كيفيةرفع دعوى الشفعة امام المحكمة وما هى اجراءتها م 943

اجراءات ومراحل دعوي الشفعة

أولًا: انذار رسمي علي يد محضر من البائع أو المشتري لمستحق الشفعة الشفيع أو وكيله م940 مدني يطلب فيه من الشفيع ابداء رغبته في اخذ العقار المبيع بالشفعة خلال 15 يوم من تاريخ علمه ووصول الانذار اليه والا سقط حقه في الشفعة.

والا يحق له رفع دعوي الشفعة وحتى لا يتم رفع دعوى الشفعة ، يجب اشتمال الانذار علي بيان العقار المبيع كافيا، وثمن المبيع والمصروفات الرسمية كالسمسرة والأتعاب وشروط البيع واسم البائع والمشتري ولقبه وصناعته ومواطنه وذلك طبقا م 941 مدنى وإلا وقع الإنذار باطلًا وأصبح ميعاد اعلان الرغبة في اخذ العقار المبيع بالشفعة مفتوحا امام الشفيع الي ما بعد تسجيل البيع بـ 4 شهور.وسيتم الحكم له فى دعوي الشفعة .

أما اذا خلا الإنذار من بيان موطن البائعة فأنه يقع باطلًا ولا تتفتح به المواعيد التي يتحتم خلالها علي الشفيع ابداء رغبته في الأخذ بالشفعة طعن143/59ق جلسة 8/6/1993 .

الغرض منه: إعلام الشفيع بالبيع وأطرافه وشروطه لإتاحة الفرصة له لإبداء رغبته في الشفعة خلال 15 يوم من تاريخ الإنذار والا سقط حقه في الشفعةاو رفع دعوي الشفعة .

والانذار: اجراء اختياري وجوازي لأي من البائع أو المشتري وليس وجوبي، ويكفي قيام أحدهما به.

وبالإنذار:- يتحقق للشفيع العلم اليقني بالشفعة فيلزمه بإعلان رغبته في الأخذ بالشفعة خلال 15يوم من تاريخ العلم بالإنذار، والا سقط حقه في الشفعة م 940 ،941 مدنياو رفع دعوي الشفعة .

وبالإنذار:- يبدأ سريان ميعاد مده سقوط الحق في دعوى الشفعة المقرر لإبداء الرغبة في دعوى الشفعة طعن669/49ق جلسة 24/11/1982، ولا يغير من ذلك علم الشفيع بغير هذا الإنذار طعن 18/52ق جلسة 20/2/1986 .

 ويلاحظ أن:- الإنذار ذا أثر سلبي علي الشفيع المعلن، فإذا تعدد الشفعاء وجب توجيهه إلي جميع الشفعاء كل في موطنه والا وقع باطلًا.

وقد شرع الإنذار: لقطع طريق المماطلة علي الشفيع بإعلان رغبته خلال مدة قصيرة 15 يوم بحيث انه إذا لم يبادر اظهار رغبته خلالها سقط حقه فيها واستبقي في يد المشتري .

ولا يسري ميعاد 15 يوم المقرر للتقادم المسقط لحق الشفيع الا من تاريخ ارسال ووصول الإنذار الرسمي إليه بوقوع البيع وعلم الشفيع به، ولا يغني عنه أي طريق آخر طبقًا للمادتين 940، 941مدني، طعن 290/49ق جلسة 2/12/1982 .

وبالإنذار:- يتحقق العلم فلا يلزم الشفيع بإعلان رغبته الا بعد حصول ذلك الإنذار ولو علم بالبيع قبل ذلك.

طعن 669/49ق جلسة 24/12/1982، طعن 565/34ق جلسة 26/12/1968.

وعدم حصول انذار من البائع او المشتري الي الشفيع: يجعل اعلان الرغبة في الأخذ ب دعوى الشفعة منفتحاً امام الشفيع إلي ما بعد تسجيل البيع بأربعة أشهر طبقَا نص المادة 948/ب مدني، طعن 172/54 ق جلسة 14/12/1991.

هل يلزم  تسجيل إنذار الشفعة قبل رفع دعوي الشفعة 

فهو الفيصل في اختصام المشتري الثاني من عدمه فى دعوي الشفعة ، وهو فيصل كذلك في نفاذ تصرفات مشتري العقار المشفوع فيه مواجهه الشفيع من عدمه. طعن 240/21 جلسة 4/3/1954.

• المصروفات التي يتعين بيانها بالإنذار، تلك التي انفقت في ابرام التصرف كالسمسرة والاتعاب، طعن 2184/51ق جلسة 29/1/1985.

ثانيًا:- إعلان الرغبه في الأخذ بالشفعة

رسميًا علي يد محضر من الشفيع الي كل من البائع والمشتري في أخذ جميع العقار المبيع بالشفعة خلال 15 يوم من تاريخ علمه بوصول الإنذار الرسمي إليه، والموجه إليه من البائع أو المشتري.

ويجب في الإعلان أن يكون رسميًا علي يد محضر ولا يغني عنه اي طريق أخر و الإ كان باطلًا مطلقًا طبقًا م942/1 مدني . وهو الزامي وليس جوازي يجب علي الشفيع ابداؤه خلال فترة الـــــــ 15 يوم والا سقط حقه في الشفعة وحقه فى رفع دعوي الشفعة.

ويجوز التخلي عن ابداؤه منفردا خلال مدة الــــــــ 15يوم لوصول الانذار الرسمي، وتضمينه دعوي الشفعة بشرط تمامه خلال 15/45 يوم من تاريخ وصول الانذار الرسمي الي الشفيع والا سقط الحق في الشفعة. طعن 399/49 ق جلسة 23/5/1982 .

ويعد ايجابًا منه يلزم به من تاريخ وصوله لطرفي عقد البيع حتي مدة 30 يوم المحدد لإيداع الثمن الحقيقي ورفع دعوي الشفعة التالية لإعلان الرغبة، فاذا قبلاها انعقدت دعوى الشفعة رضاءا، والاحق له ايداع الثمن ورفع دعوي الشفعة في الميعاد والا سقط حقه في دعوى الشفعة.

ويلاحظ:- انه يجوز للشفيع اعلان الرغبة في الشفعة ورفع دعوي الشفعة ولو بدون حصول انذار رسمي او انتظار وصوله اليه. (طعن 172/54 ق جلسة 14/2/1991) .و إلإ سقط الحق في دعوى الشفعة لأن إعلان الرغبة هو أول إجراءات الشفعة وبه يقوم الحق في المطالبة بالشفعة وهو اساسي في دعوى الشفعة سواء كان مستقل أو متضمن  دعوي الشفعة وبدونه يسقط الحق في الشفعة طبقًا للمادة 938 مدني و 948/ب مدني

آثار إعلان الرغبة في الاخذ بالشفعة

 هل يشترط تسجيل اعلان الرغبة فى الاخذ بالشفعة قبل رفع دعوي الشفعة

تسجيل اعلان الرغبة فى الاخذ بالشفعة قبل رفع دعوي الشفعة يكون حجة علي البائع والمشتري والشفيع ولا تكون حجه علي اللغير الذي ليس طرفاً فيه الإ بالتسجيل في الشهر العقاري ولكن تسجيله ليس من اجراءات دعوي الشفعة ولكنه وسيلة لعدم نفاذ تصرفات المشتري في مواجهه  الشفيع سواء كان اصلي ام تبعي ،،،

فإذا تصرف المشتري بالبيع بعد التسجيل لم تسري تصرفاته في مواجهه الشفيع سواء كان أصلي أم تبعي فإذا تصرف المشتري بالبيع بعد التسجيل لم تسري تصرفاته في مواجهه الشفيع، واقتصر توجيهه دعوي الشفعة  علي المشتري الأول فقط دون المشتري الثاني.

2- تحول الشفعة من رخصة إلى حق يثبت في الذمة، ويحق إرثه عن الشفيع.

3- إنه إذا صدر من مشترى العقار المشفوع فيه بيع لمشترى ثاني قبل إعلان أی رغبه في الأخذ ب دعوى الشفعه أو قبل تسجيلها، فإنه لا يسرى في حق الشفيع ولا يجوز الأخذ ب دعوى الشفعه إلا من المشترى الثاني وبالشروط التي اشترى بها شرط ألا يكون البيع الثانى صوريا. (طعن ٩١٦/٥٧ ق جلسة ۲۹/۱/۱۹۹۲).

مواعيد حالات إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة من الشفيع

1 – (١٥يوم) من تاريخ علم الشفيع بالإنذار الرسمى على يد محضر الموجه له من البائع أو المشترى (م ۹٤٠ مدنی).

2- (٤ شهور) من تاريخ تسجيل عقد البيع النهائي الرضائي والعلم هنا افتراضى يعادل نشر القانون فى الجريدة الرسمية (م ٩٤٨/ب مدنى) أو تسجيل حكم صحة ونفاذ عقد شراء المشترى، فإذا مضت دون إعلان سقط الحق في الشفعة ويحسب من اليوم التالى ليوم التسجيل، وينتهي بانتهاء اليوم المقابل لتاريخ التسجيل من الشهر الذى ينتهى فيه الميعاد دون نظر لعدد أيام كل شهر. (طعن ۱۰۸۸/58 ق جلسة 22/5/1990)

3- (١٥ سنة) من تاريخ إبرام عقد البيع العرفى الابتدائي الخاص بالعقار المشفوع فيه.

ويلاحظ أن:- (م ٩٤٠ مدنى) أوردت ميعاد مسافة إلى ميعاد الـ ١٥ يوم لإعلان الرغبة في الشفعة حده الأقصى ٤ يوم ، وأما من يقع موطنه بمناطق الحدود الثانية البعيدة، فيزداد إلى عشرة أيام وأن هذا الميعاد الخاص بالمسافة قاصر فقط على ميعاد إعلان الرغبة في دعوى الشفعة.

ويراعى مايلى فى إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة قبل رفع دعوي الشفعة

1- إعلان الرغبة تصرف قانونى يلزم فيه أهلية أداء كاملة للشفيع، أى بلوغه سن ۲۱ عاقلًا رشيدًا، فإذا كان الشفيع قاصر ناب عنه والده الولى الشرعي عليه.

2- مادام أن إعلان الرغبة (إلزامى) فى حالة توجيه إنذار الشفعة من أطراف عقد البيع أو أيهما وكذا فى حالة عدم توجيهه ولم تستلزم (م ٩٤٢ مدنى) حصوله بورقة مستقلة سابقة على إعلان صحيفة الدعوى،

فيجوز رفع دعوى الشفعة متضمن الرغبة فى الأخذ بالشفعة (طعن ۲۳۹/٦ ق جلسة 10/12/1970)، فاذا حصل انذار من طرفي البيع أو أحدهما يلزم رفع دعوى الشفعة خلال ١٥ يوم من تاريخ العلم بالإنذار متضمنًا إعلان الرغبة في الشفعة. (طعن 399/49 ق جلسة 23/5/1982).

3- ادعاء الشفيع صورية الثمن الوارد بعقد البيع لا يعفيه من واجب إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة في الميعاد القانوني وله بعد ذلك الطعن فيه أمام المحكمة بالصورية بكافة طرق الاثبات. (طعن ٢٨٤/٢٨ ق جلسة 7/11/1963)

4- تاريخ تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة هو الفيصل لعدم اعتداد الشفيع بالبيع الصادر من المشترى الأول الى المشترى الثاني، فإذا تم التصرف بعد تسجيل إعلان الرغبة، لا ينفذ في مواجهة الشفيع ولا يعتد بالتصرف الصادر من مشترى العقار المشفوع (طبقًا م ٩٤٧ مدني).(طعن ۳۷۱/٤٨ ق جلسة 28/5/1981) .

5- بيع مشترى العقار المشفوع فيه إلى مشترى ثان قبل إعلان الرغبة فى الشفعة أو قبل تسجيله (طبقا م ۹۳۸ مدنی) مؤداه: عدم جواز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى فى الدعوى، وإثبات صورية عقده يترتب عليه (إعفاء) الشفيع من توجيه إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة اليه. (طعن ٣٦٥٨/٥٨ ق جلسة 25/10/1990)

6- إذا تضمن الإنذار الرسمى على يد محضر ثمنًا صوريًا للبيع أكبر من الثمن الحقيقى، بقصد تعجيز الشفيع وصرفه أخذ العقار بالشفعة، وكان الشفيع يعلم بالثمن الحقيقي، ضمن الشفيع إعلان الرغبة انه يشفع بالثمن الحقيقى وويذكره بإعلانه الرغبة، ولكن يقع عليه عبء اثبات الصورية عند نظر دعوى الصورية حيث تحال للتحقيق.

ثالثًا إيداع الشفيع كامل الثمن الحقيقى المذكور بعقد البيع الابتدائى قبل رفع دعوي الشفعة والإنذار الرسمى دون الملحقات (م ٩٤٢/۲ مدنی):

(1) يجب إيداع الشفيع كامل الثمن الحقيقى المذكور فى عقد البيع الابتدائى والانذار الرسمى

(طعن ٤٥٢/٤٧ ق جلسة 8/1/1981)، (طعن ١٥٥٨/٤٨ ق جلسة 31/3/1982) ولم يشترط نص (م ٤۹۲ مدنى) عرضه عن طريق المحضر قبل الايداع طبقا ( م 488/1مرافعات) (طعن ۱۷۱۷/٥٢ ق جلسة 25/6/1985 ). و الجزاء المترتب على عدم إيداع الثمن الحقيقي أو الطعن على الثمن المذكور بالعقد بالصورية وأخفق فيه هو سقوط الحق في الشفعة.

(2) أن يكون الإيداع بخزينة المحكمة المختصة الواقع بدائرتها العقار المشفوع فيه قيميًا وهى المختصة قانونًا بنظر دعوى الشفعة وإلا سقط الحق فيها. (طعن ٧٠٧/٤٤ ق جلسة 21/6/1979) .

واشترطت (م 942/2 مدنى) أن يكون إيداع الثمن سابقًا على رفع دعوى الشفعة دون فاصل زمني معين بين الإيداع ورفع دعوى الشفعة وأن العبرة هنا بأسبقية الإيداع فقط لضمان الجدية فى طلب الشفعة (طعن ٦٣٩/٣٦ ق جلسة 10/12/1970) ،،

ويلاحظ هنا في هذا الصدد أن الإيداع الكامل للثمن الحقيقى هو الشرط الاساسى لقبول دعوى الشفعة (طعن 718/41 ق جلسة 29/1/1976) وهو من النظام العام وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسه ولمحكمة النقض أن تثيره إذا ما طعن عليه أمامها (طعن 4/545 ق جلسة 28/6/1978).

(4) أم يتم الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة  (م ٩٤٢/٢) وليس قبل قيدها (طعن ۳۲۸/30 ق جلسة 22/1/1953) وأن تفويت شرطي إيداع الثمن الحقيقي خزانة المحكمة الواقع بدائرتها العقار خلال ٣٠ يوم على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة، وأن يتم الإيداع قبل رفع الدعوى وليس قبل قيدها موجب لسقوط الحق فى الشفعة  ورفض دعوي الشفعة (طعن ۳۲۸/30 ق السابق ذكره ).

ملاحظات:- يلاحظ بخصوص إيداع كامل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع المشفوع فيه ما يلي:-

(1) أن يكون الإيداع بخزينة المحكمة المختصة بنظر دعوي الشفعة  وهي محكمة موقع العقار المشفوع فيه وفى الميعاد المقرر (م 942/2 مدنى) ومخالفة ذلك الإجراءات والشروط يترتب عليه سقوط الحق في الشفعة (طعن ۱۳۲۸/٤۸ ق جلسة ۲/۲/۱۹۸۳) .

ولا يترتب على إيداع كامل الثمن الحقيقى خزينة المحكمة الجزئية سقوط الحق فى دعوى الشفعه ولو كان المبلغ أكثر من عشرة آلاف جنيه طالما أن العقار واقع بدائرتها وذلك لورود لفظ محكمه بماده ٩٤٢/۲ مدنى عامًا مطلقًا دون تحديد أو تخصيص وأرست محكمة النقض مبدأ جديدًا وحديثًا في هذا الصدد من باب التيسير (طعن ٥٠٨٥ ، ٥٧٨٩/۷۲ ق هيئه عامه جلسة ١٨/٥/٢٠٠٥).

(2) أن المصروفات والملحقات (سمسرة – أتعاب – محاماه – رسوم – تسجيل) – لم يرد بها تكليف فى القانون فلا يلزم الشفيع بإيداعها إلا إذا تمسك بها المشترى أثناء نظر الدعوى وكان الشفيع عالمًا بها، كما يجوز للمشترى المطالبة بها بعد ذلك بدعوى مستقلة. (طعن ١٦٤٤/٥١ ق جلسة 9/4/1985)، وللمشترى ضمانًا لذلك حق حبس العقار المشفوع فيه حتى يسترد ملحقات الثمن.

(3) فى حالة إنذار البائع والمشترى للشفيع وذكر الثمن والمصروفات الرسمية وشروط المبيع يجب على الشفيع إيداع الثمن المذكور بالإنذار وملحقاته قبل رفع  دعوى الشفعة  خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار المشفوع فيه.

(4) فى حالة عدم إنذار الشفيع بالبيع من قبل البائع أو المشترى، فإن على الشفيع إعلان رغبته رسميًا على يد محضر بالثمن الذي يعتقد أن مقابل البيع الذى وصل إلى علمه وبعد قيامه بالتحريات اللازمة فيجوز للشفيع بعد ۳۰ يوم من إعلان رغبته لكل من البائع والمشترى إيداع الثمن الذى يعتقد أنه مقابل البيع وأن يبدى استعداده بإيداع ما يكمل الثمن الحقيقى بمجرد تحققه وتأكده من ذلك فيصح الإيداع.(طعن 1/34 ق جلسة 29/12/1983) .

وأن يقوم بعد إيداع الثمن مباشرة برفع دعوى الشفعة فإذا أحيلت إلى الخبير وقدر ثمن أكبر يجب إيداع الفرق وإلا اعتبر أنه لم يودع كامل الثمن الحقيقي (طعن ١٠٢٧/٦٣ ق جلسة 9/12/1993).

(5) لمحكمة الموضوع فى دعوي الشفعة  سلطة تقدير إجابة أو رفض طلب إحالة دعوى الشفعة للتحقيق للتحرى عن حقيقة الثمن، تبعًا لما يترائ لها من عناصر دعوى الشفعة .

(6) للشفيع باعتباره من الغير الأخذ بالعقد الظاهر حتى ولو كان في حقيقته عقدًا صوريًا بين عاقدين دون اعتداد قبله بالعقد الحقيقى المستتر إلا أن يكون سيئ النية أى عالم بصورية العقد الظاهر وحقيقة العقد المستتر وعلى من يدعى سوء نية الشفيع إثبات ذلك ،،،

فان عبء الإثبات يقع فى هذه الحالة على عاتق المشفوع ضده بحيث إذ أفلح ذلك اعتد قبل الشفيع بالعقد المستتر، أما إذا أخفق ظلت الحجية (للعقد الظاهر). (طعن ١٤٥٠/٥٠ ق جلسة 15/1/1985)

(7) اشترط إيداع الثمن المسمى بالعقد ولو كان صوريًا لا محل له وأنه إذا أودع الشفيع خزينة المحكمة ثمنًا أقل من الثمن المسمى بالعقد فليس أمامه سوى الطعن بصورية الثمن وله أن يثبت ذلك بكافة الطرق ،،،

فإن عجز عن الإثبات اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانونا ويحكم (بعدم قبول دعوى الشفعة ). (طعن 481/47 ق جلسة 1/4/۱۹۸۰)

(8) الثمن المسمى بالعقد هو الثمن الحقيقى إلى أن يثبت الشفيع صوريته. (طعن 48/18 ق جلسة 16/2/۱۹۸۰)

(9) تخلف الشفيع عن إيداع الثمن الحقيقى الذي قرره الخبير فى دعوي الشفعة والمبلغ الذي أودعه عند رفع الدعوى على أنه الثمن الذي علم أن البيع حصل به أثره: سقوط حقه في الأخذ بالشفعة. (طعن ۱۰۲۷/ 63 ق جلسة 9/12/1993)

(10) أن يكون المال الذى يودعه الشفيع خزينة المحكمة من ماله الخاص (كالراهب ما يصيبه من مال للبيعة التي يتبعها، يجعل دعوى الشفعة مرفوعة (من غير ذى صفة). (طعن 9/32 ق جلسة 31/5/1966)

(11) جواز إثبات الشفيع باعتباره من الغير بالنسبة لطرفي عقد البيع بكافة الطرق القانونية بما فيها البينة، أن الثمن الوارد في عقد المشترى ليس هو الثمن الحقيقى بل صورى تواطأ عليه البائع والمشترى.(طعن ٣٧٢/٢٤ ق جلسة 2/4/1959)

(12) اشترطت م ۹٤٢/۲ مدنى أن يكون إيداع الثمن سابقًا على رفع دعوى الشفعة، ولم تشترط (م 942/2 مدنى) فاصلًا زمنيًا بين ايداع الثمن ورفع دعوى الشفعة ومن ثم فلا يشترط حصول الإيداع في اليوم السابق على رفع دعوى الشفعة. (طعن ۱۹۷/۲۷ ق جلسة 16/10/1961)

(13) وجوب إيداع كامل الثمن المسمى بالإنذار باعتباره الثمن الحقيقي إلى أن تثبيت صوريته، وأن ترفع دعوى الشفعه خلال ٣٠ يومًا من تاریخ إعلان الرغبه. سكوت الشفيع عن إعلان الرغبه أو عدم إيداعه الثمن في الميعاد المحدد أثره: سقوط حقه فى الاخذ بالشفعه (طعن ۲۱٨٤/٥١ ق جلسة ۲۹/١/١٩٨٥).

(14) أن هناك نوعان من الشيكات يعدا كأنهما مبالغ من النقود يصح الايداع بهما قبل رفع دعوى الشفعة وتبرأ بهما ذمة الشفيع بخصوص ثمن البيع لعدم نص مواد الشفعة على سداد ثمن المبيع نقدًا وهما:-

1- الشيك مقبول الدفع.

2- الشيك المصرفى فى محرر ومسحوب على البنك الملتزم بسداد قيمته.

الطعن في الثمن بالصورية فى دعوي الشفعة

نفرق بين فرضين:-

الأول:- إذ كان الثمن المذكور بالعقد يزيد عن الثمن الحقيقي الذي تم به البيع المشفوع فيه:

فإن الشفيع باعتباره من الغير عليه عبء إثبات ذلك بكافة الطرق. (طعن ٦٩٣/٥٣ ق جلسة 28/4/۱۹۹۲)

فإن عجز عن الاثبات اعتبر أنه متخلف عن الإيداع المفروض قانونًا إذ كان قد أودع أقل من الثمن الحقيقي والمسمى بالعقد، و بالتالى يسقط حقه في الأخذ ب دعوى الشفعة – فلا يقبل منه تكمله الثمن بعد ذلك). (طعن 27/29 ق جلستة 5/12/١٩٦٣).

الثاني: إذا كان الثمن المذكور بالعقد (يقل) عن الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع المشفوع فيه للتهرب من الرسوم والتسجيل مثلا.

فإن الشفيع باعتباره من الغير يجب لكي يتمسك بالعقد الظاهر أن يكون حسن النية وقت إظهار رغبته في الأخذ ب دعوى الشفعه بمعنى ألا يكون عالمًا بصورية العقد الظاهر فإن انتفى حسن النية وقت إظهار رغبته فى الأخذ بالشفعة وكان عالمًا بالعقد الحقيقي المستتر – جاز للمتعاقدين الاحتجاج على الشفيع (بالعقد المستتر).(طعن ٢٤٤/٣١ ق جلسة 30/12/1965)

وأن عبء إثبات علم الشفيع بالصورية يقع على عاتق المشفوع ضده، فإن أثبت سوء نية الشفيع وعلمه بالصورية وبالثمن الحقيقي قبل إعلانه الرغبة فى الأخذ بالشفعة عند الإيداع ناقصًا (م 942/2 مدنى) وأثر ذلك سقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة، فإن عجز المشفوع ضده عن إثبات ذلك، كان للشفيع الأخذ بالشفعة لقاء الثمن المبين بالعقد ويعد الإيداع صحيح قانونًا (طعن ٥٧٣٧/٦٢ ق جلسة 13/1/2000).

ولكن اذ كان الشفيع حسن النية كان له التمسك بالعقد الظاهر ولا يلزم الا بدفع الثمن المذكور بالعقد الظاهر. (طعن 324/40ق جلسة 27/1/1975).

س: هناك حاله عدم انذار البائع او المشتري والشفيع ولم يقم المشتري بتسجيل عقد مشتراه واودع ثمنًا يقل عن الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع المشفوع فيه هل يسقط حق الشفيع ام يكمل الثمن بعد معرفة الثمن الحقيقي؟

ج: أقرت محكمة النقض صحة الايداع من جانب الشفيع- ما دام قد تم طبقًا للإجراءات والمواعيد الواردة بالقانون المدني- وسمحت للشفيع بتكملة القمن الحقيقي الذي حصل به البيع بعد معرفته به قبل رفع الدعوي.

(طعن 275، 286/ 50ق جلسة 29/12/1983)، (طعن 2492/57ق جلسة 28/11/199).

 ملحقات الثمن ودعوي الشفعة

فإن نص م 942 مدني لم ينص علي إبداع الملحقات- واغفل النص عليها، واوجب ابداع الثمن الحقيقي فقط فلا يترتب علي عدم ابداعها سقوط الحق في دعوي الشفعة. (طعن 476/47 ق جلسة 3/6/1980)، (طعن 418/48 ق جلسة 21/1/1981) لم ينشر (طعن1558/48 ق جلسة 31/12/1982) (طعن 414/75 ق) ،،،

أما إذا تمسك بها المشتري وكان الشفيع عالما بها واثار المشتري هذه المنازعة، فان علي المحكمة فى دعوي الشفعة أن تفصل في هذه المنازعة وتلزم الشفيع بهذه الملحقات سواء كانت مصروفات رسمية او غير رسمية اغفال الحكم فى دعوي الشفعة ذلك خطأ في القانون ( طعن 1644/51 ق جلسة 9/4/1985).

وقالت محكمة النقض في (الطعن 15/21ق جلسة 19/2/1953)، عرض ملحقات الثمن شرط وجوبه ان يكون الشفيع عالما بهذه الملحقات، عدم سقوط حق الشفيع في دعوي الشفعة الا باثبات هذا العلم واغفاله ابداء الرغبة في الالتزام بها.

رابعا : دعوى الشفعة

ممن ترفع دعوى الشفعة ؟

ترفع دعوي الشفعة من الشفيع أو وكيله، فلا يجوز رفع  دعوي الشفعة من دائني الشفيع بطريق الدعوي غير المباشرة، لأن الدعوي الأخيرة ترفع بغرض الحصول علي حق أما دعوي الشفعة فمن الرخص الشخصية البحته وليست بحق.

علي من ترفع دعوى الشفعة؟

ترفع دعوى الشفعة علي البائع والمشتري، ولا يشترط رفع دعوي الشفعة ضد بائع للبائع المشتري في حاله عدم انتقال الملكية للبائع الأخير للعقار المشفوع منه لأن من آثار الشفعة حلول الشفيع في مواجهه البائع في جميع حقوقه والتزامته، وان الحق في الشفعة يثبت للشفيع ولو كان عقد البيع المشفوع فيه ابتدائيا لم يسجل،،،،

كما ترفع دعوى الشفعة علي البائعين والمشترين وان تعددوا، كما يجب اختصام ورثة أي منهم في حالة وفاته بل أن علي الشفيع مراقبه ما يطرأ علي الخصوم من تغير في الصفة والحالة وان يكون اختصام الشفيع لهؤلاء الطرفين في جميع درجات التقاضي (ابتدائي- استئناف- نقض)، (نقض 1093/54 ق جلسة 4/5/1988) (طعن 168/53 ق جلسة 27/1/1988).

هل يلزم اختصام جميع أطراف دعوى الشفعة:-

ويراعي اختصام أطراف دعوى الشفعة الشفيع والبائع والمشتري:-

في جميع مراحل دعوى الشفعة بما فيها الطعن بالنقض أيا كان رافع الدعوى  أو الطعن في الحكم،  فاذا تعدد اي منهم وجب اختصام هم جميعا فى دعوي الشفعة،  كما يجب اختصام ورثه من يتوفى منهم-  وإلا كان الجزاء هو عدم قبول دعوى الشفعة وان اختصام البائع أو ورثته في الطعن بالنقض  واجب قانونا أيا كان موافقته من الخصومة في درجتي  التقاضي ولو كان موقفه سلبيا.

(طعن  1093/  54 ق  جلسة 4/5/1988)، (طعن 168/ 53 ق  جلسة 27/1/1988).

مع مراعاة حكم المادتين ( 218/  2،  253/ 3 مرافعات)  بالنسبة للطعن في الحكم الصادر في دعوى الشفعة على النحو التالي:-

1-  الحكم الاول:  خاص بالطعن المرفوع في الميعاد من أحد المحكوم عليهم أو بعضهم دون الباقين:  وأجاز نصف هذه المادة لمن فوت  ميعاد الطعن أو قبل الحكم منهم أن يطعن فيه أثناء نظر الطعن المرفوع في الميعاد من أحد زملائه منضما إليه في طلباته- فإذا لم يفعل ذلك فللمحكمة  أن تصدر قرار بأمر الطاعن اختصامه في الطعن فإن تقاعس قضت بعدم قبول الطعن وهذا النص الأول يسري على جميع طرق الطعن عادي وغير عادي وينطبق نفس الحكم حال التعدد.

2-  الحكم الثاني:

وينصب على رفع  الطعن على أحد المحكوم لهم او بعضهم في الميعاد دون الباقين – وقد اوجب القانون اختصام الباقين جميعا ولو بعد فوات الميعاد بالنسبة لهم-  وهو قاصر على الطعن بالنقض فقط وأثر عدم اختصاصه جميعا هو البطلان ولا يشفع للشفيع في ذلك الاستناد الى حكم (م 218/ 2 مرافعات)  يستدرك ما فاته من عدم ذكر اسم أحد الخصوم المحكوم لهم في صحيفة الطعن-  اختصامه ولو في الميعاد.

المتخاصمين فى دعوي الشفعة في حالة تعدد البيوع:-

هي حالة قيام نفس البائع ببيع ذات العقار لاكثر من مشتري، فيلزم الى جانب اختصام البائع اختصام جميع المشترين منه لذات العقد فى دعوي الشفعة  والا كان دعوي الشفيعة غير مقبولة.

المختصمين فى دعوي الشفعة في حالة توالي البيوع:-

وهي حالة قيام مشتري العقار ببيعه مرة ثانية  لمشتري آخر،  هذه الحاله الفصل فيها تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة فاذا كان المشتري قد تصرف قبل اعلان وتسجيل اعلان الرغبه،  يسرى هذا البيع في مواجهة الشفيع فيلزم هنا اختصما مشتري الثاني.

ولا يشترط في البيع الثاني تسجيله، لأن دعوي الشفعة تجوز في عقد البيع الابتدائي الذي لم يسجل،  اما اذا كان المشتري قد تصرف بالبيع إلى المشتري الثاني بعد اعلان و تسجيل إعلان الرغبة،  لم يسر هذا البيع في مواجهة الشفيع،  ولا يعتد بغير البيعة الأول الصادر من البائع الأصلي المالك بعقد مسجل الى المشتري الاول فقط.

وقت رفع دعوى الشفعة 

يجب رفع دعوى الشفعة خلال الـ 30 يوم التالية لاعلان الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة (م 942، 943 مدني) (طعن 832/ 47 ق جلسة 17/3/1981)  بدء سريانه من تمام اعلان كليهما بالرغبة في الاخذ بالشفعة-  اعلان أحدهما قبل الآخر بدء سريانه من تاريخ اعلان الاخير.

ويلاحظ:-  أنه يجوز رفع دعوي الشفعة  مباشرة خلال 15 يوم من تاريخ انذار البائع و المشتري للشفيع او احداهما فيودع كامل الثمن الحقيقي.

ويرفع دعوي الشفعة بشرطين :-

1. تضمين دعوي الشفعة  إعلان الرغبة في الشفعة بالثمن الوارد بالإنذار الرسمي بدون اعلان الرغبه مستقلا بذاته ثم تسجيله واختصار الطريق الا ان مشروط:  يتم اعلان صحيفة دعوى الشفعة خلال 15 يوم من تاريخ الإنذار بوقوع وحصول البيع المشفوع فيه.

(طعن  399/  49 ق  جلسة 23/5/1982).

ويلاحظ ان :-

هذا الطريق محفوف بالمخاطر وصعب تحققه عملا قد يؤدي في النهاية الى سقوط الحق في الشفعة.ورفض دعوي الشفعة

متى تعد دعوي الشفعة مرفوعه في الميعاد؟

دعوى الشفعة – اعتبارها كاي دعوى-  مرفوعة بايداع صحيفتها قلم كتاب المحكمة وقيدها بقلم الجدول ما لم يوجد نص في قانون المرافعات والقانون المدني يقتضي بغير ذلك

(م 63،  76 مرافعات) (طعن 417/  48 ق  جلسة 19/4/1981) (طعن /320/  52 ق  جلسة 17/4/1986)، (طعن  1221/  58 ق  جلسة 15/3/1990).

وكانت محكمة النقض تقضي في الطعن(  284/  21 ق  جلسة 13/5/1954)  انها تعد مرفوعة من تاريخ إعلان المشتري والبائع بها فإذا كان المشتري قد أعلن بها من تاريخ لاحق لإعلان البائع فإنها تعد مرفوعة من وقت إعلان المشتري.

ولا يشترط:-  باعتبار دعوي الشفعة قائمة ومرفوعه إعلانها لكل من البائع والمشتري خلال الــــ  ال 30 يوم من تاريخ اعلان اخر واحد من طرفي البيع الرغبة في الأخذ بالشفعة فإذا كان المشتري قد أعلن بها بتاريخ لاحق لإعلان البائع فإنها تعد مرفوعة من وقت إعلان المشتري. (طعن  284/  21 ق  جلسة 13/5/1954).

(طعن 896/ 39 ق  جلسة 16/1/1981) (طعن  256،  277/ 47 ق  جلسة 17/4/1984).

ويعد ميعاد الـ 30 يوم التالية لاعلان الرغبة لكلا من البائع والمشتري ميعاد سقوط يترتب على فواتها بدون قيد دعوى الشفعة بقلم كتاب وجدول المحكمة المنوط برفعها أمامها سقوط الحق في دعوى الشفعة سقوطا متعلقا بالنظام العام و للمحكمه أن تقضي بها من تلقاء نفسها. (طعن  464/ 55 ق  جلسة 13/3/1991) .

ويبدأ سريان ميعاد الـ  30 يوم لرفع دعوى الشفعة من تاريخ إعلان كل من البائع والمشتري بالرغبة في الشفعة فإن اعلن أحدهما قبل الآخر فالعبرة بإعلان الأخير (طعن 2840/ 59 ق  جلسة 20/6/1990)، (طعن 8/ 43 ق  جلسة 25/5/1976).

كيف يتم تقدير قيمة دعوى الشفعة

في البداية ذهبت محكمة النقض في ( الطعن 1350/ 49 ق  جلسة 21/1/1983)  الى تقدير  قيمة دعوى الشفعة بالثمن المذكور بالعقد،  ثم عدلت عنه في الطعون 322/ 57 ق  هيئة عامة جلسة 27/4/1988) (2580/ 56 ق  جلسه 29/12/1988)  ولم ينشر، ( طعن 2369/ 56 ق  جلسة 27/4/1993)  لم ينشر الى تقدير قيمة دعوى الشفعة  بحسب قيمة العقار(م 37/ 1 مرافعات)،  ولأن الثمن المذكور بالعقد قد يكون صوريًا.

وذلك لأجل تحديد اختصاص المحكمة بدعوى الشفعة قيميا تطلب المحكمة شهادة من البلدية قسم الايرادات بالضريبة السنوية للعقار وضربها في خمسمائة  مثل الضريبة المربوطة في المباني و أربعمائة  في الأرض الفضاء فإن كان الناتج عشرة آلاف  فاقل كانت  دعوى الشفعة  من اختصاص المحكمة الجزئية،  فإن كانت أكثر من عشرة آلاف  كانت من اختصاص المحكمة الابتدائية (م 37 مرافعات)  مع ملاحظة ان حكم المحكمه الجزئيه يكون نهائيا لا يجوز استئنافه إذا كانت قيمة الدعوى لا تجاوز ألفين جنيه ( م42/ 42/1  مرافعات).

ماهى المحكمة المختصة برفع دعوي الشفعة 

المحكمة المختصة بنظر دعوي الشفعة هي المحكمة الواقع و الكائن بدائرتها العقار( م 942 مدنى) (طعن 8/ 43 ق  جلسة 25/5/1976).

شروط قبول دعوى الشفعة 

1. ملكية الشفيع لما يشفع به وقت قيام سبب الشفعة وهو بيع عقار،  وجود شفيع شريك مشتاع أو جار ملاصق .

2. والشرط الأساسي: – هو إيداع كامل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع المشفوع فيه، فلا يعفى تأجي باقى  الثمن. (طعن 284/28 ق جلسة 7/11/1963)
3. أن تكون الخصومة قائمة بين أطرافها الثلاثة (بائع ومشترى وشفيع) فى أى مرحلة من مراحل  دعوى الشفعة ) (طعن     205/21 ق جلسة 18/3/1954 (طعن 234/22 ق جلسة 12/5/1955)

أثر مخالفة ذلك على دعوي الشفعة

لمحكمة الموضوع القضاء بعدم قبول دعوى الشفعة  من تلقاء نفسها باعتبار أن ذلك من النظام العام (طعن 1328/48 ق جلسة 2/3/1982) (طعن 1185/54 ق جلسة 2/5/1990).

ماهى المستندات المطلوبة لرفع دعوى الشفعة

يجب إرفاق حافظة مستندات فى دعوي الشفعة  تحتوي المستندات الآتية:

1- فى دعوي الشفعة يجب ايداع العقد المسجل سند ملكية البائع.

2- فى دعوي الشفعة يجب ايداع العقد المسجل سند ملكية الشفيع.

3- فى دعوي الشفعة يجب ايداع عقد شراء المشترى إذا كان قد سجل.

4-  فى دعوي الشفعة يجب ايداع أصل إعلان الرغبة فى الشفعة معلن لكل من البائع والمشترى ويجوز تقديمه مسجلا خشية قيام المشتري أثناء سير الدعوى من التصرف فيه إلى مشترى آخر.

5- فى دعوي الشفعة يجب ايداع صورة رسمية من محضر إيداع الثمن الحقيقي للعقار المشفوع فيه خزانة المحكمة الواقع بدائرتها العقار المشفوع فيه شاملًا الملحقات من سمسرة وأتعاب محاماه ورسوم تسجيل عقد المشترى إذا كان قد سجل وذلك باسم ولصالح/ المشترى تصرف له فى حالة الحكم للشفيع بدون قيد أو شرط أو اجراءات.

6-  فى دعوي الشفعة يجب ايداعشهادة تصرفات عقارية صادرة من مكتب الشهر العقارى المختص ضد/ البائع عقد شراء المشترى أو من تاريخ تقديم المشترى طلب تسجيل عقد مشتراه لمأمورية الشهر العقارى المختصة في حالة عدم تسجيل المشترى عقد مشتراه.

7-  فى دعوي الشفعة يجب ايداع أصل إنذار الشفعة المعلن فى حالة إنذار المشترى أو البائع للشفيع بحصول البيع.

8- فى دعوي الشفعة يجب ايداع صورة رسمية من طلب شهر عقد شراء المشترى المقدم لمأمورية الشهر المختصة لبيان الثمن الحقيقي المشفوع فيه فى حالة قيام المشترى بالسير في إجراءات تسجيل عقد شرائه.

ويلاحظ: أن (م 942/2 مدنى) لم تشترط فاصل زمني بين إيداع الثمن الحقيقى رفع دعوى الشفعة، ولكن يستحيل عملًا فى يوم إيداع الثمن الحقيقى ورفع دعوى الشفعة، فترفع في اليوم التالي للإيداع مباشرة،

ومراعاه أن يتم الايداع والرفع خلال الـ 30 يوم التالية لإعلان الرغبة، وليس بعد فواتها خشية سقوط الحق في الشفعة. ونرى أن رفع الدعوى فى اليوم التالي مباشرة تتحق به الجدية في طلب الشفعة. غير أنه لا يشترط حصول الإيداع فى اليوم السابق على رفع دعوى الشفعة.(طعن 197/27 ق جلسة 16/10/1961)

ماهى المحكمة المختصة بنظر دعوى الشفعة نوعياومحليا : (م 943 مدنى)

لمحكمة المختصة محليًابنظر دعوي الشفعة  طبقا م 943 مدنی هــی المحكمة الكائن بدائرتها العقار المشفوع فيه.

والجزاء على مخالفة ذلك: سقوط الحق في الشفعة وهو اختصاص متعلق بالنظام العام.

أما المحكمة المختصة نوعيًا وقيميا بنظر دعوى الشفعة: فلم يتعرض لها القانون المدني.

يجب الرجوع بخصوص ذلك إلى قانون المرافعات:

تنص م 1/42 مرافعات : تختص المحكمة الجزئية بالحكم ابتدائيًا في الدعاوى المدنية التي لا تجاوز قيمتها عشرة آلاف جنيهًا، ويكون حكمها انتهائيًا إذ كانت قيمة الدعوى لا تجاوز ألفى جنيه.

وتنص م 147/1 مرافعات على: تختص المحكمة الابتدائية بالحكم ابتدائيًا في جميع الدعاوى المدنية التي ليست من اختصاص المحكمة الجزئية، ويكون حكمها انتهائيا إذا كانت قيمة الدعوى لا تجاوز عشرة ألاف جنية.

لا يفوتك:كل ماتريد معرفتة عن فسخ عقد البيع انواعه والاثار المترتبه

حكم دعوي الشفعة:

الحكم فى دعوي الشفعة هو حكم منشئ ذا أثر فورى من وقت تسجيل حكم الشفعة النهائي بدون أثر رجعى. وليس حكم كاشف مقرر. (طعن 235/23 ق جلسة 14/11/1957) .

وفي ذلك تقول محكمة النقض المصرية في (الطعنان ۲۸۱، 952/٤۹ ق جلسة 2/2/1981) ملكية الشفيع للعقار المشفوع فيه لا تنشأ إلا برضاء المشترى أو بحكم فى دعوي الشفعة نهائي وتسجيله،،،

وعدم ارتداد أثرها إلى تاريخ البيع الحاصل للمشترى أو المطالبة بالشفعة إعلان الرغبة بها. (طعن ۱۷۲۷/٤۹ ق جلسة 19/1/1984) (طعن 281/49 ق جلسة 12/3/1989) (طعن ١١٣/٦١ ق جلسة 29/5/1997) وقضت محكمة النقض في (الطعن رقم ٤١/۱۸ ق جلسة ٢٢/١٢/١٩٤٩)

حيث يكون القانون قد أوجب إجراء معين ورتب عليه أثرًا قانونيًا فهذا الأثر لا يتحقق إلا بتمام هذا الإجراء ولا ينسحب إلى الماضى، فإذا قضى الحكم بالشفعه فى دعوي الشفعة بناء على مجاورة أرض الشفيع للأرض المشفوع فيها من حدين القبلى والشرقى

مثلًا بمقولة أن تسجيل الشفيع عقد شراءه الأرض الواقعه في الحد الشرقي يرتد أثره إلى تاريخ العقد، فأنه يكون قد أخطأ. وذلك بخلاف ما ذهب إليه الدكتور السنهورى من أنه حكم مقرر وينصرف إلى تاريخ إبرام عقد البيع الابتدائى بأثر رجعى.

ويترتب على اعتبار حكم الشفعة حكم منشئ النتائج التالية (م 945 مدنی):-

(1) الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى حلول الشفيع محل المشترى قبل البائع في جميع حقوقه وإلتزاماته (م 945، 935/1 مدنى) حلولًا شخصيًا من تسليم المبيع، وإلتزام الشفيع بدفع الثمن، أما انتقال الملكية للشفيع فلا تتم إلا بصيرورة الحكم الصادر في دعوي الشفعة نهائيا ثم تسجيله بالشهر العقارى) (م ٩٤٤ مدنى)،

وبالنسبة لثمن الشفعة: فيخرج عن مبدأ الحلول: عدم انتفاع الشفيع بالأجل الممنوح للمشترى في دفع الثمن إلا برضاء البائع (م ٩٤٥/٢ مدنى) (طعن ۷۱۸/٤١ ق جلسة 29/1/1976) (طعن ۲۳۳/٢٤ ق جلسة ١٨/٢/١٩٥٨).

(2)  الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى استحقاق ثمار العقار المشفوع فيه (الريع) من تاريخ الحكم النهائي فى دعوي الشفعة . (طعن ٦١/٢٩ ق جلسة 9/4/1964).

(3)  الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى رجوع الشفيع على (البائع) بضمان الاستحقاق وعدم التعرض (م ٩٤٥ مدنى) وكذا ضمان العيوب الخفية.

(4) الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى ان لا تنتقل ملكية العقار للشفيع إلا بتسجيل حكم الشفعة النهائي فى دعوي الشفعة ثم التأشير به هامشيًا على هامش عقد شراء المشترى المسجل إذا كان قد تم تسجيله، فإذا لم يكن قد سجل، فيكتفــــى بتسجيل حكم الشفعة النهائي ويكون انتقال الملكية من تاريخ تسجيل حكم الشفعة النهائي وذلك بدون أثر رجعي،

لأن التعليق على شرط هنا ناشئ بنص قانوني هو (م 935 مدنى) فهو رخصة قانونية، وليست حق، هذا النص يتطلب حصول إجراء معين لثبوت الحق فى الشفعة، والأثر المترتب على الشفعة لا يتحقق إلا بتحققه ولا ينسحب إلى الماضي (طعن 41/18 ق جلسة 22/12/1949).

ويلاحظ: أن تسجيل المشترى للعقار المشفوع حجة على الكافة وعلم افتراضى بانتقال الملكية للمشترى وبمرور ٤ شهور على تسجيل عقد شراء المشترى يسقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة وفى ذلك تقول محكمة النقض في (الطعن ٢٥٩/٣٥ ق جلسة 4/5/1969) : سقوط حق الشفيع بانقضاء ٤ شهور من يوم تسجيل عقد البيع.

افترض المشرع افتراضًا غير قابل لاثبات العكس أن الشفيع علم بالبيع اذا سجله المشترى.

(5) الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى تسليم العقار من البائع إلى الشفيع إذ كان في يده، أو من المشترى إلى الشفيع إذا كان قد تسلمه، وللمشترى حق حبس العقار لحين استيفاء مصاريف الحفظ والصيانة.

(6)  الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى بالنسبة لاقامة منشأت على الأرض، فإن مصيرها متوقف على ما إذا كان العقار قد تم قبل أو بعد إعلان الرغبة في الشفعة، فإذا كان قبلها فإن الشفيع ليس له طلب إزالتها ويكون ملزم بخيار المشترى حسن النية أما بدفع المصاريف، أو ما زاد في قيمة العقار (م ٩٤٦/١ مدنى) وبدون شك سيختار أكبر القيمتين،

وهنا يكون مركزه أفضل من البانى حسن النية فى ملك الغير حيث يخير مالك الأرض بين القيمتين وفى الحقيقة سيختار أقل القيمتين (م 925 مدنى)، أما إذا كان البناء بعد إعلان الرغبة في الشفعة هنا يكون للشفيع حق طلب الإزالة (طعن ٢٦٦٤/٥٦ ق جلسة 25/7/1991) ولكن إذا استبقى البناء فلا يلزم ألا بدفع المصاريف (م ٩٤٦/۲ مدنى) (طعن 61/41 ق جلسة 5/3/1979).

ويلاحظ: أن مركز المشترى هذا أفضل من نظيره الباني سيئ النية في ملك الغير، ففى حالى اختيار مالك الأرض استبقاء المبانى يختار إما دفع ثمن ما بناه أنقاض، أو دفع مازاد في ثمن الأرض (م ٩٢٤ مدنی) ولا شك أنه سيختار الأقل.

(7) الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى تبعة الهلاك: وتتحدد بقبل أو بعد تسليم، فإذا كانت قبل التسليم كانت على المشترى ويسترد الشفيع الثمن، أما إذا كانت بعد التسليم أو الإعذار به فتكون على الشفيع ويكون الثمن من حق المشترى.

(8) الحكم فى دعوي الشفعة يؤدي الى انتقال ملكية العقار للشفيع لا يخوله طرد مشترى هذا العقار الذى كان يستاجره قبل شرائه، وذلك لزوال اتحاد الدمة بحكم الشفعة النهائي فى دعوي الشفعة واعتبار عقد الايجار كأنه لم ينته أصلا. وأن قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطرد المقامة من الشفيع قبل المشترى تأسيسا على قيام عقد الايجار المذكور صحيح (طعن ٦٦٩/٦٣ ق جلسة 2/5/2000)

مناط الحكم  فى دعوي الشفعة (بثلاث أركان):-

1- عدم قيام مانع من موانعها.
2- عدم تخلف شرط من شروطها.
3- عدم تحقق سبب من أسباب سقوطها المواعيد (طعن ٢۱۸/٥٣ ق جلسة 28/4/1987) (طعن ٦٩٠٨/٦٦ ق جلسة 30/11/۱۹۹۷).

ميعاد استئناف حكم دعوي الشفعة الصادر من محكمة أول درجة 

ميعاد استئناف الحكم الصادر فى دعوي الشفعة هو ٤٠ يوم من تاريخ صدور الحكم إذا كان الحكم حضوريًا و ٤٠ يوم من تاريخ إعلان الحكم إذا كان غيابيا (المواد ۲۱۳، ۲۲۷ مرافعات ).

نقض الحكم فى دعوي الشفعه والآثار المترتبه على ذلك 

نقض الحكم فى دعوي الشفعه: يترتب عليه اعتباره كأن لم يكن وإعادة القضية والخصوم لإلى ما كانت عليه قبل صدور الحكم المنقوض وجوب رد ما قبض أو تسلم من مال أو عقار. ورد الأصل والفوائد والثمار للحائز من يوم إعلان تقرير الطعن بالنقض (طعن ۳۹۷/۳۷ ق جلسة ١٣/٦/۱۹۷۲) .

ماهو حكم تصرفات المشترى فى العقار بالبيع رغم علمه واختصامه في دعوي الشفعة

قد يقع من المشترى فى العقار المشفوع فيه، هذا التصرف قد يكون ماديًا بالبناء والغراس أو قانونيًا كترتيب حق عينى كرهن مثلًا أو بيعه مرة أخرى لشخص من الغير، وسنتناول فيما يلي بيان ذلك تباعاً:

أولا: بناء المشترى أو غرسه في العقار:-

فرق المشرع في هذا الخصوص بين حصول ذلك قبل إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة أو بعده.

أ- حالة البناء قبل إعلان الرغبة 

فإن للشفيع حسب اختيار المشترى أن يدفع أما المبلغ الذي أنفقه المشترى أو مقدار مازاد فى قيمة العقار بسبب البناء (946/2 مدنی).

والحكم هنا يختلف عن أحكام الالتصاق، فبينما الخيار بين المبلغين هنا للمشتري، فإنه طبقا لأحكام الالتصاق يكون الخيار لمالك الأرض وليس الباني (م 925مدنى) لأن المشترى لا يعد بانيا في أرض غيره وإنما هو يبنى في ملكه.

ب– حالة البناء بعد إعلان الرغبة 

للشفيع طلب إزالته فإن اختار بقاء البناء فإنه لا يلزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجره العمل أو نفقات الغراس بخلاف أحكام الالتصاق حيث أن الباني بسوء نية يعطى لصاحب الأرض ان اختار استبقاء المنشأت أن يدفع أما قيمتها مستحقه الإزاله، أو ما يساوى مازاد في ثمن الأرض بسببها (م ٩٢٤ مدنى).

ثانيًا: التصرفات القانونية:- (م ٩٤٧ مدنی) :-

نفرق بين ترتيب تلك الحقوق ونشوئها قبل تسجيل إعلان الرغبة أو بعدها.

أ- التصرفات الصادرة قبل تسجيل إعلان الرغبة:-

يكون تصرف المشترى صحيح يحتج به على الشفيع بشرط تسجيلها مثل تسجيل إعلان الرغبة، فإن بادل أو وهب فإن هذان التصرفان يمنعان الشفعة التي لا تكون إلا فى بيع العقار. وللشفيع الطعن على تلك التصرفات (بالصورية).

ب- بيع العقار مرة ثانية:-

للمشترى بيع العقار مشتراه للغير ويحتج بها الشفيع مادام قد تمت قبل تسجيل إعلان الرغبة فلا يأخذ الشفيع بالشفعة إلا من ذلك المشترى الثاني وبالشروط التي اشترى بها (م ۹٤۷ مدنی، ۹۳۸ مدنى ) ولا يشترط أن يتم تسجيل هذا البيع الثاني قبل تسجيل إعلان الرغبة، لأن الشفعة تجوز في بيع عقار ولو بعقد عرفى ابتدائي ،،

فيجب إدخال المشترى الثاني في دعوى الشفعة متى ثبت أن هذا البيع قد تم قبل تسجيل إعلان الرغبة ولو لم يسجل قبل ذلك وإلا كانت الدعوى غير مقبوله (طعن مدنی ٢٤٥/۲۱ ق جلسة 4/3/1954). وقد تكون شروط هذا العقد الجديد أبهظ من شروط العقد الأول،،،

وقد يمنع العقد الجديد الشفيع من الشفعه إذا تم البيع لقريب حتى الدرجه الرابعه طبقا م ٩٣٩/ب مدنى. إذا كان من الواجب على الشفيع المبادرة والإسراع بتسجيل إعلان الرغبة في الشفعة.

وعلى الشفيع حال البيع الثانى اتخاذ الإجراءات ضد المشتريان الأول بوصفه بائعًا والثانى المشفوع منه وتسرى المواعيد من تاريخ إنذاره بالبيع الثاني، وللشفيع إثبات صورية البيع الثاني بقصد تعويق الشفعة.

ج- التصرفات الصادرة بعد إعلان الرغبة:-

إذا تمت لا يحاج بها الشفيع إذا قام بتسجيل إعلان الرغبة (طعن مدنى جلسة 9/3/1950) ويتلقى العقار مطهرًا من أى حق، وبالنسبة لحقوق الدائنين المقيدين قبل المشترى الذى ترتبت ضده الحقوق فهي وإن كان لا يحتج بها على الشفيع لقيدها بعد تسجيل اعلان الرغبة.

إلا إنها تنتقل إلى ما آل إلى المشترى من ثمن العقار فيكون لهم الأولوية على الثمن المستحق للمشترى بافتراض تعجيل المشترى ثمن البيع إلى البائع فيلتزم الشفيع بأداء هذا الثمن إلى المشترى والذى أودعه خزينة المحكمة، فإن لم يكن المشترى قد عجل الثمن للبائع، فإن الثمن يكون مستحقًا للبائع وبالتالي لا تنتقل حقوق دائني المشترى عليه.

 ماهى اسباب الحكم برفض دعوى الشفعة

1- الحكم بعدم قبول دعوى الشفعة لوجود بيع ثان يحاج به الشفيع لأنه سابق على تسجيل طلب الشفعة المبدى فيها غير مانع من نظر دعوى الشفعة المرفوعة من نفس الشفيع عن البيع الثاني في مواعيده وشروطه لاختلاف الموضوع فى الدعويين وهو البيع المشفوع فيه لكل منهما مالم يكن ثمة مسألة أساسية مشتركة بينهما فصل فيها الحكم السابق بحكم تتوافر فيه شروط المنع من إعادة نظرها في الدعوى الجديدة.(طعن ١٦٨٥/٥٦ ق جلسة 28/4/1987).

2- مؤدى (نص م ٩٤٥/۱ مدنى) أن يترتب على الشفعة حلول الشفيع محل المشترى فى البيع المشفوع فيه سواء في الحقوق أو الالتزامات فتنتقل الصلة من البائع إلى الشفيع بدلا من المشترى ويعتبر العين المشفوعة على ملك الشفيع من وقت الحكم في حالة الشفعة بالتقاضي،

أما في حالة الشفعة بالتراضي فيكون من وقت قبول المشترى موقعًا بالقبول على ورقة إعلان الرغبة في الشفعة التي تتم على يد محضر. (طعن ٣٤٠/٥٧ ق جلسة 2/1/1991)

3- الحكم الصادر من محكمة أول درجة فى دعوي الشفعة  بعدم الأخذ بالشفعة حكم حاسم في الموضوع تستنفذ به المحكمة ولايتها في الخصومة ولايجوز استئنافه إلا إذا تضمن أدلة ودفوع وأوجه دفاع جديدة لم تبد أمام محكمة أول درجة.(طعن ۱۱۹/۲۳ ق جلسة 21/6/1956)

4- قبول دعوى الشفعة شرطه كون كل من المدعى والمدعى عليه أهلا للتقاضى. وإلا باشرها من يقوم مقامها، وشراء والد القصر بصفته حصتهم في الأعيان المبيعة ودفع الوالدة للثمن تبرعًا، قيام الشفيع بتوجيه دعوى الشفعة للوالدة دون الوالد الذى هو صاحب الولاية على القصر وقبول دعوى الشفعة بمقولة أن الوالدة كانت (فضولية) تعمل لصالحهتم خطأ.(طعن مدنى ۱٧٦/۳۸ ق جلسة 29/11/۱۹۷۳)

دعوي الشفعة والعقد الصورى ونظرية الأوضاع الظاهرة (م ٢٤٤ مدنى):

1- اعتبار الشفيع من الغير بالنسبة لطرفي عقد البيع محل الشفعة تمسكه بالعقد الظاهر شرطه ألا يكون عالما بصوريته وقت إبداء رغبته في الأخذ بالشفعة. (طعن ۱۰۳/٤۸ ق جلسة 13/12/1979).

2- لئن كان الشفيع بحكم كونه صاحب حق في أخذ العقار بالشفعة يعتبر من طبقة الغير بالنسبة لطرفي عقد البيع سبب الشفعة وبالتالي يحق له أن يتمسك بالعقد الظاهر فلا يحتج عليه بالعقد المستتر إلا ان شرط ذلك أن يكون حسن النية، بمعنى ألا يكون عالما بصورية العقد الظاهر وقت إظهار رغبته في الأخــ بالشفعة فإن انتفى عنه حسن النية بأن ثبت علمه بالعقد الحقيقى المستتر جاز للمتعاقدين الاحتجاج عليه بهذا العقد.(طعن ٢٤٤/٣١ ق جلسة 30/12/1962)

3- متى كان الثمن المسمى بعقد البيع المشفوع فيه صوريًا وأقل من الثمن الحقيقي، فإن الشفيع باعتباره من الغير في هذا العقد إذا كان حسن النية أن يأخذ بالعقد الظاهر ولا يلزم الا بدفع الثمن المذكور فيه.(طعن ٢٢٤/40 ق جلسة 27/11/1975)

4- العقد الصوري صورية مطلقة لا وجود له ومن ثم فلا محل لتوجيه طلب الشفعة إلى المشترين فى هذا العقد وذلك لعدم انتقال الملكية إليه أو لخلفه العام وإنما تظل الملكية باقية للبائع وخلفه العام الوارث (طعن 151/33 ق جلسة 20/4/1967) جواز طلب الأخذ بالشفعة في عقد البيع الذى يستر هبة ما لم يثبت علم الشفيع بها وقت أظهار رغبته فى الشفعة (طعن ٤٨٧/50 ق جلسة 24/1/1984).

5- المناط في جواز تمسك الغير بالعقد الظاهر الصورى طبقا (م ٢٤٤ مدنى) هو حسن نيته دون اعتداد بالباعث على الصورية سواء كان مشروع أم غير مشروع وعلة ذلك أن إجازة التمسك بالعقد الظاهر استثناء وارد على خلاف الأصل الذى يقتضى بسريان العقد الحقيقى الذى أراده المتعاقدان ،،،

هو استثناء شرع لحماية الغير حسن النية الذي كان يجهل وجود هذا العقد وانخدع بالعقد الظاهر فاطمأن إليه وبنى عليه تعامله على اعتقاد منه بأنه عقد حقيقي.(طعن مدنى ٢٤٤/٣١ ق جلسة 30/12/1965)

6- للشفيع باعتباره من الغير الأخذ بالعقد الظاهر حتى لو كان فـــي حقيقته عقدًا صوريًا بين عاقديه ودون اعتداد قبله بالعقد الحقيقي المستتر، إلا أن يكون سيئ النية عالم بصورية العقد الظاهر وحقيقة العقد المستتر،

وعلى مدعى سوء النية الشفيع إثبات ذلك، ويكون عبء الاثبات في هذه الحالة على عاتق المشفوع ضده فإن أفلح في ذلك اعتد قبل الشفيع بالعقد المستر وإن أخفق ظلت الحجية للعقد الظاهر. (طعن 1069/٥٥ ق جلسة 24/2/1991)

7- للشفيع حق التمسك بالعقد الظاهر متى كان حسن النية طبقًا م ٢٤٤ مدنى وينعقد بشروط العقد الستر ومنها الثمن الحقيقي ولو خالف ما ورد بالعقد الظاهر عملا بنص م۹۳٥ مدنى فلا تتوافر الرخصة إلا بوجود عقد بيع عقار ولا تنعقد إلا بالثمن الحقيقي.(طعن 826/٥٤ ق جلسة 16/2/1986)

هل يجوز رفع دعوي الشفعة على عقد  بيع ابتدائي:-

1- الشفعة تجوز في عقد البيع الابتدائي مادام باتًا لازمًا. طالما لا يوجد في القانون شرطًا بلزوم التسجيل لجواز الشفعة.(طعن ۲۸۱/ ق جلسة 18/2/1950، طعن 81/4 ق جلسة 26/12/1953)

2- عقد البيع الابتدائى ثبوت الحق في الشفعة لكل من قام به سبب من أسباب الخصومة فى دعوى الشفعة، الشفيع والبائع والمشترى عدم وجوب اختصام بائع البائع.(طعن ١٠٦/٤٩ ق جلسة 5/5/1982)

بدء میعاد وسریان دعوى الشفعة

1- ميعاد الـ ٣٠ يوم المقرر لرفع دعوى الشفعة، بدء سريانه من تمام إعلان البائع والمشترى بالرغبة في الأخذ بالشفعة، وإعلان أحدهما قبل الأخر. العبرة: بالإعلان الأخير (طعن 8/43 ق جلسة ٢٥/٥/١٩٧٦).

2- العبرة في احتساب ميعاد الـ ١٥ يوم من تاريخ الإنذار، لإعلان الرغبة في الشفعة هي بحصول الإعلان للبائع والمشترى فعلًا وليس بتسليم العريضة لقلم المحضرين.(طعن ٤٥/١٥ ق جلسة 29/12/1949)

3- يجوز رفع دعوى الشفعة بعد الإنذار دون إعلان الرغبةبشرط: أن يكون فى خلال (15 يوم) من الإنذار وأن يتضمن إعلان الرغبة.(طعن ٣٩٩/٤٩ ق جلسة 23/5/1982)

4- يجب قيد دعوى الشفعة بقلم جدول المحكمة فى ميعاد الـ ٣٠ يوم من تاريخ إعلان الرغبة لتكون قائمة ومقبولة، فلا يحسب السقوط من تاريخ إعلان الخصوم بالدعوى، وإنما من وقت القيد بالجدول.(طعن ٤٧٦/٤٧ ق جلسة 3/6/١٩٨٠)

من أسباب الشفعة الشيوع في الملك:-

1- تعدد البائعين لحصة شائعة، وامتناع أخذ نصيب بعضهم بالشفعة مؤداه نقض المبيع إضرارا بالمشترى، فلا تجوز الشفعة في الصفقة بأكملها.(طعن ١٩٩٥/٥٥ ق جلسة 9/2/1995)

2- مشترى الحصة الشائعة لشريك على الشيوع، يفضل على الشفيع الشريك على الشيوع (م ٩٣٦/ب، ۹۳۷/۳ مدنی)(طعن ۱۸۳۷/٦٠ ق جلسة 29/3/1995)

3- قسمة منفعة وحدات العقار قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع فى الأرض، للشريك طلب الأخذ بالشفعة بوصفه شريكًا على الشيوع ولو استمرت القسمة 15 سنة. (طعن ٥٤٢٤/٦٤ ق جلسة 19/10/1994)

4- بيع الشريك المشتاع حصته مفرزة لأجنبى بيع صحيح معلق على نتيجة القسمة أو إجازة باقى الشركاء – اعتباره في حكم التصرف في قدر شائع بالنسبة لهم أثره: ثبوت حقهم فى أخذ الحصة المبيعة بالشفعة (م ۸۲٦، ٩٣٦/ب مدنى). (طعن ٢٥٨٨/٥٦ ق جلسة 23/5/۱۹۹۱) (طعن 923/59 ق جلسة 19/1/1994).

ملحوظه هامه عن دعوي الشفعة  رفع دعوى الشفعه ضد من سلب الحيازة أثناء نظر دعوى اليه أو قبلها أو بعدها يعد جمعًا بين دعوى اليه ودعوى الملكيه، بما يسقط حقه في الإدعاء بالحيازه لأن الشفعه وإن كانت من أسباب التملك فالسند المنشئ للملكيه هو الحكم الذى يصدر لمصلحة الشفيع الذى لا يمكن أن يكون مالكًا قبل صدور الحكم له بأحقيته لتملك العقار المبيع (٢٢٤/٢١/ق. جلسة 16/12/1954).

صيغ مراحل دعوي الشفعة

( انذار – اعلان رغبة – ايداع الثمن خزينة المحكمة – دعوى الشفعة )

صيغة انذار رسمى من البائع او المشترى لمن له الحق في الشفعة :-

أنه في يوم……………………. الموافق / / 20
بناء على طلب السيد/ …………………………. ومهنته……………….. وجنسيته…………………… ومقيم………………………………….. وموطنه المختار مكتب الاستاذ/…………………………….. المحامي بشارع………………
بجهة……………………………………….. أنا…………………….. محضر محكمة ……………………………
قد انتقلت حيث اقامة: السيد/ ……………………. ويعلن………………..

وانذرته بالاتي

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ / / اشتری الطالب من السيد/ ………………. المصري الجنسية والمقيم………………. العقار الأتى بيانه ( يذكر بيان العقار بيانا كافيا نافيا للجهالة ( رقم……………… شارع…………… ناحية…………. قسم………………..
محافظة……………. مسطح………………… م2 والحدود والأطوال بالامتار ووصف العقار).

اذا كان الانذار موجه من البائع فانهن تذكر عبارة (باع الطالب الى ) – بدلا من عبارة
( اشترى الطاالب من ). وقد تم هذا البيع نظير ثمن اجمالي قدره……… للحصة المبيعة بخلاف مبلغ …………… مصروفات رسمية كالسمسرة والأتعاب منذ تاريخ البيع وحتى وقت الانذار وقد دفع الثمن جميعه في مجلس العقد أو دفع من الثمن مبلغ…….
والباقي اشترط دفعه عن التوقيع على العقد النهائي المحدد له مدة  أقصاها…………….

وحيث أن الطالب يهمه انذار المعلن اليه لأعمال حقه اذا كان له الحق فى ابداء رغبته فى اخذ الحصة المبيعة بالشفعة وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ اعلان هذا الانذار مع القيام بدفع الثمن وكافة الملحقات والمصروفات المبينة بعاليتة.

وقد اودع الطالب صورة عقد البيع وكافتة المستندات بمكتب وكيله الأستاذ………. المحامى يذكر عنوانته للاطلاع عليها مع التنبيه بأنه في حالة عدم ابداء المنذر اليه رغبته في خلال خمستة عشر يوما من تاريخ اعلانه بهذا الانذار يسقط حقه في الأخذ بالشفعة

لذلــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــك

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المنذر اليه بصورة من هذا الانذار ونبهته الى العمل بما جاء به مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخري.
ولاجل العلم،،،،،

ثانيًأ: صيغة اعلان الرغبة في الشفعة:-

أنه في يوم الموافق / / 20
بناء علي طلب السيد/ ……………………… ومقيم………………. ومحله المختار مكتب الأستاذ/ …………………… المحامي ومقيم…………………… أنا………… محضر المحكمة……………………………………
قد أنتقلت حيث اقامه كل:-
1- السيد/………………………….. (البائع) مقيم………………….
2- السيد/…………………………..(المشتري) مقيم………………..

واعلنتهم بالآتي

يمتلك الطالب بموجب المسجل رقم………………. ( ) العقار رقم…… تنظيم ش…………. ناحية……………… قسم…………. محافظة……………. وسطحه………….. م2 (فقط………………
وحدوده كالآتي:-
البحري الغربي: ……………………………..
البحري الشرقي: …………………………….
القبلي الغربي: ……………………………….
القبلي الشرقي: ……………………………….
الوصف: …………………………………………………………………..
وحيث أن الطالب جار من الجهه كذا للعقار الكائن………………. تنظيم شارع……………. ناحية……………… قسم………………… محافظة……………. ومسطحه……………………… م2

بالحدود اللآتية:-
البحري الغربي: ……………………………………….
البحري الشرقي: …………………………….
القبلي الغربي: ……………………………….
القبلي الشرقي: ……………………………….
الوصف: ……………………………………………………………….

وقد نما إلي علم الطالب بدون سابق انذار حصول بيع من المعلن اليه الاول الي المعلن إليه الثاني نظير ثمن اجمالي قدره……………….. جنيه، قدم عنه طلب تسجيل بيع كامل أرض ومباني عقار قيد الطلب برقم……………. قسم………. ولكن لم يتم شهره لسبب ما.

وبما أن الطالب جار من جهه………….. فينطبق عليه احدي الحالات المنصوص عليها في م 936 مدني ويهم الطالب اعلان رغبته للمنذر اليهما في اخذه العقار المبيع السابق بيانه ومسطحه وحدوده وأطواله في أخذ بالشفعة ،،،

وان الطالب مستعد لدفع الثمن المذكور نظير تنازل المنذر اليهما عن الصفقة وينبهما إلي تسليم عقد البيع وكافة المستندات اللازمة لتحرير عقد نقل الملكية علي ان يكون ذلك في ظرف 3 أيام من تاريخ إعلانهما بحافظة الوكيل الطالب الأستاذ/ …………………….
المحامي ومقره………………..

والإ اضطر الطالب لإيداع كامل الثمن الحقيقي الذي علم به خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار ورفع دعوي الشفعة مع الزام المعلن اليهما بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة، كما ينبه الطالب المعلن اليه الثاني المشتري الي عدم احداث أي انشاء أو اجراء أية
زيادة أو تحسين بالعقار المبيع وفي حالة حصول أي شئ من هذا يكون الطالب غير ملزم بقيمته.

لذلـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــك

أنا المحضر سالف الذكر قد أنذرت المنذر اليهما بصورة من هذا ونبهمتهما الي العمل بما جاء به مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخري.
ولأجل العلم،،،،،،،،،

ملحوظة:-

يجب كتابة اعلان الرغبة علي الورق الأزرق المدموغ ثم اعلانه لكل من البائع والمشتري عن طريق قلم المحضرين وبعد ذلك يقدم لمامورية الشهر المختصة لمراجعته وختمه بصالح الشهر ،،،،

ثم يقدم بعد ذلك لقسم المراجعة الفنية بمكتب الشهر المختص لتسجيله واستلام صورة رسمية منه بعد التسجيل لتقديمها ضمن حافظة المستندات عند رفع دعوي الشفعة ( انظر المسجل 2128 لسنة 1993) اسكندرية والمسجل 1659 لسنة 1985 اسكندرية.

ثالثا: صيغة محضر إيداع كامل الثمن

محكمة اسكندرية الابتدائية قلم الودائع.

أنه في يوم الموافق   /    /      20  الساعة صباحًا
بمقر محكمة اسكندرية الابتدائية- مراقبة الودائع………………..
حضر أمامي السيد الأستاذ/ …….. المحامي بصفته وكيلًا عن…………. (………..) ومكتبه…………….. وطلب ايداع مبلغ…………. فقط لا غير) وهذا المبلغ يمثل……….. جنيه فقط ………. قيمة كامل أرض ومباني العقار الكائن…………. تنظيم
………….. ناحية……………… قسم………………. محافظة………………. والبالغ مسطحه……….م2

والمكون…………….. من………………. دور والمسجل تحت رقم……………. إلي جانب مبلغ……………. جنيه كملحقات للثمن.

وبناءً علي إعلان الرغبة في الشفعة المعلن بتاريخ…………./………/……….والمسجل تحت رقم…………… إلي

كل من:

أولًا السيد:………………. ومقيم …………….. (بائع)
ثانيًا: السيد: ……………….. ومقيم…………….. (مشتري مشفوع ضده)
يصرف هذا المبلغ إلي المشتري المشفوع ضده أو لمن يستحقه قانونًا بدون قيد ولا شرط ولا اجراءات وذلك بعد الحكم نهائيًا.

لصالح الشفيع في الدعوي التي ترفع منه امام محكمة اسكندرية الابتدائية.
رسم الايداع………………… ورد……………. بالقسيمة…………. بتاريخ …./…./20
وقد تحرر هذا محضر بذلك.
تورد مبلغ…………. جنيه فقط (……….) بحافظة توريد رقم…………. المودع بصفته………. الموظف المختص.
امضاء
سلمت صورة طبق الأصل للطالب المودع برقم………………
خاتم شعار الدولة.

—————————-
يصرف هذا المبلغ الي المشتري المشفوع ضده أو من يستحقه قانونًا بدون قيد ولا شرط أو إجراءات وذلك بعد الحكم نهائيًا لصالح الشفيع في الدعوي التي ترفع منه أمام محكمة اسكندرية الابتدائية.
رسم الإيداع…………….. ورد……………… بالقسيمة……………. بتاريخ / /
وقد تحرر هذا محضر بذلك
تورد مبلغ ………………. جنيه فقط بحافظه توريد رقم………………. المودع بصفته…………. الموظف المختص.
امضاء.
سلمت صورة طبق الأصل للطالب المودع برقم…………..
خاتم شعار الدولة.

ملحوظة:-

يسند رسم طلب وديعة نسبي ثم يودع الثمن بخزينة محكمة اسكندرية الابتدائية ويوقع علي محضر الايداع من المودع بصفته والموظف المسئول عن الايداع وبختم شعار الدولة ثم يقدم علي طلب صورة مجانية مستوفي الدمغة من قلم محكمة اسكندرية الابتدائية ،،،

ويعتمد بإمضاء وخاتم الدولة ودمغة فئة جنيه علي الصورة الرسمية التي ترفق مع المستندات التي تقدم مع عريضة دعوي الشفعة بحافظة والتي ترفع في اليوم التالي مباشرة لسداد الثمن الحقيقي المشفوع فيه.

رابعًا: صيغة دعوي شفعة

أنه في يوم ……………. الموافق   /   /   20
بناء علي طلب السيد/ ……………………. ومقيم…………….. ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ……………………. المحامي ومقيم……………. أنا …………… محضر محكمة…………………….
قد أنتقلت حيث اقامه كل من:-
1) السيد/ ………………………….. مقيم……………………
2) السيد/ ………………………….. مقيم …………………..

وأعلنتهما بالآتي

يمتلك الطالب بموجب المسجل رقم……………… العقار رقم……… تنظيم ش…………. ناحية………………. قسم…………….. محافظة…………. ومسطحه…………….. م2 فقط.
وحدوده…………………………………………………
البحري الغربي: ……………………………..
البحري الشرقي: ……………………………..
القبلي الغربي: ………………………………..
القبلي الشرقي: ……………………………….
الوصف: ……………………………………………………………………
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1) يجب اعلان الرغبة في الشفعة علي الورق الأزرق بعد حصول الطالب علي صالح للشهر ثم يقدم بعد الإعلان لقلم المراجعة الفنية لمكتب الشهر العقاري لتسجيله ثم يقدم علي صورة منه لتقديمها بحافظة مستندات في أول جلسة
( أنظر المسجل رقم 2255/93 اسكندرية).

وحيث أن الطالب جار من الجهه……………. للعقار المراد أخذه بالشفعة والكائن………………. تنظيم شارع………………. ناحية……………. قسم……………. محافظة…………….. ومسطحه………………. م2 بالحدود:-
وحدوده: ………………………………………………
البحري الغربي: ……………………….
البحري الشرقي: ………………………
القبلي الغربي: ………………………..
القبلي الشرقي: ……………………….
الوصف: ………………………………………………………………….
وحيث أنع قد قام الطالب بإعلان رغبته في أخذ العقار المبيع بأكمله بالشفعة مع استعداده لدفع الثمن وقدره…………….. جنيه إلي جانب المصروفات وكامل الملحقات وقدرها…………. جنيه عبارة عن السمسرة واتعاب المحاماة………..

وحيث أن المعلن اليهما لم يتنازلا للطالب عن هذه الصفقة للأن رغتم انذارهما الأمر الذي اضطر لإيداع كامل الثمن الحقيقي وقدره…………… جنيه، وملحقاته وقردها……………. جنيه محكمة اسكندرية الابتدائية بمجمع المحاكم برقم 66 شارع 26يوليو بالمنشية
بموجب محضر ايداع رقم……….. برقم ………… يومية / /

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد اعلنت المعلن اليهما بصورة من هذا وكفلتههما بالحضور امام محكمة اسكندرية الابتدائية ومقرها ………………. دائرة…………….. مدني كلي بجلستها المنعقدة علنًا فى صباح يوم…………… الموافق……../……./….
الساعة التاسعة صباحًا

لسمعهما الحكم بالآتي:-

1- أحقيه الطالب في أخذ العقار المملوك للمعلن اليه الاول المبين المعالم والحدود والأطوال والمسطح بصدر الصحيفة في الأخذ بالشفعة مع.

ما يترتب علي ذلك قانونًا من نقل الملكية للطالب وشهر هذا الحكم وحلول الشفيع محل المشتري في ملكية العقار.

2- تسليم العقار للطالب مقابل ما أودعه من ثمن خزينة المحكمة، مع الزام الدعي عليهما متضامنين برسم اعلان الرغبة في الشفعة وشهره ورسم الايداع والمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة بحكم مشمول النفاذ بلا كفالة مع حفظ كافة حقوق الطالب الاخري.
ولأجل العلم،،،،،،،،،،،