Contents
تعريف وضع اليد
من اهم القضايا المرتبطة بالحيازة والملكية هي المنازعات المتعلقة بوضع اليد سواء علي العقارات والاراضي ولكن هل مجرد وضع اليد علي عقارات او اراضي يكفي بذاته للملكية والتصرف وضع اليد تعني هذا العبارة بلغة القانون التقادم المكسب للملكية بمعنى ان يجوز واضع اليد عقارا او منقولا او علي الاراضي لمدة خمسة عشر سنة وذلك بشروط معينة يكتسب بها ملكيته وهذه الحيازة تكون سببا لكسب الملكية اذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز .
برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو اولى بالرعاية حيث تنص المادة 968 من القانون المدني على أن (من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق على أنه إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة) وايضا تنص المادة 969 علي ان ( 1- إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات 2- ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقي الحق)
كيفية اثبات وضع اليد
يجوز اثبات وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بكافة طرق الاثبات لأنها واقعة مادية ومن هذه الطرق :-
1- الاثبات بشهادة الشهود.
2- الاثبات بالقرائن.
3- الاثبات بالخبرة بندب خبير من وزارة العدل.
4- الاثبات بالمستندات عرفية ورسمية.
أن كسب الملكية بالتقادم الطويل – يعتبر بذاته سببا مستقلا للتملك – وأن الأساس التشريعي لهذا السبب – هو قيام قرينة قاطعة على توفر سبب مشروع للتملك لدى واضع اليد – فمتى استوفى وضع اليد الشروط القانونية التى تجعله سببا مشروعا للتملك جاز لصاحبه – أيا كان التملك.
الطعن رقم 9765 لسنة 76 ق جلسة 14/4/2008
شروط كسب الملكية بوضع اليد
1- ان يكون المنقول او العقار قابلا للتعامل فيه، فاذا كانت طبيعة الشئ او الغرض الذى خصص له يأبى ذلك او كان التعامل فيه غير مشروع ، فالشئ الذى لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح ان يكون محلا للملكية كما ان الشئ المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الاشياء المخالفة للنظام العام والاداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة.
2- يجب ان يحوز الشخص العقار او المنقول حيازة مادية لمدة خمسة عشر عاما مقترنة بنية التملك اى انه يحوزه لحساب نفسه باعتبار انه مالك وليس لحساب الغير.
3- ان تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية او غامضة ، فلا تؤدى الحيازة الى الملكية اذا كانت غير مستقرة اى متقطعة او كانت غير هادئة اى حصل عليها الشخص بالاكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الاكراه اما اذا انتهى الاكراه وبقي الحائز مستمرا فى حيازته فان الحيازة تصبح هادئة صالحة لانتاج اثارها.
قانون وضع اليد الجديد
1- تنص المادة 968 من القانون المدني على أن (من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق على أنه إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة)
2- تنص المادة 969 علي ان ( 1- إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات 2- ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقي الحق)
3- تنص المادة 970 حالات الارث في وضع اليد حيث نصت على أن ( في جميع الأحوال لا تكتسب حقوق الأرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة مدة ثلاثة وثلاثين سنة، ويجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة، وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لإيهمها والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم)
طرد واضع اليد
مرور خمسة عشر سنة على تملك الحائز للعقار او المنقول هذا يسمى تقادم ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك في الاحوال الاتية :
1- اقامة دعوى امام القضاء للمطالبة بهذا الحق.
2- ان يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الاقرار صريحا او ضمنيا يستخلص من اى عمل يفيد معنى الاقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك او دفع الضرائب لحساب المالك.
3- ان يتخلى واضع اليد عن الحيازة.
اجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية
القاعدة في مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمي حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أصل المحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها.
لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية في الحالات الآتية:
1-الأراضي الفضاء.
2-الحالات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.
3-العقارات التي تحظر القوانين تملكها بالتقادم.
استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة في الحالات الاتية:
1- الأراضي الفضاء بعد هدم المباني التي كانت مقامة عليها ومرتبطة بالعوائد.
2- الأراضي التي كانت مرتبطة بضريبة الأطيان الزراعية، ورفعت عنها الضريبة.
3- الأراضي العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه، تتضمن البيانات الآتية:
1-اسم مقيم المبنى.
2-عدم خضوع هذه المباني لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954.
3-تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى.
4-عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك.
لا تسري إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها في المواد السابقة للعقارات التي يستند في تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ.
تتبع الإجراءات التالية في تحقيق وضع اليد المنصوص عليه في المادة السابقة:
1- يحصل من الطالب رسم قدره 1% (واحد بالمائة) من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب، ويتبع في تقدير الرسم القواعد المقررة في قانون رسوم التوثيق والشهر
2- على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق.
3- لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على اسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر.
4- يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدني.
ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.
5- على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به.
6- على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه.
وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه، وتخضع هذه اللجنة المشار إليها في جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتي تملك تكليفها بإعادة النظر في أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأي من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات.
ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة، كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن في المنازعة في أصل الحق أمام القضاء المدني، ويجب أن تتضمن اخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها في المادة 140 باسناد الملكية إلى وضع اليد، مع ارفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره.
الفرق بين وضع اليد والحيازة
1- وضع اليد : هو تصرف ذي اليد في عين بالفعل، أو ثبوت تصرفه فيها تصرف الملاك.
2- الحيازة: هي وضع اليد على الشيء والاستيلاء عليه، ووضع اليد أعم من الحيازة.
وضع اليد كسبب من اسباب وضع الملكية هو نوع من انواع الحيازة تتوافر فيه الى جانب الحيازة نية التملك ، بينما الحيازة بغير نية التملك قد يكون لها اسباب آخرى بهدف الانتفاع او الاستعمال او الاستغلال او الحفظ كما فى الامانات لكن يشترط فيها ان يكون سببها مشروع ، والحيازة بكافة انواعها محمية متى كان سببها مشروع وكانت حيازة هادئة ومستقرة واى اعتداء عليها يعد خرقا للقانون ويجب رده بالطرق التى نص عليها القانون .
