عقد البيع الابتدائى والنهائى
ما هية عقد البيع
عرف عقد البيع بأنه اتفاق بين إرادتين أو أكثر إما بقصد إنشاء علاقة قانونية كإنشاء التزام أو حق عيني، وإما بقصد تعديل أو إلغاء علاقة قانونية موجوده من قبل ومن ثم فالعقد لا يتم إلا بتوافق وتلاقي إرادتين على إحداث أثر قانوني معين، وقد كان الأصل في عقد البيع هو المقايضة والتي تعني مبادلة سلعة بأخرى إلا أنه سرعان ما تحول الأمر من كون الوسيلة لتبادل الشيء بشيء آخر إلى المقابل النقدي. كنتيجة منطقية لظهور النقود الورقية .
وعلى أساس ذلك ظهر البيع بمعناه الحالي فعقد البيع من أقدم وأكثر العقود انتشاراً وأهمية كونه يعد بمثابة شريان الحياه الاقتصادية والاجتماعية وأساس للمعاملات اليومية بين الأفراد، فهو عقد ناقل للملكية، وملزم للجانبين، كما أن عقد البيع يعتبر عقداً رضائياً يقع دون ضغط أو إكراه من أحد الطرفين على الطرف الآخر ويثير موضوع الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائى تساؤلات كثيره عن تعريفهم ومدى مشروعيتهم وحجيتهم في الإثبات وشروطهما وأركانهما وخصائصهما، وهو ما سوف نحاول الإجابة عليها من خلال هذا المقال العقود إما أن تكون عقود إبتدائية أو عقود نهائية مسجله
تعريف العقد الابتدائى
هو عقد عرفى و لكنه صحيح إذا توافرت خصائصه فهو يبرم بين طرفين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه ولكن ليس له حجية العقود الموثقة إتجاه الاخرين والواقع العملى هو أنه بيتم عمل صحة توقيع على العقد الابتدائى ليضفى عليه بعض الشرعية مع العلم أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى عليه الشرعيه.
تعريف العقد النهائي
هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى.
الفرق بين العقد الابتدائى و النهائى من حيث مشروعيتهم وحجتهم فى الاثبات
إن العقد الابتدائي المبرم ما بين طرفين هو عقد عرفي حتى و لو كتب عليه عقد بيع نهائى لانه فى الحقيقه عقد ابتدائى عرفى و ليس مسجل.
بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى.
و للتفرقة بين العقد الابتدائى و العقد النهائى
1- إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون فالعقد الابتدائي في هذه الحالة يكون كافيا لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية هى سند الملكية.
2- فى حالة كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى بمعنى إنه يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.
الفرق بين عقد البيع الابتدائى والنهائى والشروط الواجب توافرها
أما عن الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الابتدائى عند الشراء
١- الأهلية.
٢- الإيجاب والقبول.
٣- الرضا.
٤- محل العقد يكون مشروع غير مخالف للقانون.
٥- الثمن.
٦- المعاينة النافية للجهالة.
كما أن العقد الابتدائى هو عقد صحيح إذا توافرت خصائصه يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى لتضفى عليه بعض الشرعية، وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وإنما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية و لكن تثبت التوقيع على العقد و بالتالى الموافقه على ما فيه
أما عقد البيع النهائي
كثير من الأشخاص يتصورن أن عبارة عقد بيع نهائي التي أحياناً تكون مكتوبة أعلى العقد هى تعطى هذا العقد نهائيته ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لأن عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري أو من خلال المحكمه بدعوى صحة و نفاذ ليس إلا .
حالات بطلان عقد البيع الابتدائي
1- إذا كان أحد المتعاقدين ناقص الاهلية كالصبى المميز والسفية وذي الغفلة.
2- إذا شاب رضاء أحد الطرفين عيب من عيوب الارادة كالغلط والإكراه والتدليس.
3- إذا ورد فى القانون نص خاص يقضى بالبطلان النسبي لقعدة كما فى حالة بيع ملك الغير حيث يكون للمشترى طلب ابطال العقد.
خلاصة القول الفرق بين عقد البيع الابتدائى وعقد البيع النهائى
١- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير و لكن يحتج به أمام البائع فقط بعكس العقد المسجل.
٢- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين.
أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.
ب- رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.
فيديو يوضح الفرق بين عقد البيع الابتدائى والنهائى
