تملك غير المصريين للعقارات المبنية والاراضى الفضاء 2024

تملك غير المصريين للعقارات

تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء

بتاريخ 1988/4/9 صدر القانون رقم 56 لسنة 1988 والذي يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 1988/4/9 والذي حـل محـل القـانون 81 لسنة 1976، وتضمنت المادة الأولى منه النص على أنه مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة،،،،

 

يكون تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفق أحكام هذا القانون وحددت المادة الثانية منه الشروط التي يجـوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء التمليك على أساسها ) وتضمنت المادة السابعة منه النص على أن تكون مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هي الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون.

وبتاريخ ۱۹۸۸/۱۰/۱۳ صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1133 لسنة 1988 بإنشاء مكتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وقد ألحقه بمصلحة الشهر العقاري وأناط به وحده البت من الناحية الفنية والمالية في طلبات تملك غير المصريين للعقارات

– ويحق للطالب تقديم طلب تملك غير المصريين للعقارات إليه مباشرة، أو عن طريق مأمورية الشهر العقارى المختصة. ثم صدر من بعد القانون ٢٣٠ لسنة 1996 ليحل محل القانون رقم 56 لسنة 1988.

لا يفوتك:تملك الأجانب فى مصر وتأميم ومصادرة ممتلكتهم 2023

شروط تملك غير المصريين للعقارات في مصر

وقد نصت المادة (2) بشأن تملك غير المصريين للعقارات علي أن يجوز تملك غير المصريين للعقارات ، مبنية كانت أو أرض فضاء، بالشروط الآتية:

1 – أن يكون تملك غير المصريين للعقارات لعقارين على الأكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك غير المصريين للعقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.
ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر.
2 – ألا تزيد مساحة كل عقار من تملك غير المصريين للعقارات على أربعة آلاف متر مربع .
3 – ألا يكون تملك غير المصريين للعقارات من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار .

ولرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطين الواردين بالبندين (1، 2) من تملك غير المصريين للعقارات من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها.

ولمجلس الوزراء أن يضع شروطا وقواعد خاصة ب تملك غير المصريين للعقارات فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التى يحددها.

وأشارت المادة (3) إلي إنه لا يخضع تملك غير المصريين للعقارات المبنية و الأراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية.

ووفقا للمادة (4)  فى حالة تملك غير المصريين للعقارات فإنه يجب على غير المصرى الذى اكتسب ملكية أرض فضاء بالتطبيق لأحكام هذا القانون أن يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تجاوز السنوات الخمس التالية لشهر التصرف، فإذا انقضت هذه المدة دون البدء فى أعمال البناء زيدت مدة الحظر المبينة فى المادة التالية بما يساوى مدة التأخير فى البدء فى البناء.

و فى حالة تملك غير المصريين للعقارات حظرت المادة (5) علي غير المصرى الذى اكتسب ملكية عقار وفقا لأحكام هذا القانون أن يتصرف فيه بأى وجه من وجوه التصرفات الناقلة للملكية قبل مضى خمس سنوات من تاريخ اكتساب الملكية.
ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزراء فى الحالات التى يقدرها الإذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة.

ويقع باطلاً كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام قانون تملك غير المصريين للعقارات ولا يجوز شهره، كما يجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها.

حظر تملك غير المصريين للعقارات – كأصـل عـام – يشمل التملك أيـا كـان سببه عدا الميراث:

– مفاد نص الفقرة الأولى من المادة الأولى والفقرات الثلاث الأولى من المادة الرابعة من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء أن المشرع حظر – كأصل عام – على الأجانب سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين تملك أي عقار في جمهورية مصر العربية،

وحرم عليهم كل تصرف أو سبب من شأنه أن يؤدي إلى نقل تلك الملكية إليهم، أيا كان هذا السبب عدا الميراث، ورتب على ذلك منع شهر أي تصرف، يتم بالمخالفة لتلك الأحكام واعتبره باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام، يجوز لكل ذي شأن أن يطلب الحكم به ويوجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسه .

(الطعن رقم ٦٢٦ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٥/١٢/١٢).

حظر تملك غير المصريين للعقارات يـسرى علـى كـل تـصرف ولـو كـان فـي صـورة بيع عرفي والتصرف المخالف يعتبر باطلا بطلانا مطلقاً يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة تلقائياً:

– القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بعد أن حظر في مادته الأولى اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين أيـا كـان سببه عدا الميراث،،،،

استثنى من هذا الحظر في المادة الثانية منه أن تكون ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكنى رئيس البعثـة بـشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية، وكذلك الحالات التي يوافـق عليها مجلس الوزراء والتي تتوافر فيها شروط معينة، ورتب في المادة الرابعة منه البطلان جـزاء لكل تصرف يتم بالمخالفة لأحكامه ومنع شهره وأجاز لكل ذي شأن ،،،

وللنيابة العامـة طلب الحكم بهذا البطلان، وأوجب على المحكمة أن تقضى بـه مـن تلقاء نفسها، ومما مفاده أن المشرع حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ما لم تتوافر إحـدى الحالات الواردة في المادة الثانية،

كما حظر كل تصرف – ولو كان في صورة بيع عرفي أو أى سبب آخر عدا الميراث من شأنه أن يؤدى إلى نقل تلك الملكية إليهم بالمخالفة لأحكـام هـذا القانون واعتبره باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام استجابة منه لمنطق الأمـور الـذي يقتضى تكون الغاية ممنوعة أن تكون لكل وسيلة تساهم في تحقيقها هي الأخرى ممنوعة.

(الطعن رقم 436 لسنة 51ق – جلسة 1988/3/31).

(الطعن رقم ٢٠٧ لسنة 51ق – جلسة 1985/١/٢٤ س٣٦ ص١٤٢).

(الطعن رقم 1496 لسنة 55ق – جلسة ۱۹۹۱/۲/٢١ س٤٢ ص537).

بطلان التصرف يقتضى بطلان حوالة الحق المتضمنة له :

– القانون رقم 81 لسنة 1976 – المنطبق على واقعة النزاع – حظر على غير العقارات المبنية والأراضي الفضاء ما لم تتوافر في حقهـم إحـدى الحـالات المبينة بالمادة الثانية أو يتوافر في التصرف الشروط الواردة بالمادة الخامسة ورتـب جـزاء البطلان على مخالفة هذه الأحكام، لما كان ذلك وكان العقد الباطل لا يجوز أن يكون محلا للحوالة، وإذ قام قضاء الحكم المطعون فيه على هذا النظر فإن النعى عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس.

(الطعن رقم ٢٥٧٥ لسنة 56ق – جلسة ۱۹۸٩/١١/١٢).

وجوب تحقيق الدفاع القائم على أن الزوجة المصرية كانت للزوج اسما مستعاراً في تعاقده لشراء العقار:

– إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن – وهو غير مصرى – قد ذهب إلى أن زوجته المصرية المطعون ضدها الأولى لم تكن في تعاقدها لشراء عقار النزاع إلا اسما مستعارا له وذلك اتقاء تطبيق أحكام القانون رقم 1976/81 في شأن تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وساق للتدليل على ذلك قرائن عـدة منهـا تحـويلات مصرفية ومسحوبات من ماله الخاص إلى زوجته المطعون ضدها الأولى ومراسلات متبادلة بينه وبين شقيقيها المطعون ضدهما الثاني والثالث وأخرى دالة على فريق المهندسين والمقاولين الذين شيدوا البناء وطلب الإحالة إلى التحقيق لإثبات وكالتها عنه ،… لما كان ما سلف،

وكان الحكم المطعون فيه جعل عمدته في قضائه أن المستندات المقدمة من الطاعن الدالة على إرساله إلى المطعون ضدها الأولى مبالغ نقدية لا تقطع في أنها انفقت في عمليـة شراء العقار وأن إرساله هذه الأموال إليها باعتبارها زوجة له أراد به أن يؤمن مستقبلها وبالتالي يكون تعاقدها باسمها لحسابها لا بصفتها وكيله ورتب على ذلك أنه لا محل لإثبات الوكالة المستترة وكان هذا القول من الحكم لا يواجه دعوى الطاعن ولا يحسم القـول في شأن ما يدعيه فإن في قعوده عن تمحيص دفاع الطاعن رغم جوهريته ما يصمه بالخطأ في تطبيق القانون علاوة على القصور في التسبيب.

(نقض جلسة ۲۰۰۰/۱/٢٧ غير منشور).

القضاء بـصورية عقـد البيـع الـصادر للزوجـة صـورية نسبية بطريـق التسخير لا يتعارض مع القضاء من بعد ببطلانه لمخالفة الحظر:

– لما كانت الصورية النسبية بطريق التسخير ترد على أطراف العقد دون موضوعه بحيث يقتصر العقد المستتر على بيان أطراف العقد الحقيقيين فإن القضاء بهذه الصورية لا يحول دون بحث موضوع العقد لبيان مدى صحته أو بطلانه ، وبالتالي فإن قضاء الحكم المطعون فيه بصورية عقد البيع صورية نسبية بطريق التسخير وبأن المطعون ضده الرابع – دون الطاعنة هو المشترى الحقيقي في هذا العقد لا يتعارض مع قضائه من بعد ببطلان هذا العقد لمخالفة البيع للحظر المقرر بالقانون رقم 81 سنة 1976 ومن ثم فإن النعي بالوجه الثاني يكون على غير أساس.

(الطعن رقم ٢٤٧٩ لسنة 59 ق – جلسة ۱۹۹۳/۱٢/٢٣ س٤٤ ص٤٨٢).

مخالفة الحظر يرتب بطلان التصرف ما لم يكن قد قدم بشأنه طلب شهر أو أقيمت عنه دعوى صحة تعاقد أو استخرج بـشأنه تـرخيص بناء قبـل ١٩٧٥/١٢/٢١، وهذه الحالات محددة على سبيل الحصر فلا يجوز القياس عليهـا بـدعوى الاستهداء بحكمـة التشريع بما يمتنـع مـعـه إثبـات تـاريخ التصرف بالطرق المنصوص عليها في القانون المدنى:

– لما كان القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء، بعد أن حظر في مادته الأولى اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضى الفضاء فى جمهورية مصر العربية على غير المصريين سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين ام اعتباريين أيا كان سببه عدا الميراث، رتب في المادة الرابعة منه البطلان جـزاء لكل لأحكامه ومنع شهرها وأجاز لكـل ذي شأن،،،،

وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وأوجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها، ثم أبقى في الفقرة الثانية من المادة الخامسة منه على التصرفات التي لم يتم شهرها إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى أو أقيمت عنها دعاوى صحة تعاقد أمام القضاء أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء مـن الجهات المختصة وذلك كله قبـل ١٩٧٥/١٢/٢۱،

وكانت هذه النصوص واضحة جلية فلا يجوز الخروج عليها أو تأويلـهـا بالبحث عن حكمة التشريع وداعية لأنها قاطعة الدلالة على أن المراد منه هو حظر تملـك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء، وأن التصرف غير المشهر يعتبر إنه قد إبرم بعد العمل بالقانون المشار إليه وتقضى المحكمة ببطلانه من تلقاء نفسها طالما أنه لم يقدم بشأنه طلب إلى مأمورية الشهر العقارى،

أو أقيمت عنه دعوى صحة تعاقد أمام القضاء أو استخرج بشأنه ترخيص بناء من الجهة المختصة كل ذلك قبل ١٩٧٥/١٢/٢١ على النحو المبين بنص المادة الخامسة سالفة الذكر بيان حصر. لا محل معه لإثبات تاريخ التصرف بإحدى الطرق المنصوص عليها في القانون المدنى.

(الطعن رقم ١٧٢٣ لسنة ٥٢ق – جلسة 1986/3/5).

(الطعن رقم 971 لسنة 53ق – جلسة ١٩٨٧/٢/٤).

– مفاد المواد 1، 4، 5 من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الأصل في حكم هذا القانون هـو عـدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة لغير المصريين عـن العقارات المبنية والأراضي الفضاء والتي لم يكن قد تم شهرها قبل العمل بأحكامه،،،،

وأن الاعتداد بهذه التصرفات إذا ما توافرت بشأنها إحدى الحالات الثلاث الواردة الاستثناء بالفقرة الثانية من المادة الخامسة على سبيل الحصر، وهي التي كانت قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى، أو أقيمت عنهـا دعـاوى صحة تعاقد أمام القضاء، أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كله قبل 1970/12/21.

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن الطاعن فلسطيني الجنسية، وأن عقد البيع الابتدائى موضوع النزاع قد استحال تنفيذه لمخالفته أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 لأن الطاعن لم يتخذ أية إجراءات لشهره قبل ١٩٧٥/١٢/٢١، وكان يثيره الطاعن من أن توقيع رئيس مجلس إدارة الشركة المطعون ضدها على عقد البيع من شأنه إثبات تاريخ التصرف لأنه يمثل شركة قطاع عام ليس من الحالات الثلاث المبينة على سبيل الحصر في المادة ٢/٥ من القانون رقم 81 لسنة 1976 لإمكـان الاعتداد بالتصرف موضوع النزاع،

وعما يثيره الطاعن من أن الالتزام بتقديم طلب شهر العقد يقع على عاتق الشركة المطعون ضدها وفقا للبند العاشر منه فإنه لما كان الثابت من الأوراق أن عقد البيع محل النزاع لم يقدم بشأنه طلب شهر في الميعاد القانوني،

فإن محكمة الموضوع لا تكـون ملزمة بالبحث عن المتسبب في ذلك في ضوء التزامات عاقدية، وإذ انتهى الحكم المطعـون فيه إلى فسخ عقد البيع لاستحالة تنفيذ الالتزام بنقل الملكية فإنه يكون قد التـزم صحيح القانون ولا يعيبه أو يفسده ان يكون قد أخطأ في بعض التقريرات القانونية التي لا يتأثر بها قضاؤه، ويضحى النعى عليه على غير أساس.

(الطعن رقم ٢٢١٣ لسنة 55ق – جلسة ١٩٩٢/٣/٢٥).

شرط صحة التصرفات أن تكون متعلقة بذات التصرف ويستوى أن يكون التصرف واردا على أرض فضاء أو عقار مبنى:

– إذ كان القانون 81 لسنة 1976 المعمول به اعتبارا من 1976/٨/٢٦ بعد أن نص في مادته الأولى على حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث، وفي مادته الرابعة على بطلان التصرفات التي تتم بالمخالفة لأحكامـه نـص في المادة الخامسة على أن تبقى التصرفات التي تم شهرها قبل العمل بهذا القانون صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية،

أما التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بهذا القانون فلا يعتد بها ولا يجوز شهرها إلا إذا صحة تعاقد أمام القضاء، كانت قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى أو أقيمـت عنـهـا دعـاوى أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كلـه قبـل ١٩٧٥/۱۲/۲۱،

ومفادها أن الأصل في حكم هذا القانون هـو عـدم الاعتـداد بالتصرفات الصادرة لغير المصريين عن العقارات المبنية والأراضي الفضاء، والتي لم يكن قد تم شهرها قبل العمل بأحكامه، وأن الاستثناء هو الاعتداد بهذه التصرفات إذا مـا تـوافرت بشأنها إحدى الحالات الثلاث الواردة بالفقرة الثانية من المادة الخامسة سالفة البيان على سبيل الحصر،

وهي تقتضى للاعتداد بالتصرف أن تكون متعلقة به بذاته وسابقة على ۱۲/۲۱/١٩٧٥ يستوى في ذلك أن يكون التصرف واردا على أرض فضاء أو عقـار مبنى إذ جاء النص عاما شاملا كافة التصرفات وليس فيه ما يفيد قصر الحالة الثالثة على الأراضى الفضاء مما لا محل معه لتخصيصه، أو تقييده باستهداء الحكمة منه.

(الطعن رقم ١٢٤٦ لسنة 50ق – جلسة ١٩٨٤/٤/٢٦ س35 ص1106).

– القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، حظر في مادته الأولى على تملك غير المصريين للعقارات بأي سبب عدا الميراث، ورتب في مادته الرابعة البطلان جزاء كـل تـصرف يـتم بالمخالفة لأحكامه ومنع شهره، وأجاز لكل ذي شأن وللنيابة العامـة طلب الحكـم بهـذا البطلان وأوجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها،

ثم أبقى في الفقرة الثانيـة مـن المـادة الخامسة منه على التصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بأحكام هذا القانون إذا كانت قدمت بشأنها طلبات شهر، أو أقيمت عنها دعوى صحة تعاقد أو استخرج بشأنها ترخيص بناء قبل ١٩٧٥/١٢/٢١، وكانت هذه النصوص قاطعة الدلالة على أن المراد منها هو حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء،

وأن التصرف غير المشهر يعتبر أنه أبرم بعد العمل بالقانون المشار إليه، وتقضى المحكمة ببطلانه من تلقاء نفسها طالما أنه لم يقدم بشأنه طلب إلى مأمورية الشهر العقارى، أو أقيمت عنه دعوى صحة تعاقد أو استخرج بشأنه ترخيص بناء كل ذلك قبل ١٩٧٥/١٢/٢١ على النحو المبين بنص المادة الخامسة سالفة الذكر بيان حصر،

لما كان ذلك وكان البين من ملف الطعن أنه ليس في الأوراق ما يفيد أن تصر في النزاع قد تم شهرهما قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 أو توافر في أي منهما من الحالات الواردة بالمادة الخامسة منه على سبيل الحصر للاعتداد به،

أو ما يفيد موافقة مجلس الوزراء، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى بطلان التصرف فإنه يكون قد التزم صحيح القانون ولا يعيبه الالتفات عن مستندات الطاعن المبينة بسبب النعى أو طلبه الإحالة إلى التحقيق لإثبات أن التصرف موضوع الدعوى انعقد قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976 طالما أن ذلك غير منتج في الدعوى، ومن ثم فإن النعى عليه بهذا السبب يكون على غير أساس.

(الطعن رقم ٢٠٣٩ لسنة 57ق – جلسة ١٩٨٩/٤/٢٧ س40 ص٢١٥).

(الطعن رقم 971 لسنة 53ق – جلسة ١٩٨٧/٢/٤).

كفاية ثبوت تقديم طلب الشهر قبل التاريخ المحدد ولا يحول دون إعمال أثاره تقاعس مقدمه عن موالاته وسقوط الطلب نتيجة ذلك :

– القانون رقم 81 سنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بعد أن حظر في مادته الأولى اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين أيا كان سببه عدا الميراث ورتب في المادة الرابعة منه البطلان جزاء لكل تصرف يتم بالمخالفة لأحكامه،

أبقى في الفقرة الثانية من المادة الخامسة منه على التصرفات التي لم يتم شهرها إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى، أو أقيمت عنها دعاوى تعاقد أمام القضاء، أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كلـه قبـل 1970/۱۲/۲۱.

فقد دل على أن المشرع هدف من ذلك أن لا يعتد بالتصرف غير المشهر إلا إذا كان تاريخه ثابتا بإحدى الطرق الثلاث المنصوص عليها في هذه المادة فحسب، فمجرد تقديم طلب شهر التصرف إلى مأمورية الشهر العقارى قبل ذلك التاريخ ينتج أثره في إثبات تاريخه والاعتداد به.

لا يؤثر في ذلك ما نصت عليه المادة ٢٤ من القانون رقم 114 سنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى المعدلة بالقانون رقم 69 سنة 1950 من سقوط طلب الشهر إذا لم يتم شهر المحرر خلال سنة من تاريخ تقديمه ولم يقدم الطالب طلبا لامتداده قبل انتهـاء السنة الأولى بأسبوعين،

إذ جاء هذا الجزاء قاصرا على تقاعس مقدم الطلـب عـن مـوالاة إجراءات الشهر فلا يستطيل إلى ثبوت تاريخ التصرف. لما كان ذلك وكان الحكم المطعـون فيه قد خالف هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي ببطلان عقد البيع محـل النـزاع مرتكنـا في ذلك إلى أن الطلب المقدم من الطاعن بتاريخ ١٩٧٥/۱٠/٢ إلى مأمورية الشهر العقاري لشهر هذا العقد قد اعتبر كأن لم يكن لعدم إتمام إجراءات شهره وعدم تقديمه طلبا بامتداده قبـل مضى سنة على تقديمه بأسبوعين فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

(الطعن رقم ٦٢٨ لسنة ٥٢ق – جلسة 1987/4/15).

المقصود بتراخيص البناء المشار إليهـا بـالنص تلك التـي صـدرت باسـم ولحساب الأجنبـي بـشأن العقار المتصرف فيـه دون تلك الصادرة باسـم ولحساب المتصرف:

– مفاد نصوص المواد 1، 4، 5 من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملـك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء أن المشرع إذ حظر على الأجنبى سـواء كـان شخصاً طبيعياً أو اعتباريا – تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في الجمهورية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث،

وقضى ببطلان أي تصرف يصدر إليه بالمخالفة لأحكام القانون المذكور بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام، استثنى من ذلك التصرفات التي تم شهرها قبل 1976/٨/٢٦ – تاريخ العمل به وتلك التي قدمت بشأنها طلبات شهر إلى استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة قبل هذا التاريخ، والمقصود بهذه مأموريات الشهر العقارى قبل ١٩٧٥/۱۲/۲۱،

وأقيمت عنهـا دعـاوى صحة تعاقد، أو التراخيص تلك التي صدرت باسم ولحساب الأجنبي بشأن العقار المتصرف إليـه فيـه دون تلك الصادرة باسم ولحساب المتصرف.

(الطعن رقم ٢٦ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٦/٢/١١).

العقود غير الصورية التي أبرمت قبـل صـدور القانون بقاؤها صحيحة ومرتبة لآثارها:

– ولئن كان القانون رقم 81 لسنة 1976 قد حظر في مادته الأولى بخصوص تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في مصر أيا كان سبب اكتسابها عدا الميراث، إلا أنه أورد في المادة الثانية بعـض استثناءات من الحظر المشار إليه، ومن بينها الحالات التي يوافق عليها مجلس الوزراء،

وقد واجـه الشارع في المادة الخامسة من القانون حكم التصرفات التي تم شهرها قبـل العمـل به، فاعتبرهـا صحيحة منتجة لآثارها، أما التصرفات التي لم يتم شهرها فقد نص على عدم الاعتداد بهـا وعـدم جواز شهرها، إلا إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى المأموريات المختصة، أقيمت عنها دعاوى تعاقد أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كله قبل ۲۱ دیسمبر سنة 1975،،،،

وكان هذا الجزاء يتباين في طبيعته القانونية، وفي نطاق سريانه عن جزاء البطلان الذي أوقعه الشارع بمقتضى المادة الرابعة من القانون على كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكامه، أو كان قد تم بقصد التحايل على أحكامه محمولا على صوريته، ومن ثم فإن مفاد ذلك أن التصرفات التي أبرمت قبل صدور القانون ولم يلحقهـا عوار الصورية تكون قد نشأت – في الأصل – صحيحة ،،،

وتظـل كـذلك بعـد بـدء العمل بالقانون متى وافق مجلس الوزراء على استثناء المتصرف إليـه مـن حظر التملك، فإن لم تلحقها الموافقة المشار إليها فإنه لا يعتد بها ولا يجوز شهرها وتبقى العين على ملك المتصرف، ومن ثم فإن هذه التصرفات تتأبى على فكرة البطلان المطلق الذي ترد أسبابه – يحول دون انعقاده ووجوده منذ نشأته،

لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن العقد أبرم من حيث الموضوع – إلى فقدان العقد لركن من أركانه في حكم الواقع وحكـم القـانون بمـا في 1975/8/1 أي قبل العمل بالقانون رقم 81 لسنة 1976،

وكان الطاعن قد اعتصم في مرافعه أمام محكمة الموضوع باتخاذه إجراءات طلب الموافقة من مجلس الوزراء على استثنائه من حظر التملك وهو دفاع جوهرى أبت المحكمة بحثه وتمحيص أثـره محمولا على ما انتهت إليه خطأ من بطلان العقد منذ نشأته، فإن الحكم يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

(الطعن رقم ٢٢٤٢ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٦/١٢/٢١).

التصرفات التي تم شهرها قبـل العمـل بالقانون بقاؤها صحية ومرتبة لآثارها :

– مفاد نص المادة الأولى : من القانون رقم 81 لسنة 1976 الذي يحكـم واقعـة النزاع والفقرات الثلاثة الأولى من المادة الرابعة والمادة الخامسة منه أن المشرع – وعلى ما جری به قضاء هذه المحكمة – حظر كأصـل عـام على الأجانب تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء في مصر وحرم عليهم كل تصرف أو سبب من شأنه أن يؤدي إلى نقل الملكية إليهم ايا كان هذا السبب عدا الميراث،،،،

ورتب على ذلك منع شهر أي تصرف يتم بالمخالفة لتلك الأحكام واعتبره باطلا باطلا مطلقا أما التصرفات التي أشهرت قبل العمل بهذا القانون فقد أبقى عليها المشرع صحيحة ومنتجة لآثارها، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد تملك قطعتى الأرض موضوع النزاع بعقد مسجل قبل العمل بأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 وكان العقد الصادر منه بتاريخ 1979/9/3 إلى شركة البحرين لم يسجل،،،،

وكانت الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل فإن لازم ذلك وعلى ما جرى به قضاء محكمـة النقض – بقاء ملكية هذه الأرض للطاعن ومن ثم فإن من شأن الاتفاق على فسخ هذا العقد أن 81 لسنة 1976 ولا يترتب عليه تملك الطاعن وهو أجنبي للأرض موضوع النزاع فهو ماله يعود المتعاقدان إلى ما كانا عليه قبل التعاقد ولا مخالفة في هذا الاتفاق لاحكام القانون رقم – لها قبل العمل بهذا القانون وتظل الملكية ثابتة له بالرغم من إبرامه العقد المؤرخ ۱۹۷۹/9/3،،،،

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان العقد المؤرخ 1980/7/14 ذلك عن بحث أثر هذا الاتفاق على عقد البيع المؤرخ 1979/9/3 وذلك بالنسبة لطرفيه وبالنسبة للمطعون ضده الأول فإنه يكون معيبا بالقصور فضلا عن خطئه في تطبيق القانون.

(الطعن رقم 1878 لسنة 56ق جلسة ۱۹۹۲/۷/30).

(الطعن رقم 1877، 1938 لسنة 56ق بذات الجلسة).

عدم الاعتداد بالتصرفات التي لم يتم شهرها قبل العمل بالقانون والعبرة بجنسية المتصرف إليه وقت التعاقد:

– المقرر في قضاء هذه المحكمة أن القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بعد أن نص في المادة الأولى منه على حظر تملك غير المصريين للعقارات وفي المادة الرابعة على بطلان التصرفات التي تتم بالمخالفة لأحكامه نص في المادة الخامسة على أن تبقى التصرفات التي تم شهرها قبل  العمل به صحيحة ومنتجة لآثارها أما التصرفات التي لم يتم شهرها فلا يعتد بها ،،،

ولا يجوز شهرها إلا إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى المأمورية المختصة أو أقيمت عنها دعاوى صحة تعاقد أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كله قبل ١٩٧٥/۱۲/۲۱.

مما مفاده أن الأصل في حكم هذا القانون هو عدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة ل تملك غير المصريين للعقارات سالفة البيان ولم يكن قد تم شهرها قبـل العمـل بأحكامه أما التصرفات التي عقدها المتمتعون بالجنسية المصرية فلا يلحقهـا هـذا الحظر وتظل سارية بما ترتبه من حقوق والتزامات أي أن العبرة بجنسية المتصرف إليـه وقـت التعاقد،

فإن كان أجنبيا سرت عليه أحكام القانون سالف البيان. لما كان ذلك، وكان البين العقد المؤرخ من مدونات الحكم المطعون فيه أنه قد اقام قضاءه بعدم سريان الحظـر الـوارد بالقانون ۸۱ لسنة 1976 على زوجة المطعون ضده الثاني على سند من أنها كانت مصرية وقت إبـرام مع المطعون ضده الأول وأن هذا العقد وإن لم يكن من الملكية إليها لعدم تسجيله إلا أنه يرتب لها حقوقا شخصية قبل المتعاقد معها المطعون ضده الأول ،،،

و يجوز أن يكون محلا لحوالة الحق عملا بالمادة 305 من القانون المدنى فإنه يكون قد شأنه نقـل التزم صحيح القانون ولا يعيبه ما تردى إليه من تقريرات قانونية زائدة بشأن ثبوت تاريخه ١٩٥٣/٣/٢٥ بدعوى المطالبة بباقى الثمن. إذ لم يكن لازما لقضاء الحكم ويضحى النعي على الحكـم المطعون فيه بسبب الطعن على غير أساس.

(الطعن رقم 613 لسنة 54ق – جلسة 1991/3/13 س٤٢ ص۷۳۲).

الاستثناء المخول لمجلس الوزراء :

– مفاد ما نصت عليه المادتان الأولى والثانية من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، أن الحظر الوارد على تملكهم للعقارات المذكورة وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – ليس مطلقا، وإنما يجوز لمجلس الوزراء الاستثناء منه.

(الطعن رقم 1084 لسنة 50ق – جلسة ١٩٨٥/٣/٢٧).

موافقة مجلـس الـوزراء عنـصـر مـن عنـاصـر الحـق ذاتـه لا يقـوم بـدونـه مصدره القانون وليست مجرد شرط واقـف فـلا يـقـوم الحـق فـي اكتساب الملكية إلا بصدور تلك الموافقة، و بالتالي فلا على الحكم إن هو لم يستجب لطلب التأجيل لحين الحصول على تلك الموافقة وتقديمها:

الشرط الواقف من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المشروطة فيكون الالتزام في فترة التعليق موجودا، غير أن وجوده ليس مؤكدا، وأحكـام هـذا الشرط الواقف إنما تقتصر على الشرط الذي ينشأ عن إرادة الملتزم، أما إذا كان القانون هـو الـذي فرض الشرط وعلق عليه حكما من الأحكام فذلك لا يعتبر شرطا بمعناه الصحيح إذ الشرط أمر عارض لا يلحق الحق إلا بعد تكامل عناصره،

فيضاف إليه ويمكن تصور الحق بدونه وذلك بعكس الشرط الذى يكون القانون مصدره لانه فى هذه الحالة يعد عنصرا من عناصر الحق ذاته ولا يتصور قيام الحق بدونه ومن ثم لا يوجد الحكم المروط ولا يثبت إلا عند تحقق شرطه أما قبل ذلك فلا يثبت الاصل أن الاثر لا يسبق المؤثر لما كان ذلك وكانت موافقة مجلس الوزراء أمر اشترطه القانون رقم 81 لسنة 1976 لإمكان تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء فإن هذه الموافقة تعد من عناصـر الحـق ذاته لا يتصور قيامه بدونها،،،،

وبالتالي فإنه لا على الحكم المطعون فيه إن هو لم يستجب لطالب الطاعنة وقف الدعوى أو تأجيلها لحين حصولها على موافقة مجلس الوزراء وتقديمها.

(الطعن رقم ٢٠٧٠ لسنة 51ق – جلسة 1985/١/٢٤ س36 ص١٤٢).

(الطعن رقم ٢٠٦٩ لسنة 51ق – جلسة ١٩٨٥/٣/٢٨).

(الطعن رقم ٦٢٥ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٦/١٢/٢٤).

(الطعن رقم ٢٢١٣ لسنة 55ق – جلسة ۱۹۹۲/٣/٢٥).

إلا أنه إذا تمسك المشترى بأنه عرض طلب استثناء التصرف الصادر له على مجلس الوزراء بعد استيفائه كافة الشروط المتطلبـة وقـدم الدليل على ذلك امتنع على المحكمة القضاء ببطلان التصرف قبل التثبت من صدور قرار المجلس بعدم الموافقة:

– لئن حظرت المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيـا كـان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث، إلا أن البند (ب) من المادة الثانية من القانون المذكور استثنى من هذا الحظر الحالات التي يوافق عليها مجلس الوزراء بالشروط التي نص عليها في البند المذكور،

مما مفاده أنه إذا تمسك الطاعن بأنه عرض طلب استثناء التصرف الصادر له من المطعون عليهم على مجلس الوزراء بعد استيفاء كافة الشروط المنصوص عليها في البنـد المذكور وقدم الدليل على ذلك، تعين على محكمة الموضوع أن تتثبت مـن عـدم صـدور قـرار مجلس الوزراء، بالموافقة على التصرف قبل أن تقضى ببطلانه،

لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعن – المشترى – قدم لمحكمة الموضوع ما يفيد أنه تقدم بطلب استثناء التصرف موضوع النزاع من حظر التملك المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنة 1976 وأن طلبه ما زال معروضا على مجلس الوزراء،

فإن الحكـم المطعون فيه إذ لم يعن بتمحيص هذا الدفاع، وقضى ببطلان التصرف قبل التثبت من صدور قرار مجلس الوزراء بعدم الموافقة عليه ، يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون.

(الطعن رقم ٢٠٥٩ لسنة 50ق – جلسة 1981/5/19 س۳۲ ص ١٥٣٤).

(الطعن رقم ٢٢٥٧ لسنة 53ق – جلسة ١٩٨٤/١٢/٢٥).

دعوى الأجنبي بطلب تعيين الشقة المتعاقد عليها تمهيداً لاتخاذ إجراءات الحصول على موافقة مجلس الوزراء على تملكها لا يستلزم فيها اثبات تقدمه بطلب الحصول على الموافقة أو تقديم موافقة المجلس على الطلب.

– لما كان القرار الوزاري رقم 59 لسنة 1977 قد صدر بالأحكام التنفيذية لهـذا القانون ونص في المادة الثالثة منه على أنه «يجب بالنسبة إلى الحالات التي تعرض على مجلس الوزراء وفقا للبند (ب) من المادة الثانية من القانون رقم 81 لسنة 1976 المشار إليـه اتباع الإجراءات الآتية :

أ – وكان – المقرر في قضاء هذه المحكمـة أن تكييـف المدعى لدعواه تكييفا خاطئا لا ينطبق على واقعتها التي ذكرها في صحيفتها لا يقيـد القاضي ولا يمنعه من إعطاء الدعوى وضعها الحق وتكييفها القانوني الصحيح،

وكان البين من أوراق الدعوى أن حقيقة مطلب الطاعن فيها هو تعيين الشقة المتعاقد عليهـا لاتخاذ إجراءات الحصول على موافقة مجلس الوزراء على تملكه تلك الشقة وفقا للفقرة الأولى بنـد (ب) من المادة الثانية من القانون رقم 81 لسنة 1976 فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاء في الدعوى على أن الطاعن لم يقدم ما يفيد أنه تقدم بطلب اتخاذ الإجراءات القانونية ،

وأنه لم يقدم الموافقة المنصوص عليها في المادة الثالثة من القرار الوزاري رقم 59 لسنة ۱۹۷۷ وحجب نفسه بذلك عن بحث حقيقة الطلبات في الدعوى ومواجهة ما تمسك به الطاعن في صحيفة الاستئناف من أن تعيين الشقة إجراء لازم قبـل الحصول على موافقة مجلس الوزراء على تملكها، يكون معيبا بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.

(الطعن رقم 353 لسنة 51ق – جلسة ١٩٨٨/٣/٢٣).

الأثر المترتب على صدور قرار مجلس الوزراء بالموفقة على التصرف متى صدرت الموافقة ارتفع الحظر، ولا يسوغ للبائع التمسك ببطلان عقد البيع الابتدائي:

– أورد القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات – المبنية والأراضي الفضاء في المادة الأولى منه نصاً عاماً حظر فيه على غير المصريين سـواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم أشخاصاً اعتباريين تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر أيا كان سبب اكتساب الملكية عـدا لميراث، إلا أنه أتبع ذلك بالنص في المادة الثانية على استثناء حالات من هذا الحظر بينها بيان حصر منهـا موافقة مجلس الوزراء إذا توافرت الشروط الآتية : –

(1) أن يكون التملك لمرة واحدة بقصد السكن الخاص للفرد أو لأسرته أو لمزاولة نشاط خاص .

(2) ألا تجاوز مساحة العقار بملحقاته ألف متر.

(3) أن – يحول عن طريق أحد المصارف المرخص لها نقدا أجنبيـا قـابلا للتحويل بالسعر الرسمي يعادل قيمة العقار التي يقدر على أساسها الرسم النسبي المستحق على شهر المحرر.

(4) ألا تكون ملكية العين حصة شائعة مع مصرى، ومؤدى ذلك أنه إذا ما توافرت تلك الشروط وصدرت موافقة مجلس الوزراء على تملك غير المصرى، فإن قرار المجلس بهذه الموافقة من شأنه أن يرتفع به حظر التملك.

إذا ما كان الأجنبي قد ابرم عقدا ابتدائيا عن العقار الذي انصبت عليه موافقة مجلس الوزراء من قبل صدورها فإن هذا العقد الذي لا يتولد منه سوى التزامات شخصية لا يعتبر منشئا لحق المشتري في التملك بل يكون قرار مجلس الوزراء هو الذي أحدث الأثر الفـورى في إباحة اكتساب ملكية العقار موضوع العقد، مما يستتبع بطريق اللزوم الحتمى إمكـان البائع ،

تنفيذ البائع التزام نقل ملكية العقار المبيع إلى هذا المشترى بتسجيل العقد، فإذا امتنع عن تنفيذ التزامه جاز للمشترى رفع الدعوى بطلب صحة ونفاذ عقد البيع ،

ولا يسوغ في هذه الحالة أن يتمسك البائع – سواء بطريق الدعوى الأصلية أو بطريق الدفع في دعوى مطروحة – ببطلان عقد البيع لمخالفته أحكام الحظر المقررة بالقانون رقم 81 لسنة 1976 طالما قد ارتفع هذا الحظر بصدور موافقة مجلس الوزراء على حق المشترى الأجنبي في التملك، وصار في مكنة البائع نقل ملكية العقار المبيع إليه.

(الطعن رقم 311 لسنة ٥٢ق، ٢٦٢٤ لسنة 56ق – جلسة ١٩٨٩/١/٢٦).

الاستثناء من حظر التملك الذي خول لمجلس الوزراء الموافقة عليـه مـتـى توافرت الشروط التي عددها النص – لم يلغ بصدور القانون 106 لسنة 1985 وإنما الذي ألغي هو السلطة التي كانت مخولة للمجلس في الاستثناء من تلك الشروط كلها أو بعضها:

– أورد القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات والأراضي الفضاء في المادة الأولى منه نصا عاما مؤداه الحظر على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث،

إلا أنه أجاز في الفقرة الأولى بند (ب) من المادة الثانية منه استثناء من الحظر المنصوص عليه في المادة السابقة ل تملك غير المصريين للعقارات اكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء في الحالات التي يوافق عليها مجلس الوزراء والتي تتوافر فيها الشروط التي عددتها تلك الفقرة،

كما أجاز في الفقرة الثانية من ذات المادة بخصوص تملك غير المصريين للعقارات لمجلس الوزراء الاستثناء من الشروط المتقدمة كلها أو بعضها وذلك في الحالات التي لها مصالح البلاد القومية أو الاقتصادية ، أو متطلبات التنمية الاجتماعية أو اعتبارات المجاملة،

ثم صدر القانون رقم 106 لسنة ١٩٨٥ بإلغاء سلطة مجلس الوزراء في الموافقة على استثناء بعض الحالات من شروط تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الماء المقررة في الفقرة الثانية من المادة الثانية من القانون رقم 81 لسنة 1976،

بما مؤداه أن الاستثناء من الحظر العام المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون الأخير من تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء والتي يوافق عليها مجلس الوزراء التي تتوافر فيها الشروط التي حددتها الفقرة الأولى بند (ب) من المادة الثانية لم يلغ ، وإنما الذي ألغي بالقانون رقم 106 لسنة 1985 هو سلطة مجلس الوزراء في الاستثناء من الشروط كلها أو بعضها الواردة بالفقرة الأولى بند (ب) من المادة الثانية من القانون رقم 81 لسنة 1976.

(الطعن رقم 353 لسنة 51ق – جلسة ۱۹۸۸/۳/٢٣).

وضع المشرع عدة شروط تطلب توافرها حتى يتمكن من تملك غير المصريين للعقارات في مصر اشترط المشرع بالنسبة للعقارات المبنية أن تكـون بغرض السكني لـه ولزوجته وأولاده القصر والا تتجاوز مساحة العقار الثلاثة الاف متر مربع والا يكون مشتركا مع مصرى في ملكية العقار ،،،،

والا يكون العقار أثرا وان يقوم بتحويل مبلغ من العملة الأجنبية بما يعادل الثمن وكذلك حقه في الاستثناء مـن بعـض الشروط طبقا لاعتبارات المصلحة القومية التي يقدرها بما فيها شـرط تحويـل النقد الأجنبي لم يستثنى المشرع من ذلك سوى شرط الا يكون العقار اثرا:

– ومن حيث إنه عن الموضوع فلقد نصت المادة الأولى من القانون رقم 56 لسنة ۱۹۸۸ بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء والذي صدر إبان العمل به القرار الطعين على أنه

«مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 1974/43 بنظام استثمار المال العربي والاجنبي والمناطق الحرة يكون تملك غير المصريين للعقارات سواء كانوا أشخاصا طبيعيين اكتساب الملكية عدا الميراث وفق أحكام هذا القانون.. و اعتباريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية أيا كان سبب ونصت المادة الثانية على أنه

«يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء ل تملك غير المصريين للعقارات سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء بالشروط الآتية :

كما نصت المادة السادسة على أنه يقع باطلا كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره ونصت المادة السابعة على أن مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون، وينشأ مكتب خاص للشهر العقارى والتوثيق يختص بكافة شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفقا لأحكام هذا القانون..

ومن حيث إنه صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1133 لسنة 1988 بإنشاء مكتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ناصا في المادة السابعة على مأمورية الشهر العقارى إرسال الطلب ومستنداته إلى مكتب شئون تتملك غير المصريين للعقارات فـور استكمال بحثه مشفوعاً بالرأى دون ختمه وعلى المكتب إرسال الطلـب مشفوعاً بمذكرة بالرأى إلى المكتب الفنى لوزير العدل وذلك خلال أسبوع من تاريخ ورود الأوراق إليه.

وتنص المادة الثامنة على أن يتولى المكتب الفنى لوزير العدل إرسال الطلـب والمستندات المرفقة به خلال أسبوعين من تاريخ وروده، مشفوعا بمذكرة بالرأى لعرضه على رئيس مجلس الوزراء أو على مجلس الوزراء على حسب الأحوال طبقا لأحكام القانون.

ومن حيث إن المستفاد من تلك النصوص أن المشرع نظم كيفية تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء في حدود ما قرره القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار اليه ،،،،

وذلك حفاظا على المصالح القومية والاقتصادية والسياسية و الاجتماعية للبلاد فوضع عدة شروط تطلب توافرها حتى يتمكن من تملك غير المصريين للعقارات المبنية أن يكون بغرض السكنى  له ولزوجته وأولاده القصر وألا تتجاوز مساحة العقار الثلاثة آلاف متر مربع وألا يكون مشتركا مع مصري في ملكية العقار ،،،

وألا يكون العقار أثرا وأن يقوم بتحويل مبلغ من العملة الأجنبية بسعر السوق المصرفية المعلنة بما يعادل الثمن الفعلى لقيمة العقار ولم يكتف المشرع بهذه الشروط ل تملك غير المصريين للعقارات بمصر بل أعلى المجلس الوزراء حق الموافقة على هذا التملك من عدمه وكذلك حقه في الاستثناء من بعض الشروط طبقا لاعتبارات المصلحة القومية التي يقدرها بما فيها شرط تحويل النقد الاجنبي ،،،

ولم بستنى من ذلك سوى شرط الا يكون العقار أثرا كما ناط المشرع بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق مراقبة وتنفيذ أحكام هذا القانون وعدم جواز شهر أي تصرف يكون مخالفا ولو لوقوعه باطلا ومن حيث إن المادة 418 من القانون المدنى عرفت عقد البيع بأنه «عقـد يلتـزم بـه البائع أن ينقل المشترى ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدى.

والنص المادة 428 : على أن «يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحـق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو كما تنص المادة 3/420 على أنه «إذا وفيت الأقساط جميعا فإن انتقال الملكية إلى المشتري يعتبر مستندا إلى وقت البيع».

وتنص المادة 1/435 على أن يكون التسليم بوضع المبيـع تحـت تـصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديـا مـادام البائع قد أعلمه بذلك ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع.

ومن حيث إنه بتاريخ ١٩٨٠/٩/٢ باع الطاعن وآخر إلى مورث المطعون ضدهم كامل أرض وبناء العقار رقم 140 شارع العروبة والأخذ رقم (3) من القطعة رقم 609 من تقسيم شركة ضاحية مصر الجديدة والبالغ مساحته 937,10م مبينة حدودها في العقد،

والعقار عبارة عن فيلا دورين وبدروم ومظلة بسطح الفيلا وباقى الأرض والبيع يشمل كافة مشتملات العقار وذلك مقابل ثمن إجمالي مقداره 350000 جنيه سداد منها في مجلس العقد.15000 جنيها على أن يسدد الباقى ومقداره ۲۰۰۰۰۰ مائتي ألف جنيه في أول ديسمبر ١٩٨۰ في مقابل التزامها بتسليم العقار المبيع خاليا للمشترى،

ونص البند (ثانيا) من العقد على أن الطرفين حددا مهلة غايتها اور دیسمبر ۱۹۸۰ ليتسنى لهما إعداد العقد النهائي وليتمكن البائعان من إخلاء العقار المبيع من المنقولات والشاغلين بحيث إذا تراخت إجراءات التسجيل عن هذا الموعد فيكون من حق المشترى استلام العقار المبيع بأكمله بشرط قيامه بسداد باقى الثمن كاملا.

ولما كان جوهر عقد البيع يقوم على التراضي ووجود محل للعقـد جـائز شرعاً وثمـن محدد أو يمكن تحديده مع تحقق أهلية الطرفين للتصرف انعقد العقد وترتب عليه آثـاره القانونية ومن ثم لا يجوز إبطاله من بعـد أو فسخه إلا طبقاً للقانون أو نتيجة للإخـلال بالتزام معين نص عليه في العقد أما نقل الملكية فإنها وإن كانت لا تتم إلا بالتسجيل إذا كان المشترى مصريا وفقا لأحكام قانون الشهر العقارى،

فإنه بالإضافة إلى وجوب تطبيقها أيضاً إذا كان المشترى أجنبيا تطلب المشرع توافر شروط أخرى تضمنها القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه بحيث لا يجوز نقل الملكية عن طريق الشهر العقارى إلا إذا توافرت جميعها وهذه القواعد التنظيمية مقررة أصلا لصالح الدولة ولا مصلحة للبائع في تطبيقها أو توافرها جميعا من عدمه بدليل ما أعطاه القانون لمجلس الوزراء من استثناء من هذه الشروط ولو تعلق بها مصلحة للبائع ما كان هذا الاستثناء مشروعاً إذا كان من شأنه إلحاق ضرر به.

ومن حيث إن قرار مجلس الوزراء المطعون فيه وقد تضمن الموافقة على تملـك مـورث المطعون ضدهم للعقار المذكور شريطة تحويل الفرق بالعملة الأجنبية ما بين الثمن المقرر في العقد وما قررته اللجنة المختصة بالتقويم، وقد تحقق هذا الشرط بتمام عملية التحويل طبقاً المبلغ القدر بمعرفة الجهة الإدارية بعد أن تحققت مصلحة الشهر العقاري من توافر كافة الشروط القانونية، فمن ثم يكون القرار صدر صحيحا متفقا مع أحكام القانون ولا وجه للنيل منه بأي نعي من أوجه النعي عليه الواردة بأسباب الطعن.

(الطعن رقم 1811 لسنة 41 ق «إدارية عليا» – جلسة ۲۰۰1/10/3 س46 ص409).

التصرفات الصادرة من الدولة ل تملك غير المصريين للعقارات تخضع في تقدير قيمتها للقانون 70 لسنة 1964:

– ان القانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق المعدل بالقانونين رقمي 1980/94 و1991/6، حدد في المادة (٢١) منه قيمة العقار أو المنقول في الحالات التي ينص فيها على تقدير الرسم النسبي على أساس هذه القيمة، وعرض النص للعقارات في البندين 6، 7 فجعل العبرة في تحديد قيمتها عند تقدير الرسم النسبي على أساس القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل بالنسبة إلى العقارات التي ربطت عليها ضريبة العقارات المبنية على أساس القيمة الموضحة في المحرر ،،،

بحيث لا تقل عن ثلاثين مثلاً للقيمة الإيجارية السنوية المتخذة أساساً لربط الضريبة، وبالنسبة للعقارات التي لم تربط عليهـا الضريبة، فيقدر الرسم على أساس القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل على قيمة المثل في الجهة الموجودة بها أو أقرب جهة مجاوزة لها.

وتبين الجداول التي يصدر بها قرار من وزير العدل بعد أخذ رأى وزيرى المالية والإسكان والمحافظ المختص ما يعد منطقة مماثلة ومستوى وقيمة العقارات المبينة في كل منها مستندة إلى متوسط ما تم ربط الضريبة عليـه منها. وقد ألغى القانون رقم 6 لسنة 1991 نظام التحرى المنصوص عليه في عجـز المـادة (۲۱) المشار إليها قبل تعديلها بالقانون الأخير.

وحدد المشرع في المادة (۲) من القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء أسس تقـدير تملك غير المصريين للعقارات المراد تملكها ونص على أن يسترشد في تقدير هذا الثمن بالقيمة المبينة في المحرر وبالجدول الذي يضعه وزير العدل بالاتفاق مع وزير الإسكان،،،،

وصـدر قـرار وزير العدل رقم ٦٠٢٦ لسنة 1990 في هذا الشأن، موافقاً لـه جـدول بأسعار الأراضي الفضاء ببعض مدن القاهرة والجيزة و الاسكندرية والقليوبية والإسماعيلية والبحر الأحمر والمدن الجديدة الخاضعة لأحكام القانون رقم 56 لسنة ١٩٨٨.

ومؤدى ما تقدم أن القانون رقم 6 لسنة 1991 المشار إليه اعتد – في صدد تقدير الرسم بالقيمة المبينة بالمحرر – بمراعاة الأدنى للتقدير، وهو في ذلك يتفق – في الأساس – مع ما ورد في القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه من الاعتداد في تقدير الرسم بالقيمة المبينة بالمحرر مع الاسترشاد بجداول الاسعار المرافقة لقرار وزير العدل رقم ٦٠٢٦ لسنة 1990 وفي حدوده.

ومن ثم فإنه لا يبدو – في الحقيقة واقع الأمر – خلاف فعلى في النتيجة في شأن تقدير الرسـم عـن التصرفات العقارية في القانونين رقمي 70 لسنة 1964، 56 لسنة 1988.

وتنص المادة (٢٢) من القانون رقم 70 لسنة 1964 على أن «تقدر الرسوم النسبية على التصرفات والوقائع في المحررات التي تكون للدولة أو إحدى وحدات الحكم المحلى أو إحدى الهيئات العامة أو وحدات القطاع العام طرفاً فيها على أساس القيمة الموضحة في تلك المحررات،،،،

والعلة الظاهرة من إيراد هذا النص – في شأن التصرفات التي تكون الدولة طرفا فيها – بالاعتداد في تقدير الرسوم على أساس القيمة المبينة بالمحرر – هي انتفاء مظنة التهرب بإثبات ثمن يغاير الثمن الفعلي في العقود التي تكون الدولة طرفاً فيها والنص فيما قرره من الاعتداد بالقيمة المحررة في العقد فيما يباع من أراضي الدولة،،،،

إنما يقرر حكماً عاماً يتناول كل ما تبيعه الدولة للمواطنين أو الأجانب، ولا يعتبر تطبيقه على ما يباع للأجانب استثناء من الحكم العام، بل انه يعتبر تطبيقاً للأصـل المقرر في شأن  التصرفات أو البيوع التي تصدر من الدولة ويمتد إذن إلى تلك التي تخضع للقانون رقم 56 لسنة 1988، في خصوص تحديد ثمن البيع ،،،،

وفي هذا الصدد، فإنه لا تعارض ولا خلاف في الحالة المعروضة، ومن ثم فالأصل إعمال حكم القانونين فيعتد بالقيمة الموضحة بالعقد، إلا أن يكون فيه بعد عن ثمن المثل على مقتضى ما حدده قرار وزير العدل المشار إليه.

وانه على مقتضى ما تقدم، فإن أحكام القانون رقم 70 لسنة 1964 بتعليق على التصرفات الصادرة من الدولة لغير المصريين التي تخضع لأحكام القانون رقم 56 لسنة 1988 المشار إليه في الخصوص.

لذلك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى أن أحكام المادة (۲۲) من القانون رقم 70 لسنة 1964 المشار إليه تسرى على التصرفات الصادرة من الدولة لغير المصريين الخاضعة لأحكام القانون رقم 56 لسنة 1988، على الوجه المبين بالأسباب

(فتوى رقم 530 في 1991/6/30 – جلسة 1991/6/5 ملف رقم 80/1/7).

حظر تملك غير المصريين للعقارات بالشفعة:

– وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – إن المشرع بما نص عليه في المادة 944 من القانون المدنى على أن حكم الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع وهو ما يطابق نص المادة 18 من ٢٣ مارس سنة 1901 بقانون الشفعة القديم،،،،

فإنه إنما أراد «بالسند» السبب القانوني المنشىء لحق الملكية لا دليل الملكية محجيتها، وبالتالي يكون هذا الحكم هو السند المنشىء لحق الشفيع في تملك العقار المشفوع فيه ومصدر ملكيته له أما تحققها فيتوقف على شهر الحكم النهائي بثبوتها وفقا لعجز المادة 944 المشار إليها،

لما كان ذلك وكانت المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء – والمنطبق على واقعة الدعوى – قد حظرت تملك غير المصريين للعقارات أيا كان سببه عدا الميراث فقد استثنت المادة الثانية منه أن تكون ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكنى رئيس البعثة بشرط المعاملة بالمثل أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية ،،،

وكذلك الحالات التي يوافق عليها مجلس الوزراء والتي تتوافر فيها شروط معينة، لما كان ما هو مصدر تقدم وكان الطاعن من غير المصريين «سوداني الجنسية،

ومن ثم يحظر عليه احتساب ملكية عقار النزاع بالشفعة المطالب بها ويمتنع القضاء له بثبوت حقه فيها باعتبار أن الحكم بذلك من ملكيته والمنشيء لحقه فيها وهي ممنوعة عليه مادام لم يستبق إلى الحصول على موافقة مجلس الوزراء والتي استلزمها القانون وعلق عليها حكمه للاستثناء من الحظر المفروض على تملك هذا العقار،

إذ متى كان القانون هو الذي قرر الشرط وعلق عليه حكماً من الأحكام فإنه يعد عنصرا من عناصر الحق ذاته ولا يتصور قيام الحق بدونـه ومـن ثـم لا يوجد الحكم المشروط ولا يثبت إلا عند تحقق شرطه أما قبله فلا لأن الأصل أن الأثر لا يسبق المؤثر. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر في قضائه بعدم قبول دعـوى الطاعن لعدم حصوله مسبقا على موافقة مجلس الوزراء فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعي عليه بأسباب الطعن على غير أساس.

وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

(الطعن رقم 113 لسنة 61ق – جلسة ١٩٩٧/٥/٢٩ س48 ص840).

وجوب تدخل النيابة العامة في دعاوى بطلان التصرفات المخالفة لأحكام القانون وإلا كان الحكم فيها باطلا :

– النص في المادة الرابعة من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء والمنطبقة على واقعة النزاع – والتي حلت محلها المادة السادسة من القانون رقم 56 لسنة 1988 – على أنه «يقع باطلا كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره…

ويجوز لكل ذي شأن والنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها. وفي المادة 88 من قانون المرافعات على أنه فيما عدا الدعاوى المستعجلة يجب على النيابة العامة أن تتدخل في الحالات الآتية وإلا كان الحكم باطلا :

(1) الدعاوى التي يجوز لها أن ترفعهـا بنفسها.

(2)…. وفي المادة 91/1 من القانون الأخير على أن تعتبر النيابة ممثلة في الدعوى متى قدمت مذكرة برأيها فيها ولا يتعين حضورها إلا إذا نص القانون على ذلك وفي المادة ٩٢ من ذات القانون على أنه في جميع الأحوال التي ينص فيها القانون على تدخل النيابة العامة، يجب على قلم كتاب المحكمة إخبار النيابة كتابة بمجود قيد الدعوى…»

مؤداه أنه يجب على النيابة العامة أن تتدخل كطرف منضم في دعوى بطلان التصرفات المخالفة لأحكام قانون تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بحسبانها من الدعاوى التي يجوز لها أن ترفعها بنفسها، ويتعين لذلك على قسم كتاب المحكمة المرفوعة إليها الدعوى، إخبار النيابة كتابة بها بمجرد رفعها ، فإذا تم الإخبار على هذا النحو،

وجب على النيابة أن تتدخل في تلك الدعوى بالحضور فيها وإبداء الرأي أو بتقديم مذكرة برأيها، فإذا صدر الحكم دون تدخل النيابة على ما سلف .كان باطلا بطلاناً من النظام العام فيجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.

(الطعن رقم ٢١٩5 – لسنة 65 ق – جلسة 1996/05/16 – س 47 – ص ۸۲۳).

البطلان المترتب على ذلـك مـن النظام العام يجوز إثارتـه لأول مرة امام محكمة النقض ولو صدر الحكم من هيئة تحكيم – و دون التقيد بالميعاد المحدد بقانون التحكيم:

– النص في المادة السادسة من القانون رقم ٢٣٠ لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، وفي المواد ۸۸، ۱/۹۱ و۹۲ من قانون المرافعات.. مؤداه أنه يجب على النيابة العامة أن تتدخل كطرف منضم ف دعـوى بطلان التصرفات المخالفة لأحكام قانون تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المشار إليه بحسبانها من الدعاوى التي يجوز لها أن ترفعها بنفسها،

ويتعين لذلك على قلم كتاب المحكمة المرفوعة إليها الدعوى إخبار النيابة كتابة بها بمجرد رفعها، فإذا تم الإخبار على هذا النحو وجب على النيابة أن تتدخل في تلك الدعوى بالحضور فيهـا وإبداء الرأي، أو بتقديم مذكرة برأيها، فإذا صدر الحكم دون تدخل النيابة على ما سلف كان باطلا بطلانا مطلقا من النظام العام،

ويجوز إثارة هذا السبب لأول مرة أمام محكمة النقض، وعلى ذلك فإنه إذا كان يجب على النيابة العامة التدخل في دعوى بطلان التصرفات المخالفة لذلك القانون ، فإنه يحق لها من باب أولى إذا لم يتوفر لها العلم بتلك الدعاوى كما هو الحال في النزاع المتعلق بالنظام العام والمعروض على هيئة التحكيم والذي لم تتضمن إجراءاته وجوب إخطار النيابة العامة بعرض النزاع عليها ،،،

إقامة دعوى بطلان مشارطة التحكيم وحكـم التحكيم تمكينا لها من القيام بواجبها الذي أناط بها القانون القيام به والطعن على الأحكام التي تصدر بالمخالفة لقواعد النظام العام، ولو صدرت من هيئة تحكيم، ولها هذا الحق دون التقيد بميعاد رفعها المنصوص عليه في المادة 1/54 من قانون التحكيم رقم ٢٧ لسنة 1994 السالف الذكر.

(الطعن رقم ٥١٦٢ لسنة 79 ق – جلسة ٢٠١٦/١/٢١)

دستورية النص وعدم انطوائه على أثر رجعي يتضمن المساس بالملكيات القائمة والتي ثبتت لأصحابها الأجانب قبل بدء العمل بالقانون:

– أن المشرع بعد أن أورد في المادة الأولى من القانون رقم 81 لسنة 1976 جديدا – يسرى من يوم نفاذه – حظر بمقتضاه كأصل عـام على غير المصريين إكتساب ملكية العقارات المبنية والأراضي الفضاء إلا في حدود الاستثناءات والضوابط التي يكفلها نصوصه وذلك دون أن يرتد أثر هذا الحظر إلى الماضى،

عمد في المادة الخامسة منه إلى التفرقة بين التصرفات التي تم شهرها قبل تاريخ العمل بالقانون والتصرفات التي لم تكن قد اشهرت حتى هذا التاريخ. فأبقى على التصرفات الأولى صحيحة ومنتجة لآثارها القانونيـة وفقا لما قررته الفقرة الأولى من المادة المذكورة، ذلك أن هذه التصرفات هي التي ترتب عليها الأثـر كسب الملكية قبل نفاذه،

فرأى المشرع حماية لهذه الحقوق المكتسبة وإحتراما للأوضاع المستقرة الإبقاء عليها وعدم المساس بها إعمالا لقاعدة عدم رجعية القوانين على ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون. أما بالنسبة للتصرفات غير المشهرة قبل تاريخ العمل به ،،،،

فإنه لا يترتب عليها اكتساب الملكية العقارية – وفقا لما يقضى به القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري في مادته التاسعة من ان حق الملكية العقارية لا ينتقل سواء بين المتعاقدين أو غيرهم إلا بالتسجيل ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الإلتزامات الشخصية بين ذوى الشأن،

ومن ثم فإن المشرع – إعمالا للأثـر الفـورى لحكم الحظر المنصوص عليه في المادة الأولى سالفة الذكر – نص في الفقرة الثانية من المادة الخامسة على عدم الإعتداد بتلك التصرفات وعدم جواز شهرها لما كان ذلك،

فإن نص هذه الفقرة المطعون عليها يكون قد طبق حكم الحظر المشار إليه في المادة الأولى من القانون بأثر مباشر من تاريخ نفاذه دون أن ينطوى على أي أثر رجعي يتضمن المساس بالملكيات القائمة والتي ثبتت لأصحابها الأجانب قبل بدء العمل به.

(الطعن رقم ٢٦ – لسنة 1ق- جلسة 1983/01/01 – س ۲ – ص67 – الجريدة الرسمية العدد ۲، ۱۹۸۳/۱/۱۳).

اثر صدور القانون ٢۳۰ لسنة 1996 :

سريان القانون وتطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشره بتاريخ 1996/7/14

– لا ينال من ذلك أن تكون المرافعة في الاستئناف وحجزه للحكـم قـد تم في ظل القانون السابق طالما أن الحكم صدر في ظل القانون الجديد:

– من المقرر أنه يجب على المحكمة أن تتقصى من تلقاء نفسها الحكم القانوني المنطبق على العلاقة بين الطرفين وأن تنزله على الواقعة المطروحة عليها، ولما كان مفاد نص المادة 188 من الدستور الصادر سنة 1971 أنه ، يجب العمل بالقوانين بعد مضى شهر يبـدأ من اليوم التالي لتاريخ نشرها ما لم يحدد القانون نفسه ميعاداً آخر أقصر أو أطول من ذالك نافذا،

لما كان ذلك، وكان القانون ٢٣٠ لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء قد نشر بالجريدة الرسمية بتاريخ 1990/7/14 ونصت المادة التاسعة منه على العمل به اعتبارا من اليوم الذي التاريخ نشره، وإذ أعملت المحكمة نصوص هذا القانون بالحكم الصادر منها بتاريخ ١٩٩٦/٧/٢٢ فإنها لا تكون قد أخطأت في تطبيق القانون ويكون النعي على الحكم بهذا الوجه على غير أساس .

(الطعن رقم ٩٢٦٣ لسنة 60ق – جلسة ۱۹۹۸/۱٠/٢٠ س 49 ص616).

الأثـر الفـورى لسريان القانون الجديـد مـقـتـضاه اسقاط شرط موافقة مجلـس الـوزراء على التملك وبالتالي عـدم بطلان العقـود لتخلـف هـذا الشرط:

– وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه من الأصول الدستورية المقررة أن أحكام القانون لا تسرى إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها. وأنه لا يترتب عليها أثر فيما وقع قبلها،

مما مؤداه عدم جواز انسحاب أثر القانون الجديد على ما يكون قد وقع قبل العمل به من تصرفات أو تحقق من أوضاع إذ يحكم هذه وتلك القانون الذي كان معمولا به وقت وقوعها إعمالا لمبدأ عدم رجعية القوانين إلا أن ذلك لا ينتقص من سريان أحكام القانون الجديد على ما يقع منذ العمل به من تصرفات أو يتحقق من أوضاع ولو كانت مستندة إلى علاقات سابقة عليه إعمالاً لمبدأ الأثر المباشر للقانون.

هذا ولئن كان من المقرر استثناء من هذا المبدأ الأخير – تحقيقاً للاستقرار في العلاقات التعاقدية وتأكيداً لمبدأ سلطان الإرادة في نطاق المشروعية – سريان أحكام القانون الذي أبرم العقد في ظله على ما يتولد عنه من آثار مستقبلة ولو أدركها قانون جديد إلا أن ذلك مقيد بعدم تعلق قواعد هذا القانون الجديد بالنظام العام،

أما حيث تتعلق به فإنها تسرى بأثر فورى مباشر على ما يقع منذ العمل به من تصرفات أو ينشأ من أوضـاع بغض النظر عن تاريخ العقد الذي تستند إليه ما كان ذلك، وكان النصر في الفقرة الأولى من المادة 139 من القانون المدنى على أن يزول حق إبطال العقد بالإجازة الصريحة أو الضمنية وفي الفقرة الأولى من المادة 141 من القانون ذاته على أن

«إذا كان العقد باطلا جاز لكل ذي مصلحة أن يتمسك بالبطلان وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها ولا يزول البطلان بالإجازة مفاده أنه إذا كان القانون هو الذي يرتـب جـزاء بطلان التصرفات أو قابليتها للإبطال، وكانت الإجازة المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادتين سالفتى الذكر التي يزول بها حق الإبطال ولكنها لا تجدي في إزالة البطلان المطلق،

إنما هو ذلك الإقرار الصريح أو الضمني الذي يصدر ممن يحاج بهذا التصرف المعيب بما يفيد قبوله الالتزام بآثاره رغم قيام السبب المخل بصحته، أما صدور تشريع لاحق يلغى وجوب توافر شرط ما لقيام صحة نوع من التصرفات فإنه يسقط ترتيب البطلان أو حـق الإبطـال بـسبب تخلف هذا الشرط في التصرفات التي تصدر في ظله،

كما أن أثره الفـورى المباشـر يـزيـل ذلـك الجزاء بالنسبة للتصرفات السابقة عليه التي كانت لا يتوافر فيها هذا الشرط طالما لم يكـن قد صدر قبل سريانه حكم نهائي بإبطالها أو بطلانها.

لما كان ذلك، وكان النص في القانون 56 لسنة 1981 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء – الذي ألغي القانون 81 لسنة 1976 – قد حظر في المادة الثانية منه على غير المصريين تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء إلا إذا توافرت شروط معينة من بينها صدور موافقة مجلس الوزراء على تملك غير المصريين للعقارات وفى المادة السادسة منه رتب البطلان على مخالفة هذه الشروط وأجاز لكل ذي شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها،

إلا أنه بصدور القانون ٢٣٠ لسنة 1996 فقد نص على إلغاء القانون 56 لسنة 1988 سالف الذكر وأسقط من بين الشروط اللازمة ل تملك غير المصريين للعقارات والأراضي الفضاء صدور قرار من مجلس الوزراء بالموافقة على التملك، فإنه – تطبيقا للأساس القانوني المشار إليه – تسرى أحكام القانون ٢٣٠ لسنة 1996 بأثر فـورى على قدم صدور موافقة مجلس الوزراء على الملك فقود شراء الأجانب المهارات والأراضي السماء ولا يجوز الحكم ببطلان هذه العقود بسبب

(الطعن رقم ٩٢٦٣ لسنة 60ق – جلسة، ۱۹۹۸/۱۰/۲۰ س49 ص616).

التزام المحكمة بالتحقق من توافر شروط إعمال النص على عقد الشراء اختصاص المحاكم بذلك لا يحول دونـه الـنص على اختصاص مصلحة الشهر العقارى بالتحقق من ذلك:

– النص في المادة الثانية من القانون ٢٣٠ لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي القضاء المنطيق على واقعة النزاع على أن «يجوز لغير المصرى تملك العقارات مبنية كانت أو أرضا فضاء بالشروط الآتية:

1- أن يكون تملك غير المصريين للعقارات سواء كان لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكني الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات الحرية المختصة ويشيد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر،

2 – ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر .

3 – ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا في تطبيق أحكام قانون حماية الآثار و لرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطين الواردين بالبندین ۱، ۲ من هذه المادة في الحالات التي يقدرها ولمجلس الوزراء أن يضع شروطا وقواعد خاصة تملك غير المصريين للعقارات في المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التي يحددها،

وفي المادة السادسة منه على أن يقع باطلا كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره ويجـوز لكـل ذي شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها، مفاده أنه يتعين على المحكمة أن تتحقق من أن عقد شراء الأجنبي للعقارات المبنية والأراضي الفضاء قد توافرت له الشروط المنصوص عليها في المادة الثانية من القانون ۲۳۰ لسنة 1996 سالف الذكر قبل أن تقضى بصحته ،

وغير صحيح أولا في مذكرة الرد على هذا السبب من أن التحقق من توافر هذه الشروط منوط بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق وحدها وفقا للمادة السابعة من القانون ذاته،

ذلك أنه من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المحاكم هي صاحبة الولاية العامة للقضاء فتختص عملا بالمادة 15 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة ١٩٧٢ المعدل بالفصل في كافة المنازعات والجرائم إلا ما استثنى بنص خاص، فتختص بكافة المنازعات أيا كان نوعها وأيا كان أطرافها ما لم تكن إدارية أو يكون الاختصاص بالفصل فيهـا مقـررا بنص الدستور أو القانون لجهة أخرى استثناء.

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بصحة العقد موضوع النزاع دون أن يتحقق من أن هذا العقد تتوافر فيه الشروط المنصوص عليها في المادة الثانية من القانون ٢٣٠ لسنة 1996 سالفة البيان فإنه يكون معيباً

(الطعن رقم ٩٢٦٣ لسنة 60 ق – جلسة ۱۹۹۸/۱۰/٢٠ س49 ص6)

 

قانون رقم 230لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء :-

باسم الشعب
رئيس الجمهورية
قرر مجلس الشعب القانون الآتى نصه :
المادة الاولى
مع عدم الإخلال بأحكام قانون الاسثتمار الصادر بالقانون رقم 230 لسنة 1989 يكون تملك غير المصرين ,

سواء أكانوا أشخاصا طبيعيين أم اعتباريين, للعقارات المبنية أو الاراضى الفضاء فى جمهورية مصر العربية

– أيا كان سبب اكتساب الملكية عدا الميراث – وفقا لأحكام هذا القانون ويقصد بالتملك فى نطاق أحكام هذا القانون الملكية التامة

وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع ويقصد بالعقارات المبنية والأراضى الفضاء فى تطبيق أحكام هذا القانون, المبانى والأراضى,

ولو لم تكن خاضعة لأحكام القانون رقم 113 لسنة 1939 فى شأن ضريبة الأطيان أو القانون رقم 56 لسنة 1954

فى شأن الضريبة على العقارات المبنية وتعتبر فى تطبيق أحكام هذا القانون شركة غير مصرية, أية شركة

– أيا كان شكلها القانونى – لا يملك المصريون أغلبية رأسمالها ,

ولو كانت قد أنشئت فى مصر طبقا لأحكام القانون المصرى .

المادة الثانية
يجوز لغير المصرى تملك العقارات مبنية كانت أو ارض فضاء بالشروط الآتية :
1- أن يكون التملك لعقارين على الاكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرتة

وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر .

2- ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع

3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار ولرئيس مجلس الوزراء

أستثناء من الشرطين الواردين بالبندين 1، 2 من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها ولمجلس الوزاراء ان يضع شروطا

وقواعد خاصة بالتملك فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التى يحددها.

المادة الثالثة
لايخضع تملك العقارات المبنية والاراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما اذا كانت ملكية العقار لحكومة اجنبية

لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية او القنصلية او ملحقاتها او لسكنى رئيس و أعضاء البعثة , وذلك بشرط المعاملة بالمثل ,

أو كانت الملكية باحدى الادارات أو المنظمات الدولية أو الاقليمية .

المادة الرابعة
يجب على غير المصري الذى اكتسب ملكية ارض فضاء بتطبيق الأحكام هذا القانون ان يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس

التالية لشهر التصرف، فاذا انقدت هذه المدة دون البدئ فى اعمال البناء زيدت مدة الحظر المبينة فى المادة التالية بما يساوى مدة التاخير فى البدئ فى البناء .

المادة الخامسة
لايجوز لغير المصرى الذى اكتسب لماكية عقار وفقا لاحكام هذا القانون ان يتصرف فيه باى وجه من وجوه التصرفات المؤكدة للملكية

قبل مضى 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية .

ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزاراء فى الحالات التى يقدرها الاذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة .

المادة السادسة
يقع باطلا كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره ويجوز لكل ذى شان وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان

وعلى المحكمة ان تقضى به من تلقاء نفسها .

المادة السابعة
مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هى الجهة المنوط بها بها تنفيذ احكام هذا القانون وتنشأ مكاتب خاصة للشهر العقارى والتوثيق

تختص بجميع شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية او الاراضى الفضاء وفقا لاحكام هذا القانون

ويتعين على هذه المكاتب انهاء اجراءات التسجيل خلال عشرة ايام على الاكثر من تاريخ استيفاء الاوراق المطلوبة وصدر بتنظيم العمل بهذه المكاتب قرر من وزير العدل .

المادة الثامنة
يلغى القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصرين للعقارات المبنية و الاراضى الفضاء ,

كما يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون .

المادة التاسعة
ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية , ويعمل به اعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشره يضم هذا القانون بخاتم الدولة , وينفذ كقانون من قوانينها

حسنى مبارك

صدر برئاسة الجمهورية فى28 صفر سنة 1417 هـ

الموافق 11 يولية سنة 1996 مـ

استظهرت الجمعية العمومية أن المشرع حظر على الأجانب أشخاصاً طبيعيين كانوا أم اعتباريين تملك الأراضي الزراعية
وما في حكمها من الأراضي القابلة للزراعة ويشمل الحظر ملكية الرقبة أو حق الانتفاع وعرف المشرع الأراضي غير الزراعية
بأنها الأراضي الداخلة في نطاق المدن والبلاد التي تسرى عليها أحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضي المعدة للبناء
إذا كانت غير خاضعة لضريبة الأطيان ،،،،

وبمفهوم المخالفة فإن الأراضي التي تقع خارج نطاق المدن والبلاد التي تسرى عليها أحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 المشار إليه أو داخل المدن والبلاد التي لا تسرى عليها أحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 إلا أنها خاضعة لضريبة الأطيان تعد أراضى زراعية في تطبيق أحكام القانون رقم 15 لسنة 1963 وأبطل المشرع كـل تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام القانون ولم يجز تسجيله وجعله متعلق بالنظام العام

بحيث يجوز لكل ذي شأن التمسك به وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها وهو ما جرى عليه أحكام المحكمة الإدارية العليا وأجاز المشرع في القانون رقم 230 لسنة 1996 المشار إليه لغير المصريين تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للسكنى بحد أقصى عقارين لكل أسرة ويقصد بالعقارات المبنية والأراضي الفضاء المباني والأراضي ولو لم تكن خاضعة لأحكام القانون رقم 113 لسنة 1939 في شأن ضريبة الأطيان أو القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية ،،،،

وذلك دون إخلال بأحكام قانون لاستثمار رقم 230 لسنة 1989_ خلصت الجمعية العمومية إلى أنه إزاء ثبوت خضوع قطعة الأرض محل طلب الرأي الماثل والبالغ مساحتها 10 س 3 ط 8 ف لضريبة الأطيان وفقاً للثابت بالكشف الرسمي رقم 276757 المحرر في 15/11/2000 المستخرج من الضرائب العقارية بأن ضريبة الحوض 20ر32 جنيهاً ووقوعها خارج الكردون فإن القانون الواجب التطبيق على طلب الشهر المقدم بشأنها هو القانون رقم 15 لسنة 1963 بحظر تملك الأجانب للأراضي الزراعية بوصفها أرضاً زراعية.
الفتوى رقم 261 سنة الفتوى 57 تاريخ الجلسة 2/4/2003 تاريخ الفتوى 20/4/2003 رقم الملف 216/2/7 رقم الصفحة 72

ووافق مجلس الوزراء المصري  على إجراء تعديل تشريعى على نص المادة الثانية من القانون رقم 230 لسنة 1996 الخاص بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء، بما يسمح لغير المصرى بتملك العقارات، مبنية كانت أو أرضًا فضاء، بغرض السكن، على أن يُسدد الثمن بالعملة الأجنبية عن طريق التحويل من الخارج إلى أحد البنوك المملوكة أسهمها بالكامل للدولة، وذلك وفقًا للقواعد والشروط والضوابط التى يصدر بها قرار من محافظ البنك المركزى.

القرارات الجديدة ل تملك غير المصريين للعقارات ومنحهم الاقامة

أصدر الدكتور مصطفى مدبولي، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة في بيان له في يوليو 2018 عن تملك غير المصريين للعقارات  عن طريق تطبيق قرار بمنح الأجانب إقامة لغير السياحة بشكل مؤقت في مصر لمن يمتلك عقار أو أكثر داخل مصر.

وأعلنت الحكومة أن الهدف من تيسير الإجراءات التنفيذية لمنح الإقامة للأجانب هو:

انتعاش قطاع التطوير العقاري في مصر بترويجه في الخارج و تملك غير المصريين للعقارات .
توفير دخل إلى مصر بالعملة الصعبة. عن طريق تملك غير المصريين للعقارات
تحقيق مبيعات تتراوح من 2 و3 مليارات دولار سنوياً. عن طريق تملك غير المصريين للعقارات
تشجيع تصدير العقار المصري.
وتصدير العقار هو إنتاج عقارات من وحدات سكنية وفيلات وبيعها في بلاد أخري لغير المقيمين في الدولة سواء من الأجانب أو المصريين مقابل سداد قيمته بالعملة الصعبة.

ما هي بنود منح الإقامة للأجانب مقابل تملك غير المصريين للعقارات والوحدات سكنية في مصر؟

يجوز إصدار ترخيص للأجانب بالإقامة في مصر لغير السياحة بقرار من وزارة الداخلية عن طريق تملك غير المصريين للعقارات كالآتي:

إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار.
إقامة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار.

ما هي شروط منح الإقامة للأجانب مقابل تملك غير المصريين للعقارات والوحدات سكنية؟

1) بالنسبة للوحدات السكنية منتهية الإنشاء: تمنح الإقامة طبقاً لقرار وزير الداخلية والقانون رقم 230 الصادر سنة 1996.

2) بالنسبة للوحدات السكنية تحت الإنشاء، يشترط الآتي:

سداد قيمة الوحدة بالكامل.
سداد مقدم بقيمة 100,000 دولار أمريكي أو 40% من ثمن الوحدة.
تقديم عقد ابتدائي بين المشتري الأجنبي والمالك مختومة من هيئة التنمية السياحية – هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة – المحافظات.
تقديم خطاب من الجهة صاحبة الولاية.
تقديم بيان بأن الوحدة تحت الإنشاء موضحاً موعد الإستلام.
لا يزيد موعد الإستلام عن 4 سنوات.
تقديم خطاب من بنك المالك ببيان تحويل المبلغ من الخارج.
تقديم خطاب من بنك المشتري ببيان بمبلغ التحويل بالدولار والمقابل له بالجنيه المصري لغرض شراء الوحدة السكنية الموضحة في العقد الإبتدائي.
يتم تحديد مدة الإقامة من إدارة الجوازات بناءاً على مبلغ التحويل.
يتم إعداد نموذج موحد يتضمن (عنوان العقار – رقم العقار – اسم المالك – الجنسية) وتسليمه لمصلحة الجوازات والهجرة.
يتم عمل 3 نماذج موحدة للإجراءات (من البنوك لإدارة الجوازات – من جهة الولاية لإدارة الجوازات – من المالك لإدارة الجوازات حين تجديد الإقامة).