دعوى ضمان عدم تعرض البائع

ماهى دعوى ضمان عدم تعرض البائع

ضمان عدم تعرض البائع نصت المادة 439 من القانون المدني على التزام في حـل البائع يرتب ميزة للمشتري وهي ضمان عدم تعرض البائع للمشتري في البيع سواء من نفسه أو من غيره، تنص المادة 439 من القانون المدني علي أن ” يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق علـى المبيـع يحتج به على المشتري. ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه”.

ورد بالمذكرة الإيضاحية أن المشروع يجعل ضمان عدم تعرض البائع إذا لم تصل منازعة الغير للمشتري في المبيع إلى نزعه من يده وضامنا للاستحقاق إذا انتهي التعرض لاستحقاق المبيع. ويميز بين فعل البـائـع  وفعل الغير فالبائع يضمن فعله مطلقا ويعتبر تعرضا منـه أن يخـول للغير علي المبيع حقا يحتج به علي المشتري. أما الغيـر، فـإذا كـان تعرضه ماديا أي غير مبني علي سبب قانوني فلا شأن للبائع في ذلـك

وعلي المشتري أن يدفع ضمان عدم تعرض البائع بما وضعه القانون في يده من وسائل، وإذا كان تعرضه مبنيا على سبب قانوني فإذا كان هذا السبب موجودا وقت البيع أو بعد البيع ولكن بفعل البائع وجب الضمان وإلا فلا

لا يفوتك: دعوي تثبيت الملكية الاجراءات والاوراق المطلوبة لرفعها

امتناع البائع عن التعرض للمشتري 

عقد البيع عقد تبادلي ينشئ بين طرفيه التزامـات متقابلـة، وقـد أوجبت المادة 439 من القانون المدني على البائع أن يمتنع عـن كـل تعرض من جانبه للمشتري في حيازته للمبيع، وكان التعرض الشخصي الذي يضمنه البائع في مفهوم هذه المادة هو كـل عمـل يعكـر علـى المشتري حقه في حيازة المبيع والانتفاع به، وهذا الالتزام المستمر على عاتق البائع يقابله التزام المشتري بأداء الثمن، وقد خولت المواد 161، ٢/٢٤٦، 1/457 من القانون المدني المشتري حق حبس الثمن حتـى يمتنع ضمان عدم تعرض البائع.

 التزام ورثة البائع ب ضمان عدم تعرض البائع:

التزام البائع ب ضمان عدم تعرض البائع للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وفقا للمادة 439 من القانون المدني التزام أبدي يتولد عـن عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن مـن وجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض، وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشتري فيما كسبه مـن حقـوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شرط وضع اليد على العين المبيعة المدة الطويلة المكسبة للملكية.

بالتالي يمتنع علي ورثة البائع رفع دعوى صحة العقـد والتسليم بالتقادم المسقط لأن ذلك يعد من قبيل المنازعات التي تمتنع عليهم قانونا بمقتضى التزامهم الأبدي ب ضمان عدم تعرض البائع، كما يمتنع عليهم للسبب ذاته رفع تلك الدعوى بالتقادم المكسب طالما لم يتم التنفيذ العينـي لالتزامهم بنقـل الملكية والتسليم،

لأن هذا الدفع يكون في حقيقته عندئذ دفعـا بالتقـادم المسقط، ومن يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز له أن يدعيها لنفـسه، ومن ثم فإن استمرار البائع في وضع يده على العقار المبيع مهما طالت مدته لا يصلح لأن يكون سببا للادعاء في مواجهة المـشترى بتملـك المبيع بالتقادم المكسب

هل يجوز التعرض من الورثة في حالة بيع مـورثهم العقـار بعقـد عرفی 

التزام البائع ب ضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البـائع التعرض للمشترى لأن من وجب عليه الضمان يحرم عليه التعـرض، وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لــديهم أو لـدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العـين المبيعـة المـدة الطويلة المكسبة للملكية.

ومن أحكام البيع المقررة في المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيـازة هادئـة سواء كان عقد البيع مسجلا أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عـدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه في ضمان عدم تعرض البائع ، لأن التزام البـائـع هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن العقد بمجرد إنعقاده. ويتعين على البائع تنفيذ إلتزامة عينا بأن يدفع إدعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم ينجح البائع في ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه ب ضمان عدم تعرض البائع عن طريق التعويض ،،،

وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته، وأنه ولئن كان ضمان عدم تعرض البائع القانوني الصادر من الغير فيتحقق به ضمان البائع بمجرد وقوعه أما قبل وقوعه فلا ضمان عدم تعرض البائع إذ لا تكفي الخشية من وقوع التعرض للمطالبة بالضمان من جانب المشترى إلا أنه إذا كانت الخشية ثابتة وقائمة وقـد تؤدي إلى حصول التعرض أو الاستحقاق بأن كان التعرض الصادر من الغير يستند إلى أساس قانوني أو أن يكون نزاعا قانونيا بعـد حـصول البيع انصب على المبيع ذاته ولم يختصم فيه البائع ولا المشترى فـإن هذا التعرض مما يضمنه البائع ويتولد به حقه في رفع دعوى ضد الغير بطلب عدم نفاذ الحكم الصادر بطلب الإخلاء والتسليم ،،،،

وذلـك ليتـوقي البائع تحقق هذا التعرض للمشترى أو رجوع الأخير عليه بالتعويض في حالة حصول التعرض ونزع العين المبيعة من يده فقد صارت الخـشية من ذلك ثابتة وقائمة ومستنده إلى سبب قانوني وانصب التعرض علـى العين المبيعة بما يكون للبائع المصلحة القانونية في رفع الدعوى.

هل ضمان عدم تعرض البائع يشترط ان يكون العقد مسجل 

التزام ضمان عدم تعرض البائع للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر او يسجل  فيمتنع على البائع أن يتعرض للمشترى سواء أكان التعرض ماديا أم كان تعرضا قانونيا لأن من وجـب عليـه الـضمان أمتنـع عليـه التعرض.

فعقد العقار الذي لم يسجل وإن لم تنتقل به الملكية إلا أنه يرتب فيما بين المتعاقدين آثارا منها أحقية المشترى في ثمر المبيع من وقـت تمام البيع والتزام ضمان عدم تعرض البائع له في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه تطبيقا للمادتين 439، ٢/٤58 من القانون المدني.”

هل يجوز ضمان عدم تعرض البائع فى حالة تملك البائع المبيع بالتقادم 

يجب هنا أن نميز بين فرضين، أولهما أن البائع باع عينا لا يملكها ولكنه كان حائزا لها ثم ملكها بعد ذلك بالتقادم، والفرض الثاني أن البائع باع عينا مملوكة له ولم يسلمها للمشتري بل بقي حائزا لها حتي ملكهـا بالتقادم.

ففي الفرض الأول يكون البيع بيع ملك الغير، إذ البـائـع لا يملـك العين وقت أن باعها. ولما كان قد أصبح مالكا لها بعد ذلك، فإن الفقرة الثانية من المادة 467 مدني تنطبق في هذه الحالة، وقـد آلـت ملكيـة المبيع إلي البائع بعد صدور العقد، فينقلب بيع ملك الغير صحيحا وتنتقل الملكية من البائع إلي المشتري بمجرد أن يتملك البائع العين بالتقـادم.

ويستوي في ذلك أن يكون البائع قد تملك العـين بالتقادم الطويـل أو بالتقادم القصير مع حسن النية. مثل التملك بالتقادم الطويـل أن يكون البائع حائزا للمبيع أربع عشرة سنة قبل البيع، ثم يبيعها وتبقي في يده سنة يستكمل بها مدة التقادم خمس عشرة سنة، فتنتقل إليه الملكية بالتقادم وتنتقل في الحال إلى المشتري ومثل التملك بالتقادم القصير أن يكـون البائع قد اشتري العقار من غير المالك وهو حسن النية وبقي واضعا يده عليه أربع سنوات، ثم باعه للمشتري مع استمرار وضـع يـده السنة الباقية لاستكمال المدة خمس سنوات، فيملك العقار بالتقـادم القـصير، وتنتقل منه الملكية إلى المشتري.

أما في الفرض الثاني فإن البائع قد باع عينا يملكها، وسواء انتقلت الملكية إلى المشتري أو لم تنتقل بأن كان المبيع عقـارا ولـم يسجل المشتري البيع، فإن البائع ملتزم بضمان التعرض. فإذا هو امتنع مـن تسليم العين للمشتري، ووضع يده عليها باعتباره مالكـا فكـان بـذلك مغتصبا لها، فإنه يكون متعرضا للمشتري منذ أول عمل مـادي مـن أعمال وضع اليد التي تدل علي نية التملك، ومن ذلـك الوقـت يلتـزم ب ضمان عدم تعرض البائع  ولكن إذا انقضت خمس عشرة سنة على العمل دون أن يقطع المشتري التقادم، تم أمران:

(أولا) سقطت دعوي المشتري في ضـمان التعرض بالتقادم المسقط .

(ثانيا) تملك البائع العين المبيعـة بالتقـادم المكسب،

ولا يستطيع المشتري أن يحتج عليه بالتزام ضمان عدم تعرض البائع بعـد أن سقط بالتقادم. ونري من ذلك أن البائع يستطيع أن يتملك المبيـع علـي المشترى بالتقادم إذا بدأ سريان هذا التقادم بعد البيـع، ولا يحـول دون ذلك التزامه بضمان التعرض. ذلك أن التقادم سـبـب قـانوني للتملـك لاعتبارات ترجع إلى وجوب استقرار التعامل، ويستطيع غير المالك أن تملك بهذا السبب حتى لو كان بائعا للشيء الذي يتملكه بالتقادم.

 هل يجوز للبائع الدفع بتقادم طلب تسليم المبيع 

الأصل أنه يمتنع على البائع دفع دعوى المشتري بصحة ونفاذ عقد البيع بالتقادم استنادا إلى مضي أكثر من خمس عشرة سنة علـى عـدم تسجيل العقد أو الحكم بصحته، لأن ذلك من قبيل المنازعات التي يمتنع على البائع إبداؤها كأثر من آثار التزامه بالضمان إلا إذا توافرت لديـه بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعـة المـدة الطويلـة المكسبة للملكية.

 هل البائع ملتزم بدفع اعتداء الغير على المبيع كنوع من ضمان عدم تعرض البائع

وفقا للمادة 439 من القانون المدني، يلتـزم البـائـع بـأن يمكـن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلا أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشتري على الشخصية التي شرائه سقوط حقه في ضمان عدم تعرض البائع، لأن التزام البائع به هو من الالتزامـات تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده،

ويتعين على البـائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذا عينيا بأن يدفع ادعاء الغيـر بجميـع الـوسـائل القانونية التي يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم ينجح البائع في ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه ب ضمان عدم تعرض البائع عن طريق التعويض وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته.

ولئن كان ضمان عدم تعرض البائع القانوني الصادر من الغير فيتحقق به ضمان البائع بمجرد وقوعه أما قبل وقوعه فلا ضمان إذ لا تكفـي الخشية من وقوع التعرض للمطالبة بالضمان من جانب المشترى إلا أنه إذا كانت هذه الخشية ثابتة وقائمة وقد تؤدي إلى حصول التعـرض أو الاستحقاق بأن كان التعرض الصادر من الغير يستند إلى أساس قانوني أو أن يكون نزاعا قانونيا بعد حصول البيع انصب على المبيع ذاته ولم ويتولد به يختصم فيه البائع ولا المشترى،

فإن هذا التعرض مما يـضمنه البـائع حقه في رفع دعوى ضد الغير بطلب عدم نفاذ الحكم الصادر بطلب الإخلاء والتسليم وذلك ليتوقى البائع تحقق هذا التعرض للمشترى أو رجوع الأخير عليه بالتعويض في حالة حصول التعـرض ونـزع العين المبيعة من يده، فقد صارت الخشية من ذلك ثابتة وقائمة ومستندة إلى سبب قانوني، وانصب التعرض على العين المبيعة، بما يكون للبائع المصلحة القانونية في رفع الدعوى، والحكم الذي ينتهي رغم توافر هذه الظروف والاعتبارات إلى افتقار البائع هذه المصلحة يكـون غيـر صحيح.

ولا يشترط لضمان البائع للتعرض الصادر من الغيـر أن يكـون المشتري وقت البيع غير عالم بالحق الذي يدعيه الغيـر، أو أن يكـون البائع عالما بهذا الحق فحتى لو كان المشتري عالما بالحق الذي يدعيه الغير وحتي لو كان البائع لا يعلم به فإن البائع يكون مع ذلك مسئولا عن الضمان إلا إذا اشترط عدم مسئوليته باتفاق خـاص وفقـا للفقـرة الأولي من المادة 445 مدني.

ويلاحظ أن كفيل البائع يكون ملزما مع البائع بـضمان التعـرض الصادر من الغير، فإذا باع شخص عينا وكفله في البيع شخص آخر ثم ظهر أن العين المبيعة مملوكة للكفيل لا للبائع فإن الكفيل لا يستطيع أن يسترد العين ذلك أن استرداد الكفيل للعين هو بالنسبة إلـي المـشتري تعرض صادر من الغير، والبائع يضمن هذا التعرض وكذلك يـضمنه كفيله فالكفيل إذن ضامن لهذا التعرض ومن وجب عليـه الــضمان لا يجوز له الاسترداد.

مالا يعد تعرض من البائع ويخرج من ضمان عدم تعرض البائع  

التعرض الشخصي الذي يضمنه البائع في مفهوم المادة 439 من القانون المدني هو كل عمل يعكر على المشتري حقه في حيازة المبيـع والانتفاع به.

فلا يدخل في ذلك ما يبديه البائع في دعوى صحة التعاقد التي يقيمها عليه المشتري من دفوع أو طلبات يهاجم بهـا إجـراءات الخصومة سواء لعوار فيها أو لسقوطها أو انقضائها بمضي المدة، إذ لا يعتبر هذا من قبيل التعرض لحقوق المشتري الناشئة عن عقد البيع.

هل يجوز ضمان عدم تعرض البائع عن عقد بيع باطل 

مناط التزام ضمان عدم تعرض البائع المنصوص عليه فـي المـادة 439 من القانون المدني ألا يكون عقد البيع ذاته باطلا، فإذا كان كذلك كان لكل من المتعاقدين عملا بنص المادة 141 من القانون المذكور أن يتمسك بهذا البطلان سواء عن طريق الدفع أو عن طريق الدعوى.( كما يشترط ضمان عدم تعرض البائع استحقاق المبيع أن يكون الحـق الـذي يدعيه الغير سابقا على البيع أو يكون تاليـا لـه ولكنـه مـستمد مـن البائع.

ماهو أثر عدم تسجيل العقد على ضمان عدم تعرض البائع

عقد البيع سواء كان مسجلا أو غير مسجل يلزم البائع بأن يمكـن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة، أما عـدم تـسجيل المشترى عقد شرائه فلا يترتب عليه سقوط حقه في ضمان عدم تعرض البائع لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجـرد انعقاده والتي تنتقل من البائع إلى ورثته فيمتنع علـيهم مثلـه منازعـه المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلا إذا توافرت لـديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المـدة الطويلة المكسبة للملكية.

هل ضمان عدم تعرض البائع يشمل دعوى استحقاق المبيع المقامة من الغير ضد المشتري 

قد يرفع الغير علي مشتري المبيع دعوى باستحقاق هـذا المبيـع ودعوي الاستحقاق هذه يجب أن تفهم بمعني واسع ، فقد تكون دعـوي استحقاق يدعي فيها الغير بأنه يملك البيع كله أو بعـضـه وقـد تكـون دعوي أخري يدعي فيها الغير حقا علي المبيع كحق رهن أو حق انتفاع أو حق ارتفاق أو حق إيجار أو غير ذلك من الحقوق، أو ينكر فيها حقا للمبيع كحق ارتفاق، فعند ذلك يتحقق التزام البائع بضمان تعرض الغير،

وذلك بأن يدخل في دعوي الاستحقاق المقامة علي المـشتري أو يحـل محله في هذه الدعوي، ليدفع إدعاء الغير علي المبيع بجميـع الـوسـائل القانونية وصولا للحكم برفض دعوی الاستحقاق ، فإذا نجح يكون قـد نفذ التزامه بضمان تعرض الغير تنفيذا عينيا وإذا لم يتدخل في دعـوى الاستحقاق أو تدخل ولم ينجح في استصدار حكم بــرفض الـدعوي ، فيجب عليه تنفيذ التزامه عن طريق التعويض.

يلزم إخطار المشتري للبائع بدعوى استحقاق المبيع 

دعوى الاستحقاق هنا هي تلك الدعوى التي يرفعها الغيـر علـي المشتري يتعرض فيها للمبيع، بأن يدعي ملكيته له، أو بوجود حق ارتفاق أو حق انتفاع أو رمن، أو إيجار أو غير ذلك من الحقوق، أو قد يذكر فيها حقا علي المبيع كحق الارتفاق، فهنا يتحقـق التـزام البائع بضامن تعرض الغير للمبيع،

والتعرض القانوني الصادر من الغير منا قد يتحقق في صورة رفع دعوى وعندئذ يتعين على المشتري إخطار البائع في وقت ملائم عملا بالمادة 440 من القانون المدني، أما إذا وقع التعرض من الغيـر دون رفع دعوى وأقام المشتري دعواه مباشرة على البائع بالضمان فلا يكون هناك محل للإخطار. ويلاحظ أنه ليس للإخطار شكل خاص، فيجـوز شفويا ولكن عب الإثبات يقع علي المشتري في هذه الحالة. ويجوز أن يقوم المشتري بإدخال البائع في الدعوى كضامن ولا يكتفي بمجـرد إخطاره، والإدخال هنا يكون وفقا للقواعد المقررة في قانون المرافعات.

والبين من المادة 440 من القانون المدني أن الإخطار المنصوص عليه فيها لا يكون إلا حين ترفع على المشتري دعـوى مـن الغيـر باستحقاق المبيع ولا محل للتمسك بعدم حصول هذا الإخطار إلا حيـث يرجع المشتري على البائع بضمان الاستحقاق على أساس قيـام عقـد البيع. أما إذا اختار المشتري سبيل المطالبة بفسخ العقد فإنه لا مجـال لتطبيق المواد 440 إلى 443 من القانون المدني الخاصـة بـضمان الاستحقاق.

وقد أفصح المشرع عن استقلال دعوى الضمان عن دعوى الفسخ والإبطال في المادة 443 من القانون المدني التي بينت عناصـر التعويض الذي يحق للمشتري أن يطلبه من البائع في حالة الرجوع عليه دعوى الضمان عند استحقاق المبيع كله وذلك بنصه في الفقرة الأخيرة من هذه المادة على أن كل هذا ما لم يكن رجوع المشتري مبنيا علـى المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله”.

ثبوت حق المشتري في ضمان عدم تعرض البائع ولـو أقـر أو تصالـح مـع المتعرض بحسن نية 

النص في المادة 441 من القانون المدني على أنه يثبـت حـق المشترى في ضمان عدم تعرض البائع ولو اعترف وهو حسن النية للأجنبـي بـحـقـه أو تصالح معه على هذا الحق دون أن ينتظر في ذلك صدور حكم قضائي متى كان قد أخطر البائع بالدعوى في الوقت الملائم ودعـاه أن يحـل محله فيها فلم يفعل كل ذلك ما لم يثبت البائع أن الأجنبي لم يكن علـى حق في دعواه)

يدل على أن ضمان عدم تعرض البائع استحقاق المبيع من تحت يـد المشترى لا ينشأ إلا إذا كان المتعرض للمشترى وهو من الغير علـى حق في تعرضه وبالتالي يستطيع البائع أن يدفع رجوع المشترى عليـه بالتعويضات الواجبة له بموجب ضمان الاستحقاق بـأن يثبـت أن المتعرض لم يكن على حق في دعواه وإن المشترى قـد تــرع فـي الإقرار أو التصالح معه.

توقي المشتري استحقاق المبيع  

نصت المادة ٤٤٢ من القانون المدني علي أن ” إذا توقى المشتري استحقاق المبيع كله أو بعضه بدفع مبلغ من النقود أو بأداء شيء آخـر كان للبائع أن يتخلص من نتائج الضمان بأن يرد للمشتري المبلغ الذي دفعه أو قيمة ما أداه مع الفوائد القانونية وجميع المصروفات”.

الفرض الذي يعرض له النص شامل لحالتي الاستحقاق الكلـي والاستحقاق الجزئي وييسر علي البائع أمر ضمان الاستحقاق في الحالتين والمفروض هنا أن المشتري توقي الحكـم باستحقاق المبيـع استحقاقا كليا أو استحقاقا جزئيا وذلك بأن اتفق مع المتعرض علي ذلك في مقابل مبلغ من النقود أو في مقابل شيء آخر يؤديه له ،،،

فيثبت القانون عندئذ للبائع نوعا من الاسترداد  يستطيع بموجبه أن يكفـي نفسه نتائج الضمان ومؤونة التعويضات التي بيناها في حالتي الاستحقاق الكلي والاستحقاق الجزئي بأن يرد للمشتري مـا أداه للمتعـرض مـع الفوائد القانونية وجميع المصروفات فيتخلص بـذلك مـن ضـمان الاستحقاق وليس للمشتري أن يشكو فقد استطاع أن يستبقي المبيع سالما من الاستحقاق في مقابل أداة للمتعرض فإذا استرد من البائع قيمة هـذا المال فإنه يكون بذلك قد استبقي المبيع واسترد خسارته فلم ينلسه أي ضرر وهذا الضرب من الاسترداد نادر وليس له نظيـر في التقنـين المدني إلا في حالات ثلاث : الشفعة واسترداد الحصة الشائعة واسترداد الحق المتنازع فيه.

وقد يكون الاتفاق الذي يتم بين المشتري والمتعرض صلحا لا يدفع فيه المشتري للمتعرض مبلغا من النقود فقد يكون المستحق حق ارتفاق للمبيع ينكره المتعرض فيتفق معه المشتري علي أن يكف عن إنكاره في نظیر ترتیب حق ارتفاق مقابل لعقار المتعرض علي المبيع وفي هـذه الحالة لا يتخلص البائع من نتائج الضمان باستعمال حق الاسترداد إلا إذا دفع للمشتري قيمة حق الارتفاق الجديد الذي أنشيء علـي المبيـع العقار المتعرض والفوائد القانونية لهذه القيمة من وقـت إنـشاء حـق الارتفاق ومصروفات الصلح ،،،

وقد يكون الاتفاق الذي يتم بين المشتري والمتعرض وفاء بمقابـل كأن يكون المبيع مرهونا في دين فيتفق المشتري مع الـدائن المـرتهن علي أن يدفع له مقابلا لهذا الدين سيارة مثلا وفي هذه الحالة لا يتخلص البائع من التزامه بالضمان باستعمال حق الاسترداد إلا إذا دفع للمشتري قيمة هذه السيارة وقت تسليمها للدائن والفوائد القانونية لهذه القيمة مـن وقت التسليم ومصروفات الاتفاق الذي تم بين المشتري والمتعرض.

” ويشترط لتخلص البائع من نتائج الضمان بأدائه إلي المشتري ما تكبده في توقي الاستحقاق مع الفوائد والمصروفات، أن يكون المشتري  قد توقي الاستحقاق باتفاقه أما إذا كان قد قضي للأخيـر المتعرض، بادعائه ثم دفع له المشتري شيئا نظير تنازله عما حكم له به كان ذلك شراء من المستحق للحق المحكوم به، وكان للمشتري الرجوع علي البائع بإحكام ضمان الاستحقاق دون أن يكون للبائع التخلص من مسئوليته بأدائه ما دفعه المشتري،

غير أنه من جهة أخري لا يشترط أن يتم الاتفاق بين المشتري والمتعرض بمناسبة دعوى يرفعها الاخير باستحقاق الحق الذي يدعيه، فقد يتم الاتفاق بغير دعوى، وإذا تم للبائع التخلص من نتائج الضمان علي الوجه المبين بالمادة فإن عقد البيـع الأصلي يبقى يحكم علاقته بالمشتري.”

 هل يجوز الاتفاق على زيادة أو نقص أو إسقاط ضمان عدم تعرض البائع 

نصت المادة 445 من القانون المدني علـي أن ”

1- يجـوز للمتعاقدين باتفاق خاص أن يزيدا ضمان الاستحقاق, أو أن ينقصا منه أو أن يسقطا هذا الضمان.

2- ويفترض في حق الارتفاق أن البائع قد اشترط عدم ضمان عدم تعرض البائع إذا كان هذا الحق ظاهرا أو كان البائع قد أبان عنه للمشتري. تعمد إخفاء حق الأجنبي”.

3- ويقع باطلا كل شرط يسقط ضمان عدم تعرض البائع أو ينقصه إذا كان البـائـع قـد أحكام الضمان ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على تعديلها والاتفاق على تعديل أحكام ضمان التعرض الصادر من الغير قد يكون اتفاقا على زيادة هذا الضمان أو اتفاقا على إنقاصـه أو اتفاقـا علـي إسقاطه، ويجب في جميع الأحوال أن يكون الاتفاق واضحا في أن إرادة المتبايعين قد انصرفت إلي تعديل أحكام الضمان،

فلا يجوز أن يكـون الاتفاق قد جاء في عبارات غير واضحة أو عبارات عامة غامضة يذكر فيها المتعاقدان أن البائع يضمن للمشتري جميع أنواع التعرض القانوني والفعلي أو أن البائع يضمن للمشتري جميع أنواع التعرض والاستحقاق والرهون والتصرفات السابقة علي البيع أو نحو ذلك فمثل هذه العبارات لا تعدل شيئا في أحكام الضمان التي سبق بسطها وإنمـا هـي ترديـد للقواعد العامة في هذا الشأن.

وقد قضي بأن النص في المادة 445/ 1 من علـى أنـه ” يجـوز للمتعاقدين باتفاق خاص أن يزيدا ضمان الاستحقاق أو أن ينقصا هـذا الضمان ويقع باطلا كل شرط يسقط الضمان أو ينقصه إذا كان البائع قد تعمد إخفاء حق الأجنبي” وفى المادة 446 من القانون ذاتـه على أنه ” إذا اتفق على عدم الضمان بقى البائـع مع ذلك مسئولا عن أي استحقاق ينشأ عن فعله، ويقع باطلا كل اتفاق يقضى بغيـر ذلـك،

أما إذا كان استحقاق المبيـع قد نشأ عن فعل الغير فإن البـائع يكـون مسئولا عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق إلا إذا أثبت أن المـشترى كان يعلم وقت البيـع سبب الاستحقاق أو أنه اشتری ساقط الخيار” مفاده أن التزام البائع القانوني بالضمان يقبـل التعديل باتفاق المتعاقدين سواء على توسيـع نطاقه أو تضييق مداه أو الإبراء منه بحسب الغرض الذي يقصدانه من اتفاقهما، ويشترط لصحة الاتفاق على إنقاص الـضمان أو إسقاطه توافر شرطين

أولهما: ألا يكون الاستحقاق ناشئا عن فعل البائع، إذ يظل في هذه الحالة مسئولا عن الضمان ولو تضمن العقد الإعفاء منه وذلك عملا بالفقرة الأولى من المادة 446 أنفـة الـذكر،

ثانيهمـا: ألا يتعمد البائع إخفاء حق الأجنبي، ذلك أن عقد البيـع يلزم البـائـع بـان يمكن المشتري من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة، فإن لم يقم البائع بتنفيذ التزامه أو لم يتمكن من القيام به أو استحقت العين المبيعـة أو قضى بعدم نفاذ عقده أو بطلانه أو انتزعت ملكيتها فإنه يتعين على البائع رد الثمن مع التضمينات،

إلا إذا اشترط البائع علـى المـشترى إسقاط ضمان الاستحقاق إطلاقا واستحق المبيع كله أو بعضه ولم يكـن هذا التعرض ناشئا عن فعله أو لم يعتمد إخفاء حق الأجنبي على المبيع فإن حق الضمان يسقط عن البائع، وكذلك إذا كان المشترى علما بحـق الغير على المبيع والعيب اللاصق بسند البائع ومع ذلك أقدم على الشراء مجازفا وتحت مسئوليته أو التزم أمام البائع بألا يعود عليه بـشئ فـي حالة استحقاق المبيع كله أو بعضه فلا يجوز له الرجوع فيما أسقط إذ لا يملك المتنازل أن يعود فيما أسقط حقه فيه،

ولا يلزم اسـتعمال ألفـاظ معينة أو التعبيـر بعبارة ساقط الخيار، وإنما يكفي أن يكون واضحا من صياغة الشرط الإعفاء من ضمان الاستحقاق مـع تحقـق شـروطه القانونية.

 هل يجوز الاتفاق علي زيادة ضمان عدم تعرض البائع:

” للمشتري ان يزيد من الاحتياط، فيشترط علـى البـائـع ضـمـان أعمال هي في الأصل ليست داخلة في الأحكام العامة للضمان، أو زيادة التعويض الذي يستحقه بموجب هذه الأحكام.”(۲))

 الاتفاق على تعديل ضمان عدم تعرض البائع

إذا كان الأصل أنه لا يجوز للمشترى عند حصول تعرض له فـي الانتفاع بالمبيع أو عند استحقاق هذا المبيـع أن يرجـع علـى البـائع بالتعويضات إذا كان المشترى يعلم وقت البيـع بسبب التعـرض أو الاستحقاق، إلا أن التزام البائع القانوني بالضمان يقبل التعديل باتفـاق العاقدين سواء على توسيع نطاقه أو تضييق مداه أو الإبراء منه بحسب الغرض الذي يقصدانه من اتفاقهما.

وأنه وإن كان اشتراط الضمان في عقد البيع بألفاظ عامة لا يعتبر تعديلا في الأحكام التي وضعها القانون التعاقد هذا الالتزام، إلا أنه إذا كان المشتري والبائع كلاهمـا عـالمين وقـت بسبب التعرض أو الاستحقاق فإنه في هذه الحالة يدل النص على شرط الضمان في العقد – وهو أصلا لا حاجة إليه على أن الغرض منه هو تأمين المشترى من الخطر الذي يهدده تأمينا لا يكون إلا بالتزام البائع بالتضمينات علاوة على رد الثمن في حالة استحقاق المبيع.

هل يجوز الاتفاق على إسقاط ضمان عدم تعرض البائع 

قد يشترط البائع على المشترى إسقاط ضمان الاستحقاق إطلاقا فلا يكون البائع مسئولا إذا استحق المبيع كله أو بعضه وبالتالي فإنه إذا اشترط البائع عدم الضمان على هذا النحو _ ضمان الاستحقاق مـن الغير ، فإنه يبقى مسئولا عن أي استحقاق ينشأ من فعله هـو ذلك أي من فعل البائع نفسه، ويقع باطلا كل اتفاق يقضى بغير ذلك. وإيضاحا لذلك:

هل يجوز الاتفاق على إسقاط الضمان فيما يتعلق بالتعرض الصادر من البائع نفسه

تجيب الفقرة الثالثة من المادة 445 مدنى على هذا السؤال،

أولا، بأن هذا الاتفاق يكون باطلا إذا كان البائع قد تعمد إخفاء حق لأجنبـي يعلم أنه موجود وقت البيع. فإذا كان البائع يعلم مثلا أن المبيع عليه حق ارتفاق خفى لعقار مجاور، فيكتمه عمدا عن المشترى، ثم يشترط إسقاط الضمان إطلاقا دون أن يذكر سببا معينا للاستحقاق، ثم يتبين بعد البيع أن المبيع عليه حق ارتفاق لم يعلمه المشترى عندما قبل شرط إسقاط الضمان وعلمه البائع بل هو قد أخفاه عمدا عن المشترى، فـإن البـائع يضمن للمشترى الاستحقاق الناشئ من ظهور هذا الحق رقم اشتراط البائع إسقاط الضمان.

وتجيب الفقرة الثانية من المادة 446 مدنى على هذا السؤال،

ثانيا، بأنه إذا اشترط البائع إسقاط الضمان واستحق المبيع دون أن يتعمد البائع إخفاء سبب الاستحقاق عن المشترى، فإن البائع يبقى مسئولا عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق بالرغم من شرط إسقاط الضمان، فيكون هذا الشرط بمجرده، لا يعفي البائع إلا من المسئولية عن المسئولية عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق فتبقى دون أن يؤثر فيهـا التعويض، أما هذا الشرط .

وتجيب العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية من المادة 446 مدنى على هذا السؤال،

ثالثا، بأنه إذا أراد البائع – الذي لم يتعمـد بطبيعة الحال إخفاء سبب الاستحقاق عن المشترى – إعفاء نفسه، لا فحسب من التعويض، بل أيضا من قيمة المبيع وقت الاستحقاق، فـلا يكفى أن يشترط إسقاط الضمان، بل يجب أيضا أن يثبت أن المشترى كان يعلـم وقت البيع بسبب الاستحقاق،

أو يثبت أن المشترى عندما قبـل شـرط إسقاط الضمان قد اشترى ساقط الخيار أي عالما بأن البيع احتمالي وقد أقدم عليه مخاطرا. ففي هاتين الحالتين – حالة شرط إسقاط الضمان مع علم المشترى بسبب الاستحقاق وحالة شرط إسقاط الضمان مع قبـول المشترى مع قبول المشتري البيع ساقط الخيار يكون من الواضـح أن البيع عقد محتملا خطره، وقد روعي ذلك بطبية الحال في تقدير ثمـن المبيع  وعند ذلك إذا استحق المبيع ، لم يكن البـائـع مـسئولا نحـو المشترى عن شئ.

 الاتفاق على تعديل أحكام ضمان عدم تعرض البائع ليس من النظام العام:

أحكام الضمان ليست من النظام العام، وبالتالي يجـوز لأطـراف التعاقد الاتفاق على تعديل أحكام الضمان، سواء بالزيادة أو بالنقصان، أو بالإسقاط.