ماهو عقد البيع
عقد البيِع هو عبارة عن اتفاق يتم بين طرفين أحدهما البائع و الاخر المشتري يتم فيه الاتفاق على أن الطرف الأول قد قام ببيع عقار معين للطرف الثانى .
سواء شقة او ارض او منزل او غيره للمشتري مقابل مبلغ مالي معين و بيتم الاتفاق على بنود أخرى فى عقد البيع ويعرف عقد البيع فى اللغة مقابلة الشيء بالشيء، ويقال لأحد الشيئين مبيعٌ وللآخر ثمنٌ،
أمّا اصطلاحاً فهو تمليكٌ للمال بالمال كما عرّفه بعض الفقهاء، ويعرّف أيضاً بأنّه إخراج ذاتٍ عن المِلك بعِوضٍ، ويُقابل البيع في التعريف الشراء، ويقصد بالشراء إدخال ذاتٍ بالمِلك بعِوضٍ، والبيع والشراء لا يختلفان في اللغة، إلّا أنّهما يختلفان في العرف، فجُعل البيع خاصاً بفعل البائع، والشراء خاصاً بفعل المشتري.
و طبقاً للقانون فعقد البيع هو العقد الذي ينص على تنازل عن ملكية شيء معين من شخص وهو البائع، إلى شخص آخر وهو المشتري، بمقابل مادي يتم الاتفاق عليه بينهم.
و هذا العقد يكون إلزام على كل من البائع والمشتري، بتنفيذ ما به من شروط ونقل الملكية فهو حفظا للحقوق.
و سنقوم بتوضيحها وسوف نوضح في هذه المقالة الآتي بنود صيغة عقد البيع، هل تعتبر بنود صيغة عقد البيع الغير اساسية غير ضرورية ؟، الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي، ما هي الشروط الواجب توافرها في عقد البيع، هل يجوز البيع بعقد بيع ابتدائي، عقد البيع النهائى، اهم بنود صيغة عقد البيع اذا كنت بائع، اهم بنود صيغة عقد البيع اذا كنت مشتري.
بنود صيغة عقد البيع
عقد البيع يتكون من عدة بنود منها ما هو أساسي ينبغي ذكره و منها ما هو تكميلي بيتم الاتفاق عليه بين طرفي العقد.
- البنود الأساسية : هي اسم و صفة و الرقم القومي الخاص بكلآ من البائع و المشتري و العين محل البيع ( المنزل او الشقة او العقار ) و يتم وصف العقار وصفا تفصيليا من حيث المساحة و الموقع , و المبلغ المالي مقابل عملية البيع.
- البنود الغير الاساسية : ديانة البائع او المشتري و طريق دفع المبلغ المتفق عليه و ضمانات البائع للمشتري و المشتري للبائع و الشرط الجزائي و اختصاص المحكمة.
هل تعتبر بنود صيغة عقد البيع الغير اساسية غير ضرورية ؟
لا بالتأكيد لكن القانون لم يشترط ذكرها حتى يكون العقد صحيحا , بمعنى أن البنود دي لو لم يتم ذكرها في العقد يعتبر صحيح قانونا , لكن على عكس البنود الأساسية ف لو انها غير موجودة او لو بند فيهم مش موجود فهنا يعتبر العقد غير صحيح قانونا.
ما هي الشروط الواجب توافرها في عقد البيع
شروط صحة عقد البيع في القانون، ويجب أن تتوافر فى كل من المالك والمشتري بصفات محددة، من أهمها :
1- العقل والرشد والبلوغ، والاهلية .
2- أن يكون كل من البائع والمشتري راضيين كل الرضا، عما يفعلونه حتى لا يبطل البيع ويشكك فيه.
3- أن يتأكد كل طرف بما يملك الطرف الآخر، سواء كان المبلغ المتفق عليه أو الشيء الذي يباع تأكد منافيا للجهالة.
4- وجود الشيء الذي يباع أمام العين، والتأكد منه وأنه ليس مجرد كلام عنه فقط حتى لا يتسبب في وقوع المشاكل مستقبلاً.
5- أن يكون مقابل البيع شيء مستفاد من الأموال، وليس شيء غير مستفاد أو محرم.
6- أيضا الشيء الذي يتم بيعه يكون شيء ملموس، وليس شيء في الهواء ولا تستطيع أن تجمعه.
7- يتم رؤية وتفصيل وتوضيح كافة تفاصيل الشيء الذي يتم بيعه، ومعرفته من كل النواحي.
8- يجب على المشتري رؤية الأوراق التي تثبت امتلاك البائع ما يبيعه، لكي تطمئن من عملية البيع والشراء.
9- أيضا من شروط صحة البيع في القانون المدني المصري، أنه يجب علم المشتري بما يشتري ورؤيته له.
10- أثناء التوقيع على العقد، لابد من وجود الشيء الذي يباع أمامك.
11- عدم غصب أي طرف للقيام بالبيع أو الشراء، وإلحاق الضرر والأذى له.
12- لا يصح أن يبيع الشخص لشيء يمتلكه مدة معينة، فعند قرار البيع لابد للمشتري أن يمتلك ما اشتري مدى الحياة دون تحديد مدة.
هل الافضل كتابة العقد خالص الثمن والحصول علي ايصالات امانه او شيكات خارج العقد
الافضل ان يتضمن العقد النص علي الثمن واقساط الثمن واعمال الشرط الفاسخ مراعاة لو توفي من عليه الشيك او ايصال الامانه سيكون البيع نافذاً وقائماً وللورثه التمسك به.
الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي
ان عقد البيع الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين بينما عقد البيع النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض أماكن السجل العينى.
ويمكن التفرقة بين حالتين:
الأولي : إذا كان المبيع منقولاً بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الابتدائي ففي هذه الحالة يكون كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.
الثانية : كون المبيع عقاراً هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.
عقد البيع الإبتدائي
أثار عقد البيع الابتدائى غير المسجل:-
عقد البيع العرفي غير المسجل يرتب كافة الآثار عدا نقل الملكية الذي يتراخي إلي وقت حدوث التسجيل طبقًا نص ( م9، 10 ق 114/1946 بتنظيم الشهر).
وتبقي الفترة من وقت إبرامه حتي حدوث التسجيل مجرد أمل في الملكية لا يعطي حقًا فيها، وربما تجد ظروف يتصرف فيها البائع إلي اخر غير المشتري الأول يسبق إلي تسجيل عقده، وبحيازة العقار تنتقل إليه الملكية،
ولا يكون للمشتري الأول في هذه الحالة سوي الرجوع علي البائع بالتعويض، هذا في احوال الأرض الفضاء وكامل العقار والحصة المشاعة والأرض الزراعية دون الشقق والوحدات السكنية التي تجعل البيع الثاني باطلًا ولو كان اسبق إلي التسجيل.
ويلاحظ: ان التزام البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية إلي المشتري طبقًا م 428 مدني والتزامه هنا هو التزام بعمل يمكن تنفيذه عينًا، تسمح طبيعية عقد البيع بأن يقوم حكم القاضي في دعوي صحة ونفاذ مقام التنفيذ العيني (م210 مدني) ويقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية. (طعن 648/ 2449/1980).
آثار عقد البيع الابتدائى
1) ثمار المبيع: من أثار عقد البيع وهي للمشتري من وقت اتمام عقد البيع العرفي حتي تمام التسليم فلا يعد حصوله عليها اثراء بلا سبب، ما لم يوجد اتفاق أو عرفي مخالف. (طعن 201/27 ق جلسة 20/12/1962).
2) حق المنفعة: دون حق الرقبة طبقًا ( م458/2 مدني) من وقت العقد العرفي ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. (طعن 50/43 ق جلسة 28/6/1977) ويبقي حق الرقبة علي ملك البائع ولا ينتقل إلي المشتري إلا بالتسجيل حتي لو تسلم المشتري العقار (طعن 455/34 ق جلسة 21/11/1968) ونقل المنفعة من تاريخ العقد العرفي ويتضمن تسليم المبيع إلي المشتري ولو لم يسجل العقد (طعن 561/50 ق جلسة 24/11/1983).
3) حق الإدارة: (طعن 271/48 ق جلسة 26/11/1981).
4) يجيز للغير طلب الحق في الأخذ بالشفعة: ولو لم يسجل لأنها ترد علي بيع عقار فقط.
5) حق طلب فرض الحراسة القضائية: إذا خشي خطرًا عاجلًا من بقاء العين المبيعة تحت يد البائع ( المواد 431، 491،730 مدني) (طعن 1425/ 47 ق جلسة 17/1/1980).
6) تحصيل الأجرة من مستأجري العقار المبيع: شرط: تسجيل عقد مشتراه خلف خاص أو حوالة عقد لإيجار من المؤجر له وقبول المستأجر الحوالة أو إعلانه بها رسميًا علي يد محضر لتكون نافذة في حقه ( م305 مدني) لأن المستأجر بدون الحوالة والتسجيل ليس إلا مجرد دائن عادي وليس خلف خاص فلا يحق له مطالبة المستأجرين بالأجرة بالطريق المباشر ( م305 مدني) (طعن 3203/54 ق جلسة 10/2/1988) ،،
كما له حق مقاضاه المستأجر المحال عليه دون حاجة لأختصام المؤجر. (طعن 573/ 56 ق جلسة 6/6/1990).
7) ضمان عدم التعرض للمشتري، وهو التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر، ويقع علي البائع وورثته، ويمتنع عليهم التصرف في المبيع إلي الغير سواء بالبيع أو الرهن ( طعن837/55 ق جلسة 21/4/1992)
فان حصل تعرض بالتصرف حتي ولو كان المشتري الأول لم يسجل عقده، وللمشتري الأول كذلك إثبات صورية العقد أو الثمن أو التاريخ إذا تم التصرف لأحد أقارب البائع صورية مطلقة ليتوصل لمحو العقد من الوجود باعتباره دائن للبائع (طعن 212/52 ق جلسة 18/4/1985)،
فإن أفلح في إثبات ذلك فالعقد الصوري باطل مطلقًا ولو كان مسجلًا، فليس من شأن التسجيل أن يصحح عقد باطلًا (طعن 440/30 ق جلسة 27/5/1965)، فإذا ما تدخل صاحب العقد اللاحق أو المطعون بصوريته في دعوي صحة ونفاذ العقد الأول فان تدخله يقبل شكلًا لوجود مصلحة في التدخل طبقًا م 126 مرافعات، فإذا قضي بصورية العقد اللاحق أو بطلانه، فإن طلبات المتدخل تكون مرفوضة موضوعًا.
8) لا يخول ملكية المنشآت المقامة علي الأرض ألا بتسجيل عقد شراء الأرض:
لان حق القرار حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل إلا بتسجيل عقد شراء الأرض طبقًا ( م 6 ق 114/1946)، وقبل التسجيل تبقي المنشات علي ملك البائع بحكم الألتصاق نظير تعويض المشتري عنها أنقاض طبقًا ( م 925 مدني) (طعن 179/51 ق جلسة 16/4/1986)
9) إذا كان عقد مشتراه حصة شائعة: عد شريك لباقي الشركاء المشاعين ويحق له طلب قسمة العقار بشرط: تسجيل حصته. (طعن 985/56 ق جلسة 26/12/1991).
10) حقه في طلب طرد الغاصب بلا سند واسترداد أرضه المغتصبه وتسليمها له:
ولو دفع أمامه بعدم تسجيل عقده بإعتبار أن للمشتري حق استلام العقار بمجرد إبرام العقد (طعن 446/46 جلسة 25/6/1980) (طعن 1768/52 ق جلسة 9/2/1986) ومطالبة الغاصب بريعها من وقت تمام البيع ولو كان عقد البيع غير مسجل.
كما تنقل إليه الحقوق والدعاوي المرتبطه بها (طعن 680/64 هيئة عامة ق جلسة 12/10/2003)، كما أن مطالبة البائع للبائع له بجميع حقوق هذا البائع المتعلقه بالعقار المبيع. (طعن 1339/64 ق جلسة 20/2/2003).
11) انتقال الحيازة القانونية للمشتري: بشرط: أن يكون سند ملكية البائع له مسجلًا (طعن 636/56 ق جلسة 5/4/1989) (طعن 2222/59 ق جلسة 22/6/1994).
12) له حق ضم مدة حيازة سلفه إلي مدة حيازته كخلف خاص عند اكتمال مدة التملك بالتقادم الطويل المكسب بشرط تمسكه بذلك امام محكمة الموضوع بأول درجة بطلب حازم، ويعد عقد البيع العرفي دليل علي انتقال الحيازة القانونية للعين إليه وتكون لحيازة سلفه البائع له. (طعن 500/29 ق جلسة 25/6/1964).
13) تسليم المبيع ( م206، 431 مدني): وهو أحد التزامات البائع الأساسية ويتم بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه (طبقًا للمادتان 206، 431 مدني) وإذا حل ميعاد التسليم فالمشتري مطالبة البائع بالتسليم ولو كان الثمن لم يدفع، طالما أنه مؤجل ولم يسقط حق المشتري في الأجل.
وهو التزام شخصي بتحقيق نتيجة وأثر مترتب من أثار عقد البيع العرفي لا يحول دونه عدم حصول التسجيل وهو التزام واجب علي البائع ولو لم ينص عليه بالعقد ما لم يتفق علي غير ذلك ( م 431 مدني). (طعن 2585/55 ق جلسة 4/5/1988) (طعن 1083/50 ق جلسة 21/2/1984)
وهو التزام متفرع من الالتزام بنقل الملكية والتزام مكمل وليس التزام مستقل (طعن 5656/61 ق جلسة 11/6/1998) وسواء كان البيع شائع أو مفرز حيازة قانونية (طعن 1425/47 ق جلسة 17/1/1980) ويجب أن يتم التسليم بالحالة التي كان عليها العقار وقت البيع ( م431 مدني).
حالات التسليم الفعلى ومتى يعتبر التسليم أن قد تم فعلًا
1) بوضع المبيع تحت يد وتصرف المشتري.
2) إعلامه بذلك حتي ولو لم يستولي عليه المشتري استيلاء ماديًا (طعن 3539/58 ق جلسة 19/6/1990) وهو ما يسمي بنقل حيازة المبيع لكي يتمكن المشتري من حيازته والأنتفاع به دون عائق طبقًا ( م435/1 مدني) (طعن مدني 40/25 ق جلسة 25/6/1959).
ويلاحظ أن التسليم يشمل الملحقات: (طبقًا لنص م 432 مدني) كالعقارات بالتخصيص من آلات وماشية وحق ارتفاق والحديقة التي بمدخله وبصفة عامة كل ما أعد لاستعماله ومنفعته، كما تشمل الملحقات الثمار طبقًا م 458/2 مدني) طبقًا لما يقضي به طبيعته والعرف ونية المتعاقدين.
ويلاحظ: أنه إذا هلك المبيع قبل التسليم كان تبعته علي البائع، فإذا أمتنع كان للمشتري طلب التنفيذ العيني إذا كان ممكنًا وإلا الفسخ مع التعويض بشرط: أعذار البائع بالتسليم، وإثبات ما أصابه من ضرر.
شروط اعتبار البائع وفى بالتزامه
ويشترط لأعتبار البائع أنه قد وفي التزامه قانونًا شرطان:-
1) وضع المبيع تحت تصرف المشتري بالتخليه وتسليم المفتاح ( م 435 مدني) وتسليم سند الملكية، ويقع عبء إثبات حصول التسليم علي البائع (طعن 3539/58 ق جلسة 19/6/1991).
2) أعذر البائع المشتري لتسلم المبيع ( م 437 مدني).
ويترتب علي هذا الأعذار:-
أ) نقل تبعة الهلاك إلي المشتري، التي ترتبط بالتسليم القانوني وليس الفعلي.
ب) عدم جواز طلب الفسخ.
ت) عدم جواز الدفع بعد التنفيذ.
أما إذا لم يعذر المشتري وكان الهلاك بسبب من البائع فإنه إخلاله بالإلتزام يعطي المشتري حق طلب الفسخ من التعويض، ولكن قد تقع تبعه الهلاك علي المشتري وذلك:
1) إذا حدث الهلاك وهو في حوزة البائع كحابس له لعدم الوفاة بالثمن ( م 460 مدني).
2) أو بعد أعذار المشتري لتسلم المبيع ولكنه تقاعس خطأ المشتري ولم تنتقل إليه الملكية بالتسجيل ( م437، 438 مدني).
3) وتقع تبعه الهلاك بعد التسليم كذلك علي المشتري ولو لم تنقل إليه الملكية بالتسجيل.
ويلاحظ أنه: إذا حدثت زيادة طبيعية للمبيع بعد إبرام العقد ومثال زياد مساحة الأرض بسبب الطمي كانت الزيادة من حق المشتري ( م 458/2 مدني).
هل عقد البيع الإبتدائي ينقل الملكية
إن عقد البيع العرفي الإبتدائي هو بيع بات ولازم متي كانت صيغته دالة علي أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه لما التزم به علي وجه قطعي لا يقبل العدول ( طعن / ق جلسة 13/4/1988) لكنه لا ينقل الملكية سواء هو أو لحكم الصادر بصحته ونفاذه إلا بتسجيله، ،،،
وقبل التسجيل يرتبان التزاما شخصيًا بنقله فقط، وتبقي الملكية حتي تمام التسجيل علي ملك المتصرف. ( م 9 ق 114/1946 بتنظيم الشهر) (طعن 385/44 ق جلسة 24/4/1980) .
ومن أحكام النقض في الصدد:-
1) لا يترتب علي عقد البيع العرفي انتقال الملكية إلي المشتري. ومن مقتضي ذلك أنه لا يجوز طلب تثبيت الملكية بناء علي عقد عرفي، وانما يجوز للمشتري إلزام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الإبتدائي، حتي إذا ما قضي له بذلك وسجل الحكم، حق له طلب تثبيت ملكيته، استنادًا إلي الحكم المسجل، والذي يقوم مقام تسجيل العقد ( طعن 121/16 ق جلسة 19/4/1951).
2) حق ملكية العقار المبيع لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلي الغير إلا بالتسجيل، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يجل عقد البيع الصادر إليه. (طعن 178/41 ق جلسة 28/10/1975).
ولكن ما الحكم لو امتنع أي من طرفي عقد البيع عن تنفيذ التزامه بالتسليم أو الأستلام؟
بالنسبة للمشتري: له حق طلب التنفيذ العيني إذا كان ممكنًا، فإذا استحال كان له طلب الفسخ مع التعويض إذ كان له مقتذي بشرط أعذار البائع ما لم يتفق علي الإعفاء منه ( م157/1 مدني).
وللمشتري بعقد غير مسجل الرجوع بالرد والتعويض حالة استحالة تنفيذ الألتزام البائع لخروج المبيع من ملكه.
(الطعنان 5314، 5527/70 ق جلسة 27/11/2002) كما له مطالبة البائع للبائع له بالتسليم إذا كان العقار في حوزته، ذلك لإنتقال الحقوق المتعلقه بهذا المبيع والدعاوي المرتبطة به إلي المشتري ( طعن 1339/64 ق جلسة 20/2/2003).
وبالنسبة للبائع: له حق طلب تعيين حارس قضائي لحفظ وصيانه العقار علي نفقه المشتري طبقًا ( م336 مدني)، كما له حق الحكم عليه بغرامه تهديدية عن كل يوم أو أسبوع أو شهر متأخر فيه عن تسليم المبيع بعد أعذاره، كما طلب الفسخ طبقًا ( م460 مدني) بدون أعذار دعوي قضائية إذا كان هناك ميعاد واحد لتسليم المبيع ودفع الثمن، كما له حق طلب التعويض عن الضرر للإخلال بالالتزام بتسلم المبيع.
متى يحق للبائع رفض تسليم العقار المبيع للمشتري
وفي مقابلة التزام البائع بتسليم المبيع إلي المشتري، فان للبائع حق حبس المبيع:-
1) إذا حان ميعاد استحقاق الثمن ولم يقم المشتري بالسداد (459/1 مدني)
2) كذلك إذا لم يحن ميعاد سداد الثمن وسقط حق المشتري في الأجل لإفلاسه أو إعساره ( م383 مدني).
ويعد حكم ( م 459/1 مدني) تطبيقًا للقواعد العامة في الحبس ( م246 مدني) وفي الدفع بعد التنفيذ ( م 161 مدني) وقد قرر المشرع للبائع حق الحبس وجعله قائم ولو قدم المشتري كفالة.
ويسقط حق البائع في حبس المبيع للآتي:-
1) ( م459/1 مدني) إذا منح البائع المشتري أجلًا جديدًا لوفاء بالثمن.
2) إذا خرج المبيع من حيازة البائع خروجًا إراديًا، أما إذا خرج من تحت يده خفيه أو بالغرم من معارضته فللبائع أن يسترده إذا هو قدم طلبًا بذلك خلال 30 يوم من وقت علمه بخروج المبيع من يده وقبل انقضاء سنة من خروجه ( م248 مدني).
3) ( م460 مدني): بهلاك الشئ المحبوس في يد البائع قبل التسليم حال عجدم دفع المشتري الثمن في الميعاد فتحيل تبعه الهلاك هنا علي المشتري، ما لم يكن الهلاك قد حدث بفعل البائع فيكون الهلاك علي الأخير. وذلك
استثناءً: من القاعدة القائلة بأن الهلاك قبل التسليم علي البائع .
وحكمه الأستثناء أن: وجود المبيع تحت يد البائع وهو حابس له لم يكن تقصيره أو إخلاله بالتزامه بالتسليم و إنما بسبب تقصير المشتري في الوفاء بالتزامه في الميعاد.
وإذا كان الحق في الحبس لا يتجزأ، إلا أن البائع لا يستطيع أن يتعسف في استعماله حقه في الحبس ويمتنع عن التسليم إذا كان المشتري قد أوفي بالجزء الأكبر من الثمن ولم يبق منه إلا جزءًا يسيرًا لا يبرر استمرار حبس المبيع مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ( طعن 1337/47 ق جلسة 15/12/1979) (طعن 224/31 ق جلسة 10/5/1966) فيجب عدم إساءة استعمال الدفع بعدم التنفيذ.
4) بوفاء المشتري بالثمن.
5) بنزول البائع عنه صراحة أو ضمنًا ويتخلص ضمنًا من تسليمه المبيع برضاه إلي المشتري. فالنزول عن الحق غير قابل للرجوع فيه فالساقط لا يعود ( م248/1 مدني).
أوجه الخلاف بين الدفع بعدم التنفيذ والحق في الحبس:
1) يشترط لتمسك بالدفع بعد التنفيذ حسن النيه- وهو شرط غير لازم في الحق في الحبس.
2) الحابس يزول حقه في الحبس إذا قدم الطرف الآخر تأميناً كافيًا، وهو مالًا يسقط الحق في التمسك بالدفع بعدم التنفيذ.
3) الدفع بعدم التنفيذ لا يلزم للتمسك به ( سبق الأعذار).
متى يحق للمشتري حبس الثمن وعدم دفعه للبائع
( م 457/ 2، 3 مدني):-
– حق الحبس للمشتري ليس إلا تطبيقًا للدفع بعدم التنفيذ والحق في الحبس المنصوص عليهما بمادة 246 مدني- وحالاته ليست علي سبيل الحصر ونكتفي منها بــــ:-
1) إذا تعرض أحد للمشتري مستند إلي حق سابق علي البيع.
2) إذا وجدت أسباب يخشي معها علي المبيع أن يستحق (طعن 1299/51 ق جلسة 2/1/1983) (طعن 13/33 ق جلسة 19/1/1967).
3) إذا كشف للمشتري عيب بالمبيع. ةيبقي حق المشتري قائم حتي ينقطع التعرض أو يزول خطر الأستحقاق أو يحسم النزاع المعلق بالبيع.
ماهى الحالات التى لا يجوز للمشتري حبس الثمن
ويسقط حق المشتري في الحبس في أحواله:-
1) إذا كان في عقد البيع شرط يمنع المشتري من استعماله هذا الحق فهو ليس من النظام العام. ( الطعنان 598، 672/40 ق جلسة 15/6/1982).
2) إذا أدي البائع كفالة تضمن الآثار المترتبة علي ضمان التعرض.
3) إذا دفع المشتري الثمن بعد العلم بالسبب الموجب لحبسه فذلك نزول ضمن عن حقه في الحبس؟
4) إذا علم وقت البيع بوجود سبب الأستحقاق أو العيب وكان قد اشتري ساقط الخيار.
ومن أحكام النقض:-
1) لا يجوز للدائن استعمال حق الحبس إذا كان هو البادي في عدم تنفيذ التزامه (طعن 1229/47 ق جلسة 4/5/1981).
2) للمشتري حق حبس باقي الثمن حتي يوفي البائع بالتزامه بتسليم الأرض المبيعة (طعن 8982/49 ق جلسة 4/1/1983).
3) عدم تسجيل البائع عقد مشتراه من المالك الأصلي خطر جدي يهدد المشتري بنزع المبيع من تحت يده. حق المشتري في حبس باقي الثمن حتي يزول الخطر. (طعن 390/39 ق جلسة 25/11/1974).
4) استعمال حق الحبس لا يقتضي اعذارًا ولا الحصول علي ترخيص من القضاء ( طعن 15/33 ق جلسة 19/1/1967).
5) حق حبس مما يجوز التنازل عنه صراحة أو ضمنًا، ومتي تم النزول فإنه لا يجوز العدول عنه بعد ذلك ( م248/1 مدني). ( طعن 408/34 ق جلسة 16/5/1968).
ومن أحكام النقض بخصوص تسليم المبيع كأثر للعقد العرفي:
1) التزام البائع بتسلم المبيع من الاتزامات الأصلية التي تقع علي عاتق البائع ولو لم ينص عليه في العقد- وهو واجب النفاذ بمجرد تمام العقد- ولو كان الثمن مؤجلًا- ما لم يتفق الطرفان علي غير ذلك . (طعن 6/41 ق جلسة 28/4/1975) (طعن 183/50 ق جلسة 21/2/1984).
والتزام البائع بالتسليم التزام بتحقيق نتيجة ويعد مخلًا بهذا الالتزام بمجرد عدم إتمام التسليم- أو التأخير فيه أو إتمامه بطريقة معيبة وللدائن المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض أعمالًا ( م157 مدني).
2) البائع ملتزم بتسليم المبيع إلي المشتري ولو لم يسجل العقد. (طعن 532/34 ق جلسة 23/1/1969) (طعن……………. ق جلسة 3/1/1973).
3) ومقتضي إبرام عقد البيع العرفي التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان وقت البيع وبتسلمه تسليمًا قانونيًا: بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من الأنتفاع به و إعلامه بذلك، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي.
– حتي ولو لم يستولي المشتري علي المبيع ماديًا فيكتفي لتمامه تغير النيه بإتفاق أو تصرف قانوني ويعد التسليم في هذه الحالة حكميًا أو معنويًا ( م 431 مدني). (طعن 4015/60 ق جلسة 3/6/1992)،
4) وهو يترتب بمجرد العقد ولو لم ينص عليه فيه. (طعن ق جلسة 3/2/1992) (طعن 183/ ق جلسة 21/2/1985).
ما الجزاء علي اخلال البائع بتسليم المبيع
كاحد الألتزامات التي تقع علي عاتقه والمتولدة علي عقد البيع العرفي ولو لم يسجل ( م431 مدني)؟
للمشتري حال إخلال البائع بالتزامه بتسليم المبيع بالخيار بين طلب التنفيذ العيني مع التعويض، أو طلب فسخ عقد البيع مع التعويض ( م157 مدني)
بشرط: عدم علمه بسبب التعرض أو استحقاق المبيع.
ومن أحكام النقض في هذا الصدد:-
1) ذهبت محكمة النقض في الطعنان 345/20، 17/21 ق جلسة 21/1/1954 إلي أنه “متي كان قد ثبت لمحكمة الموضوع أن المشتري كتان يعلم وقت شرائه بالعيب اللاصق بسند البائع له؟ وأنه أقدم علي الشراء مجازفًا وتحت مسئوليته، فإنه لا يكون له الحق في طلب التعويضات ومصاريف العقد.
أن التعويض الواجب علي البائع عند استحقاق المبيع يلزمه برد الثمن مع التعويض طبقًا نص م 446/2 مدني، ما لم يكن المشتري عالمًا وقت البيع بسبب استحقاق المبيع، فإنه لا يجوز له الرجوع علي البائع بالتعويض.
(طعن / ق جلسة 1/2/1951).
ويلاحظ: أن رفع الدعوي بطلب الفسخ مع التعويض لا يتضمن نزولًا عن طلب التنفيذ العيني مع التعويض. ( طعن / ق جلسة 25/12/1952).
2) الأصل عدم جواز رجوع الشمتري علي البائع بالتعويض عند حصول تعرض له في الانتفاع بالمبيع أو استحقاقه، إذا كان يعلم وقت البيع بسبب التعرض أو الأستحقاق. (طعن 13/29 ق جلسة 7/7/1964).
3) التزام البائع بضمان التعرض القانوني- الذي يحتج به الغير علي المشتري بناء علي حق عيني أو شخص له علي البيع وقت البيع- وسواء كان مصدر هذا الحق هو فعل البائع نفسه أو فعل الغير- وسواء كان المشتري يعلم وقتئذ بسبب الأستحقاق أو لا يعلم ما لم يتفق العاقدان علي إسقاط هذا الألتزام صراحة أو يستخلص هذا الاتفاق من ظروف تكون قاطعة في الدلالة عليه. (طعن 1557/52 ق جلسة 22/3/1988).
4) حق المشتري في التعويض عن ضمان الاستحقاق شرطه أن يكون حسن النية وقت البيع غير عالم بسبب الاستحقاق عدم لزوم وقوع خطأ من البائع ( م 443 مدني) (طعن 2989/59 ق جلسة 28/4/1998).
5) قدوم المشتري علي الشراء مع علمه بحق الغير علي المبيع و العيب اللاصق بسند البائع وتحت مسوليته، أو التزامه بألا يعود علي البائع بشئ في حالة استحقاق المبيع كله أو بعضه أثره: سقوط حقه في التعويض فيما اسقط فالساقط لا يعود. ( طعن 901/68 ق جلسة 30/5/1999).
6) للمشتري بعقد بيع عرفي غير مسجل الرجوع بالرد والتعويض حال استحالة تنفيذ التزام البائع لخروج المبيع من ملكه.( الطعنان 5314، 5527/70 ق جلسة 27/11/2002).
وقوع أحد المتعاقدين في غلط في المبيع
واثبات انه لولاه لما أقدم علي التعاقد، يجيز القضاء ببطلان العقد، مع التعويض إذا ترتب عليه ضرر باعتبار أنه واقعة قانونية وليس عقد، مع توافر شروط الخطأ الموجب للمسؤلية التقصيرية من جانب المتعاقد المتسبب بخطئه في هذا الإبطال ( طعن 134/36 ق جلسة 2/6/1970).
7) عدم قيام المدين في العقد بتنفيذ التزامه نتيجه خطئه بإهمال أو تعمد والحكم بفسخ عقده نتيجة ذلك، يجيز للدائن، مطالبته بالتعويض علي أساس المسئولية التقصيرية، وتسقط هذه الدعوي بالتقادم الثلاثي طبقًا ( م 172 مدني) . ( طعن 1643/55 ق جلسة 5/12/1990).
هل يجوز طلب التعويض لأكتشاف عيب في السلعة بعد شرائها؟
يجب لاستحقاق التعويض عن وجود عيب في السلعة أن يكون خفي ويصعب علي المشتري كشفه وجسيم ( م 452 مدني) ويجب رفعها في خلال سنة من تاريخ المبيع، فإن تعمد البائع إخفاء المبيع غشا منه فيسقط الحق في رفعها بمرور 15 سنة المواد 433، 434 مدني، (طعن 3712/59 ق جلسة 20/2/1994)، 608/40 ق جلسة 28/10/1975، (طعن 383/40 ق جلسة 30/12/1975).
هل يجوز للمشتري بعقد عرفي غير مسجل أن يبيع ما اشتراه؟ وهل يستلزم ذلك موافقة البائع له؟
والجواب: يجوز للمشتري بعقد بيع عرفي غير مسجل بيع ما اشتراه وتسليمه، ولكن لا تنتقل الملكية لمن باع له إلا بتسجيل سند شراء المشتري، ثم تسجيل سند شراء الأخير، أو أختصام المشتري الأخير للمشتري البائع له والبائع الأصلي المالك بموجب مسجل في صحيفة دعوي صحة التعاقد وأنظر( الطعن 2509/53 ق جلسة 27/1/1991)
و يجوز للمشتري بعقد غير مسجل أن يبيع القدر الذي اشتراه لغيره والتسليم ولا يتوقف ذلك علي رضاء البائع له.
عقد البيع النهائى
كثيرا من الأشخاص يتصورن أن عبارة عقد بيع نهائى التى أحياناً تكون مكتوبة أعلى عقد هى تعطى هذا العقد نهائيته ولكن هذا الاعتقاد خاطئ لان عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقارى.
وعلى ذلك :
1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.
2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين.
أ- تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.
ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.
هل يجوز الاتفاق علي تحمل المشتري ضريبة التصرفات العقارية
يتم النص والاتفاق بين البائع والمشترى على تحمل المشترى قيمة ضريبة التصرفات العقارية وضريبة التصرفات العقارية والتى تبلغ قيمتها 2.5% من قيمة ثمن المبيع فهل هذا الاتفاق يكون صحيحا ويسرى فى مواجهة مصلحة الضرائب.
إن مثل هذا الاتفاق لا حجية له أمام مصلحة الضرائب، حيث أن التشريعات الخاصة بالضرائب وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- تعد من القواعد القانونية الآمرة المتعلقة بالنظام العام، فلا يجوز للأفراد الاتفاق على ما يخالفها، فعبء ضريبة التصرفات يقع على عاتق البائع فقط ( المتصرف).
وقد قضت محكمة النقض :
(يعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة “على التصرفات العقارية” إلى المتصرف إليه، أي أن المتصرف هو الذي يتحمل عبء الضريبة، ويؤديها عنه المتصرف إليه، الذي يكون له الرجوع بما أداه على المتصرف المدين بدين الضريبة، بدعوى الإثراء بلا سبب، ويبطل كل شرط أو اتفاق على خلاف ذلك)
(الطعن رقم ۲٤۰٤ لسنة ٦۳ جلسة ۳۱/۱/۲۰۰۱ س ۵۲ ع ۱ ص ۲۳۳ ق ٤۹)
ما هي أسباب بطلان عقد البيع
نوضح بداية أن العقد الباطل هو عقد غير صحيح ولا يصلح أن يؤخذ به أو النظر إليه و لا يمكن تنفيذ العقد الذى يشوبه البطلان بموجب القانون و يجب الاخذ في الاعتبار أنه تختلف العقود الباطلة عن العقود القابلة للابطال
و تنص المادة 138 من القانون المدني على أن ” إذا جعل القانون لآحد المتعاقدين حقا في إبطال العقد فليس للمتعاقد الاخر أن يتمسك بهذا الحق ”
فبطلان عقد البيع أما أن يكون بطلان مطلق للعقود أو بطلان نسبى
أولا البطلان المطلق للعقود
هو إخلال أي من الطرفين بواحد من أركان العقد الأساسية فيكون العقد باطل بطلان مطلق في هذه الحالة.
لأن العقد يعتبر غير قائم من الناحية القانونية في حالة انعدام الرضا عن بنود العقد على سبيل المثال أو كان العقد غير شرعي. و البطلان المطلق يُقع عند مخالفة قاعدة هامة تستهدف مصلحة عامة.
ثانيا البطلان النسبي للعقود
هو تخلف في شرط من شروط صحة العقد وهو أقل خطورة من البطلان المطلق لأن العقد يكون قابلاً للإصلاح في هذه الحالة. كما أنه يكون غير باطل وصحيح من الناحية القانونية، ويفعل البطلان النسبي عند مخالفة قاعدة تستهدف مصلحة خاصة وليست عامة.
حالات بطلان عقد البيع
تختلف حالات بطلان عقد البيع في البطلان المطلق عنها في البطلان النسبي
حالات بطلان عقد البيع المطلق
1- حالة عدم المشروعية أو تخلف السبب.
2- حالة انعدام الرضا، مثل أن يكون هناك طرف عديم الأهلية بيم طرفي العقد كأن يكون مجنون أو فاقد الأهلية.
3- حالة عدم وجود المحل أو وجوده بشكل غير قانوني أو أن يكون غير معين وليس قابل للتعيين.
4- عدم وجود ركن من الأركان التي يفرضها القانون في العقد، مثل شرط الرسمية.
5- وجود نص في القانون يقضي ببطلان العقد.
حالات بطلان عقد البيع النسبي
1- وجود بعض العيوب لدى واحد من الطرفين كالتدليس والإكراه واللبس أو الخطأ.
2- وجود نص في القانون يقضي ببطلان العقد النسبي على سبيل المثال بيع أملاك المغري، ففي هذه الحالة يكون من حق المشتري المطالبة بإبطال العقد.
ما هو حكم عقد البيع الباطل
حكم العقد الباطل بطلانا مطلقا في حالة تخلف ركن من أركانه فهو يعتبر غير قائماً و لا وجود له من الناحية الشرعية.
ويجوز لأي من الطرفين التمسك بهذا الإبطال و يمتنع عن تنفيذ العقد و المحكمة تقضي ببطلان العقد من تلقاء نفسها ولا يمكن إجازته.
حكم العقد الباطل بطلانا نسبيا الذي يمكن المطالبة بوقف إبطاله من واحد من الطرفين لوجود خلل نسبي به من الأسباب الموضحة سابقاً.
ولكنه لا يكون باطلاً كما هو الحال في العقد الباطل المطلق، وبالتالي لا يمكن المطالبة بإيقافه أو بطلان العمل به.
اهم بنود صيغة عقد البيِع اذا كنت بائع
في حالة إذا كنت بائع للعقار فهنا لازم ينصب اهتمامك على أمرين :
الأمر الأول : الاتفاق على الأسلوب المناسب لك كي تتلقى أموالك و بالتأكيد افضل طريقة لذلك هو الدفع نقدا بأحد البنوك و في حالة عدم توافر المبلغ نقدا فالأفضل لك هو حصولك على حقك بشيكات بنكية بدلا من إيصال الأمانة لان الشيكات القانون يحميها ويعطيها ضمان أكبر.
الأمر الثاني : هو التأكد من استلام إقرار من المشتري بتسليم العقار او الشقة محل العقد عشان ميرجعش و يطالبك بيها و يهرب من عملية الدفع.
اهم بنود صيغة عقد البيِع اذا كنت مشتري
هنا يعتبر المشتري هو الطرف الأضعف و الأجدر بالحماية عشان يضمن حقه ولذلك وجب علينا التنويه إلى عدة نقاط اساسية عليك التأكد منها قبل إتمام عملية البيع و الدفع :
1- لازم تتأكد ان بطاقة البائع سارية و انه كامل الاهلية للقيام بعملية البيع.
2- تأكد من عدم وجود ورثة أو شراكة في العين محل البيع ( العقار).
3- تأكد من تسلسل الملكية الصحيح في عقد البيع و حصولك على أصول العقود السابقة.
4- تأكد من صحة عقد البيع السابق بطلبك لذلك من الحي التابع له العقار أو شركة الكهرباء او شركة المياة المسجل بها العقار و التابع لها.
5- تأكد و بشدة من أن يكون كل ما سبق ( عقد البيع ) مفرغ و بصورة رسمية و موثقة بالشهر العقاري و تأكد من قيامك بتسجيل ملكيتك ولا تستكثر الضريبة العقارية أو رسوم التسجيل حتى لا تتعرض لعدم الاستقرار او الدخول في نزاعات بشأن الملكية.
لأن ملكية العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري او بدعوى الصحة والنفاذ , اما دعوى صحة التوقيع فهي دعوى تحفظية تضمن لك توقيع البائع لكن لا تتضمن لك ملكيتك للعقار.
صيغة عقد البيِع
إنـه فـي يــوم : المـوافـق : / /
حرر هذا العقد فيما بين كلاً من :-
أولاً : السيـــد / – الجنسية – الديانة .
والمقيم في :
ويحمل بطاقة رقم قومي \ ( طرف أول : بـائـع )
ثانياً : السيد / – الجنسية – الديانة .
والمقيم في :
ويحمل بطاقة رقم قومي / ( طرف ثاني : مشتري )
بعد أن أقر الطرفان بكامل أهليتهما للتصرف والتعاقد اتفقا على تحرير العقد الآتي :-
( البند التمهيدي )
حيث يمتلك الطرف الأول ( البائع ) ما هو عبارة عن
ولما كان يرغب في بيع هذا , وعرض عليه الطرف الثاني شراؤه ووافق علي ذلك , وترتيباً للالتزامات المتعلقة بهذا القبول فقد تم تحرير هذا العقد .
( البند الأول )
يعتبر البند التمهيدي جزء لا يتجزأ من هذا العقد ومفسراً ومكملاً له ويعتبر بند من بنوده .
( البند الثاني )
باع وأسقط وتنازل و بكافة الضمانات الفعلية والقانونية – المثبتة للملكية – الطرف الأول – ( البائع ) – إلي الطرف الثاني – ( المشتري ) – و القابل لذلك – ما هو عبارة عن محدد بالحدود الأربع الآتية :-
الحد البحـري :
الحد القبلـــي :
الحد الشرقـي :
الحد الغربــي :
( البند الثالث )
تم هذا البيع وانعقد بين طرفيه نظير ثمن إجمالي وقدره ( ) سددت بالكامل من الطرف الثاني حال التوقيع علي هذا العقد , و بتوقيع الطرف الأول – البائع – علي هذا العقد يعتبر بمثابة مخالصة تامة ونهائية بكامل الثمن .
( البند الرابع )
آلت الملكية للطرف الأول – البائع – عن طريق ( تسلسل الملكية )
( البند الخامس )
عاين الطرف الثاني – المشتري – المبيع المعاينة التامة و النافية للجهالة شرعاً وقانوناً , وقبل شراؤه على حالته الراهنة وقت التعاقد .
( البند السادس )
تسلم الطرف الثاني –المشتري– المبيع بمجرد التوقيع علي هذا العقد ووضع يده عليه , وله عليه كافة سلطات المالك فيما يملك .
( البند السابع )
يقر الطرف الأول – البائع – بخلو المبيع من كافة المحظورات القانونية كما يقر بأنه لم يسبق له التصرف فيه بأي نوع من أنواع التصرفات العقارية قبل تاريخ تحرير هذا العقد .
( البند الثامن )
تختص محاكم ( ) بالنظر في أي نزاع ينشأ بين الطرفين بخصوص هذا العقد .
( البند التاسع )
يلتزم الطرف الأول – البائع – بالمثول أمام مصلحة الشهر العقاري لإقرار هذا البيع , أو المثول أمام الهيئات القضائية لإقرار هذا البيع متى طلب منه ذلك .
( البند العاشر )
حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم.
لا يفوتك عقد البيع الابتدائي والنهائي
هل عقد البيع ينقل الملكية
ان الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل إذا كان المبيع عقارا سواء كان هذا الأمر في مواجهة الغير أو فيما بين المتعاقدين أنفسهم، ولا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع المبرم بين المتعاقدين.
المادة 204 من القانون المدني نصت صراحة على أن (الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق، إذا كان يراعي التسجيل)، وأكدت المادتان 932 و942 مدني، هذا المعنى، بأن السبيل الوحيد لأن تنتقل الملكية هو التسجيل.
وأن العقود العرفية المتعلقة بالعقارات تكون حجة بين أطرافها دون أن تنتقل الملكية للعقار بناء على العقد فقط، وإنما بالتسجيل، وأن العقد الأسبق بالتسجيل هو العقد الذي ينقل الملكية المسجلة بأسبقية تاريخ التسجيل.
خطوات تسجيل العقارات في الشهر العقاري
1- يتوجه صاحب العقار، إلى مأمورية الشهر العقاري الأقرب لمكان العقار المراد تسجيله في نطاقها.
2- تسجيل البيانات الخاصة بالعقار على النموذج المخصص داخل الشهر العقاري، بعد دفع مبلغ 100 جنيه.
3- تقديم أصول المستندات والاوراق المطلوبة الخاصة بالعقار، وتتضمن كلا من عقد ملكية العقار، ما يثبت وضع اليد على أن تكون المدة أكثر من 15 عاما، إيصال مرافق، وبيان مساحي، سداد الرسوم المطلوبة لعملية تسجيل العقار.
4- التوقيع على إقرار بصحة البيانات والمستندات المقدمة لاتمام عملية التسجيل.
5- بالنسبة لملاك العقارات المثبتة من خلال عقود عرفية أو ابتدائية للأملاك، يجب أن ما يثبت أنه مرؤعلى العقود 5 سنوات على الأقل، من خلال إيصالات مرافق العقار سواء في الوحدة السكنية أو المحال التجارية.
6- في حالة عدم توفير عقود ملكية أو عرفية أو حتى عقود ابتدائية، يجب تقديم ما يثبت حيازته أكثر من 15 عاما.
7- يجب توقيع إقرار بدفع كل المبالغ المتأخرة على العقار.
متى يسقط عقد البيع
يسقط بعدم تنفيذ شرط من أهم شروط عقد البيع هو الثمن وفى حالة الاخلال به يكون اللجوء إلى مواد القانون وحكم القضاء ،،
الثمن ( م418- 423- 424- 456 مدني):-
ويشترط فيه شرطان:
1) ان يكون بمقابل نقدي.
2) ان يكون جدي حقيقي او بخس اي يقل كثيرا عن قيمه المبيع دون ان يصل الى حده التفاهه ويجوز في هذه الحالة الاخيرة الطعن عليه بالغبن ويختلف الحال اذا كان البيع صادر من قاصر او سفيه او ذي غفله.
* صدوره من قاصر: فترفع دعوه تكمله الثمن الى ⅘ ثمن المثل للغبن الفاحش وذلك اذا كان الغبن يزيد عن ⅕ قيمه المبيع (م 425 مدني) وتسقط هذه الدعوي بمرور 3 سنوات من وقت بلوجو سن الرشد ( م 426 مدني).
بشرط: الا يضر بالغير حسن النيه الذي كسب حق عيني على العقار المبيع فلا يمتد الفسخ لمشتري المشتري، غير ان هذه الدعوي أصبحت نادرة الحصول عملًا في ظل قانون الولاية علي المال الذي تطلب تصريح المحكمة ببيع عقار القاصر فإذا رأت أن البيع مناسب ليس فيه غبن صرحت بالبيع وإلا رفضت الإذن بالبيع.
* صدوره من سفيه أو ذا غفله: فترفع دعوي أبطال العقد للغبن واتغلال طيش بين أو هوي جامح فيه خلال سنة علي وقت إبرام العقد وإلا سقط الحق في رفعه أو لزيادة أو نقص مقدار المبيع ( م129/2 مدني).
* غير أن يجب في الثمن ألا يكون صوريًا أو تافهًا: لأنه يجعل البيع معدوم لتخلف ركن الثمن فيبطل مطلقًا وذلك لعدم تناسبه مع قيمة المبيع وانما يجب ألا يكون تافهًا (طعن 96/18 قجلسة 8/2/1951): كما يجب ألا يكون صوريًا فيعد عقد أخر غير البيع كالهبة مثلًا.
ويلاحظ: أنه إذا حدد الثمن في العقد بالعملة المصرية وتم الوفاء بالعملة الأجنبية فإن ذلك لا يبطل العقد بإعتبار أن ذلك عمل قانوني تال لإنعقاد العقد. (طعن 948/53 قجلسة 27/11/1986) (طعن 851/58 ق جلسة 4/2/1993).
ولا يشترط: تعيين الثمن بالفعل في عقد البيع طبقًا (للمادتين 423، 424 مدني) ويكفي قابليته للتعيين بإتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمنًا علي الأسس التي يتحدد يمقتضاها فيما بعد (طعن 711/ 54 ق جلسة 12/1/1988)، (طعن 1142/ 56 ق جلسة 1/6/1988) ،،،
ولا يشترط ذكر قبض الثمن بالعقد لأن الوفاء بالثمن ليس شرطًا من شروط انعقاد وصحة عقد البيع أو ركن من أركانه، ولئن تسميته في العقد وكونه عقد بيع يفيد التزام المشتري بدفع الثمن المسمي (طعن 25/ 8 ق جلسة 9/6/1938)
وانما تعد من ضمن شروط البيع التي تكفلت ببيان أحكامها القواعد القانونية المقررة والتي تعين اعمالها عند عدم الاتفاق (طعن 4141/ 69 ق جلسة 18/3/2000) غير أن عدم الوفاء يجيز الدفع عند رفع دعوي صحة التعاقد بعدم الوفاء بالثمن لتحكم بعدم قبولها لرفعها قبل الأوان (طعن 1042/ 56 ق جلسة 15/6/1988)،
فإذا لم يدفع أمامها بعدم الوفاء حكمت بصحة ونفاذ العقد، ويكون للبائع بعد ذلك المطالبة بقيمة المبيع بدعوي مستقلة، أو بدعوي فسخ العقد (طعن 27 /35 ق جلسة 26/2/1970).
وإذا كان طريقة دفع ثمن البيع عبارة عن تسليم شيك بإعتباره أداء وفاه يشترط: قيام المسحوب عليه البنك بصرف قيمته للمستفيد البائع. (طعن 497/ 45 ق جلسة 10/12/1979)، (طعن 2759/ 58 ق جلسة 21/1/1993). والذي له حق مطالبة المشتري بباقي الثمن لانتقاء المصلحة في ذلك (طعن 152/ 26 ق جلسة 20/4/1961).
مكان الوفاء بباقي الثمن:-
يجدب أن ينص بعقد البيع علي تحديد مكان الوفاء بباقي الثمن، وقد يكون بموقع تسيم المبيع أو موطن المشتري (م456 مدني) ولا يجدي الشرط الفاسخ الصريح مع تخلف الأعذار بالدفع، إذا يلزم لأعماله قضاءًا من جانب المحكمة ارفاق الأعذار. (طعن 796/ 55 ق جلسة 25/12/1991).
جزاء عدم وفاء المشتري بباقي الثمن في ميعاد استحقاقه:-
1. التنفيذ العيني ( م 203/ 1 مدني) بموجب امتياز البائع بشرط قيده ولو كان البيع مسجلًا وتكون مرتبته من تاريخ قيده (المادتين 1145، 1147 مدني).
2. دعوي الفسخ بشرط الأعذار ( م157 مدني) وتسقط بمرور سنة علي التسليم ويشترط فيها: أن يكون المبيع معين المقدار، فإذا لم يكن معين المقدار، فتسقط بمضي 15 سنة من وقت ثبوت الحق في الفسخ.
ويلاحظ: أنه لا يجوز الجمع بين طلب التنفيذ وطلب الفسخ في دعوي واحدة، فإذا نزل عن إحدهما لا يجوز الرجوع في النزول لان الساقط لا يعود، ولكن إذا رفع دعوي بأحد هما لا يعد نزولًا منه عن الطلب الأخر.
(3) حق حبس المبيع من جانب البائع: (م 246، 459 مدني) فإذا ما دفعت عليه دعوي صحة التعاقد مع المطالبة بالتسليم، يدفع ذلك الحق بعدم التنفيذ وذلك لعدم الوفاء بالثمن (م 161 مدني) ويشترط لصحته أن يكون الألتزام الذي يدفع بعدم تنفيذه مستحق الوفاء (م 161 مدني). ( طعن 4132/ 48 ق جلسة 23/5/1982).
ويلاحظ: أن حبس البائع للمبيع يعد اقرار متجدد من المشتري بدين الثمن مانع من سقوطه بالتقادم ( م384/ 2 مدني). علي أن البائع لا يجوز له التمسك- بحق الحبس، إذا قام المشتري بدفع الجزء الأكبر من الثمن ولم يبق إلا جزء تافه لا يبرر استمرار حبس المبيع، وإلا عد متعسفًا في استعمال هذا الحق.
ويسقط حق الحبس:-
1. بتسليم المبيع للمشتري.
2. بالهلاك، وفي هذه الحالة الأخيره يظل المشتري ملزم بالوفاء بالثمن ما لم يكن الهلاك بفعل البائع ( م 463 مدني).
ويلاحظ: أن الثمن إذا اتفق علي دفعة أقساط وليس دفعة واحدة، يجوز للبائع اشتراط نقل الملكية متوقف علي سداد اخر قسط ولو تم تسليم المبيع ( م 430/ 1 مدني) وبوفاء آخر قسط من ثمن المبيع يعد البيع قد تم منذ إبرام العقد العرفي ( م 430/ 3 مدني) بأثر رجعي.
كذلك فان حق الحبس مقرر أيضًا للمشتري (طبقًا م 457 مدني ) فيجوز له حبس الثمن إذا وجد سبب جدي يخشي منه نزع المبيع من تحت يده ولو لم يكن للبائع يد فيه عيب ويسقط حق الحبس بالنسبة للمشتري:-
أ) بالنزول عنه يعد ثبوته.
ب) أو بالاتفاق علي عدم استعماله (طعن 709/ 48 ق جلسة 18/11/1982).
هل عدم الوفاء بأقساط ثمن المبيع في الميعاد يؤدي إلي فسخ العقد، مع وجود الشرط الفاسخ بذلك؟
كان الاتجاه السائد لدي محكمة النقض في الماضي يقضي بفسخ عقد البيع في حالة تخلف المشتري عن سداد أي قسط من الأقساط تأسيسًا علي ذلك الشرط الفاسخ الصريح الذي كان يسلب القاضي كل سلطة تقديرية بخصوص الفسخ. ( طعن 361/ 21 ق جلسة 14/4/1955).
ثم ذهبت محكمة النقض في أحكام أخري حديثة: إلي أنه يجب النص في العقد علي تحديده مكان الوفاء بالثمن أما بموقع العقار أو موطن المشتري ( م456 مدني) فإذا تخلف الأعذار بالدفع أصبح الشرط الفاسخ الصريح عديم الأثر لعدم توافر شروطه. (طعن 796/ 55 ق جلسة 25/12/1991).
وأنه يجب عند اعمال الشرط الفاسخ تحقق المحكمة من توافر شروطه ومراقبه الظروف التي تحول دون اعماله (طعن 1231/ 58 ق جلسة 20/3/1990)، فإذا تبين لها أن البائع قد أسقط حقه في طلب الفسخ مثلًا:
1. بقبول أقساط متأخرة.
2. أو كان امتناع المشتري عن الوفاء مشروعًا لتقاعس البائع عن السعي اليه في موطنه لهذا الغرض طالما لم ينص بالعقد صراحة أو ضمنًا علي مكان الوفاء، ولم يعذره بالوفاء به (طعن 154/ 48 ق جلسة 21/12/1978) 1، في هاتين الحالتين يجب علي المحكمة أن تتجاوز عن أثر الشرط: لسقوط الحق فيه في الحالة الأولي (طعن 478/ 47 ق جلسة /4/1978) 2 ، ولعد تحققه في الحالة الثانية (طعن 1231/ 58 ق جلسة 20/3/1990)
بناء عليه: يجب علي العقار:
1. التأكد من تسجيل البائع له لسند الملكية لأن الملكية لا تنتقل إلي المشتري إلا إذا كان البائع قد سجل عقده، سواء كان انتقالها إليه رضاءًا أو قضاءًا برفع دعوي صحة تعاقد. (طعن 361/ 43 ق جلسة 21/12/1976).
2. عدم وضع شرط صريح فاسخ، والأكتفاء بشرط مالي جزائي في حال التأخير عن السداد أو الامتناع عنه.
ومن أحكام النقض في الثمن:-
1- الثمن يعد ركنًا أساسيًا في عقد البيع لا ينعقد العقد الا به ولا يشترط ان يكون معين بالفعل في العقد كفاية ان يكون قابلًا للتعيين بأتفاق الطرفين صراحة أو ضمنيًا . (1051/ 45 ق جلسة 28/1/1980). (طعن 4441/ 69 ق جلسة 18/3/2001).
2- أما سداده فليس شرطًا أو ركنًا من أركانه، وانما يعد من ضمن شروط البيع. (طعن 4441/ 69 ق جلسة 18/3/2001).
3- ويتحقق بتعيين قيمة المبيع نقدًا أو قابلتيه للتعيين، وتأجيل دفعه لا يرتب البطلان، ويظل التزام المشتري بأدائه قائم (طعن 441 /69 ق جلسة 18/3/2001).
قضاء الحكم المطعون فيه، برفض طلب الفسخ القضائي لعقد البيع استنادًا إلي قلة الباقي من الثمن بالنسبة للمدفوع وأنه بالتالي أصبح مجرد دين عادي مضمون بالضمانات الأخري في القانون دون بيان جملة المستحق علي المشتري من الثمن وملحقاته وما سدد منه وما بقي في ذمته ونسبته إلي الإلتزام في جملته ودليل ذلك مستندات الدعوي. قصور ( طعن 3366/ 64 ق جلسة 25/5/2004).
و يرتب فسخ عقد البيع ، سواءً أكان قضائياً أو اتفاقياً ، آثاراً محددة .
أولاً فسخ عقد البيع القضائي
تقضي القواعد العامة أنه في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى.
و يعد عقد البيِع من العقود الملزمة لجانبين و يجوز بالتالي للبائع إذا أخل المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن ، أن يطلب إلى القضاء ، في دعوى يرفعها إليه ، الحكم بفسخ عقد البيِع ، و يسمى الفسخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع القضائي.
و يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع قضائياً و لو كان قد طلب من المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن و رفع به دعوى ، لأنه يكون له أثناء هذه الدعوى أن يعدل طلبه بتنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن إلى طلب فسخ عقد البيع.
و يستطيع البائع الذي كان قد طلب من المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن و رفع به دعوى ، أن يطلب فسخ عقد البيع و لو أمام محكمة الاستئناف .
و يشـترط ، حتى يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لإخلال المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن :
1- إعذار المشتري.
2- و عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن.
3- و رجوع عدم التنفيذ إلى المشتري وحده.
ثانياً فسخ عقد البيِع الاتفاقي
يستطيع البائع أن يشترط مقدماً على المشتري استبعاد اللجوء إلى القضاء لتقرير فسخ عقد البيِع في حالة عدم تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن ويتم ذلك بإدراج شرط فاسخ بمقتضاه يعد عقد البيِع مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم قضائي .
و يستلزم لاستبعاد اللجوء إلى القضاء لتقرير فسخ عقد البيع في حالة عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن عند إدراج الشرط الفاسخ أن يتضمن هذا الشرط استبعاد تدخل القضاء صراحة
لأنه إذا اقتصرت صياغة الشرط على أن يكون عقد البيع مفسوخاً دون استبعاد تدخل القضاء صراحة فلا يغني ذلك عن الالتجاء إلى القضاء للحكم بفسخ عقد البيع بما يتضمنه ذلك من سلطة تقديرية للقاضي قد يحكم معها بفسخ العقد وقد لا يحكم.
ويتعين على البائع إذا أراد أن يستبعد ليس فقط سلطة القاضي التقديرية بل وتدخله أيضاً أن يشترط صراحة وقوع فسخ عقد البيع دون حاجة لتدخل القضاء إذا لم ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن ويلتزم القاضي في هذه الحالة بإعمال الفسخ، وليس له منح المشتري أية مهلة للوفاء بالثمن.
ولا تغني صياغة الشرط الفاسخ على أن يكون عقد البيع مفسوخاً دون تدخل القضاء إذا لم ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن، عن ضرورة إعذار البائع للمشتري بوجوب تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن.
و يتعين على البائع، إذا أراد أن يستبعد الإعذار أن يشترط صراحة فسخ عقد البيع دون حاجة لتدخل القضاء و دون الحاجة إلى إعذار ويلتزم القاضي في هذه الحالة بإعمال الفسخ ولا يحتاج البائع إلى توجيه الإعذار.
ولكن يعفى البائع من الإعذار دون اشتراط على اسـتبعاده صراحة في حالة واحدة خاصة ببيع المنقولات وردت في المادة 429 من القانون المدني التي تنص على أنه :
في بيع العروض و غيرها من المنقولات إذا اتفق على ميعاد لدفع الثمن و تسـلم المبيع يكون البيع مفسوخاً دون حاجة إلى إعذار إن لم يدفع الثمن عند حلول الميعاد إذا اختار البائع ذلك و هذا ما لم يوجد اتفاق على غيره.
بعد أن قمنا بشرح عقد البيع يجب علينا التطرق إلى عقد البيع الايجارى ( البيع بالتقسيط )
عقد البيع الإيجاري او البيع بالتقسيط (م430 مدني بفقراتها الثلاث)
تعريفه : هو بيع معلقه فيه انتقال الملكية على شرط الوفاء بجميع الاقساط وكامل الثمن بحيث اذا دفعت جميع الاقساط كان انتقال الملكيه مستند الى وقت للبيع.
فهو اذا عقد بيع بالتقسيط مع حفظ حق الملكيه لحين الوفاء بكل وكامل الثمن، فاذا تخلف عن سداد اي قسط التزام برد الشيء المبيع وبمعنى اخر هو بيع معلق بشرط موجود وبتحققه تنتقل الملكيه للمشتري باثر رجعي من وقت عقد البيع .
ويلاحظ: ان نص م42ق 100/ 1957 قاصر على بيع المنقولات المادية كالراديو والسيارات فلا يشمل المنقولات المعنوي كالمحل التجاري الذي يخضع على حكم م594 مدني و ق 11/ 1940 كما لا يشمل العقارات .
وطبقا لتلك الماده لا يجوز التصرف في السلعة المباعة بالتقسيط بدون اذن صادق من البائع قبل الوفاء بكامل ثمنها والا تعرض المشتري للعقوبة الجنائية المنصوص عليها بماده 45 من هذا القانون وهي الحبس مده لا تزيد عن ثلاث شهور وغرامه لا تجاوز مائة جنيه او احدى العقوبتين.
ولكن يلاحظ، ان التصرف هنا صحيح لصدوره من مالك حقيقي للسلعة ولكن اذا وضع شرط يمنع المشتري من التسرب في السلعة فان ذلك الشرط يعد( صحيحا) طبقا لنص(م 823 مدني) متى كان هذا الشرط مبني على باعث مشروع ولمده محدوده.
ويلاحظ: انه يجب النص في البيع على انه اذا لم تدفع جميع الاقساط يعد العقد مفسوخا ويحق للبائع استيفاء جزء من الاقساط كتعويض عن فسخ البيع، ويجوز وضع شرط الاحتفاظ بالملكية لحين الوفاء بكامل الثمن، وهو شرط صحيح ولو سلم البائع المبيع للمشتري قبل استيفاء كامل الثمن، ذلك ان الحيازة شيء ونقل الملكية شيء اخر .
وبموجب هذا الشرط لا يجوز للمشتري التصرف فيه البيع قبل الوفاء بكامل الثمن، ولا يجوز لدائن المشتري التنفيذ على هذا المبيع، لانه ليس مملوكا لمدينهم، غير ان القضاء جرى- مع تسليمه بصحه هذا الشرط فلا يجوز للبائع طلب استرداد المبيع كمالك له وانما يدخل في التفليسة باعتباره داء عادي يخضع لقسمه الغرامات كلا بحسب دينه .
وللقاضي في هذا الخصوص بحسب الظروف خفض التعويض المتفق عليه وفقا (م 224/ 2 مدني) الخاصة بالشرط الجزائي.
مزايا عقد البيع الايجاري
1. منع المشتري من التصرف في الشيء المباع قبل دفع كامل الثمن، لان تصرفه فيه يعد خيانه امانه لانه في ظل ذلك النظام يعد مستاجر الى حين الوفاء باخر قسط، والمعروف ان الايجار من عقود الامانه طبقا م 341 عقوبات بعكس عقد البيع .
2. حمايه البائع في حاله افلاس المشتري، فيدخل في التفليسة باعتباره مؤجر بحق له بموجب هذه الصفة استردادا الشيء المؤجر. هذا بخلاف الحال فيه عقد البيع حيث يدخل البائع في التفليسة بوصفه داء عادي يخضع لقسمه الغرماء كل بحسب دينه.
3. وعقود الامانة خمسه طبقا لنص م 341 عقوبات هي الوديعة والعارية والرهن والوكالة و الاجارة وجزاء تسديدها بالتصرف تقيد وتوصف جنحه خيانة امانة وعقوبتها الحبس مع الغرامة .
– اوجه الخلاف بين عقد البيع وعقد الهبه
| عقد البيع | عقد الهبة |
| 1- ينقل الملكية بعوض | 1- ينقل الملكية بدون عوض أو مقابل |
| 2- قد يتخذ ستار الهبة وتكون هبه مستترة إذا ذكر قبض الثمن فيكون بيع سورى يسرى عليه العقد الحقيقى ( الهبة) فى علاقة المتعاقدين وللخلف العام موضوعيا أما شكليا فتعفى من الرسمية (م 488 مدنى ) |
– اوجه الخلاف بين عقد البيع والوصيه
| عقد البيع | الوصية |
| 1- ينقل الملكية بمقابل حال حياة المتصرف | 1- تصرف بالارادة المنفردة دون بلا مقابل لنقل الملكية إلى ما بعد وفاة الموصى مصرا على وصيته |
– اوجه الخلاف بين عقد البيع وعقد البدل
| عقد البيع | عقد البدل |
| 1- هو مبادله شيء بثمن نقدي، فاذا كان مقابل البيع إيراد مرتب مدى حياه عد بيعا طالما كان المقابل( نقود) | 1- هو مبادله شيء بشيء غير الثمن كمبادله عقار او شقه بعقار او شقه و العبره في تحديد طبيعة المقابل بوقت ابرام العقد فاذا كان المقابل سبائك ذهبيه يسهل تحويلها الى نقود فالعقد بدل لان المقابل وقت البيع(لم يكن نقود)، اما اذا ذكر بالعقد ان المقابل شيء ونقود كان العقد( بدل) اذا كان مبلغ النقود قليل القيمة بالنسبة للشيء ( م 483 مدني). |
أحكام البيع في الإسلام
ما يشترط في المبيع
1) ألا يشترط فيه شرط إلا لمدة موقوته والإ بطل لنهي الرسول صلي الله عليه وسلم عن بيع وشرط والقانون المدني علي ذلك “833-824 مدني).
2) أن يكون منجزا غير معلق علي شرط فاسد نص في كتاب الله- كبيع الوفاء الذي يستر رهنا) لأنه يعد ربا محرم لقوله عليه السلام ( إن الله إذا حرم شيئا حرم ثمنه) وقوله ( لا يجوز بيعتين في بيعه) وقوله ( لايحل بيع وسلف) وقوله ( ولا شرطان في بيع) والقانون المدني (م135) علي ذلك ( إذا كان محل الالتزام مخالف للنظام العام والآداب عد عقد البيع ( باطل) وأن يكون غير مضاف إلي زمن مستقبل.
3) أن يكون مملوك للبائع أو ( له عليه ولايه أو وكالة) لقوله السلام ( لا بيع إلا فيما يملك) وقوله ( لا يبيع أحدكم علي بيع أخيه) وقوله ( لا تبع ما ليس عندك).
4) ان يكون معلوم وموجود1( لنهي لرسول صلى الله عليه وسلم عن بيع الغرر باستثناء( عقد السلم) لقول عليه السلام( البيعان بالخيار ما لم يتفرقا) والقانون المدني(م 419) على ذلك،
ويسقط حق المشتري في طلب ابطال البيع بمصر في العقد بعلمه بالمبيع، والسلم هو بيع الثمن او المحاويج فصاحب السلعة يبيعها قبل حصولهما لحاجته الى الثمن مقدما لقوله عليه السلام( من اسلف فليسلف في كيل معلومة ووزن معلوم الى اجل معلوم) ويشترط فيه ( القدره على التسليم).
هل يجوز بيع الشيء قبل القبضه؟
1. وعلى ذلك صار القانون المدني فأبطل اي تعامل على محل مستقبل وكمثال الرهن( المواد 1033/ 2 ، 1098 مدني) والتعامل في التركه المستقبليه(م 131/ 2 مدني).
والعقود من حيث انشائها تنقسم الي : رضائيه وشكليه وعينيه
أ. فالرضائيه:
وهي الاصل ويكفي فيها الايجاب والقبول. ومثالها البيع والبدل والوكالة والعمل فالكتابة فيها ليست ركنا في انعقار عقودهم وانما تتطلب للاثبات فقط.
فاذا ما اراد عالم مثلا اثبات علاقه العمل ووقود العقد فانه يختصم صاحب العمل وهيئة التامينات الاجتماعية ليصدر الحكم في مواجهتها ليكون ملزما لهما بكافه بنود العقد وفقا لاحكام قانون العمل والقانون المدني ومنها سداد اقساط التامين التنفيذية واماكن التنفيذ على املاكه ولو بطريق( الحجز الاداري).
ب. اما الشكليه:
فلا يكفي فيها ذلك وانما يجب افراغها فى شكل رسمي كالسفينة والهبه والرهن التأميني، وهناك عقود تتطلب( الكتابة كعقد الشركة وعقد ايجار السفينة وعقد هبه المنقول) وعقود بيع المؤلف( طبقا م 149ق 82/ 2002 بحمايه الملكية الفكرية.
ج. واما العينية:
فلا يكفي فيها الايجاب والطبيعة وانما يلزم( قبض وتسليم الشيء ومثاله هبه منقول اذا لم يتم كتابه والرغم الحيازي).
ويلاحظ: ان الفرق بين تطلب الكتابة لتمام العقد وتطلبها للاثبات ان العقد غير المكتوب يجوز لإثباته الاقرار او اليمين او شهاده الشهود فيعتبر العقد من عقد عند تخلف الكتابة.
2. الغرر: نوع من البيع ينطوي على غش وخداع وجهالة ويتضمن مخاطرة وضرب وهو اشبه بالقمار ويترتب عليه مشاكل وخلافات بين الناس ومثاله بيع شيء مجهول والمقدار كبيع اللبن في ضرع الجاموسة او بيع شيء لا يمكن تسليمه كبيع السمك في الماء والطير في الهواء او بيع سلعه محبوسه في صندوق لا يعرف شكلها ولونها وطبيعتها
لا يجوز قبل قبضه لقوله عليه السلام( من اشترى طعاما فلا يبيعه حتى يستوفيه ) وفي روايه( حتى يقبضه) وفي رواية ( اذا اشتريت شيئا فلا تبيعوا حتى تقبضه). فيجب لانعقاد العقد ( الرضائيه) بايجاب وقبول وصدور البيع من مالك وتسلم العقار.
القرآن:
1. فى قول الله تعالى (يا ايها الذين امنوا لا تاكلوا اموالكم بينكم بالباطل الا تكون تجارة عن تراض منكم ) ( النساء 29).
السنة:
1.فى قول الرسول عليه أفضل الصلاة والسلام (إنما البيع عن تراضي) وقوله ( لا يحل مال امري مسلم الا بطيب نفسه منه).
2. ( لا يفترق بائعان الا عن رضا) واساس العقود في الاسلام( هل تراضي بإيجاب وقبول) وهو الاصلي( باستثناء) عقدي ( الرهن الحيازي، والهبه في المنقول) فيلوم لقيامها ووجود هما( القبض والتسليم) فلا يكفي فيهما الايجاب والقبول.
• الرهن الحيازي ( فرهان مقبوضة) ( سوره البقره ايه 283).
• الهبه ( لا تبوظ الهبه الا مقبوضه) ( حديث شريف)
ويلاحظ: ان العقد شريعه المتعاقدين بشرط( المشروعيه) المسلمون عند شروطهن الا شرطا احل حراما او حرم حلال) وانه( لا ضرر ولا ضرار في الاسلام)( وان، الله هو المسعر القابض الباسط الرازق وان لارجو ان ألاقي الله تعالى وليس احد منكم يطلبني في دم ولا مال).
خصائص عقد البيع:
1. عقد رضائي:
يتم افتراضي بإيجاب وقبول متطابق، دوله اشتراط شكل خاص لابرامه الطعنان 2069/ 57، 239/ 58ق جلسة 27/ 2/ 1991) ( طعن 1742/ 57ق جلسه 15/ 1/ 1992).
اما الكتابة فهي شرط للإثبات وليس للإنعقاد بإستثناء أحوال عقد النقل البحري م 197ق 8/ 90 وعقد إيجار السفينة طعن 26/ 19 ق جلسة 29/3/1951 م 153ق 8/90، وعقد الكفالة م 773 مدني وعقد الصلح م552 مدني. أو بيع حقوق التأليف م149/2ق 82/2002، وعقد الشركة م507/1 مدني واتفاق التحكيم م 12ق 27/94 ورتب البطلان علي تخلف الكتابة في العقدان الأخيران. طعن 387/30ق جلسة 26/10/1965.
(2) عقد ملزم للجانبين:
لأنه ينشئ التزامات متقابلة علي عاتق طرفية البائع ينقل الملكية والتسليم والضمان، والمشتري بدفع الثمن، فإذا امتنع أحدهم عن تنفيذ التزامه كان للطرف الآخر طلب الفسخ مع التعويض إن كان له مقتض (م157 مدني) أو الدفع بعدم التنفيذ حتي ينفذ الطرف الآخر التزامه الذي أدي إلي انقضاء الالتزام التعاقد الذي استحال تنفيذ التزامه (م159 مدني).
(3) عقد معاوضة:
فكل طرف فيه يتلقي مقابلا لما يعيطيه، فهو إذن خال من نية التبرع، (فالمبيع يقابله الثمن) فإذا انعدم ( المقابل) كان العقد (هبة).
(4) عقد ناقل الملكية:
فيصلح لان يكون ( سبب صحيح) لكسب الملكية بالتقادم الخمسي بشرط: أن يكون صادرا من (غير مالك)
• وبخصوص هذه الخاصية يوجه المؤلف نداءه إلي أساتذة القانون المدني بكلية الحقوق، أن ( م 969 مدني) الخاصة بالحيازة بوضع اليد بالتقادم الخمسي معطلة في ظل (م23ق 114/1946) بتنظيم الشهر لان المشتري الشقة من الباني علي أرض الغير وهو غير مالك سيطالبه مأمور الشهر عند التسجيل بسند ملكية البائع له ( مشهرا)
وهو في هذه الحالة غير متحقق ( أي غير متوافر) فيمتنع مأمور الشهر عن السير في اجراءات الشهر ويحفظ الطلب طبقاً ( م 23ق 114/1946) بتنظيم الشهر.
وباعتباره تصرف ناقل للملكية فانه لا ينتج أثره سواء بالنسبة للمتعاقدين او الغير الا( بالتسجبل) في الشهر العقاري.
خلافا للتصرفات الكاشفة المقررة( كالصلح والقسمة) فلا يصح سبب صحيح وكسب الملكيه بالتقادم الخمسي. وهو ينشئ التزاما بنقل الملكية طبقا ( م 418 مدني) وباعتباره من أعمال التصرف فيشترط فيمن يباشر( اهلية اداء كامله).
(5) عقد منجز:
اثره فوري: اي مقصود منه( نقل الملكيه حال حياة المتصرف) وغير معلق على شرط، أو مضاف إلى زمن مستقبل او ما بعد موت المتصرف، والإ يعد ( باطل) طبقا(م 131/ 2 مدني)، اما اذا كان الرقبه منجزه صادر الى أحد الورثة مع حفظ حق الانتفاع للبائع المتصرف في حال حياته فلا يعد باطلا وان جاز اعتباره وصيه بشروط(م 917 مدني) والعبرة بما تلاقت عليه أراءه المتعاقدين دون وصف المتعاقدين لذلك العقد.
(6) عقد فوري:
ينقضي بتنفيذ الالتزامات الناشئة عنه.
