دعوى ضمان العيوب الخفية

دعوى ضمان العيوب الخفية

دعوى ضمان العيوب الخفية لما كان البائع يضمن للمشتري المبيع ضمانا يمكنه مـن حيازته حيازة نافعة تحقق الغرض منه الذي قصده المشتري، وبالتـالي يجب علي البائع إذا وجد بالمبيع عيب ينقص من منفعته، أن يزيل هـذا العيب وإلا اعتبر مخلا بالتزامه، وقد عالجت المادة 447 من القـانون المدني هذه المسالة علي النحو التالي:

يوجد ضمان العيوب الخفية بالشروط الآتيـة: ( أ ) أن يكـون هـذا العيب موجودا وقت البيع. (ب) أن يكون مؤثرا بحيث ينقص من قيمـة المبيع أو نفعه ويرجع في تقدير ذلك إلي معيار مادي. (جـ) أن يكون خفيا ومعني ذلك أن المشتري يكون غير عالم به وغيـر مـستطيع أن يعلمه. أما علم البائع بالعيب فلا يؤثر في ثبوت الضمان.

دعوى ضمان العيوب الخفية في المبيع 

نصت المادة 447 من القانون المدني علي أن ”

1- يكون البـائع ملزما ب ضمان العيوب الخفية إذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات التي كفـل للمشتري وجودها فيه, أو إذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته، أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء أو الغرض الذي أعد له, ويضمن البـائـع هـذا العيب ولو لم يكن عالما بوجوده.

2-  ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع, أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي, إلا إذا أثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع مـن هـذا العيب, أو أثبت أن البائع قد تعمد إخفاء العيب غشا منه”.

مدي ضمان العيوب الخفية في المبيع:

إذا تبين للمشتري عيب خفى مؤثر في المبيع وكان هذا العيـب موجودا وقت البيع ولم يكن المشترى عالما بوجود هذا العيـب فـي المبيع. ففي هذه الحالة لا يكون البائع قد أوفي بالتزامه في البيع، فالبائع وقد التزم بأن ينقل إلى المشترى ملكية المبيع، فيلتزم أيضا بحيازة مفيدة تؤدي للغرض الذي من أجله تم البيع. وبالتالي فظهور عيب خفى مؤثر في المبيع، من شأنه أن يجعل المبيع غير صالح للغرض الذي أعد له،

ويمكن القول بأنه في هذه الحالة بأن إخلالا بالتزام البائع قد وقع، ومن ثم يجوز للمشترى أن يطلب فسخ البيع، ويكون للمشترى أن يطلـب إبطال للبيع لغلط جوهري في المبيع.

ما هو العيب الخفي ولماذا يتم ضمان العيوب الخفية 

يتعين لكي تقوم مسئولية البائع من ضمان العيوب الخفية في المبيع أن يكون هذا العيب كامنا في مادة الشيء المبيع ذاته وموجودا فيه وقت أن يتسلم المشترى المبيع من البائع، وينقص من قيمته بحسب الغـرض الذي أعده له، كما يلزم أن يكون خفيا، وهو يكون كذلك متـى كـان المشترى غير عالم به وغير مستطيع أن يعلمه، أو إذا لـم يكـن مـن ضمان العيوب الخفية الممكن اكتشافه بالفحص المعتاد الذي تعارف الناس على القيام، بل كان يتطلب خبرة خاصـة وفحصا معينا أو كان من السهل اكتشافه بالفحص المعتاد وأثبت المشترى أن البائع قد أكد له خلو المبيـع من هذا العيب، أو أثبت أنه تعمد إخفاء العيب غشا منه((1))

متي يكون العيب في المبيع خفى:

العيب في المبيع يعتبر خفيا متى كان المشتري غير عالم به, وغير مستطيع أن يعلمه أو إذا لم يكن من الممكن اكتشافه بـالفحص المعتـاد الذي تعارف الناس على القيام به بل كان يتطلب خبرة خاصة وفحـصا معينا لا يتوافران في المشتري أو كان من السهل اكتشافه بـالفحص المعتاد وأثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب أو أثبت أنه تعمد إخفاء العيب غشا منه. والعلم الذي ينتفي به ضمان البائع إنما هو العلم الحقيقي دون العلم الافتراضي والعلم اليقيني وليس العلـم المبني على الظن.

• رأينا:

رأينا أن المعيار فيما إذا كان العيب في المبيـع خفـي أو عيـب ظاهر، هو الرجوع إلي معيار الشخص المعتـاد، أي أن المـشتري لا يستطيع بمفرده وبخبرته العامة أن يقول بأنه يوجد عيب فـي المبيـع وعلي سبيل المثال ففي بيع سيارة، فلا يمكن القول أنـه يجـب علـي المشتري أن يقوم بفحص كل جزء من أجزاء السيارة الغير ظاهر، فلا يمكن القول بأن يقوم بفحص أجهزة السيارة الداخلية التي تحتاج إلي فتح أجزاء لا تفتح إلا بمعرفة مختص، أو أن يتفحص خامات المبيـع مـن حيث جودتها،

أو أن يتفحص أجهزة بالسيارة لا تعمل إلا في ظـروف تشغيل معينة، وعلى سبيل المثال كما ورد ببعض الحالات التي عرضت على محكمة النقض أن الوسادة الهوائية بالسيارة لا يمكن اكتشاف العيب فيها إلا في حالة حدوث تصادم، وبالتالي فلا يمكن للمشتري أن يكتشف هذا العيب عن شراء السيارة. ولكن إذا كان العيب في المبيع يستطيع الشخص العادي تبيانه بدون تدخل كبير منه أي بمجرد النظر في جوانب المبيع وفحـصه الفحـص العادي قبل الشراء، وكان العيب واضحا فإنه لا يكون خفيا.

فيتعين لكي تقوم مسئولية البائع عن ضمان العيوب الخفيـة فـي المبيع أن تكون هذه العيوب كامنة في مادة الشيء المبيع ذاته وموجودة فيه وقت أن تسلم المشترى المبيع من البائع وأن تنقص من قيمته بحسب الغرض الذي أعد له كما يلزم أن تكون خفية وهي تكون كذلك كما تقول الفقرة الثانية من المادة 447 المشار إليها إذا أثبت المشترى أنه كان لا يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي ما لم يكن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب أو تعمد إخفـاءه غـشا

العلم المسقط ل ضمان العيوب الخفية 

العيب في المبيـع يعتبر خفيـا متى كان المشترى غير عالم بـه وغير مستطيع أن يعلمه أو إذا لم يكن من الممكن اكتشافـه بـالفحص المعتاد الذي تعارف الناس على القيام به كأن يتطلب خبـرة خاصـة وفحصا معينا لا يتوافـران في المشترى، وكان العلم الذي ينتفـى بـه ضمان العيوب الخفية هو العلم الحقيقي دون العلم الافتراضي وهو ما لا يكفـى للدلالة عليه مجرد إقرار المشترى في عقد البيع بمعاينته للمبيع المعاينة النافية للجهالة أو قلة ثمن البيع.

وقد قضت محكمة النقض مثالا بأنه لما كان الثابت أن الشقة عين التداعي وجد بها عيب خفي يمنـع مـن تسجيلها ونقل ملكيتها للطاعن وهو تعدى المباني على الشارع فـضلا عن تدوين سند ملكية لا يخص العقار الكائن به عين التداعي، فإن مـا استخلصه الحكم من الأوراق من أن الطاعن قد عاين المبيـع المعاينـة النافية للجهالة ولا يحق له الرجوع على المطعون عليهم بـشئ يكـون استخلاصا غير سائغ ولا ترشحه الأوراق ويكون معه الحكـم مـشوبا بعيب الفساد في الاستدلال مما يوجب نقضه.

كما قضت بأن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعوى الطاعن بطلب إيطال العقد وفسخه ورد الثمن والتعويض، رغم أن ذلـك مـن الخيارات التي يخولها عقد البيع وأحكام المواد المشار إليها أنفـا عنـد تحقق ضمان البائع سواء التعرض أو الاستحقاق و ضمان العيوب الخفية، ملتفتا عن دفاع الطاعن الجوهرى بما يقتضيه من البحث والتمحيص و واجهه بما لا يصلح ردا عليه بقالة أن الطاعن عاين المبيع المعاينـة التامة النافية للجهالة ،،،،

وأنه كان يتعين عليه قبـل التوقيـع على العقد أن ينتقل إلى الجهات الحكومية المختصة للوقوف على صحة الإجراءات نقضه التي سيقوم باتخاذها، وحجب نفسه عن بحث الدعوى بحسب الأسـاس الذي أقيمت عليه والتثبت من قيام ضمان البائع عند تخلف الصفات التي كفلها البائع بمقتضى العقد والقانون بما يعيبه ويوجب ، كما أن نشر مرسوم اعتماد وقوع العقار المبيع داخل خط التنظيم بالجريدة الرسمية لا يدل بذاته على علم المشتري بهذا العيب.

كما أن العلم الضمني لا يسقط دعوى ضمان العيوب الخفية ، وعلي ذلك فقـول المحكمة في الحكم أن المشتري لم يعلم بالعيب الخفي على وجه اليقين إلا بعد أن وردت إليه نتيجة التحليل، وأنه لم تمض ثمانية أيـام بـين تاريخ العلم اليقيني وبين رفع الدعوى، فإنهـا لا تكـون قـد خالفـت القانون.

وضمان البائع للمشترى إغلال العقار المبيع قدرا معينا من الريـع يعتبر كفالة من المشترى لصفة في المبيع مما تعنيه المـادة 447 مـن القانون المدني بقولها “يكون البائع ملزما بالضمان إذا لم يتوافر فـي المبيع وقت التسليم الصفات التي كفل للمشترى وجودها فيه”. وتخلـف الصفة التي كفل البائع وجودها في المبيع وإن لم يكن عيبا في المبيـع بمعناه التقليدي الدقيق لأن العيب الخفي كما عرفته هذه المحكمـة هـو الآفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة للمبيع،

إلا أنه وقد ألحـق المشرع حالة تخلف الصفة بالعيب الخفي وأجرى عليها أحكامـه فيمـا يختص بقواعد الضمان، فإن رجوع المشترى على البائع في حالة تخلف صفة في المبيع كفل له البائع وجودها فيه إنما يكون بـ دعوى ضـمـان العيوب الخفية ولا يكون للمشترى أن يرجع على البائع على أساس أنه قد أخل بالتزام آخر مستقل عن التزامه بالضمان،

وإذا كان القانون قـد اشترط في العيب الذي يضمنه البائع أن يكون مؤثرا وخفيا إلا أنه لـم يشترط ذلك في حالة تخلف الصفة التي كفل البائع للمشترى وجودها في المبيع، فمجرد ثبوت عدم توافر هذه الصفة في المبيـع وقـت التسليم موجب لضمان البائع متى قام المشترى بإخطاره وذلك أيا كانت أهميـة الصفة التي تخلفت وسواء كان المشترى يعلم بتخلفها وقت البيـع أو لا يعلم، يستطيع أن يتبينها أو لا يستطيع.

عبء إثبات علم المشتري بالعيب الخفي 

متى كان العيب خفيا فيفترض أن المشتري لا يعلم بـه فـإذا أراد البائع التخلص من ضمان العيوب الخفية فعليه هو عبء إثبات أن المشتري كان يعلم بالعيب وقت تسليم المبيع.

ولئن كان الأصل أن البائع لا يضمن العيب إلا إذا كان خفيا إلا أن المشرع استثناء من هذه القاعدة يجعل البائع ضامنا ولو كـان العيـب ظاهرا إذا أثبت المشتري أن البائع أكد له خلـو العـين المبيعـة مـن العيب.

ما هو العيب الخفي ولماذا يتم ضمان العيوب الخفية 

عقد البيع الابتدائي ينشئ من فوره التزامات في ذمة البائع بنقـل ملكية المبيع إلى المشترى إن لم تكن قد نقلت والتزام بتسليم المبيع مـن قبل البائع وضمان عدم التعرض والاستحقاق و ضمان العيوب الخفية والتـزم المشترى بدفع الثمن والمصروفات وبتسلم المبيع – في حين أن الوعد بالبيع   لا يعدو أن يكون خطوة نحو العقد النهائي فيقتصر على التزام الواعد بأن يعقد البيع إذا طلـب الطـرف الأخر منه ذلك في فترة معينة.

الفرق بين دعوى فسخ عقد البيع لعدم التنفيذ، وبـيـن دعـوى ضمان العيوب الخفية 

لما كان المشرع قد أنشأ للدائن أكثر من دعوى لاقتضاء حق كان له – وعلى ما هو مقرر في قضاء محكمة النقض – أن يختار ما يشاء من بينها، فإذا كفل البائع للمشترى وجود صفات في المبيع، ثم تبين تخلفها عند التسليم، كان للأخير أن يرجع عليه إما بدعوى ضمان العيوب الخفية التي نظـم المشرع أحكامها في المواد من 447 إلى 454 والمادتين 443 من القانون المدني،

وإما بدعوى الفسخ أو الإبطال للغلط ، متى توافرت شرائطها طبقا للقواعد العامة، ولكل منها أحكامها التي تستقل بهـا ف دعوى ضمان العيوب الخفية تفترض بقاء العقد ونفاذه، ولا يطلب انحلاله، ويعد إجابة المشترى لطلبه فيها تنفيذا للعقد بمقابل، ولا يرد فيه الثمن بــل يقضى له بالتعويضات الواردة في المادة 443 من القانون المدني وتخضع للتقادم الحولي المنصوص عليه فـي المـادة ٤٥٢ مـن ذات القانون،

أما دعوى الفسخ فيقضى فيها على أساس انحلال العقد، ويعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد بما يستتبع استرداد المشترى لما دفعه من الثمن، مع التعويض إن كان له محل وفقا للقواعد العامة، وتقام تلك الدعوى بخمس عشرة سنة، وقد أفصح المشرع عـن استقلال دعوى الضمان عن دعوتين الفسخ والإبطال في المادة 443 المشار إليها، والتي بينت عناصر التعويض الذي يحق للمشترى طلبه من البائع في حالة الرجوع بدعوى الضمان عند استحقاق المبيع كلـه وذلك بنصه في الفقرة الأخيرة منها على أن كل هذا ما لم يكـن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله.

مثال علي تكييف المحكمة خطأ ل دعوى ضمان العيوب الخفية 

قضت محكمة النقض بأنه إذ اعتبر الحكم المطعون فيه في تكييفـه الدعوى أن أساسها مسئولية البائع عن ضمان العيوب الخفية والتفت عن الشروط والأسس المتفق عليها في البند السادس من عقد البيع الواجبة الإعمـال عند وجود نقص في المساحة المبيعة ولم يفطن إلى اجتمـاع دعـويين للمشتري إحداهما بضمان مسئولية البائع عن عجز المبيـع والأخـرى ب ضمان العيوب الخفية لا يؤدي إلى أن إحداهما تجب الأخرى أو تغني عن سريان أحكامها أو يترتب عليه اندماجهما لتمايز كل منهمـا عـن الأخرى في الشروط والأحكام والتقادم الذي يسري عليها،

كما وأنه لـم يعن ببحث وتمحيص دفاع الطاعنة بانقضاء الدعوى لرفعها بعد فـوات أكثر من وقت تسلمه المبيع طبقا للمـادة 434 مـن القـانون المدني، والذي من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجـه الـرأي فـي الدعوى فإنه يكون قد أخطأ فهم الواقع فيها وشابه قصور في التـسبب فضلا عن الخطأ فى القانون وهو ما يعبية .

كما قضت بأن لما كانت دعوى الطاعن حسبما يتضح من مضمونها ومرماها هي بطلب الحكم بفسخ عقود البيع المؤرخـة .

المبرمة بينه وبين المطعون ضدهم، وإلـزامهم بـرد ثمـن الوحـدات موضوعها لإخلالهم بالتزامهم لعدم مراعاتهم للأصول الفنية والهندسية في تشييد تلك الوحدات وهي – بهذه المثابة – دعوى فسخ لإخلال البائع بضمان العيب، والذي ألحق به التقنين المدني الحالي تخلف الصفة التي كفل البائع وجودها في المبيع وقت التسليم، وهي مما يتقـادم بخمـس عشرة سنة طبقا للقواعد العامة،

وإذ خالف الحكم المطعون فيـه هـذا النظر وكيف طلبات الطاعن على أنها دعوى ضمان العيوب الخفية، وأعمل في شأن هذه الدعوى التقادم المنصوص عليه في المادة ٤٥٢ المـشار إليها، ورتب على ذلك الحكم بسقوطها فإنه يكون قد أخطأ في فهم الواقع في الدعوى وأقام قضاءه على غير الأساس الذي أقيمت عليـه دعـوى الطاعن وخلط بين الإخلال بالالتزامات الموجب للفسخ وضمان العيوب الخفية وحجبه ذلك عن بحث وتمحيص طلبات الطاعن مما يعيبه بمـا يوجب نقضه.

شرط  فى ضمان العيوب الخفية أن يكون العيب مؤثرا 

” لا يضمن البائع العيب الخفي في المبيع إلا إذا كان هذا العيـب يؤدي إلى نقص في قيمة المبيع أو في نفعه. ويرجع في التحقـق مـن حدوث النقص في قيمة المبيع إلى المعيار الشخصي، فينظر إلي قـصد المتعاقدين كما هو مبين في العقد أي إلي الإرادة الظاهرة لا إلي الإرادة الحقيقية لكل من المتعاقدين، وإلي طبيعة الشئ وإلي الغرض الذي أعد له بوجه عام، لا إلي الغرض الخاص الذي ينوي المشتري أن يستعمله فيه ما لم يكون قد أعلم البائع بهذا الغرض. ويعتبر أن بـالمبيع عيبـا مؤثرا إذا خلا المبيع من صفة كفل البائع للمشتري وجودها فيه ( المادة 1/447 ) سواء كانت تلك الصفة جوهرية أو لم تكن كذلك.

ولا يعتبر العيب مؤثرا إذا كان العرف قد جري علي التسامح فيه( م 448 مدني ) أو كان النقص الذي يؤدي إليه في قيمة المبيع أو في نفعه تافها لا يعتد به”.

مثال سائغ على استظهار العيوب الخفية في المبيع:

يعتبر العيب خفيا متى كان المشتري غير عالم به وغير مستطيع أن يعلمه، أو إذا لم يكن من الممكن اكتشافه بـالفحص المعتـاد الـذي تعارف الناس على القيام به بل كان يتطلب خبرة خاصة وفحصا معينا، أو كان من السهل اكتشافه بالفحص المعتاد وأثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب، أو أثبت أنه تعمد إخفاء العيب غـشا منه.

فإذا كانت محكمة الموضوع قد حصلت _ في استخلاص سائغ _ من فهم الواقع في  دعوى ضمان العيوب الخفية وجود عيب خفي في المبيع هو وقوعه داخل خط التنظيم من قبل حصول البيع وأن المشتريين لم يتبينا وجـود هـذا العيب عند التعاقد لأنه لا يمكن ظهوره بمجرد فحص المبيع ذاته وأنهما لم يكن في استطاعتهما أن يتبيناه بأنفسهما وقت الشراء لو بذلا عنايـة الرجل المعتاد – وأنهما لو علما بهذا العيب عند التعاقد لما أقدما علـى الشراء وخاصة وقد أكد البائع خلو العقار المبيع من كافة الحقوق العينية ظاهرة أو مستترة – فإن ما انتهـت إليـه المحكمـة لا مخالفـة فيـه للقانون.

سقوط دعوى ضمان العيوب الخفية في المبيع 

النص في المادة ١٢٠ من القانون المدني على أنه “إذا وقع المتعاقد فى غلط – جوهري جاز له أن يطلب إبطال العقد إن كان المتعاقد الآخـر وقع مثله في هذا الغلط أو كان على علم به أو كان من السهل عليـه أن يتبينه وفي المادة ١٢١ منه على أنه” يكون الغلط جوهريا إذ بلغ حدا من الجسامة بحيث يمتنع معه المتعاقد عن إبرام العقد لو لم يقع في هذا الغلط… “وفي المادة 140 على أنه

” يسقط الحق في إبطال العقد إذا لـم يتمسك به صاحبه خلال ثلاث سنوات ويبدأ سريان هذه المدة في حالـة نقص الأهلية من اليوم الذي يزول فيه هذا السبب وفي حالة الغلـط أو التدليس من اليوم الذي ينكشف فيه…”

فإن مفاد هذه النصوص أن مـدة التقادم المنصوص عليها في المادة 140 مدني لا تسرى إلا إذا كـان العيب جسيما بحيث لو علم به المتعاقد وقت العقد لما تعاقد عليـه وأن يكون المتعاقد الآخر قد وقع في نفس الغلط بأن كان يجهل وجود هـذا العيب أو كان على علم به أو كان من السهل عليه أن يتبينه، والنص في المادة 449 من القانون المذكور على أنه

“إذا تسلم المشترى المبيـع وجب عليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكن من ذلك وفقا للمألوف في التعامل فإذا اكتشف عيبا يضمنه البائع وجب عليه أن يخطره به خــلال مدة معقولة فإن لم يفعل اعتبر قابلا للمبيع”

وفي المادة ٤٥٢ منه علـى أن “تسقط بالتقادم ضمان العيوب الخفية إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع ولو لم يكتشف المشترى العيب إلا بعد ذلك ما لم يقبل البائع أن يلتـزم ب ضمان العيوب الخفية مدة أطول على أنه لا يجوز للبائع أن يتمسك بالسنة لتمـام التقادم إذا ثبت أنه تعمد إخفاء العيب غشا منه”

مفاده أن دعوى ضمان العيوب الخفية في الشيء المبيع تسقط إما بعدم إخطار المشترى البائع بالعيـب في الوقت الملائم لإهماله في فحص الشيء أو الإخطـار عنـه وإمـا بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيع ولو وقـع الإخطـار أو لـم يـعـلـم المشترى بالعيب إلا بعد ذلك ما لم يكن هناك غش من البائع بأن تعمـد إخفاء العيب.

وعلي ذلك فدعوى ضمان العيوب الخفية في الشيء المبيع تسقط إما بعــدم إخطار المشتري البائع بالعيب في الوقت الملائم لإهماله في فحص الشيء أو الإخطار عنه, إما بانقضاء سنة من وقت تسليم المبيـع ولـو وقع الإخطار أو لم يعلم المشتري بالعيب إلا بعد ذلك ما لم يكن هنـاك غش من البائع بأن تعمد إخفاء العيب.

المشرع أنشأ للدائن أكثر من دعوى لاقتضاء حقه كـان لـه أن يختار ما يشاء من بينها، فإذا كفل البائع للمشتري وجود صـفـات فـي المبيع، ثم تبين تخلفها عند التسليم، كان للأخير أن يرجـع عليـه إمـا أحكامها في بدعوى ضمان العيوب الخفية التي نظم المشرع المواد مـن 447 إلـى 454 والمادتين 443 ،444 من القانون المدني،

وإما بدعوى الفسخ، أو الإبطال للغلط، متى توافرت شرائطها طبقا للقواعد العامة، ولكل منهـا أحكامها التي تستقل بها، فدعوى الضمان تفترض بقاء العقد ونفاذه، ولا يطلب إحلاله، وتعد إجابة المشتري لطلبه فيها تنفيذا للعقد بمقابـل، ولا يرد فيه الثمن بل يقضي له بالتعويضات الواردة في المـادة 43 القانون المدني، وتخضع للتقادم الحولي المنصوص عليه في المادة ٥٢؛ من ذات القانون،

أما دعوى الفسخ فيقضي فيها على أساس الحـلال العقد، ويعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد بما يستتبع استرداد المشتري لما دفعه من الثمن، مع التعويض إن كان له محل وفقاً للقواعد العامة وتتقادم بخمس عشرة سنة.

الدفع بالقصور في التسبيب لعدم الرد علي الدفع بتقادم دعـوى ضمان العيوب الخفية:

قضت محكمة النقض بأنه لما كان دعـوى ضـمان الاستحقاق الجزئي لا تتقادم إلا بخمس عشرة سنة من وقت الاستحقاق، وأن مـدة تقادم ضمان العيوب الخفية سنة واحدة من وقت التسليم.

لما كان ما تقدم، وكان البين من الأوراق أن الطاعنين تمسكوا أمام محكمـة الاستئناف بسقوط الحق في الدعوى بالتقادم الطويل لمضى أكثر من خمس عشرة سنة على رفع الدعوى في ۲۰۰۲/۱/۲ مـن تـاريخ تسليم مــورثهم للأرض المبيعة، والذي تم بموجب عقدى البيع سند التـداعي بتـاريخ ۱۹۷۰/۱/۳۰ ، ۸/۷/١٩٨٦ ،

وكان هذا الدفاع جوهريا من شأنه لـو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى، وكان الحكم المطعون فيه لم يعرض لهذا الدفاع الذي أبداه الطاعنون وتمسكوا بـه أمـام المحكمـة السالف ذكرها، ويعني بتمحيصه، فإنه يكون معيبا بالقصور بما يوجب نقضه .

الدفع بسقوط دعوى الضمان للعيـب فـي المبيـع هـو دفـع جوهري  

الدفع بسقوط دعوى ضمان العيوب الخفية بالتقادم عملا بالمادة ٤٥٢ من القانون المدني لفوات أكثر من سنة، هو دفع جوهري يجب علي المحكمة أن ترد عليه، فقد قضت محكمة النقض بأنه إذ كان البين مـن الأوراق أن الطاعنين قد أثبتوا على وجه حافظتي مستنداتهما لمحكمـة الاستئناف بجلستي دفاعا حاصله تمسكهم بسقوط ضمان العيوب الخفية بالتقـادم عملا بالمادة ٤٥٢ من القانون المدني لفوات أكثر من سنة من تـاريخ تسلم المطعون عليه الأول الشقتين المبيعتين له والذي تم بتـاريخ …. مستدلين على ذلك بإقرار صادر منه

وكان هذا الدفاع جوهريا من شأنه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى.. دون أن يعرض الحكـم فيه لهذا الدفاع الذي أبداه الطاعنون لأول مرة أمام محكمة الاستئناف ويعنى بتمحيصه فإنه يكون معيبا.

عدم ضمان العيب الذي جري العرف علي التسامح فيه 

تنص المادة 448 من القانون المدني علي أن ” لا يضمن البـائع عيبا جري العرف علي التسامح فيه.” فالبائع لا يضمن عيبـا جـرى العرف على التسامح فيه، فقد يكون العيب خفيا على النحو الذي سبق بيانه، ولكن العرف في التعامل جـرى على عدم اعتباره عيبا، فعند ذلك لا يكون عيبـا موجبا للضمان، وقاضي الموضوع هو من يقدر أن العيب مما يجوز التسامح فيه، وفقا لما يتبينـه من أوراق الدعوى، وله أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات، وبالتالي فان رأي أن العيب الخفي في المبيع هو من العيوب التي تنتشر في المعاملات التجارية، وجـري العرف علـي عـدم التمسك بهذا العيب، فإنها تقضي برفض  دعوى ضمان العيوب الخفية.

حالة عدم قيام المشتري بإخطار البائع بالعيب 

النص في المادة 449 من القانون المدني علـى أنـه: “إذا تـسلم المشتري المبيع، وجب عليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكن مـن ذلك، وفقا للمألوف في التعامل، فإذا كشف عيبا يضمنه البـائع وجـب عليه أن يخطره به خلال مدة معقولة، فإن لم يفعل اعتبر قابلا للمبيـع أما إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد ثم كشفه المشتري وجب عليه أن يخطر به البائع بمجرد ظهـوره،

وإلا اعتبـر قابلا للمبيع بما فيه من عيب، يدل على أن المشرع يفرق – بموجب هذا النص – بين حالتين، أولاهما حالة ما إذا كان العيب مما يمكن كشفه بالفحص المعتاد، وعندئذ يتعين على المشتري فور تسلمه المبيع أن يقوم بفحصه، فإن اكتشف العيب وجب عليه إخطار البائع بـه خـلال مـدة معقولة،

ويعتبر قابلا للمبيع بحالته ويسقط حقه في  ضمان العيوب الخفية – ولو له تكن مدة تقادم دعوى الضمان قد انقضت – إذا لم يخطر البائع بالعيـب في خلال المدة المشار إليها، أو أهمل في فحص المبيع والحالة الثانيـة إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد فلا يسقط حق المشتري في ضمان العيوب الخفية لعدم إجراء الفحص المعتاد أو لمجرد عدم كشف مثل هذا الفحص عن العيب

وبالتالي لا يسقط هذا الحـق بـعـدم قيــام المشتري بالإخطار بالعيب وإنما يبقى للأخير حقه في ضمان العيوب الخفية طـوال المدة اللازمة لإجراء الفحص الفني بحسب المألوف في التعامل، فـإن أسفر هذا الفحص عن وجود العيب وجب على المشتري أن يخطر بـه البائع بمجرد ظهوره وإلا عد قابلا للمبيع بحالته وسقط حقه في ضمان العيوب الخفية ولو لم تكن مدة تقادم دعوى الضمان قد انقضت.

 حالات تخرج من ضمان العيوب الخفية

 عدم ضمان بيوع المزاد:

تنص المادة 454 من القانون المدني علي أن ” لا ضمان للعيب في البيوع القضائية، ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد.

إذا كان البيع قد تم بطريق المزاد أو بالطريق الإداري، فإذا تبين وجود عیب في المبيع، فلا ضمان العيوب الخفية لهـذا البيـع، وقد ورد بالمـذكرة الإيضاحية، أن البيع بالمزاد، سواء من جهـة القـضاء أو مـن جهـة الإدارة، قد أعلن عنه، و أتيحت الفرصة للمزايدين أن يفحصوا الشئ قبل الإقدام على المزايدة، فيحسن بعد أن اتخذت كل هذه الإجـراءات ألا يفسخ البيع لسبب كان يمكن توقيه، فتعاد إجراءات طويلـة بمـصرفات جديدة يتحمل عبأها المدين. .

ومن ثم فلا ضمان العيوب الخفية في البيوع التي يتحتم إجراءها قضاء عن طريق المزاد، كبيع أموال المدين تنفيذا للديون التي في ذمته، أو بيـع أموال القاصر والمحجور في المزاد. وكذلك لا ضمان للعيب في البيوع التي تجريها الإدارة بالمزاد، لاقتضاء الضرائب مثلا.

وقد قضت محكمة النقض مثالا إذا كان الواقع في ان العيوب الخفية الدعوى المقامة من الطاعنين بطلب إنقاص ثمن الأرض المبيعة لهم وتعـديل شروط السداد مع التعويض تأسيسا على أن الأرض التي سلمت لهم من قبل المطعون ضده تختلف عن تلك الأرض التي اشتروها منـه بطريق المزايدة وتقل في جودتها عنها، ….. فإن الدعوى على هذا النحـو لا تعتبر دعوى ضمان العيوب الخفية لأن الدعوى الأخيـرة تفترض أن الطاعنين قد تسلموا ذات الأرض محل عقد البيع لا أرضا غيرها كما لا تعد دعوى فسخ لعدم التنفيذ أو دعوى إبطال للغلـط فـي المبيـع لأن الطاعنين لم يطلبوا الفسخ ولا لإبطال وإنما هي دعوى تعويض عن سنة.

الإخلال بتسليم الأرض المبيعة وهي لا تسقط إلا بمضي خمس عشرة

  الاتفاق على تعديل أحكام ضمان العيوب الخفية:

تنص المادة 453 من القانون المدنى علي أن ” يجوز للمتعاقدين باتفاق خاص أن يزيدا في الضمان أو أن ينقصا منه أو أن يسقطا هـذا الضمان علي أن كل شرط يسقط الضمان أو ينقصه يقع باطلا إذا كـان البائع قد تعمد إخفاء العيب في المبيع غشا منه”.

أحكام ضمان العيوب الخفية، كأحكام ضمان التعرض والاستحقاق، ليست من النظام العام، فيجوز للمتبايعين أن يتفق على تعديلها. والتعديل قد يكون – كما في ضمان التعرض والاستحقاق – بالزيادة أو بالإقساط. فالاتفاق على زيادة ضمان العيوب الخفية قد يتعلق بأسباب الضمان أو بمدي التعويض المستحق عند تحقق الضمان. مثل الزيادة في أسباب الضمان أن يشترط المشتري على البائع أن يضمن له كل عيـب فـي المبيع لم ينتبه وقت التسليم حتى لو أمكن تبينه من طريق الفحص بعناية الرجل العادي،

أو أن يتفق معه على إطالة مدة التقادم فتكون أكثر مـن سنة وقد سبق ذكر ذلك. وضمان البائع صلاحية المبيع للعمل إنما هـو ضرب من الاتفاق على زيادة أسباب الـضمان. ومثـل زيـادة مــدى التعويض عند تحقق الضمان أن يشترط المشتري، إذا ظهر عيب فـي المبيع يجيز رده على البائع حسن النية، أو أن يسترد أعلى القيمتين قيمة المبيع سالما أو الثمن، فكل هذه الشروط التي من شأنها أن تزيـد فـي ضمان البائع للعيب الخفي جائزة، ويجب العمل بها.

والاتفاق على إنقاص الضمان قد يتعلق أيضا إما بأسباب الضمان وإما بدعوى التعويض، مثل إنقاص أسباب الضمان أن يشترط البـائـع على المشتري إلا يضمن له عيبا معينا يذكره بالذات، أو إلا يضمن لـه العيوب التي لا تظهر إلا بالفحص الفني المتخصص وقد يتفـق بـائـع السيارة مع المشتري على أنه إذا ظهر عيب في بعض أجزاء السيارة انحصر الضمان في استبدال أجزاء سليمة بهذه الأجزاء المعيبـة فـي خلال مدة معينة فكل هذه الشروط جائزة، ويجب العمل بهـا.

إلا أنـه يشترط في صحتها إلا يكون البائع عالما بالعيب الـذي اشترط عـدم ضمان العيوب الخفية فتعمد إخفاءه عن المشتري عشا منهم، ذلـك أنـه لا يستطيع شخص أن يعني نفسه باتفاق خاص من المسئولية عن غشه.

ولا يكفـي أن يكون البائع عالما بالعيب، بل يجب أيضا أن يتعمد إخفاءه. فإذا كان البائع عالما بالعيب ولم يتعمد إخفاءه عن المشتري واشترط عدم ضمانه لهذا العيب، جاز شرط عدم الضمان.

قطع التقادم فى ضمان العيوب الخفية:

تنص المادة ٤٥٢ من التقنين المدني على ما يأتي : ”

1 – تسقط بالتقادم دعوى الضمان إذا انقضت سنة من وقت تسلمي المبيع ولو لـم يكشف المشترى العيب إلا بعد ذلك، ما لم يقبل البائع أن يلتزم بالضمان لمدة أطول”.

ومتى انقضت السنة سقطت بالتقادم دعوى ضمان العيوب الخفية، حتى لو كان المشترى لم يعلم بالعيب إلا بعد انقضاء هذه السنة  ومدة السنة يجوز قطعها وفقا للقواعد العامة المقررة في قطع التقادم، ولكنها لا توقف في حق من لا تتوافر فيه الأهلية أو في حق الغائب أو في حق المحكوم عليه بعقوبة جنائية، ولو لم يكن له نائب يمثله قانونا، لأن المدة لا تزيد علي خمس سنوات ( م ۲/۳۸۲ مدني ). وتوقف المدة إذا وجد سبب للوقف غير الأسباب المتقدمة ( م ۱/۳۸۲ مدنی ).

ولا يجوز الاتفاق علي تقصير هذه المدة، لأن الأصل أنه لا يجوز الاتفـاق علي أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون، إلا أنه يجوز الاتفاق علي إطالة السنة”.

متي يسري التقادم الطويل علي ضمان العيوب الخفية:

مدة التقادم في ضمان العيب الخفي تكون أطول من سـنـة فـي حالتين:

(1) إذا اتفق المتعاقدان علي إطالة مدة السنة. كذلك يجوز بعد تمام السنة أن ينزل البائع ولو ضمنا عن التقادم بعد أن اكتمـل، وفقـا للقواعد العامة ( م ۲/۳۸۸ مدنی ).

(2) إذا أثبت المشتري أن البائع قد تعمد إخفاء العيب عنه غشا، فعندئذ تكون مدة التقادم خمس عشرة سنة من وقت البيع لا من وقت التسليم، رجوعا إلى الأصل، فـإذا اكتشف المشتري العيب الذي اخفاه عنه البائع غشا حتى بعد انقضاء السنة، كان له أن يرفع ضمان العيب في خلال خمس عشرة سـنـة مـن وقـت البيع.

 حماية حقوق المستهلك والحق في تعديل ضمان العيوب الخفية:

صدر القانون رقم 67 لسنة ٢٠٠٦ بشأن حماية المستهلك، بتاريخ ٢٠٠٦/٥/١٩، ونص على حقوق أساسية للمستهلك عند شراءه أو عند طلب خدمة من المورد، وما يهمنا هنا هو حالة شراء المستهلك لسلعة ما، فوفقا لهذا القانون فإن حقوق المستهلك تكون مضمونة، ولا يجوز الاتفاق على ما يخالف ذلك، وهذا في رأينا يخالف ما قررته نصوص القانون المدني بشأن أحكام الضمان

حماية حقوق المستهلك:

نصت المادة (٢) من القانون رقم ١٨١ لسنة ٢٠١٨ بإصدار قانون حماية المستهلك على أن ” حرية ممارسة النشاط الاقتصادي مكفولة للجميع، ويحظر على أي شخص إيرام أي اتفاق أو ممارسة أي نشاط يكون من شأنه الإخلال بحقوق المستهلك الأساسية، وعلى الأخص:

1- الحق في الصحة والسلامة عند استعماله العادي للمنتجات.

2- الحق في الحصول على جميع المعلومات والبيانات الصحيحة عـن الخدمات أو المنتجات التي يشتريها أو يستخدمها أو تقدم إليه.

3- الحق في الاختيار الحر لمنتجات تتوافر فيها شروط الجودة المطابقة للمواصفات والسعر العادل التنافسي الذي تحدده آليات السوق. المجتمعية.

4 – الحق في الحفاظ على الكرامة الشخصية واحترام العادات والتقاليـد

5 – الحق في المشاركة في المؤسسات والمجالس واللجان التي يتـصل عملها بحماية المستهلك

6 – الحق في رفع الدعاوى القضائية عن كل ما مـن شـأنه الإخـلال بحقوق المستهلك أو الإضرار بها أو تقييدها، وذلك بإجراءات سريعة وميسرة.

7- الحق في الحصول على تعويض عادل عن الأضرار التي تلحـق بالمستهلك أو بأمواله جراء شراء المنتجات أو استخدامها أو تلقي الخدمات .

وذلك كله دون الإخلال بما تقضى به المعاهدات والاتفاقيات الدولية النافذة في جمهورية مصر العربية.

ضمان السلع وعدم جواز مخالفة أحكام القانون 

نصت المادة ٢٠ من القانون رقم 181 لسنة ٢٠١٨ بإصدار قانون حماية المستهلك علي أن ” يضمن المورد جودة المنتج محـل التعاقـد وسلامته طوال فترة الضمان، كما يضمن توافر المواصفات التـي تـم التعاقد بناء عليها”.

كما نصت المادة ٢١ من ذات القانون علي أن ” للمستهلك الحـق خلال ثلاثين يوما من تسلم السلعة في استبدالها أو إعادتها مع استرداد قيمتها النقدية، إذا شابها عيب أو كانت غير مطابقة للمواصـفات أو للغرض الذي تم التعاقد عليها من أجله.

ويلتزم المورد في هذه الأحوال بناء على طلب المستهلك باستبدال السلعة أو استردادها مـع رد قيمتهـا دون أي تكلفـة إضافية علـى المستهلك، وكل ذلك دون الإخلال بأي ضمانات أو شروط قانونيـة أو اتفاقية أفضل للمستهلك أو ما يحدده الجهاز من مدد أقل بـالنظر إلـى طبيعة السلعة.

وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الأحكام والإجراءات اللازمة لذلك”. وبالتالي فإنه وفقا لأحكام هذه المادة يلتزم المورد أو البائع بأن يقوم خلال ثلاثين يوما من تسليم أية سلعة أن يقوم باستبدالها أو إعادتها .

استرداد قيمتها، وذلك إذا شاب السلعة عيب او كانـت غيـر مطابق للمواصفات أو الغرض الذي تعاقد عليها من أجله، ويلتزم المورد في هذه الأحوال _ بناء على طلب المستهلك _ بإبدال السلعة أو استعادته مع رد قيمتها دون أية تكلفة إضافية”.

ووفقا لأحكام المادة ٢٨ من القانون سالف الذكر يقع باطلا كسل شرط يرد في عقد أو وثيقة أو مستند أو غير ذلك مما يتعلق بالتعاقد مع المستهلك، إذا كان من شأنه خفض أي من التزامات المورد الواردة بهذا القانون أو لائحته التنفيذية أو إعفاؤه منها.، وبالتالي _ ففي رأينا أن هذه الأحكام تقيد ما ورد بالقانون المدني من أحكام تجيز إنقـاص مـدر الضامن، أو وضع شروط تنقص من حق المستهلك أو المشتري.

• ضمان صلاحية المبيع 

النص في المادة 455 من القانون المدني على أنـه ” إذا ضـمن البائع صلاحية المبيع للعمل مدة معلومة ثم ظهر خلل في المبيع، فعلى المشترك أن يخطر البائع بهذا الخلل في المبيع، مدة شهر من ظهـوره وأن يرفع الدعوى في مدة ستة شهور من هذا الإخطار، وإلا سقط حقه في الضمان، كل هذا ما لم يتفق على غيره،

ومؤدى هذا النص أن البائع يضمن صلاحية المبيع للعمل مدة معينة يكون فيها مسئولا عن الضمان وعلى المشتري أن يخطره بالخلل في المبيع في مدة شهر من ظهـوره ويرفع الدعوى في مدة ستة شهور من هذا الإخطار وإلا سقط الضمان وهذه المواعيد ليست مواعيد تقادم بل مواعيد سقوط يجوز الاتفاق على ما يخالفها بالإطالة أو تقصيرها كما ورد صراحة في عجز النص لأن أحكامه ليست من النظام العام.

• مكان الوفاء بالثمن:

لما كان الأصل في تنفيذ الالتزام عملا بمقتضى المادتين ۲/347، 456 من القانون المدني أن يكون دفع الدين في محل المدين إلا إذا أتفق على خلاف ذلك، فإن النص في عقد البيع على الشرط الصريح الفاسخ عند تخلف المشتري عن سداد باقي الثمن أو قسط منه في ميعاده مـع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن البائع، لا يعني البائع من السعي إلى موطن المشتري لاقتضاء القسط أو ما بقي من الثمن عنـد حلـول أجله،

فإن قام بذلك وامتنع المشتري عن السداد بدون حق اعتبر متخلفا عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط، أما إذا أبي البائع السعي إلى موطن المشتري عند حلول الأجل بغية تحقق الشرط عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثـره في هذه الحالة.

الدفع بعدم سعي البائع إلي المشتري لسداد الـثمن جـوهري، وإثره على الشرط الفاسخ:

مفاد النص في المادة 456 من القانون المدني يدل على أنه إذا كان الثمن مؤجلا ولم يوجد اتفاق صريح أو ضمني على مكان الوفاء وجب على البائع متى حل موعد استحقاق الثمن أن يسعى إلى موطن المشترى لمطالبته بالوفاء، فإذا لم يتحقق هذا السعى من جانب البـائع وتمسك بحقه في أن يكون مكان الوفاء هـو موطنـه كـان امتنـاع المشتري عن الوفاء في موطن البائع مشروعا ولا يكون ذلك إخلالا م بالتزامه.