقية شهراً مؤقتاً ما لم يتم ذلك الشهر المؤقت خلال المهلة المشار
إليها (م555 من تعليمات الشهر).

 القيد المؤقت في ظل أحكام قانون السجل العيني من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

نصت المادة رقم ٥٢ من قانون السجل العيني على أنه: لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهاً له، ولمن تقرر سقوط أسيقة طلبه بسبب ذلك أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار
الاستيفاء أو السقوط إليه قيدا لمحرر في دفتر العرائض وذلك بعد توثيقه وبعد أداء الرسم وايداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائيا ويجب أن بين الطالب الأسباب التي يستند إليها الطالب.

وفي هذه الحالة يجب على أمين السجل العيني بعد توثيق المحرر عيد الطلب في دفتر العرائض ثم يرفع الأمر إلى اللجنة القضائية للسجل العيني (المشار إليها في المادة ٢١)

ويوقف فحص الطلبات اللاحقة إلى أن يصدر قرار اللجنة وقد أوجبت المادة رقم 53 من قانون السجل العيني على اللجنة إصدار قرار في طلب القيد المؤقت على وجه السرعة إما بتأييد أو رفض قيد المحرر في السجل العيني أو بجواز هذا القيد وذلك تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط

و التي يتطلب القانون توافرها في المحرر في السجل العيني يتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم إذا وجد أن تظلمه مبني على أسباب جيدة، ولا يجوز الطعن في قرار اللجنة بأي طريق من طرق الطعن.

وأوجبت م54 من القانون قيد المحرر في السجل العيني إذا صدر قرار اللجنة بذلك وذلك حسب ترتيب قيد الطلب المتعلق به في دفتر العرائض، أما إذا صدر القرار برفض قيد المحرر في السجل وجب التأشير بما يفيد ذلك في مقر
العرائض أمام الطلب المتعلق به وير المحرر لصاحب الشأن بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه .

وقد أجازت المادة رقم 55 من القانون لأمين السجل العيني أن يرفض إجراء القيد إذا لم يستوف الطلب الشروط اللازمة وأوجب عليه أن يذكر أسباب هذا الرفض على الطلب وفي دفتر العرائض وابلاغها كتابة للطالب مع تحديد
ميعاد أسبوعين له من تاريخ الإرسال لتقديم اعتراضاته على هذا الرفض .

ويصبح قرار الأمين نهائيا إذا مضى الميعاد المذكور دون تقديم الاعتراض وأعطت المادة رقم 596 لمن رفض اعتراضه الحق في طلب رفع الأمر إلى اللجنة القضائية خلال 15 يوماً من تاريخ إرسال قرار الرفض إليه وتصدر اللجنة قرارها على وجه السرعة إما بتأييد رفض القيد أو جليد الطلب.

ومما سبق يتضح الآتي

1) إذا قامت المأمورية بتحرير مذكرة بأسباب الإيقاف لصاحب الشأن وذلـك لاستيفاء بيان أو تقديم مستند لا يرى المذكور وجها له فإن المادة رقم 52 من قانون السجل العيني أجازت له أن يطلب إلى أمين السجل العيني خلال
عشرة أيام من وقت إبلاغ قرار الاستيفاء إليه قيـد المـحـرر فـي دفتـر العرائض .

وذلك بعد توثيقه وأداء الرسم وايداع كفالة قدرها نصف في المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة عن عشرة جنيهات وإلا أصبح القرار نهائياً .

٢) إذا قرر أمين المكتب إسقاط الأسبقية فإن قراره ليس نهائياً حيث ان المادة رقم ٥٢ من قانون السجل العيني أجـازت لمـن تقـرر سقوط أسبقية طلبـه أن يلجأ إلى طلب إجراء قيد مؤقت لمحرره على التفصيل الوارد بهذه المادة

الأحكام المشهرة مؤقتاًمن ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

بتاريخ: ۲۰۲٠/٩/٥ صدر القانون رقم 186 لسنة ٢٠٢٠ بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري بشأن شهر بعـض الأحكام بإعطائها رقم شهر مؤقت بـإجراءات تختلـف عمـا دور بالمـادتين رقمي 35، 36 من القانون رقم 114 لسنة1946 والمواد من رقم ٥٢ حتـى 56 من قانون السجل العيني.

وقد أوضحت اللائحة التنفيذية للقانون رقم ١٨6 لسنة٢٠٢٠ إجراءات شهر الأحكام التي لا تستند أصل الملكية أو الحق العيني فيها إلى المحررات الـوارد ذكرها بالمادة رقم ٢٣ من قانون تنظيم الشهر العقاري .

كما يعجز أصحاب الشأن بها إلى إسناد ملكيتهم إلى وضع اليد المكسب للملكية من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى .

وقـد أشـترطت اللائحـة لتسجيل هذه الأحكام أن تكون مثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تقريره أو تغييره أو زواله وألا تكون مبنية على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته أو موثقة للصلح من الخصم أو كان الحكم ممـا يجـب شهره بطريق التأشير الهامشي.

وفضلاً عن ذلك تطبق اللائحة لشهر تلك الأحكام عدة إجراءات أهمها قيام أصحاب الشأن بتقديم طلبات بالتسجيل إلى المكتب المختص تتضمن عدة بيانات منها إقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم وشـهادة تصـرفات عقاريـة
والبيانات الخاصة بأصل الحق العيني محل والحكم والحقوق العينيـة المقـررة على العقار وشهادة بعدم وجود أية مخالفات بالعقـار أو الوحـدة المتعامـل عليها..

من ضمن تسجيل العقارات فى الشهر العقارى و أوجبت اللائحة على المكتب أن يعطي للطلب رقماً وقتيا يدون بسـجل خاص ينشأ بالمكتب لقيد طلبات تسجيل الأحكام وذلك بعد سداد الرسم المستحق وأمانة نسر الطلب بعد التأكد من مطابقة وصف العقار محـل الحكـم لوصـفه الوارد بالصحيفة المشهرة وبعد موافقة او رأي الجهات المختصة إذا كان الطلب يستلزم ذلك.

ثم يقوم مكتب الشهر العقاري على نفقة الطالب بنشر إعلان فـي إحـدى الصحف اليومية واسعة الانتشار يتضمن بيانات الحكم والعقـار محلـه وأسـم المدعى والمدعى عليه كما يتضمن دعوة من لديه إعتراض إلى تقديم إعتراضه
على تسجيل الحكم أمام قاضي الأمور الوقتية المختص خلال شهر من تاريخ النشر..

ويمكن للمكتب تقديم إعتراض إذا تبين له وجود محرر سابق على الحكم المشهر مؤقتاً ومتعارضاً معه أو إذا تبين له أن الحكم يتعـارض مـع حـق أو مرکز قانوني يخص أغيارا لم يختصموا في الدعوى.

فإذا أنتهت المدة ولم يقدم إعتراض ممن لديه إعتـراض أو مـن مكتـب الشهر العقاري المختص يتحول رقم الشهر الوقتي إلى رقم شهر نهائي بعد تقديم ذوى الشأن شهادة سلبية من المحكمة المختصة تفيد عدم قيد إعتراضات بشـأن موضوع الطلب خلال المدة المذكورة .

أو برفض جميع الإعتراضات المقدمة في ذلك الشأن على أن يرفق بالشهادة في حالة رفض الإعتراض صـورة رسمية من قرار القاضي المسبب، ويوشر بذلك في سجل طلبات تسجيل الأحكام، ودفتر شهر المحررات.

وإذا تقرر قبول الإعتراض وإلغاء الرقم الوقتي بناء على قرار مسبب من قاضي الأمور الوقتية المختص يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص بصورة رسمية من قرار القاضي خلال سبعة أيام من تاريخ صدوره ويؤشر في
تلك الحالة أمين المكتب بإلغاء الرقم الوقتي في دفتر شهر المحـررات وســجل طلبات تسجيل الأحكام ودفاتر الفهارس.

وكان من المفترض أن يتم تطبيق أحكام القانون رقم۲۰۲۰/١٨٦ إعتباراً من ٢٠٢١/٣/٦ إلا أن المشرع أرتأي أرجاء العمل بهذه القانون فأصدر القانون رقم 5 لسنة ٢٠٢١ بأرجاء العمل إلى ۲۰۲۳/6/30

رابعا: طلب شهر الرهن الرسمي

1) يجب شهره بطريق القيد حتى ينقذ في حق الغير وقد نصت على ذلك المادة 565/٩٨٩ من الكنين المدني القديم، م1053 من القانون المدني وكان يتم شيره في قلم كتاب المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار المرهون.

تسجيل العقارات فى الشهر العقارى

وعدم القيد في ظل قانون تنظيم الشهر العقاري باسم مالك العقار المرهـون ( المدين أو الكفيل العيني).

2) يتم قيد الرهن بقائمة تقدم مع عقد الرهن الرسمي الذي يتم شـهره بتقديم طلب من صاحب الشأن إلى المأمورية المختصة مشتملا على كافة البيانات الواردة في م/٢٢ من قانون تنظيم الشهر العقاري ومرفقاً بـه المستندات الدالة على الصفة وأصل الملكية والتكليف ويتم مراجعة المأموريـة مـن الناحيتين الهندسية والقانونية .

وفي حالة استيفاء الطلب للشرائط القانونيـة فإن المأمورية تؤشر عليه بالقبول للشهر ويتولى مقدمة تحرير مشروع عقد الرهن في الشكل الرسمي … حيث أن الرسمية تعد ركناً في هذا العقد.

فإذا ما تم توثيق عقد الرهن يقوم صاحب الشأن بتحرير قائمة تستمد بياناتها من عقد الرهن الذي يعد مستنداً من المستندات التي يجري قيد القائمة على أساسها.

وقد أوجبت المادة 30 من قانون تنظيم الشهر العقاري على صاحب الشان المحررات التي تشهر بطريق الفيد أن يقرن المقرر عقد قديمه المكاتب الشهر المختص بقائمة تشتمل على البيانات الآتية :

أولا : اسم الدائن ولقبه وصناعية ومحل اقامته ومحلة المختار في دائرة المحكمة فإن لم يختر له محلا صح إعلان الأوراق اليه في قلم كتـاب المحكمة .
ثانيا : اسم المدين أو المالك الذي رتب الحق على ملكة إذا كان غير المـدين ولقبة وصناعته ومحل إقامته .

ثالثا : تاريخ السند والجهة التي تم أمامها أو صدر منها .

رابعا : مصدر الدين المضمون ومقداره كاملا وميعاد استحقاقه .

خامسا: بيان يتضمن تعيين العقار الذي رتب عليه الحق تعينا دقيقا

سادسا : في حالة رهن الحيازة العقاري بيان خاص بالتكليف وبالإيجـار الـي الرهن  إذا نص عليه فى عقد الرهن .

ويلاحظ أنه فى ظل أحكام القانون المدني القديم كان يترتب على إفال أى بيان جوهرى بطلان القيد بينما لم يرتب  قانون تنظيم الشهر العقاري ذلك في م/41 منه إلا إذا نتج عن ذلك ضرر الغير .

وقد ساير القانون رقم 27 لسنة ٢٠١٨ قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 فيما يتعلق بالحقوق العينية التبعية وأهمها قيد الرهن الرسمى .

 

مكتب سعد فتحي سعد للمحاماة

مكتب إستشارات قانونية، مستشار قانوني لكبري الشركات الاستثمارية، متخصص في كافة المجالات القانونية والمكتب يضم محامين ومستشارين وأساتذة جامعات .