دعوى وجود غبن فاحش فى البيع

دعوى وجود غبن فاحش فى البيع

وجود غبن فاحش في البيع

دعوى وجود غبن فاحش فى البيع تناولته المواد من ٤٢٥ إلي ٤٢٧ من القـانون المـدنـي الأحكام والقواعد الخاصة بالبيع الذي يكون فيه غبن يزيد علي الخمس، وتقادم الحق في دعوى وجود غبن فاحش فى البيع، وأثر العقد علي حسن النييـة ، تنص المادة ٤٢٥ من القانون المدني علي أن:

1ـ إذا بيع عقار مملوك لشخص لا تتوافر فيه الأهلية وكان في البيع غبن يزيـد علـى الخمس، فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل.

2- ويجب لتقدير ما إذا كان الغبن يزيد على الخمس أن يقـوم العقـار بحسب قيمته وقت البيع”.

لا يفوتك :  كل المعلومات حول بطلان عقد البيع في القانون المصري

شروط الغبن الذي يعيب البيع فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع 

يجب لتحقق الغبن الفاحش الذي يعيب البيع توافر شـروط أربعـة تستخلص من نصوص المواد ٤٢٥ ٤٢٧ من القانون المدني، هـي:

1- أن يكون صاحب العين المبيعة غير كامل الأهليـة.

2- أن تكـون العين المبيعة عقارا.

3- ألا يكون البيع في مزاد علني تم وفقا لأحكـام القانون.

4- أن يقل الثمن عن قيمة العقار وقت البيع بأكثر من الخمس.

ويلاحظ أن مفاد النص في الفقرة الأولى من المـادة ٢٥؛ مـن القانون المدني أنه يشترط للتمسك بالغبن في البيع ورفع دعوى وجود غبن فاحش فى البيع وفقا له أن يكون مالك العقار المبيع غير كامل الأهلية سواء أكان فاقد الأهلية أم كان ناقـصها وقت البيع، وهذا الدفع فيما لو ثبتت صحته وتوافرت شروطه لا يؤدى إلى إبطال العقد وإنما هو سبب لتكملة الثمن.

كما يشترط لتطبيق المادة ١٢٩ من القانون المدني التـي تجيـز إبطال العقد للغبن ورفع  دعوى وجود غبن فاحش فى البيع أن يكون المتعاقد المغبون لـم يبـرم العقـد إلا لأن المتعاقد الآخر قد استغل فيه طيشا بينا أو هوى جامحا بمعنى أن يكون هذا الاستغلال هو الذي دفع المتعاقد المغبون إلى التعاقد وتقدير مـا إذا كان الاستغلال هو الدافع إلى التعاقد أم لا هو من مسائل الواقـع التـي يستقل بتقديرها قاضي الموضوع.

ويشترط لتحقق الغبن الفاحش في بيع عقار غير كامل الأهليـة أن يقل الثمن عن قيمة العقار وقت البيع بأكثر من الخمس، وتقدير مـا إذا كانت قيمة العقار تزيد على الثمن بأكثر من خمس القيمة هو من سلطة محكمة الموضوع ما دامت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

 الشرط الأول لتحقق الغبن فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع : صاحب العين المبيعة غير كامل الأهلية 

يجب أولا أن يكون صاحب العين المبيعة غير كامل الأهلية، فـإن كان كامل الأهلية، فهو حر في أن يبيع ماله بأي ثمن شاء. وإن باعـه بثمن قليل، لم يؤثر في سلامة البيع مقدار الغبن الذي لحق به مهما كان هذا الغبن فاحشا، ما دام الثمن جديا قصد البائع أن يحصل عليه.

وليس يعيب بيع كامل الأهلية، عن طريق الغبن، إلا أن يستغل طيش بـين أو هوى جامح وأن تتوافر ســائر شـروط الاستغلال، ويختـل معيـار الاستغلال عن معيار الغبن في أن ذاك ذاتي وهذا موضوع.

فالواجب إذن أن يكون صاحب العين المبيعة غير كاملة الأهليـة، سواء كان فاقد الأهلية أصلا أو ناقصها فحسب. فيجوز أن يكون صبيا غير مميز أو مجنونا أو معتوها، وهؤلاء فاقدوا الأهلية أصلا، ويبيـع بالنيابة عنهم الولي أو الوصي أو القيم.

ويجوز أن يكون صبيا مميزا أو محجورا عليه لغفلة أو لسفه، وهؤلاء ناقصوا الأهلية، ويبيـع بالنيابـة عنهم الولي أو الوصي أو القيم، وقد يباشرون البيع بأنفسهم. أما النائب والمحجور عليه لعقوبة جنائية ومن أقيم له مساعد قضائي، فهـؤلاء لا يعتبرون ناقصي الأهلية بسبب الغيبة أو العقوبة أو العاهة، وحكمهم هو حكم كامل الأهلية.

 الشرط الثاني لتحقق الغبن فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع : ان تكون العين المبيعة عقار 

ويجب ثانيا أن تكون العين المبيعة عقارا. فبيع المنقولات بأي ثمن جدي مهما قل لا يعيبه الغبن الفاحش، ولو كانت هذه المنقولات مملوكة لغير كامل الأهلية.

ومن ثم إذا بيعت أسهم أو سندات أو سيارة أو عوامة” أو آلة ميكانيكية أو غير ذلك من المنقولات ذات القيمة الكبيرة بغبن فاحش، لم يؤثر ذلك في سلامة البيع، ولو كانت هذه المنقـولات مملوكة لقاصر او لمحجور عليه، وكذلك إذا بيع متجر فالمتجر بعد منقولا.

فالمنقولات لا تحميها إذن دعوى الغين الفاحش و إنما تحميها الإجراءات التي رسمها المشرع لحماية القصر والمحجور عليهم فى قانون الولاية على المال، وأهمها وجوب الحصول على إذن المحكمة .

أما إذا كان المبيع عقارا، فتحميه دعوى الغبن الفاحش، ويستوي أن يكون هذا العقار حق ملكية على عقار كدار أو أرض، أو يكـون حقا عينيا دون حق الملكية ما دام واقعا على عقار كحق الانتفـاع بـدار أو أرض وحق الرقبة وحق الارتفاق وحق الحكر. ولكـن حوالـة الحـق الشخصي غير العقاري،

ولو كان هذا الحق مكفولا بتأمين عيني واقـع على عقار كرهن أو اختصاص أو امتياز، لا يعتبر بيع عقار، بل هو بيع منقول لا تحميه دعوى الغبن الفاحش، لأن البيع واقع علـى حـق شخص غير عقاري. فإذا كان الحق الشخصي واقعا على عقار، كحوالة حق المشتري القاصر أو المحجور عليه لعقار اشتراه ولم يسجل عقـد البيع، اعتبر عقارا وجازت حمايته بدعوى الغين الفاحش.

وإذا كان المبيع عقارا ومنقولا بيعا صفقة واحدة بثمن واحد، وكانت الصفقة قابلة للتجزئة، جزئت وقسم الثمن على العقار والمنقول، وجـاز الطعن بالغبن في العقار دون المنقول، وإذا لـم تـكـن الـصفقة قابلـة للتجزئة، جاز الطعن في البيع كله بالغين، على ألا يدخل فـي حـساب الغين إلا قيمة العقار وحده منسوبة إلى حصته في الثمن.

الشرط الثالث لتحقق الغبن فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع : الا يكون البيع في مزاد علنـي تـم وفقـا لأحكـام القانون :

ويجب ثالثا الا يكون البيع في مزاد علني. ونلاحظ بادئ ذي بدء أن الذي تحميه دعوى الغبن الفاحش هو البيع لا الشراء. فإذا اشـترى القاصر أو المحجور عليه عقارا ولو بغبن فاحش، فليست دعوى الغبن التي تحميه، وإنما تحميه الإجراءات المرسومة لهذا الغرض فـي قانون الولاية على المال، وأهمها وجوب الحصول على إذن المحكمة.

فالبيع وحده هو الذي تحميه دعوى الغبن. ويجب ألا يكـون البيـع حاصلا بالمزاد العلني، لأن المزاد يفسخ السبيل للحصول على أكبر ثمن ممكن للعقار المبيع. فإذا رسا المزاد بثمن يقل عن قيمة العقار بأكثر من الخمس، فهذا دليل على أن العقار لا يجد مشتريا بأكثر من هذا الثمن فلا محل إذن للطعن في المبيع بالغبن. هذا إلى أن جعل البيع بالمزاد مهددا بأن يطعن فيه بالغبن قد يكون سببا لإحجام كثيرين من الدخول في المزاد، فلا تتهيأ الأسباب كاملة للوصول بثمنه إلى أعلـى مقـدار ممكن، وتنقلب الحماية ضررا لا نفعا .

الشرط الرابع لتحقق الغبن فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع  : الثمن يقل عن قيمة العقار المبيع وقت البيع بـأكثر من الخمس 

والغبن لا يكون فاحشا إلا إذا زادت قيمة العقار المبيع وقت البيـع على ثمنه بأكثر من خمس القيمة. أما إذا بيع العقار بثمن هـو أربعـة أخماس قيمته وقت البيع أو بثمن أكثر من ذلك، فلا محل للطعـن فـي البيع بدعوى الغبن. ونقف هنا عند رقم محدود لا نتعداه، وهـذا الـرقم مأخوذ من الفقه الإسلامي ففيه أن الغبن الفاحش هو مـا يزيـد علـى الخمس، ومن ثم كان معيار الغبن موضوعيا بخلاف الاستغلال فـإن معياره ذاتي.

والعبرة في تقويم العقار، لحساب مقدار ما وقع من غبن، بوقـت البيع، لا بوقت الطعن بالغبن. فإذا كانت قيمة العقار ألفا وبيع بسبعمائة،

كان هناك غبن يزيد على خمس قيمة العقار وقت البيع، ومن ثم يجـوز الطعن في هذا البيع بالغبن، واستكمال المائة التي يقل بها الثمن عـن أربعة أخماس القيمة، حتى لو نزلت قيمة العقار وقت الطعن بالغبن إلى سبعمائة فأصبح الثمن مساويا لقيمة العقار وقت رفع الدعوى.

وكذلك العبرة بالثمن الذي يستحقه صاحب العقار المبيع، ولا تدخل المصروفات فهي لا تعود على صاحب العقار بفائدة.

 تقدير ثبوت الغلط المصحوب بالتدليس فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع 

تقدير ثبوت الغلط المصحوب بالتدليس الذي يجيز إبطال العقـد أو عدم ثبوته فى  دعوى وجود غبن فاحش فى البيع هو من المسائل التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض ما دام قضائها مقامـا علـى أسـباب سائغة.

كما أن استخلاص عناصر التدليس الذي يجيز إبطال العقد من وقائع الدعوى وتقدير ثبوته أو عدم ثبوته من المسائل التي تستقل بها محكمة الموضوع.

تكملة الثمن للغبن فى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع  

مفاد النص في الفقرة الأولى من المادة ٤٢٥ من القانون المدني أنه يشترط للتمسك بالغبن في البيع وفقا له أن يكون مالك العقار المبيع غير كامل الأهلية سواء أكان فاقد الأهلية أم كان ناقصها وقت البيع، وأن هذا الدفع فيما لو ثبت صحته وتوافرت شروطه لا يؤدي إلى إبطال العقد وإنما هو سبب لتكمله الثمن،

وينبني على ذلك ألا يكون مقبولا ممن هم كامل الأهلية التمسك بإبطال عقد البيع تطبيقا لهذا النص وإنما يجوز له طلب الإبطال إذا كان المتعاقد معه قد استغل فيه طيشا بينـا أو هوى جامحا دفعه إلى التعاقد وأوقع به الغبن إعمالا لنص المـادة ١٢٩ من القانون المدني.

 المدعي في دعوى تكملة الثمن فى حالة  وجود غبن فاحش فى البيع 

المدعي الذي يحق له رفع الدعوى بتكملة ثمن المبيع في حالة الغبن هو صاحب العقار المبيع، سواء أقام دعوى دعوى وجود غبن فاحش فى البيع بنفسه، أو أقامها ورثته من بعده أو أقامها وليه.

المدعي عليه في دعوى تكملة الثمن فى حالة وجود غبن فاحش فى البيع 

المدعي عليه في دعوى تكملة الثمن للغبن في البيـع ترفـع مـن المشتري أو ورثته من بعده، لأن تكملة الثمن هـو التـزام فـي ذمـة المشتري.

المحكمة المختصة بنظر دعوي تكملة الثمن فى حالة دعوى وجود غبن فاحش فى البيع 

ترفع دعوى تكملة الثمن للغبن في البيع أمام المحكمة التي يوجـد في دائرتها موطن المشترين لأنها دعوى بحق شخصي، ويتم تقدير قيمة الدعوى وفقا لأحكام قانون المرافعات.

 من الملتزم بإثبات الغبن في البيع 

المكلف بإثبات بوقوع غبن في البيع هـو المـدعى، أي صـاحب العقار المبيع، فهو من يثبت حقه في تكملة الثمن، فيثبت أن قيمة العقار وقت البيع تزيد على الثمن بأكثر من خمس القيمة بكافة طرق الإثبات، ولا يتقيد بالنصاب المقرر في قانون الإثبات، كما أن له أن يطلب ندب خبير لتقدير قيمة العقار وقت البيع.

 ما تحكم به المحكمة 

إذا ثبت لمحكمة الموضوع أن قيمة العقار وقت البيع تزيـد علـي الثمن الذي وقع به البيعن بأكثر من الخمس، فـتحكم المحكمـة علـى المشتري بتكملة الثمن إلى أن يبلغ أربعة أخماس قيمة العقار وقت البيع وفقا لما ثبت للمحكمة من هذه القيمة.

 الدفع بالغش هو دفاع جوهري 

قضت محكمة النقض بأن إذ كان دفاع الطاعن في دعوى وجود غبن فاحش فى البيع قد قام على أن الدافع على شرائه العقار بالثمن المتفق عليه هو الانتفـاع بـه خاليا من شاغله اعتمادا على ما ورد بالعقد من أن هذا العقار مـؤجر مفروشا وهو ما يعني إمكانية إخلاء مستأجره منه لعدم تمتعـه بميـزة الامتداد القانوني المقررة في قوانين إيجار الأماكن وأنه – أي الطـاعن – قد تبين له بعد التعاقد أن هذا العقار مؤجر خاليا وقـد حـكـم نهائيـا برفض دعوى الإخلاء التي أقامها المطعون ضده على المستأجر لثبوت أن العقار مؤجر له خاليا وذلك قبل إبرام العقد بما يجـاوز سـنة

وأن المطعون ضده قد دلس عليه بما أثبته على خلاف الحقيقة في عقد البيع من أن العقار مؤجر مفروشا وبتعمده كتمان سبق صدور حكـم نـهـائي برفض دعوى إخلاء المستأجر لاستئجاره العقار خاليا مع أنه لو علـم بهذا الأمر لما أقدم على إبرام العقد بالثمن المتفق عليه فيه، وهو منه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى.

كامل الأهلية لا يجوز له التمسك ب وجود غبن فاحش فى البيع:

إذا كان مفاد النص في الفقرة الأولى من المادة ٤٢٥ من القانون المدنى أنه يشترط للتمسك بالغبن في البيع وفقا له أن يكون مالك العقار المبيع غير كامل الأهلية سواء أكان فاقد الأهلية أم كان ناقصها وقـت البيع، وأن هذا الدفع فيما لو ثبت صحته وتوافرت شروطه لا يؤدى إلى إبطال العقد وإنما هو بسبب لتكمله الثمن،

فينبني على ذلـك ألا يكـون مقبولا ممن هو كامل الأهلية التمسك بإبطال عقد البيع تطبيقا لهذا النص وإنما يجوز له طلب الإبطال إذا كان المتعاقد معه قد استغل فيه طيـشا بينا أو هوى جامحا دفعه إلى التعاقد وأوقع به الغبن إعمالا لنص المادة 129 من القانون المدنى.

كما يشترط لتطبيق المادة ١٢٩ من القانون المـدنـي التـي تجيـز إيطال العقد للغبن أن يكون المتعاقد المغبون لـم يبـرم العقـد إلا لأن المتعاقد الآخر قد استغل فيه طيشا بينا أو هوى جامحا بمعنى أن يكون هذا الاستغلال هو الذي دفع المتعاقد المغبون إلى التعاقد وتقدير مـا إذا كان الاستغلال هو الدافع إلى التعاقد أم لا هو من مسائل الواقـع التـي يستقل بتقديرها قاضي الموضوع.

ويشترط لتحقق الغبن الفاحش في بيع عقار غير كامل الأهليـة أن يقل الثمن عن قيمة العقار وقت البيع بأكثر من الخمس، وتقدير مـا إذا كانت قيمة العقار تزيد على الثمن بأكثر من خمس القيمة هو من سلطة محكمة الموضوع ما دامت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

بطلان البيع للتدليس:

النص في المادة ١٢٥ من القانون المدني على أن “يعتبـر تدليـسا السكوت عمدا عن واقعة أو ملابسة إذا ثبت أن المدلس عليه مـا كـان يبرم العقد لو علم بتلك الواقعة أو هذه الملابسة”، مـؤداه أن المشرع اعتبر مجرد كتمان العاقد واقعة جوهريـة يجهلهـا العاقـد الآخـر أو ملابسة، من قبيل التدليس الذي يجيز طلب إبطـال العقـد إذا ثبـت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو اتصل علمه بما سكت عنه المـدلس عمدا.

والغش المفسد للرضا يجب أن يكون وليد إجـراءات احتياليـة أو وسائل من شأنها التغرير بالتعاقد بحيث تشوب إدارته ولا تجعله قـادرا على الحكم على الأمور حكما سليما، وأن مجرد الكذب لا يكفي للتدليس ما لم يثبت بوضوح أن المدلس عليه لم يكن يستطيع استجلاء الحقيقـة بالرغم من هذا الكذب فإذا كان يستطيع ذلك فلا يتوافر التدليس.

ووفقـا للمادة ١٢٦ من القانون المدني إذا صدر التدليس من غير المتعاقدين فليس للمتعاقد المدلس عليه أن يطلب إبطال العقد ما لم يثبت أن المتعاقد الآخر كان يعلم أو كان من المفروض حتما أن يعلم بهذا التدليس.

ويلاحظ أن العقد الصوري المبني على الغش والتدليس لا يصححه التسجيل .

كما يلاحظ أن الحيلة غير المشروعة التي يتحقق بها التدليس اما أن تكون إيجابية باستعمال طريق احتيالية أو أن تكون سلبية بتعمد المتعاقد كتمان أمر عن المتعاقد الآخر متى كان هذا الأمر يبلغ حدا من الجسامة بحيث لو علمه الطرف الآخـر لمـا أقـدم على التعاقد بشروطه.

• تقدير ثبوت الغلط المصحوب بالتدليس:

تقدير ثبوت الغلط المصحوب بالتدليس الذي يجيز إبطال العقـد أو عدم ثبوته هو من المسائل التي تستقل بها محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض ما دام قضائها مقامـا علـى أســباب سائغة.

كما أن استخلاص عناصر التدليس الذي يجيز إيطال العقد من وقائع الدعوى وتقدير ثبوته أو عدم ثبوته من المسائل التي تستقل بها محكمة الموضوع،

سقوط دعوى وجود غبن فاحش فى البيع بالتقادم 

تنص المادة ٤٢٦ من القانون المدني علي أن”

1- تسقط بالتقــادم دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن إذا انقضت ثلاث سنوات من وقت توافر الأهلية أو من اليوم الذي يموت فيه صاحب العقار المبيع.

2۔ ولا تلحق هذه الدعوى ضررا بالغير حسن النية إذا كسب حقا عينيا على العقار المبيع.

حق الفسخ إذا لم يدفع المشتري تكملة الثمن 

إذا حكم للبائع بباقي الثمن أي قضت المحكم بإلزام المشتري بتكملة الثمن للبائع بعد ثبوت تحقق الغبن، ولم يقم المشتري بأداء باقي الثمن، فيجوز للبائع أن يطلب فسخ العقد شأن كل بائع لم يستوف الثمن بأكمله.

فإذا قضي بفسخ البيع، استرد البائع العقار ورد ما قبضه من الثمن.

وإذا كان المشتري قد تصرف في العقار معاوضة أو تبرعا، فـإذا كان المتصرف إليه حسن النية فلا يصيبه ضرر من دعوى الفسخ.

إذ أن دعوى تكملة الثمن وما ينتج عنها من دعوى الفسخ لا تلحق ضررا بالغير حسن النية إذا كسب حقا عينيا على العقار المبيـع ( م ٤٢٦ /٢ مدني ).

ولا يستطيع البائع أن يسترد العقار من تحت يد الغير حسن النية، ولكن يجوز للبائع في هذه الحالـة الرجـوع بـالتعويض علـى المشتري.

هذا في حالة ما إذا كان الغير حسن النية أي لا يعلم بوجـود دعوى تكملة ثمن مقامة من البائع، وبالتالي فإذا استطاع البائع أن يثبت سوء نية الغير أي أن يثبت أن الغير كان يعلم وقت تعامله مع المشتري بقيام دعوى تكملة الثمن، جاز له بعد فسخ البيع أن يسترد العقار مـن الغير سيء تحت يد النية.