الوعد بالبيع
الوعد بالبيع يغلب في الحياه العملية أن تبرم الصفقة المقصودة مباشرة، كما إذا رغب شخصان في بيع أو إيجار، فأبرما العقد بينهما، ولكن يحصل في بعض الأحيان أن يتفق شخصان على الصفقة ذاتها ولكن دون إبرام عقد ناجز بشأنها، وإنما يقوم أحدهما بوعد الآخر بإبرام الصفقة معه إذا أبدى رغبته في إبرام الصفقة خلال مدة معينة، وهذا هو الوعد بالبيع أو الوعد بالتعاقد .
ومثاله أن ينشئ شخص مصنعا على أرض يستأجرها لمدة عشر سنوات، حيث إنه لا يملك أرضا تخصه يقيم عليها مصنعه، ولا يملك المال الكافي لشراء الأرض، فقبل أن يوقع عقد الإيجار يسعى للحصول من المالك على وعد بالبيع،
فيوافق المالك على أن يقترن عقد الإيجار بالوعد بالبيع بثمن معين خلال مدة معينة قد تكون كامل مدة الإيجار ومتى ما أبدى المستأجر رغبته في الشراء خلال المدة المتفق عليها ينعقد العقد الموعود به، وهنا نكون أمام عقدين عقد إيجار وعقد وعد بالبيع، وقد عرف القانون المدني عقد الوعد بالبيع .
تعريف الوعد بالبيع
الوعد بالبيع هو تعبير عن ارادة حرة ينشأ التزام في ذمة الواعد ويولد حق للموعود له، ويكون الوعد بالبيع نافذاً في تاريخ محدد يتم الاتفاق عليه بين الطرفين ومن خلال هذا الوعد يتعهد البائع بإتمام البيع بسعر معين إذا ابدى الموعود له رغبته في الشراء في إطار زمني محدد.
ويمكن تعريف الوعد بالبيع بأنه عقد يلزم لتمامه إيجاب الواعد وقبول مطاق من الموعود له خلال مدة معينة يتفق فيها العناصر الجوهرية للعقد وأركانه وشروطه التي ما كان العقد يتم بدونها.
و الوعد بالبيع يسبق مرحلة التعاقد النهائي وهو مرحلة تمهيدية تؤدي على وجه محقق أو غير محقق إلى المرحلة النهائية .
الوعد بالبيع في حكم الشريعة الإسلامية
الوعد بالبيع فى حكم الشريعة الاسلامية غير جائز لأنصرافه إلي الزمن المستقبل
اركان عقد الوعد بالبيع
1-حصول اتفاق ويفضل أن يكون مكتوبًا لإثباته وليس لإنعقاده.
2-تعيين جميع المسائل الجوهرية للعقد من بيع وثمن. (طعن 363/ 51 ق جلسة 12/6/1984).
3-تحديد مدة: لإظهار الرغبة في الشراء خلالها والجزاء علي عدم مراعاة هذا الركن الثالث هو البطلان لعقد الوعد وهذه المدة قد تكون شهر أو سنة وقد تستخلص ضمنًا من ظروف الحال.
4-يجب أن يعلن الموعود رغبته في الشراء خلال هذه المدة التي يلتزم الواعد بالتعاقد خلالها، فإذا مضت دون قبول من الوعود له أو إبداء رغبته في الشراء خلالها سقط الوعد- وسقط معه التزام الواعد، ولا يكون الواعد ملزمًا بتوجيه إنذار أو تنبيه للموعود له إذا انقضي الأجل فالموعود له لم يلتزم بشئ بل كان له الخيار.
بمراعاة الشروط العامة الأخري أهلية داء كاملة للمتعاقدين، وسلامة الإرادة من العيوب كغلط أم إكراه أو تدليس،
وأن يكون السبب الباعث علي التعاقد مشروع وغير مخالف للنظام العام والآداب، ومحل مشروع غير مخالف للنظام العام،
وبمراعاة الشكل الذي يتطلبه القانون فإذا كان هبة أو رهن سفينة لزم الرسمية (م490 مدني) وان كان عقد شركة لزم الكتابة ( م507/ 1 مدني) وكذا الحال بالنسبة لبيع براءات الاختراع والعلامات التجارية.
لا يفوتك :صيغة عقد وعد بالبيع 2023
التكييف القانوني للوعد بالبيع
أنه عقد بيع تام كامل الأركان، ملزم لطرفيه ويترتب عليه كل آثار البيع ولكنه غير نهائي فلا يؤثر عليه ارجاء التحديد النهائي لمساحة المبيع إذا اتفق الطرفان علي جميع المسائل الجوهرية ومنها الثمن خلال مدة معينة مادام أن الالتزامات كاملة ورتب كل آثاره ويجوز التنازل عنه. (طعن 417/ 36 ق جلسة 25/5/1972).
والعبرة فى الوعد بالبيع بالنية المشاركة للمتعاقدين وليست بالنسبة بل ان الوعد المتبادل بين الطرفين يعد في نزر البعض عقد ابتدائي
ويلاحظ أنه إذا وعد شخص أخر بإبرام عقد واتفقا علي جميع المسائل الجوهرية للعقد من مبيع محدد وثمن معلوم خلال مدة معينة ثم حدث أن نكل الواعد عن وعده، فإنه يحق للموعود له رفع دعوي بتنفيذ الوعد فان الحكم الصادر فيها بعد صيرورته نهائيًا يقوم مقام العقد الرضائي طبقًا ( م102 مدني) ،،
ويجوز تسجيله إذا نفذ بالتسليم لان التنفيذ هو الذي ينشئ حق عيني عقاري، أما قبل تنفيذه فلا ينشئ سوء- التزام شخصي ويجعله من المحررات غير واجبة الشهر والسبيل لمعرفة مأمور الشهر بتمام التنفيذ بالاستلام من عدمه هو وجود قسيمة عوايد مؤشرًا عليها بعبارة مناولة فلان لأنه لا يعقل أن يقوم شخص بسداد عوايد عقار لم يتم تسليمه؟ فما الفائدة التي تعود عليه من وراء ذلك؟
ويلاحظ:
إذا كان الوعد بالبيع ملزم لجانب واحد هو الواعد فنكون بصدد عقد وعد وفي هذا القول تقول محكمة النقض الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد طبقًا ( م101 مدني) هو عقد بمقضاه يتعهد بالبيع صاحب الشأن بأن بيعه لأخر إذا ما رغب في شرائه بما مؤداه أن الوعد بالبيع ينطوي علي التزام من جانب واحد،
وأن تنفيذ الوعد بالتزامه هذا منوط بإبداء الموعود له رغبته في الشراء (طعن 1845/ 49 ق جلسة 19/4/1983).
إذا كان منفذ بتسليم البيع للمشتري وقبض البائع الثمن والتزام بالضمان فهو عقد نهائي ولكن معلق علي إجراء تسجيله بالشهر العقاري كي يرتب أثر قانوني هو ( نقل الملكية).
كيف ينعقد الوعد بالبيع
يوجد صورتين من الوعد بالبيع الملزمة لجانب واحد والملزمة للجانبين ، وما الذي يترتب عليه من الآثار .
أ- كيف ينعقد الوعد بالبيع و الاتفاق الابتدائي
الوعد بالبيع و الاتفاق الابتدائي ، عقد كامل لا مجرد إيجاب . ولكنه عقد تمهيدي لا عقد نهائي . وعلى هذين الأساسين ترتكز كل القواعد التي سنقررها في هذا الموضوع .
وأول ما يستخلص من ذلك أن الوعد بالبيع، وكذلك الاتفاق الابتدائي ، وسط بين الإيجاب والتعاقد النهائي . وبيان هذا أن الواعد بالتعاقد بالبيع كمثلا يلتزم بأن يبيع الشيء الموعود ببيعه إذا أبدى الطرف الآخر رغبته في الشراء .
وهذا أكثر من إيجاب ، لأنه إيجاب قد اقترن به القبول فهو عقد كامل .
ولكن كلا من الإيجاب والقبول لم ينصب إلا على مجرد الوعد بالبيع أو على بيع تمهيدي في حالة الاتفاق الابتدائي ولذلك يكون الوعد بالبيع ، وكذلك الاتفاق الابتدائي ،مرحلة دون التعاقد النهائي ، وهو خطوة نحوه .
صور الوعد بالبيع
الوعد بالبيع ملزم: للواعد فقط، فلا يعد عقد بيع، وهو أكثر شيوعًا كالوعد بالبيع الايجاري شركات البناء العقارية.
الوعد بالتفضيل: كمشتري وهو معلق علي شرط واقف هو رغبه الواعد في البيع حسب الظروف. فهو هنا وان كان ملزم لجانب واحد فهو عقد لابد فيه من ايجاب الواعد له، ولكنه عقد غير نهائي لانصابه علي الوعد بالبيع وليس المبيع ذاته، والالتزام ىفيه قاصر علي جانب الواعد وهو التزام بعمل ينصب علي عقد البيع الموعود = به . (طعن 363/ 51 ق جلسة 12/6/1984).
وعد بالشراء: البيع بالمزاد العلني فالوعد هنا ملزم لجانب واحد هو الواعد بالشراء.
والأمر ينطبق علي كل من عقدي البيع والهبة. أما إذا استحال تنفيذ الالتزام عينًا، للتصرف في المبيع بالبيع أو غيره من التصرفات أو رتب عليه حقًا عينيًا يتعارض مع حق الموعود له أمكن الحكم بالتعويض عن الاخلال بالالتزام.
وعد متبادل: ملزم لطرفيه ومتوقف علي ابداء أي الطرفين رغبته وهو بمثابة عقد بيع ابتدائي.
ما الذي يجب الاتفاق عليه في الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي
تنص الفقرة الأولى من المادة 101 من القانون المدني الجديد على أن ” الاتفاق الذي يعد بموجبه كلا المتعاقدين أو إحداهما بإبرام عقد معين في المستقبل لا ينعقد ، إلا إذا عينت جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه ،
والمدة التي يجب إبرامه فيها ” . وهذا الحكم نتيجة منطقية من أن كلا من الوعد بالتعاقد والاتفاق الابتدائي هو
خطوة نحو التعاقد النهائي ، فوجب أن يكون السبيل مهيأ لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبة الموعود له في الوعد بالتعاقد الملزم لجانب واحد ، أو بمجرد حلول الميعاد في الاتفاق الابتدائي الملزم للجانبين .
وتعتبر المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه هي أركان هذا العقد . فإن كان بيعاً وجب أن يتفق الطرفان على المبيع والثمن . وإن كان شركة وجب أن يتفقا على المشروع المالي الذي تكونت من اجله الشركة وعلى حصة كل شريك
وإن كان مقايضة وجب أن يتفقا على الشيئين اللذين يقع فيهما المقايضة وهكذا . فإذا لم يتم الاتفاق على جميع هذه المسائل ، فإن الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي لا ينعقدان .
و تعيين المدة التي يجب في خلالها إبرام العقد الموعود به ضروري أيضاً لانعقاد الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي . وهذا التعيين قد يقع صراحة على مدة محددة أو قابلة للتحديد ، وقد يقع دلالة كما إذا كان العقد الموعود به لا يجدي
تنفيذه بعد فوات وقت معين ، فهذا الوقت هو المدة التي يجب في خلالها إبرام هذا العقد . وإذا اتفق الطرفان على أن تكون المدة هي المدة المعقولة ، وكان في عناصر القضية ما ينهض لتحديد هذه المدة ،جاز الوعد بالتعاقد والاتفاق الابتدائي لأن المدة هنا تكون قابلة للتحديد ، وإذا اختلف الطرفان على تحديدها تكفل القاضي بذلك .
الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي في العقود الشكلية
وإذا كان العقد الموعود به عقداً شكلياً ، كالهبة والرهن الرسمي والشركة ، فإن الشكل الذي يعتبر ركناً فيه ورقة رسمية أو ورقة مكتوبة يعتبر أيضاً ركنا في الوعد بالتعاقد وفي الاتفاق الابتدائي . وهذا ما تقضي به صراحة الفقرة الثانية من المادة 101 ، ” فهي تنص على أنه ” إذا اشترط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معين ، فهذا الشكل
تجب مراعاته أيضا في الاتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد ” .
فإذا لم يستوف الوعد بالبيع أو الاتفاق الابتدائي الشكل المطلوب وقع باطلا . فالوعد بالرهن الرسمي إذا لم يفرغ في ورقة رسمية كان باطلا ،،،،
ولا يجوز إجبار الواعد على تنفيذ وعده تنفيذاً عينياً بأن يجبر على إبرام الرهن الرسمى لأن هذا يقتضي تدخلا شخصياً من الواعد لإتمام رسمية الرهن ، وإجباره على هذا التدخل الشخصي ممتنع .
ولا يجوز كذلك أن يقوم الحكم على الواعد بالتنفيذ مقام الرهن الرسمي لأن الوعد بالرهن باطل كما قدمنا ، و لانه لو جاز ذلك لأمكن بطريق ملتو أن يصل الطرفان إلى إبرام رهن رسمي دون ورقة رسمية ، إذ يقتصران على وعد بالتعاقد غير رسمي يصلان به إلى حكم يقوم مقام الرهن الرسمي .
ولكن يجوز أن يؤدي الوعد بالرهن الرسمي غير المفرغ في ورقة رسمية إلى النتيجة الآتية :
– يعتبر عقداً غير معين ثم بإيجاب وقبول وفقاً لمبدأ سلطان الإرادة ، ورتب التزاماً شخصياً في ذمة الواعد . ولما كان هذا الالتزام يتعذر تنفيذه معيبا ، فلا يبقى إلا التعويض يحكم به على الواعد ،و يجوز أن يؤخذ به حق اختصاص فيؤدي عملا إلى نتيجة قريبة من الرهن الرسمي . كما يجوز الحكم بسقوط اجل القرض الذي كان يراد ضمانه بالرهن ، وأخذ حق اختصاص بمبلغ القرض .
شروط الانعقاد والصحة في العقد الموعود به ومتى تراعى في الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي
ولما كان الوعد بالبيع هو خطوة نحو العقد النهائي ، فإن شروط هذا العقد من حيث الانعقاد والصحة قد تكون مطلوبة في عقد الوعد ذاته . ذلك أنه ، كما قدمنا ، لا يحول في الوعد بالبيع دون الوصول إلى العقد النهائي إلا ظهور رغبة الموعود له إذا كان الوعد ملزماً لجانب واحد ، أو حلول الميعاد لإبرام العقد النهائي إذا كان الوعد بالبيع ملزماً للجانبين ( أي اتفاقا ابتدائياً ) .
ويترتب على ذلك أن الوعد إذا كان ملزماً للجانبين ، فإن الأهلية المطلوبة لإبرام العقد النهائي في كل من الطرفين تكون مطلوبة أيضاً في الاتفاق الابتدائي . أما إذا كان الوعد بالبيع ملزماً لجانب واحد ،فتقدر الأهلية بالنسبة إلى الواعد وقت الوعد ، فيجب أن يكون أهلاً للتعاقد النهائي في هذا الوقت حتى لو فقد الأهلية وقت التعاقد النهائي بأن حجر عليه مثلا .
وعيوب الإرادة بالنسبة إلى الواعد تقدر وقت الوعد أيضاً لأنه لا يصدر منه رضاء بعد ذلك إذ أن التعاقد النهائي يتم بمجرد ظهور رغبة الموعود له . أما اهلاية الموعود له فتقدر وقت التعاقد النهائي لا وقت الوعد ، فيصح أن يكون قاصراً وقت الوعد بشرط أن تتوافر فيه الأهلية وقت ظهور رغبته ، ذلك لأنه ل يلتزم بشيء وقت الوعد وإنما يلتزم عند التعاقد النهائي .
على أنه يجب أن تتوافر فيه أهلية التعاقد أي التمييز وقت الوعد لأن الوعد عقد كامل كما قدمنا وهو أحد طرفيه . أما عيوب الإرادة فتقدر بالنسبة إليه وقت الوعد ووقت التعاقد النهائي معاً ، إذ أنه يصدر منه رضاء في كل من هذين الوقتين ، فيجب أن يكون رضاؤه في كل منهما صحيحاً .
وسواء كان الوعد ملزماً لجانب واحد أو ملزماً للجانبين فإن مشروعية المحل والسبب يكفي توافرها وقت التعاقد النهائي ، حتى إذا لم تكن متوافرة وقت الوعد .
آثار الوعد بالبيع
انقضاء المدة بدون اعلان خلالها يسقط الوعد بالبيع من تلقاء نفسه بقوة القانون بدون انذار أو تنبيه. ذلك أن الموعود له لم يلتزم بشئ وكان له حق الخيار ان شاء قبل ايجاب الطعون عليه ودفع الثمن خلال الأجل المتفق عليه وان شاء تحلل من الاتفاق دون أيه مسئولية عليه. (طعن 202/ 21 قجلسة 6/5/1954) كذلك يسقط الحق في الوعد بإعلان الرغبه بعد المدة.
ينعقد الوعد ويلتزم الواعد بإبرام العقد الموعود به إذا اتفق الطرفان علي جميع المسائل الجوهرية للبيع إذا أعلن الموعود له رغبته خلال المدة المتفق عليها فيعد قبولًا لإيجاب الواعد يتم به العقد النهائي من وقت ابداء الرغبه بدون أثر رجعي وبدون تطلب رضاء جديد من الواعد. (طعن 1452/ 54 ق جلسة 13/4/1988)، (طعن 715/55 قجلسة 24/1/1990).
عدول الموعود له عن التعاقد يؤدي إلي انقضاء الوعد.
ومثاله: طلب الموعود له بالشراء من الواعد أن يؤجره أطيانًا تشمل من العين المتعاقد بينهما علي بيعها. (طعن 90/15 ق جلسة 6/1/1946). وتعديل الثمن من جانب الموعود له دون قبول مطابق من الواعد لهذا التعديل لا ينعقد بع العقد بالوعد (طعن 198/31 ق جلسة 16/12/1965).
نص م 101 مدني يشترط لأنعقاده الوعد بالبيع اتفاق الواعد الموعود له علي جميع المسائل الجوهرية للبيع لإبرام البيع في المدة المتفق عليها لإبرامه، ومؤاداه ان الوعد بالبيع الملزم لجانب واحد وهو عقد لابد فيه من ايجاب الواعد وقبول من الموعود له ويعد ذلك مجرد وعد بالعقد،،،
والإلتزام فيه قاصر علي جانب الواعد هو التزام يعمل منصب علي إبرام عقد البيع الموعود بع. (طعن 363/ 51 ق جلسة 12/6/1984).
تعهد بفعل أمر من جانب الواعد (بني سويف جلسة 15/9/1919) فإذا أحل الواعد به كان ملزمًا بالتعويض. ولكن إذا أعلن الموعود له رغبته في الميعاد ولم ينفذ الواعد وعده كان للموعود له رفع دعوي صحة تعاقد عقد بيع- ويقوم الحكم النهائي الصادر فيها مقام العقد (م102 مدني) وبتسجيله ينقل الملكية إلي الموعود له.
لا يكسب الموعود له حقًا عينيًا علي المبيع بمجرد الوعد وانما يعد مستفيدًا إذا هو أعلن رغبته في إبرامه، فهو يرتب التزامات شخصية بين أطرافه فقط. انتقال الالتزام بإيجاب الواعد لورثته.
حق الموعود له في التنازل عن الحق الشخصي المتولد عن الوعد للغير، ولكن هذا غير جائز في الوعد بالتفضيل.
في فترة الوعد لا تكون للموعود له ثمار المبيع أو نماؤه، فإذا تصرف الواعد في الشئ فتصرفه صحيح باعتباره مالكًا له، وكل ما للموعود له ان يرجع علي الوعد بالتعويض فقط.
إذا هلك الشئ الموعود كليًا قبل ابرام العقد النهائي بقوة قاهرة فإنه يهلك علي الواعد لأنه المالك ولا ينقعد البيع لتخلف المحل، ولا يلزم البائع بتعويض. (طعن 51/ 7 ق جلسة 13/1/1938).
إعلان الموعود له عد رغبته في الشراء يعد نزولًا عن حقه المستمد من الوعد.
الآثار التي تترتب على الوعد بالبيع والاتفاق الابتدائي
مرحلتان يفصلهما حلول الميعاد أو ظهور الرغبة
إذا انعقد الوعد صحيحاً على النحو الذي قدمناه ، فإن الأثر الذي يترتب عليه يجب أن نميز فيه بين مرحلتين . فإذا كان الوعد ملزماً للجانبين ( اتفاقاً ابتدائياً ) فإن حلول الميعاد المحدد لإبرام العقد النهائي هو الذي يفصل ما بين هاتين المرحلتين .
أما إذا كان الوعد ملزماً لجانب واحد فإن الذي يفصل بينهما هو ظهور رغبة الموعود له في التعاقد النهائي قبل حلول الميعاد أو ظهور الرغبة .
ففي المرحلة التي تسبق حلول الميعاد أو ظهور الرغبة لا يكسب الوعد بالبيع إلا حقوقاً شخصية ولا يرتب إلا التزامات ، حتى لو كان التعاقد النهائي من شأنها أن ينقل حقاً عينياً كما في البيع .
يتبين ذلك في الاتفاق الابتدائي ( الوعد الملزم للجانبين ) ، فإن كلا من الطرفين يكون ملزما ً في المرحلة التي تسبق حلول الميعاد المحدد لإبرام العقد النهائي ، بإبرام هذا العقد عند حلول الميعاد ، وهذا التزام بعمل .
ويتبين ذلك أيضاً في الوعد الملزم لجانب واحد ، فإن الواعد وحده يترتب في ذمته التزام شخصي أن يقوم بوعده عند ظهور رغبة الموعود له ، وهذا أيضاً هو التزام بعمل ، أما الموعود له فلا يلتزم بشيء .
فإذا كان العقد النهائي المراد إبرامه هو عقد بيع ، وتم اتفاق ابتدائي ملزم للجانبين على عقده ، أو تم وعد ملزم لجانب واحد ، فإن الموعود له بالبيع في الحالتين لا يكسب في هذه المرحلة إلا حقاً شخصياً في ذمة الواعد ،ولا تنتقل إليه ملكية الشيء الموعود ببيعه .
ويترتب على ذلك أمران لا يخلوان من أهمية عملية
1- يبقى الواعد مالكاً للشيء . فله أن يتصرف فيه إلى وقت التعاقد النهائي ، ويسرى تصرف الواعد في حق الموعود له متى توافرت الشروط المتعلقة بالشهر بالنسبة إلى العقار . فإذا باع العين وسجل البيع ، فليس للموعود له إلا الرجوع بتعويض على الواعد .
2- إذا هلك الشيء قضاء وقدراً تحمل الواعد تبعة هلاكه ، لا لأنه لم يسلمه إلى المتعاقد الآخر فحسب كما في العقد النهائي ، بل أيضاً لأنه لا يزال المالك . ولكنه لا يكون مسئولا عن الضمان نحو الموعود له إذ المفروض أن الشيء قد هلك قضاء وقدراً .
بعد حلول الميعاد أو ظهور الرغبة
أما المرحلة الثانية فتحل . في الاتفاق الابتدائي الملزم للجانبين ، بحلول الميعاد المحدد لإبرام العقد النهائي . فإذا حل هذا الميعاد التزم كل من الطرفين بإجراء العقد النهائي ، وجاز إجباره على التنفيذ عيناً على النحو الذي سنبينه فيما يلي .
ومتى وقع التعاقد النهائي التزم كل من المتعاقدين بأحكامه , وتحل المرحلة الثانية في الوعد الملزم لجانب واحد بظهور رغبة الموعود له في إبرام العقد الموعود به وذلك في خلال المدة المتفق عليها . فإذا لم تظهر هذه الرغبة قبل انقضاء المدة سقط الوعد بالتعاقد .
أما إذا ظهرت ، صراحة أو ضمناً كأن تصرف الموعود له في الشيء الموعود ببيعه إياه . فإن التعاقد النهائي يتم بمجرد ظهور هذه الرغبة ولا حاجة لرضاء جديد من الواعد ويعتبر التعاقد النهائي قد تم وقت ظهور الرغبة لا من وقت الوعد .
وإذا اقتضى إبرام العقد النهائي تدخلا شخصياً من الواعد ، في حالتي الوعد الملزم للجانبين والوعد الملزم لجانب واحد .
كما إذا كان هذا العقد بيعاً واقعاً على عقار ولزم التصديق على إمضاء البائع تمهيداً للتسجيل ،فامتنع البائع عن ذلك ، جاز استصدار حكم ضده ، وقام الحكم متى حاز قوة الشيء المقضي مقام عقد البيع ، فإذا سجل انتقلت ملكية العقار إلى المشتري .
ويستثنى من هذه القاعدة العقد الشكلي إذا لم يكن الوعد به قد استوفى الشكل المطلوب ، فقد قدمنا أن الحكم فيه لا يقوم مقام العقد ، بل يقتصر القاضي على الحكم بالتعويض .
أما إذا كان الوعد بعقد شكلي قد استوفى الشكل الواجب ، فإن الحكم في هذه الحالة يقوم مقام العقد . وهذه الأحكام نص عليها القانون المدني الجديد صراحة في المادة 102 والتى نصت على
” إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل وقاضاه المتعاقد الآخر طالبا تنفيذ الوعد ، وكانت الشروط اللازمة لتمام العقد وبخاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة ، قام الحكم متي حاز قوة الشيء المقضي به مقام العقد “.
أحكام النقض في الوعد بالبيع
الإعلان عن وظيفة مجرد إيجاب وليس وعداً بالتعاقد فالنشرة فالنشرة الداخلية عن مسابقة لا يعد وعد بالتعيين لأنه ليس إيجابًا، وانما مجرد دعوة إلي التفاوض لا ترتب أثر قانوني وللبنك العدول عنها في أي وقت يشاء. (طعن 749/ 46 ق جلسة 2/1/1982).
أ2) يشترط لصحة الوعد بالتعاقد الاتفاق على المسائل الجوهرية المبيع والثمن ومدة إظهار الرغبة في الشراء خلالها، فإذا ظهرت الرغبة انعقد العقد ولا يؤثر في ذلك الخلاف حول تنفيذ التزامات الطرفين وميعاد الوفاء بالثمن لأنها مسائل تفصيلية لم تشترط في العقد فتقضي فيه المحكمة طبقا لما يجري عليه القانون والعرف وقواعد العدالة. (طعن 970/ 49 ق جلسة 27/2/1980).
3) الوعد بالإيجار ماهيته؟ وجوب اشتماله على العناصر الجوهرية لعقد الإيجار، جواز أن يكون الاتفاق على المدة الواجب إتمام الايجار خلالها والوعد بالإيجار بالتقايل عنه أثره: تنازل بات من المطعون عليه الأول الموعود له عن التمسك به.(طعن 565، 570/ 43 ق جلسة 30/3/1977).
4) إذا اتفق الطرفان على أن لأحدهما الخيار في مدة معينة في ان يشتري العين، فإن صاحب الخيار لا يتحلل من التضمينات إلا عند عدم قبول التعاقد في الفترة المحددة للخيار، اما اذا قبل التعاقد، فإنه يصبح مسؤولا عن تنفيذ ملزما بالتضمينات في حالة عدم تنفيذه. (طعن مدني)…………………. ق جلسه 14/5/1942).
5) سقوط الوعد بالبيع إذا انقضت المدة دون أن يظهر الطاعن رغبته في الشراء- بدون انذار او تنبيه- لان الطاعن لم يلزم بشيء وانما كان له الخيار (طعن 202/ 21ق جلسه 6/5/1954) وذهاب الطاعن قبل نهاية الأجل الى محل اقامة المطعون عليه ومقابله ابن هذا الاخير وإبداء رغبته له في الشراء واستعداده لدفع الثمن يعتبر قرينة على علم المطعون عليه بالقبول ويقع على عاتقه عبء نفي هذه القرينة. (طعن 202/ 21 ق جلسة 6/5/1954).
6) اظهار المطعون عليه رغبته في الشراء دون تعيين بعض الشروط لا يؤدي الى رغبته في الشراء، بل يلزم تعيين باقي لشروط قبول المطعون عليها لها. (طعن 53/ 29 ق جلسة 23/1/1964).
7) إذا يبدي الموعود له رغبته في إبرام العقد خلال المدة المتفق عليها يلتزم الواعد بوعده و يتم العقد بمجرد ظهور الرغبة دون حاجة لصدور رضاء جديد من الواعد ويعتبر العقد قد تم من تاريخ إعلان الرغبة في الميعاد. (م 95، 101 مدني) وليس من تاريخ إبرام عقد الوعد. (طعن 715/ 55 ق جلسة 24/1/1990).
8) يشترط لانعقاد الوعد بالتعاقد طبقا (م 101 مدني) أن يتفق الطرفان على جميع المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه، فضلا عن المدة التي يجب إبرامه فيها، وذلك حتى يكون السبيل مهيئا لإبرام العقد النهائي بمجرد ظهور رغبة الموعود له دون حاجة الى اتفاق على شيء آخر ،،،
والمقصود بالمسائل الجوهرية: أركان هذا العقد وشروطه الأساسية المبيع والثمن الذي يرى العاقدان الاتفاق عليها والتي ما كان العقد يتم بدونها، وإذا كان يبين من مطالعة الاتفاق المبرم بين الطرفين أنه لم يفصح اصلا عن ماهية العقد المراد إبرامه، ولم يكشف عن حقيقة العلاقة القانونية بين الطرفين او الاركان المميزة لها،،،،
ولم يعين صراحة أو دلالة المدة التي يجب فيها إبرام العقد النهائي، وكان لا وجه لما تدعيه الطاعنة من أن الاتفاق ينطوي على عقد عمل محدد المدة مع ما ينص عليه الاتفاق صراحة من أن العلاقة بينها وبين المطعون ضده ينظمها في المستقبل عقد جديد فضلا عن أنه لم يتضمن العناصر التي تتحقق بها علاقة العمل وهو توافر التبعية،،،
وكون الأعمال محل هذه العلاقة أعمال مادية مما مؤداه: تخلف الشرطين الواجب توافرهما لانعقاد الوعد بالتعاقد. وبالتالي فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا الوجه يكون على غير أساس . (طعن 11/ 37 ق جلسة 21/4/1973)، (طعن 53/ 29 ق جلسة 23/1/1964).
9) الوعد بالإيجار ليس بالإيجار وإنما هو عقد غير مسمى ينشأ في ذمة الواعد التزاما نحو الموعود له أنه يؤجر له العين إذا أظهر رغبته في استئجارها خلال مدة معينة، وينقلب إلى ايجار كامل بمجرد ظهور هذه الرغبة دون حاجة إلى رضاء جديد من جانب الواعد الذي يلتزم عندئذ بجميع التزامات المستأجر ،،،
وكان الآثار المترتبة على الوعد بالإيجار بالعربون وان علق على شرط واطي يختلف عن تلك المترتبة على الايجار بالعربون الذي يراد به حفظ حق كل المؤجر والمستأجر في الرجوع عن العقد خلال المدة المتفق عليها إذا حددت مدة الرجوع او في اي وقت الى يوم التنفيذ مقابل العربون بالنسبة لمن دفعه وضعفه لمن قبضه. (طعن 575/ 44 ق جلسة 14/6/1978).
10) الوعد بالإيجار ماهيته؟ يجب لكي يعتبر ملزما لمن صدر منه طبقا (م 101 مدني) أن يبين فيه العناصر الجوهرية لعقد الإيجار وتحديد المدة التي يجوز فيها إلزام الواعد بإتمام الايجار خلالها- ولا يشترط في تلك المدة أن يكون صريحا بل يجوز أن يكون ضمنيا يستخلص ذلك من ظروف الاتفاق المدة المعقولة التي يقدرها لنفاذ الوعد بالإيجار.
والوعد بالإيجار ليس بإيجار وإنما هو من العقود غير المسماة باعتباره يقتصر على إلزام الوعد بابرام عقد الايجار اذا طلب الطرف الاخر منه ذلك خلال مدة معينة ولا ينشئ في ذمة الواعد والموعود له أيا من الالتزامات المتبادلة بين المؤجر والمستأجر والمترتبة على عقد الإيجار ،،،
وبالتالي فلا مساغ للنعي على المدة التي قدرتها المحكمة نفذ الوعد ب 9 سنوات- تجاوزتها مدى السنوات الخمس المحددة لسقوط الآجري بالتقادم في عقد الإيجار لاختلاف مجال كل من العقدين. (الطعنان 565، 570/ 43 ق جلسة 30/3/1977) إظهار الرغبة يجب أن يتم بغير قيد أو شرط فإذا تضمن الاعلان هذا القيد اول شرط عد تعديلا في الوعد لا يرتب اثر. (طعن 198/ 31 ق جلسة 16/12/1965).
11) اظهار الطاعن الموعود رغبته في إتمام العقد النهائي لإقامة الدعوى بندب خبير لتقدير ثمن محل الوعد بالبيع لتوقف المطعون ضدهم بصفاتهم عن اتخاذ إجراءات البيع رغم تسليمه تلك الأرض واستغلالها في الغرض المطلوب الشراء من أجله بعد أن لمس رغبة منه في النكول عن الوعد بوقف إجراءات البيع،،،،
التي طلب المحافظ اتخاذها رغم موافقة بعض الجهات المختصه عليه وتسليمها الأرض وإصدار ترخيص له يحمل رقم 1 لسنة 1984 من مجلس مدينة شبرا الخيمة بإقامة سور حولها واستغلالها فعلا في الغرض المطلوب الشراء من أجله قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى لعدم توافر شروط الوعد بالبيع خطأ.
علة ذلك: للموعود في حالة نكول المتعاقد الآخر عن إنجاز وعده مقاضاته طالبا تنفيذه (م 102 مدني). (طعن 1915/ 64 ق جلسه 20/3/2003).
الفرق بين الوعد بالبيع والبيع بالعربون
البيع بالعربون
دفع العربون دلالته والعدول (م 103 مدني)
تعريفه: يعني احد اور ثلاثه:-
أما عدول مقابل او بدل عن الرجوع في المبيع والعدول عن العقد المبرم خلال مدة معينة باتفاق الطرفين وذلك لعدم تحديد القانون لمده مقابل أداء ثمنه ولو لم يلحق الطرف الآخر ضرر.أو تنفيذ العقد وتأكيده بيتوته.(طعن مدني 816/ 46 ق جلسة 2/12/1980).
تحرير مخالصة أو عقد اتفاق بما دفع من ثمن لإثبات البدء في تنفيذ العقد.
دفع العربون في ضوء الشريعة الإسلامية
جائز- في الشريعة الاسلامية- باتفاق الطرفين، فإذا لم يتفق الطرفان احتكم الى العرف أما حديث النهي عن بيع العربون فهو حديث ضعيف.
تكييفه:
هو بدل أو مقابل في التزام بدلي مبرئ للذمه واسقاط التزامات الطرف الآخر فيكون اداء العربون بتنفيذ العقد وليس فسخا له او هو بيع معلق على شرط فاسخ هو استعمال خيار العدول أو شرط واقف هو عدم استعمال خيار العدول مع إضافة شرط هو التزام العادل فيها بأداء مبلغ هو قيمة العربون.
أو هو دفعه مقدمه من حساب العقد او قسط معدل أو تنفيذ جزائي يتعين استكمالها والمرجع في هذه الدلالة هو ما تستقر عليه النية المشتركة للطرفين.
ومن تطبيقات محكمة النقض في هذا الصدد:
دفع العربون: قرينه قانونيه: قابلة لإثبات العكس على جواز العدول عن البيع، ويجوز الاتفاق على أنه يفيد البت والتأكيد والبدء في تنفيذ العقد ( م 103 مدني ) (طعن 1034/ 54 ق جلسة…………..) (طعن 816/ 46 ق جلسة 2/12/1980) لم ينشر (طعن 1637/ 53 ق جلسة 31/3/1987) لم ينشر.
والمرجع في دلالة العدول: هو ما تستقر عليه نية المتعاقدين وهو من صميم عمل محكمة الموضوع يستظهره من ظروف الدعوى ووقائعها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض بشرط أن تبني حكمها على أسباب سائغة في ذلك.
تقول محكمه النقض:-
دلالة دفع العربون- المرجع فيها بما استقر عليه نية المتعاقدين (م103 مدني) استظهار هذه النية- من سلطة محكمة الموضوع التي تظهرها من ظروف الدعوى ووقائعها- عدم خضوعها في ذلك لرقابة محكمة النقض.
شرطه: اقامه قضائها على اسباب سائغه(طعن 72/ 55 ق جلسة 11/5/1988) (طعن 592/ 68 ق جلسة 18/5/1999).
اتجاه نية المتعاقدين على جعل دفع العربون تأكيد للصفقة أثره: عدم جواز عدولهم عن البيع واعتبار العربون المدفوع جزء من الثمن، وجواز مطالبة أي منهما الاخر تنفيذ العقد أو الفسخ مع التعويض. (طعن 618/ 70 ق جلسة 4/1/2001) (طعن 1393/ 48 ق جلسة 26/11/1983).
فخلوا الاتفاق من بند يفيد أن العربون قد دفع تأكيد النية في التعاقب معناه: ان لكل متعاقد حق العدول، فاذا لم يعدل أحد طرفي العقد خلال هذه المدة المحددة بالاتفاق أصبح العقد باتا واعتبر دفع العربون تنفيذا جزئيا له يجب استكماله،،،،
اما اذا عدل أحدهما كان عليه دفع مقدم العربون للطرف الآخر، فإذا كان الطرف الذي عدله هو دافع العربون فقده اما اذا كان هو الذي أخذه فإنه يرد ضعفه ولو لم يرتب على ذلك ضرر، ولكنها مقابل العدول، وهي في هذا تختلف عن الشرط الجزائي الذي هو تقدير اتفاقي مقدما على التعويض لافتراض الضرر،،،،
وللقاضي تخفيضه إذا كان مبالغا فيه او الاعفاء منها، في حالة عدم حصول ضرر. بعكس العربون فإنه لا يجوز تخفيضه لانه بدل فإذا عدل أحد الطرفين خلال المدة المحددة فقد فسخ الاتفاق، اما اذا انقضت المدة دون عدول. كان ذلك تنفيذا للاتفاق أو العقد بأثر رجعي.
متى كان قد نص في عقد البيع صراحة على أن المشتري دفع عربونا وحدد مقداره والحالة التي تبيح للمشتري استرداده وتلك التي تبيح للبائع الاحتفاظ به كما حدد في العقد موعد الوفاء والباقي الثمن وشروط استحقاقه فإن تكييف محكمة الموضوع لهذا العقد بأنه بيع بالعربون يحوي خيار العدول هو تكييف سليم،،،،
ولا يعيب الحكم عدم تعرضه العبارة التي ختم بها العقد مع أنه عقد بيع نافذ المفعول ما دامت هذه العبارة لا تعني أكثر من نفاذ العقد بشروطه ومن بينها أن حق المشتري في العدول عن العقد لا يسقط إلا عند تمام الواقعة التي حددها الطرفان لانتهاء خيار العدو. (طعن 327/ 22 ق جلسة 5/4/1956).
الفرق بين العربون والشرط الجزائي:-
| العربون | الشرط الجزائى |
| 1) ثمن أو مقابل أو بدل نتيجة عدول أحد المتعاقدين عن تنفيذ العقد، ولو لم يحصل ضرر. | 1) ليس بثمن وإنما هو تعويض مالي عن ضرر هو الإخلال بتنفيذ العقد. |
| 2) لا يستلزم أعذار. | 2) يستلزم أعذار في بعض الحالات. |
| 3) لا يخضع لسلطة القاضي التقديرية. | 3) يخضع لسلطة القاضي التقديرية بالنقصان بما يتناسب مع حجم الضرر. |
ومن أحكام النقض:
1. دفع العربون المقصود منه تأكيد العقد باعتباره دليل نية المتعاقدين في تنفيذ العقد يعد بمثابة بدء تنفيذ للتعاقد، وبالتالي فليس لأي من الطرفين حق العدول (طعن 88/ 13 ق جلسة 20/4/1944).
ويلاحظ هنا: إن عدم قيام أحد الأطراف بالتنفيذ فللطرف الآخر طلب التنفيذ العيني والتعويض مع الفسخ، وفي حالة الفسخ لمحكمة القضاء بتعويض تكميلي قد يكون مساويا للعربون او اكثر او اقل.
2. الإرادة المشتركة للمتعاقدين لها حق تحديد دلالة العربون وما اذا كانت تاكيد للعقد أو إعطاء حق العدول عنه لمن دفع مبلغ العربون، وللقاضي حق الكشف عن قصد العاقدين من شروط العقد ومن الظروف (طعن 556/ 35 ق جلسة 26/2/1970).
3. كلمة عربون إذا ذكرت في عقد البيع المقترن بوعد من البائع بعد أن يدفع المشتري هذا العربون بدون تنفيذ العقد، اعتبرتها الأحكام من حق البائع إذا قصر المشتري، وعلى البائع رد مثليه إذا قصر.
4. مطالبة المشتري برد ضعف العربون الوارد في الاتفاق تخلف البائع عن تنفيذ صفقة البيع المتفق عليها تكون بطريقه الدعوى العادية، وليس عن طريق أمر الأداء لأن المطالب به ليس ثابتا كله في الاتفاق ،،،
وأن أمر الأداء يتطلب أن يكون المدين المطالب به مبلغ من النقود ثابت بالكتابة ومعين المقدار وحال الأداء. (طعن مدني 674/ 40 ق جلسة 9/12/1975).
5. لا يعتبر العربون تعويضا تجري عليه أحكام التكليف الرسمي قبل استحقاقه ولا هو بالثمن الذي يجب رده عند الفسخ، بل هو تعويض من نوع خاص وفدية يتحلل بها أحد العاقدين من عقد بقصد ترك هذا العربون ( محكمة إسكندرية الابتدائية الأهلية ق جلسة 16/3/1940).
6. الاتفاق الصريح على أن دفع العربون قصد به تأكيد العقد، بجعل المدفوع تنفيذا له وجزاء من الثمن.(طعن 556/ 35 ق جلسة 26/2/1970).
ويلاحظ أن: الاتفاق على إبرام عقد البيع الابتدائي، والاتفاق على تأكيده و تنفيذ هذا العقد ودفع عربون وتحديد مقدار دلالة على نية العاقد في تنفيذه- وتحديد موعد الوفاء بباقى الثمن ،،،
وأنه إذا عدل المتصرف إليه عن إبرام العقد، عد العربون غرامه ومقابل وبدل للعدول يؤدي الى فقد العربون وفسخ الاتفاق- اما اذا كان العدو من جانب الموجب مستلم العربون التزام برد ضعفه.
فيما يلي صيغه عقد اتفاق على تنفيذ وإبرام عقد البيع الابتدائي وتأكيد تنفيذه:
انه في يوم………………………………….. الموافق / / 20.
فيما بين كل من:
اولا: السيد/…………………………….. مصري مسلم ومقيم………
(طرف أول)
ثانيا: السيد/……………………………. مصري مسلم ومقيم……….
( طرف ثان).
اقر الطرفان باهليتلهما للتعاقد والتصرف واتفقا على ما يأتي:
تمهيد
يمتلك الطرف الاول العقار رقم……………… تنظيم شارع……….. ناحيه…………… قسم……………. محافظة………………… ومسطحه…………. م2.
وقد رغب الطرف الأول في بيعه وحدد لذلك ثمنا إجماليا قدره……….جنيه
وقد رغب الطرف الثاني في شرائه بالثمن المذكور- لذا فقد اتفق الطرفان على ما يأتي:
اولا: يعتبر التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من هذا الاتفاق بندا من بنود.
ثانيا: اتفق الطرفان على قيام الثاني بسداد عربون للبدء في تنفيذ هذا العقد المزمع إبرامه- ومقدار هذا العربون هو مبلغ…………. جنيه يقوم الطرف الثاني بسداده فورا عند التوقيع على هذا الاتفاق كجزء من ثمن البيع.
ثالثا: تعهد الطرف الثاني بسداد باقي ثمن البيع وقدره………… جنيه وذلك عند التوقيع على عقد البيع الابتدائي وحدد لذلك ميعاد هو آخر نوفمبر عام 2003 ميلادية إذا مضت دون عدول كانت تنفيذا للعقد بأثر رجعي.
رابعا: يقر الطرف الثاني انه في حالة اخلاله بهذا الاتفاق وعدول عن الشراء أو تأخره عن سداد باقي الثمن المحدد للبيع في الميعاد يعد ما دفعه من عربون غرامى مقابل بدل للعدول ،،،
يؤدي الى فقد هذا العربون وفسخ لذلك الاتفاق ويصبح هذا العربون حقا للطرف الأول وليس للطرف الثاني حق مطالبته به او الرجوع عليه به او مطالبته به حاليا او مستقبلا.
خامسا: يقر الطرف الأول أنه إذا كان العدول عن إبرام العقد من جانبه التزام برد العربون ورد ضعفه مقابل وبدل عن العدول، ويطبع هذا الاتفاق في كلتا الحالتين لاغي كأن لم يكن ولا يعمل به.
سادسا: أي نزاع ينشأ بين الطرفين بخصوص هذا الاتفاق يكون من اختصاص محاكم اسكندريه.
سابعا: تحرر من هذا الاتفاق نسختين بيد كل طرف للعمل بموجبها عند الاقتضاء.
البيع من حق التقرير بالشراء.
البيع من حق التقرير بالشراء: عن الغير وإن لم يرد به نص، إلا أنه من الجائز التعامل به، ويجب لأعمال آثاره ذكر شروط اختيار الغير في العقد، بأن يحتفظ المشتري عند إبرام العقد بحقه في التقرير بالشراء عن الغير،،،،
ويتفق مع البائع على مدة يعلن المشتري خلالها اسم من اشترى له الصفقة، فإن أفصح عن ذلك المشتري المستتر في الميعاد المتفق عليه، فاعتبر البيع صادرا من البائع الى هذا المشتري المستتر مباشره وانصرفت إليه آثاره دون حاجة إلى بيع جديد له من المشتري الظاهر. (طعن 110/ 47 ق جلسة 15/4/1981).
