العقد الاخضر
العقد الاخضر هو عقد البيع المسجل فى الشهر العقارى وبيكون فيه رقم مشهر وتاريخ للشهر ويمكن إستخراجة من مأموريه الشهر العقارى المشهر بها. ويعرف العقد الاخضر ايضا بأنه عقد يثبت مالكية العقار ولا يجوز النزاع فيه والعقد الاخضر هو من المستندات الاساسية التى يحتفظ بها البائع ويتميز العقد الاخضر بان له علامات تؤكد صحتة مثل رقم الشهر وتاريخة ولونة الاخضر
يختلط الأمر على الكثيرين، فلا يفرقون بين شكل العقد الاخضر الموثق بالشهر العقاري وبين عقد البيع النهائي أو الابتدائي الذي يكتب على ورقة خضراء، وهنا نحتاج لمعرفة ما هو العقد الاخضر؟ وما هي العلامات التي من خلالها أستطيع التفرقة بينه وبين أي عقد بيع آخر.
اصدار العقد الاخضر
يصدر العقد الاخضر من الشهر العقاري وهو عقد له شكل معين وصيغة معينة معتمدة من مأمورية الشهر العقاري، وهي الجهة الوحيدة التي تصدره، ويكون محتويا على رقم شهر وتاريخ محدد لهذا الرقم، ولا يكون ساريا إلا بعد اعتماده من مأمورية الشهر العقاري عن طريق الختم الشهير الذي يكون على شكل زهرة اللوتس، وبغير هاتين الصفتين لا يكون له أي صفة قانونية.
استخراج نسخ من العقد الاخضر
يستطيع المالك بعد ذلك استخراج عدة نسخ منه من مأمورية الشهر العقاري بموجب ملكيته وحيازته للعين المذكورة في العقد سواء كانت شقة أو سيارة أو غير ذلك، وهو أعلى درجات توثيق الملكية للوحدات العقارية، ولا يستطيع أحد منازعة ملكية الوحدة مع من لديه عقد أخضر مسجل بالشهر العقاري ويحمل رقم وتاريخ شهر ومختوم بختم زهرة اللوتس، فهو عقد توثيق نهائي وملزم.
مميزات شراء او بيع شقة لها عقد اخضر
عند البدء في إجراءات شراء شقة أو وحدة سكنية في أي مكان يجب فحص كل الأوراق القانونية الخاصة بها، من عقود ملكية حسب التسلسل، وإيصالات المرافق ومطابقة بياناتها للعقود.
ومن أهم الأشياء التي يجب التأكد منها هي إلى أي مدى تم توثيق عقود البيع من آخر طرف قبل المالك الحالي (البائع)، حيث تتنوع العقود في هذه الحالة من عقد ابتدائي أو عقد نهائي موثق، أو عقد نهائي بصحة توقيع أو عقد نهائي به حكم صحة ونفاذ.
1- العقد الاخضر هو أعلى سندات الملكية للوحدات العقارية.
2- لا يحق لأحد منازعتك على ملكية هذه الوحدة.
3- ترتفع قيمة الوحدة ماديا ومعنويا إذا كان لها عقد أخضر مطابق للمواصفات مما يسهل بيعها ويضمن لك التفاوض على أعلى سعر.
4- تستطيع من خلاله إجراء أي تغييرات على المرافق الملحقة بالوحدة دون الرجوع لأي شخص.
5- تستطيع بيع وشراء الوحدة عن طريق التمويل العقاري والذي يشترط وجود العقد الاخضر لإتمام عملية التمويل.
اهم بنود العقد الاخضر
يشمل العقد الأخضر العديد من البنود التي تضمن وتحدد كل تفاصيل التعاقد الذي جرى بين البائع والمشتري وهي نفسها التفاصيل الموجودة في العقود السابقة عليه من عنوان الوحدة وحدودها ومساحتها وثمن الوحدة وقت كتابة الشراء.
وأهم ما يميز العقد الأخضر هو كونه يكتب على نسخة معتمدة بشكل خاص من الشهر العقاري وتحتوي على علامات مميزة من أهمها لونها الأخضر ورقم الشهر والتاريخ وختم زهرة اللوتس المميز وهو أهم هذه العلامات.
شروط تسجيل الوحدات العقارية بالشهر العقاري
ومن أهم شروط قبول تسجيل الوحدات العقارية بالشهر العقاري والحصول على العقد الاخضر الموثق:
1- أن تكون الأرض المبني عليها العقار بالكامل مسجلة بالشهر العقاري.
2- عدم وجود مخالفات على العقار.
3- عدم وجود وحدات مخالفة داخل العقار.
4- استيفاء كل المستندات المطلوبة للتسجيل وتسديد كل المصروفات اللازمة.
درجات التوثيق في الشهر العقاري :
وكلها أشكال قانونية لعقود البيع تأخذ درجات مختلفة للتوثيق، وأعلى هذه الدرجات هي وجود عقد موثق بالشهر العقاري (عقد أخضر) وحاصل على رقم شهر وتاريخ وختم زهرة اللوتس وفي هذه الحالة لا يجوز الطعن أو المنازعة على ملكية الوحدة المذكورة في العقد.
إجراءات التسجيل في الشهر العقاري
أول إجراء يجب عمله هو التوجه لمأمورية الشهر العقاري التابعة لها الوحدة السكنية وتقديم طلب بتسجيل الوحدة وإرفاق كل المستندات المطلوبة به ومتابعة سير الطلب ومعرفة مواعيد اللجان التي ستعاين الوحدة، وكذلك متابعة حال تم رفض أي من الأوراق المقدمة واستبدالها أو استخراج الأوراق المطلوبة.
كيفية الحصول علي العقد الاخضر والمستندات المطلوبة
بعد إصدار قانون التصالح على العقارات المخالفة ومنع الدولة البناء على الأراضي الزراعية أو دون أخذ كامل التصاريح للبناء، اتجه الكثير ملاك الوحدات السكنية إلى إنهاء إجراءات التصالح ومن ثم الالتزام بالقرار الوزاري بضرورة تسجيل العقار بالشهر العقاري واستخراج بطاقة الرقم القومي الخاصة به.
وهناك خطوات محددة يجب اتباعها عند البدء في تسجيل الوحدات السكنية بالشهر العقاري، وقبل ذلك تحضير الأوراق المطلوبة، وهي بالترتيب:
1- تسجيل عقد البيع الرضائي ويشمل العقد المسجل سند ملكية البائع، وكشف رسمي من الضرائب العقارية للناحية.
2- تسجيل عريضة دعوى صحة ونفاذ البيع ويشمل إرفاق صورة ضوئية معتمدة من مقدم الطلب أو تضمين طلبك بأنه يتعذر عليك تقديم هذه الصورة.
3- تسجيل حكم صحة ونفاذ بيع ويشمل العقد العرفي المنظور في الدعوى، وعريضة الدعوى، والحكم المراد تسجيله وما يفيد نهائيته مع تقديم المستندات السابق بيانها.
4- في حالة وجود ورثة للعقار: عمل إعلام للوراثة ويشمل الإعلام الشرعي المثبت لوفاة المورث، ومستندات الملكية الموضحة سابقا.
تقديم طلب بالتسجيل مرفق به كل هذه المستندات، ومتابعة الطلب حتى إتمام التسجيل.
ملحوظة توجد عقود تكتب على الورق الأخضر “شبيهة للعقد المسجل”، وهى لا تعد عقدا مسجلا.
وإنما هى عقود كتبت على تلك الأوراق وأخذ عليها ختم النسر بصحة توقيع البائع، وحتى لا يختلط علينا الأمر بينها وبين العقد المسجل الحقيقى.
فبمجرد الاستعلام بمأمورية الشهر العقارى فلن نجد لهذا العقد وجودا، كما أن تلك العقود لا يكون بها رقم شهر ولا تحمل خاتما شبيها بزهرة اللوتس.
كدليل على صحته وعند عدم وجود تلك الدلائل فهذا دليل على عدم تسجيل الوحدة محل هذا العقد، وأنه مجرد عقد ابتدائى وليس عقدا مسجلا.
