الضرائب العقارية
هى ليست ضريبة جديدة القانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضرائب العقارية لا يفرض ضريبة جديدة ، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 وقد تعارف عليها المجتمع بــ العوايد ، وقد أعيد تنظيم أحكامها بالقانون الحالى و الضرائب العقارية هي الضريبة التي يقوم الفرد أو أى كيان قانوني آخر كشركة بدفع رسوم على الممتلكات التي يملكها ومن الضرائب العقارية المنتشرة بكثرة ضريبة العقارات بمعني ضريبة القيمة المضافة على العقارات .
والعقار الذى تحتسب عليه قيمة الضرائب وهي تعتبر ضريبة تنازليه تحتسب بواسطة مصلحة الضرائب ، حيث يكون على العقار ويلتزم بدفعه مالك هذا العقار والضريبة في الغالب يتم استنادها على قيمة الممتلكات التي تكون مملوكة ومنها الأراضى تقوم وتقوم مصلحة الضرائب بفرض ضرائب تكون على الممتلكات الشخصية المادية مثل القوارب والسيارات .
من المسئول بدفع العوايد (الضريبه العقاريه) المالك ام المستاجر
المكلف بأداء الضريبة هو الشخص الطبيعى أو الإعتبارى الذى له الحق فى ملكية العقار أو الانتفاع به أو استغلاله ، أما المستأجر فلا يعد – مكلفا بأداء الضريبة – وإنما يعد متضامناً مع المكلف فى سداد الضريبة فى حدود الأجرة المستحقة عليه .
العقارات التى تخضع للضريبة العقارية
تسرى هذه الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على أرض مصر عدا غير الخاضعة للضريبة. سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة ومشغولة ، أو تامة وغير مشغولة ، أو مشغولة على غير إتمام ، ويعنى هذا أن كافة المبانى القائمة حالياً خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات ، أياً كان موقعها الجغرافى .
وتفرض الضريبة أيضاً على الأراضى الفضاء المستغلة جراجات ـ مشاتل ـ مؤجرة وغيرها ، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة .
كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر والمقصود بالعقار فى القانون الجديد هو كل وحدة سكنية وغير سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل .
العقارات المعفاة من الضرائب العقارية
تعفى من الضريبة
1 – الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها والعقارات المبنية المملوكة للدولـة والمخصصـة لغرض ذى نفـع عـام وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية .
2 – أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التى لا تهدف إلى الربح .
3 – المقار المملوكة للأحزاب السياسية المهنية بشرط أن يتم استخدامها فى الأغراض المخصصة لها و الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
4 – العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها .
5- الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكناً خاصاً رئيسياً له ولأسرته والتي تقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 24000 ( أربعة وعشرون ألف جنيه ) على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة ، وتشمل الأسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجه والأولاد القصر .
6- كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه ( ألف ومائتى جنيه ) على أن يخضع ما زاد للضريبة .
7 – أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقاً للقوانين المنظمة لها.
8 – العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة .
9 – الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح .
10 – أندية وفنادق القوات المسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية فى نطاقها وغيرها من الوحدات التى تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الأحوال لا تخضع أياً من هذه الجهات لأعمال لجان الحصر والتقدير وفقاً لما تقتضيه اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الأمن القومى .
11- الأحواش ومبانى الجبانات .
12-كما تعد المبانى تحت الإنشاء غير خاضعة للضريبة .
كما أبقى القانون الجديد على الإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما إلى أن يعاد تقدير تلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية .
الإجراء المتبع عند زوال سبب الإعفاء من الضرائب العقارية
إذا زالت أسباب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم إقرار للمأمورية الواقع فى دائرتها العقار ،وذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة اعتباراً من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال الإعفاء عنه و إلا اعتبر متهرباً من أداء الضريبة وتطبق عليه عقوبة التهرب المنصوص عليها فى القانون .
حالات رفع الضرائب العقارية نهائيا
ترفع الضريبة فى الحالات الآتية
1- حالة إذا ما أصبح العقار معفياً وفقاً للمادة (18) من القانون.
2- حالة تهدم أو تخرب العقار كلياً أو جزئياً إلى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كله أو جزء منه.
3- إذا أصبحت الأرض المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة.
إحتساب قيمةالضرائب العقارية
سعر الضريبة موحد 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% مصاريف للسكنى ، 32% لغير السكنى مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فيها مصاريف الصيانة .
إجراءات إعفاء المسكن الخاص من الضرائب العقارية
تعفى الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكنا رئيسيا له ولأسرته والتى تقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن ( 24000 جنيه ) ، بعد تقديمه طلب على نموذج 6 وبيان الثروة العقارية على نموذج 6 مكرر يتضمن بيان بكافة الوحدات التى يتملكها المكلف أو ينتفع بها على مستوى الجمهورية .
حد الإعفاء المقرر للوحدات غير السكنية تعفى كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن (1200 جنيه ) .
كيفية إحتساب الضريبة العقارية
حساب الضريبة لوحده سكنية ( مسكن خاص ):
القيمة الإيجارية السنوية لها 36000 جنيه
صافى القيمة الإيجارية السنوية = القيمة الإيجارية السنوية * 70 %
صافى القيمة الإيجارية السنوية = 36000 * 70 % = 25200 جنيه
وعاء الضريبة = صافى القيمة الإيجارية السنوية – حد الإعفاء
وعاء الضريبة = 25200 – 24000 = 1200 جنيه
الضريبة = وعاء الضريبة * 10 %
الضريبة = 1200 * 10 % = 120 جنيه سنويا
حساب الضريبة لوحده سكنية ( غير المسكن الخاص ):
القيمة الإيجارية السنوية لها 36000 جنيه
صافى القيمة الإيجارية السنوية = القيمة الإيجارية السنوية * 70 %
صافى القيمة الإيجارية السنوية = 36000 * 70 % = 25200 جنيه
الضريبة = وعاء الضريبة * 10 %
الضريبة = 25200 * 10 % = 2520 جنيه سنويا
حساب الضريبة لوحده غير سكنيه ( إدارى / تجارى ) :
القيمة الإيجارية السنوية لها 2700 جنيه
صافى القيمة الإيجارية السنوية = القيمة الإيجارية السنوية * 68 %
صافى القيمة الإيجارية السنوية = 2700 * 68 % = 1836جنيه
وعاء الضريبة = صافى القيمة الإيجارية السنوية – حد الإعفاء
وعاء الضريبة = 1836- 1200 = 636 جنيه
الضريبة = وعاء الضريبة * 10 %
الضريبة = 636 * 10 % = 63.6 جنيه سنويا
أسس تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضرائب العقارية
أ – الموقع الجغرافى ويشمل
1 – طبيعة المنطقة الكائن بها العقارات المبنية .
2 – الشارع الكائن به العقارات المبنية .
3 – مدى قرب العقارات المبنية من الشواطئ أو الحدائق أو المتنزهات العامة.
ب – مستوى البناء ( فاخر/فوق المتوسط/متوسط / إقتصادى / شعبى ) ونوعية مادة البناء ( خرسانة مسلحة / طوب مصنع / حجر / طوب لبن / خشب / صاج / أية مواد آخرى ) .
جـ – المرافق المتصلة بالعقارات المبنية وتشمل
1 – الكهرباء والمياه والصرف الصحى .
2 – الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
3 – تليفونات .
4 – شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة .
5 – أية مرافق عامة آخرى .
موعد تقديم الإقرارات الضريبية للضرائب العقارية
يقدم المكلف إقراره الضريبى فى حالة الحصر الخمسى ( العام ) مرة واحدة كل خمس سنوات ، وذلك فى النصف الثانى من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التى يملكها أو ينتفع بها .
أما إذا كان المكلف عقاره مستجداً أو أضيفت وحدات على عقاره أو أحدث فى عقاره تعديلات أثرت على القيمة الإيجارية أو استغل أرضاً كانت فضاء ، فيجب عليه تقديم إقرار فى موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التى حدثت أو طرأت فيها أو عليها تلك المستجدات .
ويجوز مد فترة تقديم الإقرارات الضريبية المنوه عنها أعلاه بقرار من الوزير بما لا يجاوز ثلاثة أشهر.
الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الإيجارية للعقارات
تتولى تقدير القيمة الإيجارية لجان تسمى (لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية ، وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار ، واحد من المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة يختارهما المحافظ المختص .
الطعن علي ضريبة التصرفات العقارية
يحق للمكلف بالضريبة العقارية بالطعن على تقديرات القيمة الإيجارية التي تعتبر (وعاء الضريبة)، وإذا ما رأى المكلف بأداء الضريبة أن القيمة الإيجارية التى قدرتها لجان الحصر والتقدير ومن ثم الضريبة فيها مغالاة وزيادة عما هو قائم أو مرضي بالنسبة له، فله الحق فى الطعن، وتوجد عدة أشكال للطعن أولها أمام لجان الطعن المشكلة وفقا للقانون
بكل محافظة، وله الحق أيضا فى اللجوء للقضاء الإداري، وعلى المكلف تقديم طعنه للمديرية أو المأمورية مع سداد تأمين لجدية الطعن وسوف نوضح الاسباب الموضوعيه التي يمكن الارتكاز عليها عند الطعن وهي كالاتي :
1- الطعن على ما جاء بالنموذج جملة وتفصيلا لمخالفة القانون 196 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية (وهذه الجملة تفتح أمامك كافة المطاعن الشكلية والموضوعية والتى لم تتناولها تفصيلا أمام القضاء)
2- مخالفة لجنة الحصر والتقدير للمعايير التى حددتها اللائحة التنفيذية فى عملية أسس التقدير إذ أنها :
– لم تراعى الموقع الجغرافى للوحدة كونه غير مميز وأن الشارع الذى تقع به الوحدة ليس من الشوارع العمومية الى جانب أنها ليست قريبة من الشواطىء أو الحدائق او المتنزهات العامة.
– لم تراعى أن مستوى بناء الوحدة منخفض التكاليف وليس من الوحدات الفاخرة الاستثمارية او حتى الاقتصادية.
– أن الوحدة ليس بها غاز طبيعى والمرافق بها متدنية، وشبكة الطرق متهالكة ووسائل المواصلات غير متاحة وتدنى الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية بالمنطقة التى توجد بها الوحدة.
3- عدم الالتزام بالقيمة الايجارية المحددة وفقا لقوانين الإيجارات المنصوص عليها فى المادة ( 5 / و ) من هذه اللائحة وهما القانونين 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر و 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتاجير وبيع الأماكن.
4- عدم الاسترشاد بالأجرة الاتفاقية بين المالك والمستأجر.
5- صورية الحصر والتقدير حيث أن وصف الوحدة من الداخل لا يتطابق مع الوصف الوارد بدفاتر الحصر والتقدير مما يدلل على عدم اجراء حصر أو معاينة على الطبيعة.
6 – المبالغة فى تقدير القيمة السوقية للوحدة، مما نتج عنه مبالغة فى القيمة الايجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة، وهو ما أدى الى إرتفاع الضريبة المربوطة.
