أحكام تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية
نظراً لأهمية العقارات في إقامة المشروعات الاستثمارية، فقد نظم قانون الاستثمار أحكام تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وذلك بالفصل السادس والأخير من الباب الثالث منه، بالمواد من (55 إلى 67) من القانون.
كما بينت أحكام تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية التفصيلية بالمواد من (44 إلى 95) من الفصل الخامس للباب الثالث من اللائحة التنفيذية لقانون الاستثمار.
(أ ) وضع المشرع بالمادة (55) من القانون القاعدة التي تقرر أن للمستثمر حـق فـي الحـصول على العقـارات اللازمـة لمباشـرة نـشاطه الاستثماري أو التوسع فيه. وقرر المشرع هذا الحق للمستثمر أياً كانت نسبة مشاركته أو مساهمته في رأس مال المشروع، مع مراعاة القواعد الخاصة ببعض العقارات في المناطق الجغرافية التي تنظمها قوانين خاصة.
وللمستثمر استعمال حقه في الحصول على العقارات اللازمة لمشروعه من خلال الجهة صاحبة الولاية على العقارات محل الطلب ، أو من خلال الهيئة وفقاً لأحكام قانون الاستثمار.
(ب) وتسهيلا من المشرع للمستثمر في مجال تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية، ألزم المشرع الجهات الإدارية صاحبة الولاية على العقارات، بموافاة الهيئـة بخرائط تفصيلية محـدداً عليهـا جميـع العقارات الخاضعة لولايتها والمتاحة للاستثمار.
ويلحق بهذه الخرائط قاعدة بيانات كاملـة عـن تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية تتضمن موقعهـا ومساحتها والارتفاعات المقررة والسعر التقريبي والأنشطة الاستثمارية المتاحة والملائمة لطبيعتها وأسلوب التصرف فيها.
وعلى الجهات المختصة صاحبة الولاية التنسيق عند إعداد هذه الخرائط مع الجهات المختصة والمركز الوطني لتخطيط استخدام أراضي الدولة.
(ج) وحـدد المشرع بالمادة (56) من القانون مـدة تـسعين يوما تحسب من تاريخ العمل بقانون الاستثمار لموافاة الهيئة من الجهات الإدارية المختصة بالخرائط المشار إليها ل تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية.
وتلتزم الجهات المشار إليها بتحديث البيانات المشار إليها دوريا كل ستة أشهر أو كلما طلبت الهيئة ذلك.
والواقع أن ما أشارت إليه المادة (56) من القانون سالفة الذكر في خصوص إعداد وتجهيز قائمة العقارات المقامة للاستثمار والملائمة لأنشطة المشروع حتى يتم تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية، يدل على حرص الدولة على الإعداد الجيد والمسبق لأهم عناصر المشروعات الاستثمارية،
كما أن في التزام الجهات بوضع جميع البيانات التي تساعد المستثمر على الخيارات الصحيحة لمشروعه الاستثماري عنـد التقديم بطلبـه لإقامة المشروع. كما أن تجهيز هذه الخرائط والبيانات خلال مدة معينة به تسهیل حقیقی وجـاد من المشرع المصرى وحرصاً على تقدير وقت المستثمر الذي يعـد أحـد وسـائل التحرر من الروتين المعوق لكل نجاح أو تقدم.
وفي التزام الجهات المعنية بتحديث البيانات كل فترة معينة مثل ستة أشهر، أو كلمـا طلبت الهيئـة، بـه أهـم مـا يتعلـق بمستقبل تنظيم تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية حيث لا شك أن الأسعار تتغير تباعاً للسوق الداخلي بل والخارجي وأن إعادة التقدير أمر ضروري لصالح الدولة لا شك،
بالإضافة إلى أن التحديث المستمر لبيانات العقارات به فائدة لمعرفة ما تم تخصيصه والعقارات المتاحة توفيراً للوقت وتجميع الأنشطة المتماثلة أو المشابه في مناطق معينة قد يسهل إعداد احتياجات المشروعات بناء على البيانات الجديدة.
(د) وإذا تم اختيار العقار أو العقارات المناسبة للمشروع، يصدر رئيس الجمهورية – بعد موافقة مجلس الوزراء قراراً بنقل الملكية أو الولاية أو الإشراف على بعض العقارات، من الجهات الإدارية صاحبة الولاية إلى الهيئة متى استلزم تنفيذ الخطة الاستثمارية ذلك – وتتولى الهيئة التصرف في العقارات و تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية ووفقاً لاحكام قانون الاستثمار.
وبينـت المـادتـان (44، 45) مـن اللائحة التنفيذيـة الإجـراءات والضوابط ل تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية تنفيذاً للمادتين (55، 56) من القانون.
حيث أشارت المادة (44) من اللائحة إلى التزام الجهات الإدارية صاحبة الولاية بعد التنسيق مع كافة الجهات المختصة والمركز الوطني لتخطيط استخدامات أراضي الدولة بموافاة الهيئـة بخرائط تفصيلية مـحـدداً عليهـا كـافـة العقارات الخاضعة لولايتهـا والمتاحـة للاستثمار لإدراجها في الخريطة الاستثمارية.
بالإضافة إلى قاعدة بيانات كاملة تتضمن المواقع والمساحة، والشروط البنائية المقررة، والسعر التقديري، وحالة المرافق والأنشطة الاستثمارية الملائمة لطبيعتها وأسلوب التصرف فيها.
وأضافت الفقرة الثانية من المادة (44) من اللائحـة أنـه يجـوز للهيئة طلب أي بيانات أخرى لازمة من جهات الولاية أو غيرها لوضع الخريطة الاستثمارية، كما تلتزم تلك الجهات بتحديث هذه البيانات بشكل دورى كل ستة أشهر أو كلما طلبت الهيئة ذلك.
وتعمل الهيئة مع كافة جهات الولاية على إنشاء البنية الأساسية للربط الالكترونـي مـع الهيئـة بمـا يـسمح بـسرعة تبـادل البيانـات والمعلومات المتعلقة بالعقارات المتاحة للاستثمار.
لا يفوتك:تعرف وأسباب الدمج والاستحواذ بين الشركات
–قرار رئيس الجمهورية بنقل الملكية أو تغيير جهـة الولايـة أو الإشراف على بعض العقارات المملوكة ملكيـة خاصـة للدولة إلى ملكية الهيئة.
طبقاً للفقرة الأخيرة من المادة (44) من اللائحة، يصدر رئيس الجمهورية بعد موافقة مجلس الوزراء بناء على عرض من الوزير المختص بالتنسيق مع الجهة صاحبة الولاية، قراراً بنقل الملكيـة أو تغيير جهة الولاية أو الإشراف على بعض العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة من الجهات الإدارية صاحبة الولاية إلى الهيئة متى استلزم تنفيذ الخطة الاستثمارية ذلك بعد إقرارها من المجلس الأعلى للاستثمار، على أن تتولى الهيئة التصرف فيها وفقاً لأحكام قانون الاستثمار ولائحته.
ولعل أهم ما جاء في هذا الخصوص من بيانات تسهل تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية، مـا أشارت إليـه المـادة (45) من اللائحـة والتي تتطلب أن تتضمن الخريطة الاستثمارية تحديد نوعية ونظـام وشروط الاستثمار، ومناطقه الجغرافية، وقطاعاته، كما تحدد العقارات المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة الأخرى المعدة للاستثمار، ونظام وطريقة التصرف فيها بحسب نوع النظام الاستثماري.
وتعـد الهيئـة مـشروع الخريطـة الاستثمارية بالتنسيق والتعاون الكامل مع جميع أجهزة الدولة المعنية، من توفير رابط الكتروني لتداول هذه الخرائط والبيانات بين الجهات الإدارية صاحبة الولاية والهيئة.
قواعـد وأحكـام التـصـرف فـي العقارات للمشروعات الاستثمارية:
نظم المشرع أحكام وضـوابط وشروط التصرف و تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بالمواد مـن (57-67) مـن القـانون وبالمواد من (46 إلى 59) من اللائحة التنفيذية للقانون، وذلك نظرا لأهمية هذه الأحكام سواء بالنسبة للجهة المختصة صاحبة الولاية على العقارات أو المشروع الاستثماري ذاته.
وسوف نشير إلى هذه الأحكام والضوابط.
1-وضع المشرع المبدأ العام في خصوص تنظيم التعامل وتخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وذلك بالمـادة(57/1)من القانون، وهو أن يكون التصرف للمستثمرين في العقارات المملوكة ملكية خاصة للدولة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة بغرض الاستثمار طبقاً للأحكام والضوابط والإجراءات المنصوص عليها في قانون الاستثمار مع مراعاة الخطة الاستثمارية للدولة وحجم المشروع الاستثماري وطبيعة نشاطه والأموال المستثمرة فيه.
2-وحرصـاً مـن المشرع علـى عـدم تعطيـل إقامة المشروعات الاستثمارية، خاصـة فـي مجـال التصرف وتخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية، استثنى خـضوع التصرف في تلك العقـارات لقانون تنظيم المناقصات والمزايدات رقم 89 لسنة ١٩٩٨، إلا فيما لم يرد به نص خاص في قانون الاستثمار وبما لا يتعارض مع أحكامه.
3۔ على المستثمر الالتزام بالجـدول الزمنى المقـدم منـه لتنفيـذ المشروع المعتمد من الجهة المختصة، طالما قامت هذه الجهة بالتزاماتها قبل المستثمر وهى تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية.
4-لا يجوز للمستثمر إدخال تعديلات في أغراض وطبيعة النشاط أو توسعه نشاطه أو زيادة حجمه أو غير ذلك من تعديلات إلا بعد موافقة الجهة المختصة كتابة على ذلك، سواء كان ذلك مباشرة أو من خلال ممثلها بمركز خدمات المستثمرين (57/4 من القانون).
الصور التي يتم بها التصرف في العقارات للمشروعات الاستثمارية
حـددت المـادة (58) مـن القـانون الصور التـي يـتم بواسطتها التصرف في العقارات اللازمة للمشروعات الاستثمارية. وهذه الصور هي:
البيع، الإيجار، الإيجار المنتهي بالتملك، الترخيص بالانتفاع، المشاركة في المشروع.
ويكون ذلك إما بناء على طلب المستثمر أو دعوة أو إعلان من الهيئة وفقاً لأحكام القانون.
وبينت الأحكام السابقة، المادة (46) من اللائحة التنفيذية حيث تنص على أن: “يكون التصرف للمستثمرين في العقارات المملوكة ملكية خاصة للدولة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة، بغرض الاستثمار طبقاً للأحكام والضوابط والإجراءات المنصوص عليها في قانون الاستثمار
وهذه اللائحة بعد التأكد من عدم وجود أي نزاع جـدى بشأنها، وبمراعـاة الخطـة الاستثمارية للدولة، وحجـم المـشروع الاستثماري وطبيعة نشاطه وقيمة الأموال المستثمرة فيه، وذلك عن طريق الهيئة بالتنسيق مع الجهات الإدارية المختصة”.
وأضافت الفقرة الثانية من المادة (46) من اللائحة أنه لا تسرى على هذا التصرف أحكام قانون تنظيم المناقصات والمزايدات المشار إليه إلا فيما لم يرد في شأنه نص خاص في قانون الاستثمار وبما لا يتعارض مع أحكامه.
وطبقاً للفقرة الثالثـة مـن المـادة (46) من اللائحـة سالفة الذكر، تلتزم كـل مـن الجهة الإداريـة صاحبة الولاية على العقـار والهيئة، بإخطار كل منهما للآخر بالتعاملات الجدية على العقارات المدرجة في الخريطة الاستثمارية خلال ثلاث أيام عمل على الأكثر، ويعتبر التعامل جدياً على العقار متى قدم بشأنه طلباً رسمياً مرفقاً به كامل المستندات اللازمة.
وبينت أيضاً المادة (43/1) من اللائحة أنه يكون التصرف في تلك العقارات، بناء على طلب من المستثمر ويتقدم به على النموذج المعد لهذا الغرض إلى الهيئة أو أحـد فروعهـا أو مكاتبهـا مبينـا بـه الغرض والمساحة والمكان الذي يرغب في إقامة المشروع عليه، أو بناء على دعوة توجهها الهيئة بالتنسيق مع الجهة الإدارية المختصة،
تتضمن عرضاً للفرص الاستثمارية المتاحـة لـديها للاستثمار وذلك بالوسائل المختلفة كالمؤتمرات.
وطبقا للمـادة (47/2) مـن اللائحـة يكـون التصرف فـي تلـك العقارات و تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بعد التنسيق مع الجهة الإدارية المختصة، بناء على إعلان من خلال وسائل النشر المناسبة بمـا فـي ذلـك الإعلان على الموقع الالكتروني للهيئة،
ويجب في جميع الأحوال أن يتضمن الإعلان مساحة العقارات ومواقعهـا، وصـور التصرف فيهـا، ومعالمهـا، وأسعارها، وغيرها من الشروط اللازم توافرها في المستثمر، وأخر موعد لتقديم الطلبات، وغيرها مما يلزم لتحقيق الغرض من الإعلان. وفي جميع الأحوال يجب ألا تقل مدة تقديم الطلبات عن خمسة عشر يوماً من تاريخ الإعلان.
صورة بيع العقار والإيجار المنتهي بالتملك
(أ)صورة بيع العقار:
طبقـا لـحـكـام المـادة (٦٢) مـن القـانون، إذا كـان التصرف في العقارات وتخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بطريـق البيـع، يجـوز لكـل مستثمر لأغراض إقامة المشروعات أو توسيعها تقديم طلـب بالتعاقـد عليهـا بـشرط توافر الشروط الفنية والماليـة التـي تحـددها الهيئـة مـع التنسيق مع الجهة الإدارية صاحبة الولاية.
ولا تنتقل ملكية العقارات إلى المستثمر في هذه الحالات إلا بعد سداد كامل الثمن وبدء الإنتاج الفعلي للمشروعات ذات الطبيعة الإنتاجية أو الانتهاء من تنفيذ المشروعات العقارية أو السياحية أو بدء مزاولة النشاط الفعلى لغير ذلك.
واشترط المشرع إدراج هذا الشرط بنص في العقد المبرم مع المستثمر.
وخيراً فعل المشرع المصري في خصوص عدم انتقال الملكية إلى المستثمر إلا بعد سداد كامل الثمن وبدء الإنتاج الفعلي للمشروعات ذات الطبيعة الإنتاجية أو الانتهاء من تنفيذ المشروعات العقارية أو السياحية، ذلك أن التجارب المريرة في ظل قوانين الاستثمار السابقة على هذا القانون،
حيث كان المستثمر بعد تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية و بعد انتهاء مواعيد ومدد الحوافز الاستثمارية يقوم بتصفية المشروع وبيع موجوداته تاركا البلاد بعد إفادته من كل الضمانات والحوافز والامتيازات، بل إن منهم من كان يغير نشاط المشروع كلية ويبيع أحد فروعه بالعقارات والأرض ويحقق أرباحاً تفوق ما دفعه في المشروع بكامل فروعه عشرات المرات.
وأجازت الفقرة الثالثة من المادة (٦٢) من القانون، الموافقة على تأجيل سداد كامل الثمن أو بعضه أو غير ذلك من التيسيرات إلى ما بعد التشغيل الفعلي للمشروع على ضرورة أن يشتمل العقد على ضمانات في هذه الحالة.
(ب) صورة التأجير المنتهي بالتملك
وفي خصوص أحكام التعاقد مع المستثمر فيها على نظام التأجير المنتهي بالتملك، أشارت الفقرة الأخيرة من المادة (٦٢) من القانون على تطبيق ذات الأحكام والضوابط السابق ذكرها في حالة التصرف في العقارات بالبيع للمشروعات الاستثمارية على حالة الإيجار المنتهى بالتملك.
2-صورة التصرف في العقارات بنظام الترخيص بالانتفاع أو بنظام التأجير:
(أ ) فـي شـان نـظـام التـرخيص بالانتفـاع بمقابـل للعقـارات و تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية، أشـارت المـادة (61) مـن القـانـون بـأن يـكـون الترخيص لمدة لا تزيد على خمسين عاماً قابلة للتجديد بالشروط المتفق عليها طالما كان المشروع مستمرا.
ويحق للجهة صاحبه الولاية في تعديل قيمة مقابل الانتفاع عند التجديد.
ويكون الترخيص للمستثمرين الذين تتوافر بشأنهم الشروط المالية والفنية التي تحددها الهيئة مع الجهة صاحبة الولاية.
(ب) وفي شأن تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بنظام التأجير للعقارات المخصصة للمشروعات الاستثمارية، فقـد قـرر المشرع بـالفقرة الأخيرة من المادة (61) مـن القانون، تطبيق ذات الأحكام السابق الإشارة إليها في نظام الترخيص بالانتفاع بمقابل سالفة الذكر.
3-صـورة تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بنظام المشاركة مع المستثمر:
أجاز المشرع في قانون الاستثمار اتخاذ صورة مشاركة المستثمر في مشروعة الاستثماري مع الجهة صاحبه الولاية على العقار محل التصرف. وذلك عن طريق تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية محل التصرف كحصة عينية في المشروع الاستثماري.
ويلزم لتطبيق هذا النظام صدور قرار من رئيس مجلس الوزراء . وأشارت إلى هذا النظام من نظم التصرف في العقارات المادة(58/2)من القانون حيث تنص على أنه:
“ويجـوز للجهـات الإداريـة صـاحبة الولاية على العقارات أن تشترك في المشروعات الاستثمارية بتلك العقارات كحصة عينية أو بالمشاركة في الأحوال التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء.
وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون أوضاع وإجراءات وكيفية اشتراك تلك الجهات بالعقارات في المشروع الاستثماري”.
وبينت اللائحة التنفيذيـة أوضـاع وإجـراءات وكيفيـة اشتراك الجهات صاحبة الولاية على العقارات في المشروع بالمادة (48) من اللائحة التنفيذية حيث جاء بتلك المادة أنه يجوز للجهة الإدارية صاحبة الولاية أن تشترك في المشروعات الاستثمارية بالعقارات كحصة عينية ضمن رأسمال شركة المشروع وبينت من أجل ذلك اللائحة الضوابط الواجب إتباعها والتي سنشير إليها تباعا:
1-أن تتخذ شركة المشروع شكل شركة مساهمة مصرية.
2-أن يـتـم تقـدير قيمـة الحـصة العينيـة مـن خـلال إحـدى جـهـات التسعير المنصوص عليها في المادة (64) من قانون الاستثمار، على أن يعتمد تقرير التقييم من السلطة المختصة في تلك الجهة.
كما يجوز للجهات الإدارية صاحبة الولاية أن تشارك بالعقار في المشروع من خلال إحدى الصور الآتية:
– نظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص .
– نظام المشاركة مقابل الانتفاع طويل الأجل .
– البناء والتشغيل ونقل الملكية Build, own, operate transfer-
– البناء والتملك والتشغيل ونقل الملكية Build, own, operate- .transfer, boot
الشراكة بنسبة من إيراد المشروع وفي جميع الأحوال يتعين موافقة مجلس الوزراء على أي من حالات المشاركة المشار إليها في المشروع الاستثماري.
وأوجبت اللائحة أن يحدد في الإعلان عن المشاركة، نوعها، وطبيعة العقار، وطبيعة النشاط المراد إقامته على العقار.
وتكون المشاركة على العقار بناء على دعوة أو إعلان من الهيئة بالتنسيق مع الجهات الإدارية صاحبة الولاية.
4-صورة التصرف في العقارات للمشروعات الاستثمارية بدون مقابل، وأجازتها في جميع صور التصرف السابق ذكرها:
(أ ) أجـاز قانون الاستثمار بالمادة (60) منه، حالات يتم فيها التصرف وتخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية دون غيرها، وطبقاً للخريطة اللازمة للمشروعات الاستثمارية بدون مقابل، وذلك فى مجال محدد هو مجال التنمية الاستثمارية، وذلك في المناطق التي يصدر بتحديدها قرار من رئيس الجمهورية بعد موافقة مجلس الوزراء.
وهي العقارات المملوكة للدولة ملكيـة خاصـة، وللمستثمرين الذين تتوافر فيهم الشروط الفنية والمالية التي يحددها قرار رئيس مجلس الوزراء.
(ب) وقررت ذات المـادة جـواز سـريـان مـا سـبق مـن ضـوابط بالنسبة للتصرف في العقارات بدون مقابل على صور التصرف السابق ذكرها بالمادة (58) من القانون سالفة الذكر.
وفي ذلك تنص المادة (60) من القانون على أنه:
“……ويسرى ذلك على صور التصرف المنصوص عليها بالمادة (58)من هذا القانون.
وألزم المشرع المستثمر بتقديم ضمان نقدى أو ما يقوم مقامه في حالة التصرف في العقارات بدون مقابل وذلك إلى جهة التصرف.
وحماية للمستثمر من المغالاة في قيمة الضمان الملزم بتقديمه، وتشجيعها للاستثمارات، حدد المشرع هذا الضمان بما لا يزيد على (5%)من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع وذلك وفقاً للمعايير والضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
ويسترد الضمان بعد مرور ثلاث سنوات على بدء الإنتاج الفعلي للمشروعات بشرط التزام المستثمر بشروط التصرف.
ولا بأس بمـا اخـذ بـه المشرع بإجـازة التصرف و تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بـدون مقابـل تـشجيعاً للاستثمار في المناطق النائية أو ذات التكلفة العالية لإعدادها للنشاط المحـدد لـهـا،
خاصة وقد وضع المشرع بقانون الاستثمار ولائحته التنفيذية أحكاماً محـددة تتضمن وجوب توافر شروط فنية وماليـة معينة في المستثمر توضح حـرص المشرع علـى عـدم عشوائية فرص الاستثمار بـدون مقابل، بالإضافة إلى وجوب سداد ضمان مالي في مثل هذه الحالات، كذلك وضع ضوابط محددة لاسترداد هذا الضمان.
والواقع أننا كنا نفضل قصر هذا النظام على حالة الانتفاع بالعقار حيث تظل ملكية الرقبة للدولة والانتفاع بدون مقابل طوال مدة المشروع.
وبينت اللائحة التنفيذية ضوابط وأحكام هذه الصورة من صور التعاقد مع المستثمر في شأن التصرف في العقارات.
ماهي أحكام وضوابط التصرف في العقارات للمشروعات الاستثماريةبدون مقابل:
طبقاً للمادة (٤٩) من اللائحة يلزم المستثمر بتقديم خطاب ضمان نقدى أو ما يقوم مقامه إلى جهة الولاية بما لا يزيد على (5%) من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع خلال خمسة عشر يـوم عمل تبدأ من تاريخ إعلانه بخطاب مصحوب بعلم الوصول بتـوافر الشروط الفنية والمالية في شأنه.
وبينت اللائحـة بالمـادة (49) من اللائحـة الضوابط والشروط اللازمة لهذه الصورة من صور التصرف في العقارات بدون مقابل.
هذه الضوابط هي:
-بالنسبة للنشاط الإنتاجي: تقديم خطاب ضمان أو مـا يقـوم مقامـه بنسبة (1%) من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع.
بالنسبة للنشاط الخـدمى: تقديم خطـاب ضمان أو مـا يقـوم مقامـه بنسبة(3%) من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع.
بالنسبة لنشاط التخزين: تقديم خطـاب ضـمـان أو مـا يقـوم مقامـه بنسبة (5%) من قيمة التكاليف الاستثمارية للمشروع.
(ب) وطبقاً للفقرة الثانية من ذات المادة (٤٩) من اللائحة، يودع الضمان لدى جهة الولاية بالشكل الذي يتفق مع طبيعة الضمان، وذلك بموجب إيصال رسمى مثبت به رقم الطلب وتاريخ الإيصال ولا تحسب فائدة على هذا المبلغ، كمـا تقبـل الـشيكات المعتمـدة مـن المـصارف المسحوبة عليها، وكذلك المسحوب علـى مـصارف بالخـارج بشرط التأشير عليها بالقبول من أحد المصارف المعتمدة بالداخل.
(ج) وأضافت الفقرة الثالثة من المادة (49) من اللائحة أن يسترد الضمان بعد مرور ثلاث سنوات على بدء الإنتاج الفعلي للمشروعات ذات الطبيعة الإنتاجية، أو بدء مزاولة النشاط لغير ذلك، وذلك بشرط التزام المستثمر بشروط التصرف الوارد على العقارات.
(د ) وفي الفقرة الأخيرة من المادة (٤٩) من اللائحة، فإنه في حالة عدم اتمام هذا التعاقد لسبب يرجع إلى المستثمر يرد إليه الضمان المشار إليه بعد خصم أي مصاريف إدارية تكون قد تكبدتها الهيئة أو الجهة الإدارية المعنية دون حاجة إلى اتخاذ أي إجراء آخر.
ما هى البيانات التي يلتزم بها المستثمر عند تقديم طلب العقارات اللازمة للمشروع الاستثماري:
يلتزم المستثمر – عند حاجته إلى توفير عقارات من أملاك الدولة الخاصة لمشروعه الاستثماري – إلى تقديم طلب موضحاً به غرض إقامة المشروع والمساحة والمكان الذي يرغب في إقامة المشروع عليه.(م 59 من القانون)
وتتولى الهيئة عرض العقارات المتاحـة لـديها أو لدى الجهات الإدارية صاحبة الولاية، التي تلائم طبيعة النشاط الاستثماري مع بيان طبيعة العقار والاشتراطات المتعلقة بها.
كما على الهيئة الافصاح عما إذا كانت تلك العقارات مزودة بالمرافق من عدمه وصـور التصرف الملائم لها، ومقابل ذلك من الاشتراطات والبيانات اللازمة وفقاً لطبيعة النشاط (م 59 من القانون).
قواعد المفاضلة بين المستثمرين عند تزاحم الطلبات في شأن تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية
توقع المشرع احتماليـة تـزاحم المستثمرين في التعامـل علـى العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية في صور التعامل والتصرف في العقارات السالف ذكرها بالمادة (58) من القانون، فقرر بالمادة (63) من ذات القانون أن المفاضلة تكون بين من استوفى منهم الشروط الفنية والمالية اللازمة للاستثمار بنـطام النقاط وفقاً لأسـس المفاضلة والتـي مـن بينهـا قيمـة الـعـرض المقـدم مـن المـستثمر أو المواصفات الفنية أو المالية الأخرى.
ووفقاً للمادة (63/2) والسابق الإشارة إليها، إذا فرض وتعذرت المفاضلة بين الطلبات بنظام النقط، جاز إجراء المفاضلة وفقاً لأعلى سـعر يقدمـه المـستثمر. علـى أن توضـح اللائحـة إجـراءات وأسـس المفاضلة.
ونشير في هذا الخصوص إلى أننا كنا نفضل أن تكون المفاضل في حالة تعذر المفاضلة بين الطلبات على أساس سابقة الأعمال وخبرة المستثمر في المجالات الحيوية والهامة إذ يكـون ذلك العنـصـر مـن عناصر المفاضلة أهم من الأعلى سعراً.
أحكام وضوابط المفاضلة بين المستثمرين
نظمت اللائحة التنفيذية للقانون أحكام وضوابط وإجراءات المفاضلة في حالة التزاحم بالمادتين (50، 51) منها والتي سوف نشير إليها.
(1)حيث جاء بالمادة (50) من اللائحة مفهوم حالات التزاحم وهو أن يكون التزاحم بين المستثمرين طبقا للمادة (63) مـن قـانـون الاستثمار في أي من الحالات الآتية:
– زيادة عدد طلبات تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية عن قطع الأراضي المتوافرة وقت الطلب بمراعاة وحدة النشاط النوعي.
– زيادة عدد طلبات تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية عن عدد المشروعات أو التراخيص المعلن عنها.
– زيـادة المشروعات المتماثلـة فـي طبيعة الاستثمار وحجمـه عـن المساحات المتاحة في المنطقة المستهدفه بالاستثمار.
وقررت المادة (51) من اللائحة أنه عند تزاحم طلبات المستثمرين بالتعامل على العقارات اللازمة لإقامة مشروعات استثمارية سواء بنظام البيع أو التأجير أو التأجير المنتهي بالتملك أو الترخيص بالانتفاع، تكون المفاضلة بين من استوفي الشروط الفنية والمالية اللازمة للاستثمار بنظام النقاط وفقاً للأسس التي يتم الاتفاق بشأنها مع الجهات صاحبة الولاية على العقارات ومن بينها الأسس الآتية:
1-المواصفات الفنية للمشروع خاصـة التكنولوجيـا المستخدمة ومدى حداثتها.
2-الخبرة السابقة أو الشهره العالمية.
3-قدرة المشروع على توفير النقد الأجنبي سواء من خلال تصديرمنتجاته للخارج أو توفير بديل محلي لمنتج يتم استيراده من الخارج.
4-التكاليف الاستثمارية المتوقعة للمشروع . 5-قيمة العرض المالي المقدم وأسلوب سداده .
وفي حالة تعذر المفاضلة بين المتزاحمين بنظام النقاط المشار إليه، تجوز المفاضلة بينهم وفقاً لأعى سعر يقدم منهم (م 51/2 من اللائحة).
وفي جميع الأحوال يجب أن يتضمن الإعلان بياناً بالأسس التي تتم المفاضلة بين المتزاحمين عليها (م 51/2 من اللائحة).
الجهة المختصة بتقييم العقارات اللازمة للمشروعات الاستثمارية وضوابط وإجراءات هذا التقييم:
تكفلـت المـادة (64) مـن القـانون ببيـان الجهة المختصة بتقييم وتقدير قيمة البيع أو التأجير أو مقابل الانتفاع للعقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وهي إحدى الجهات المحددة بتلك المادة والتي سوف نشير إليها.
1-هذه الجهات هي الهيئة العامة للخدمات الحكومية، اللجنة العليا لتثمين الأراضى للدولـة بـوزارة الزراعة، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، الهيئة العامة للتنمية السياحية، الهيئة العامة للتنمية الصناعية، وذلك وفقاً لطبيعة النشاط المستهدف إقامته.
2-وتلزم جهة التقييم السالف ذكرها، بضم ممثلين من ذوي الخبرة في عضوية لجان التقدير.
3-تلزم جهـة التقدير بإنهاء عملية التقدير خلال مدة لا تجـاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم طلب التقدير.
وأشارت المادة (64) من القانون سالفة الذكر إلى أن اللائحة التنفيذية تبين معايير وضوابط وإجراءات عملية التقدير ومدة صلاحيته بالإضافة إلى الاتعاب التي تمنحها لجهة التسعير من الجهة صاحبة الولاية عند إتمام التخصيص.
والواضح من الجهات المحـددة بالمـادة (64) من القانون، انها جهات لها دراية وتخصص كبير في معظم التخصصات، أن لم يكن جميع التخصصات المختلفة في مجالات التنمية مما يمكنها من وضع التقدير المالي لمقابل تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بطريقة عادلة وجاذبة للاستثمار.
ولعل في ضرورة ضم ممثلين من ذوي الخبرة في عضوية لجـان التقدير على اختلافها، ما يؤدي إلى عدالة التقدير وفقاً للسوق العقاري، كما يؤدي إلى تداول الآراء والمشورة بين المتخصصين مما لا يضيع على الدولة أو المستثمر شيئاً.
ضوابط وإجراءات التقييم:
وفـي شـأن الضوابط والمعايير وإجراءات التقدير وفقاً للائحة التنفيذية لقانون الاستثمار، فقد بينتها وأوضحتها المادتان (52,53) منها والتي سنشير إليها.
وفقاً للمادة (٥٢) من اللائحة، يجب أن يتضمن طلب تقدير ثمن البيع أو القيمة الايجارية أو مقابل الانتفاع، المقدم إلى أي من الجهات الإدارية المنصوص عليهـا بالمـادة (64) مـن القـانـون والسابق شـرحها، كافـة المعلومات التي تمكن جهة التقدير من إتمام أعمالها وفقاً للمعايير الآتية:
1-أثمان العقارات المجاورة
2-تكاليف إعداد العقار وتهيئة البنية الأساسية اللازمة، ومدى توافر المرافق الرئيسية
3-الأنشطة الاستثمارية التي يمكـن إقامتهـا علـى الأراضـي والعقارات
4-العناصر الفنية الأخرى التي تراها الجهة الإدارية المختصة ضرورة لإجراء التقدير
وأضافت المادة (53) من اللائحة أن تستمر صلاحية تقدير الثمن للبيع أو القيمة الايجارية أو مقابل الانتفاع لمدة سنة من تاريخ تسليمه للهيئة أو الجهة الإدارية صاحبة الولاية، مالم تطرأ تغييرات اقتصادية تؤثر على هذا التقدير.
وتستحق جهة التقدير اتعاباً نظير عملية التقدير أو التسعير بما لا يقل عن قيمة نصف في الألف من قيمة الأرض المسعرة وبحد أقصى مائة ألف جنيه يتم سدادها من الجهة الإدارية صاحبة الولاية عند إتمام إجراءات التخصيص.
سلطة البـت فـي طلبات المستثمرين في تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وإجراءاتها:
أولا: سلطة البت في الطلبات:
حدد المشرع بالمادة (65) من القانون اللجنة أو اللجان المختصة فـي البـت فـي طلبـات التصرف في العقارات اللازمة للمشروعات الاستثمارية.
حيث قرر بتلك المادة أن تشكل اللجنة المختصة أو أكثر بقرار من الرئيس التنفيذي للهيئة وباعتماد من الوزير المختص، تضم عناصر فنية ومالية وقانونية تتناسب مع وظائفهم وخبراتهم مع أهمية وطبيعة موضوع التعاقد، وذلك للبـت فـي طلبات التصرف في العقارات في الأحوال المختلفة للمستثمرين.
وحدد المشرع مهلة للجنة لا تجاوز ثلاثين يوما من تاريخ ورود الرأى الفني في طلب المستثمر من الجهة صاحبه الولاية، والتي يجب عليها تقديمه خلال أسبوع من تاريخ ورود الطلب وتعتمد قراراتها منه وعلى الهيئة إخطار مقدم الطلب بالقرار.
وجاء بالفقرة الثانية من المادة (65) المشار إليها، أن تبين اللائحة التنفيذية للقانون إجراءات عمل اللجان المشار إليها، وكيفية الإخطار وطـرق سـداد الـثمن أو القيمـة
الايجاريـة أو مقابـل الانتفـاع بحـسب الأحوال، وأيلولـه المستحقات إلى الجهات المختصة كاملة، كما تبين اللائحة التنفيذية إجراءات إعداد وتحرير العقود في كل حالة وفق نماذج العقود المعتمدة من مجلس إدارة الهيئة بعد مراجعتها من مجلس الدولة.
ثانياً : إجراءات البت في الطلبات:
بينت اللائحة التنفيذية لقانون الاستثمار بالمواد من (54إلي56) منهـا ضـوابط وأحكـام وإجـراءات البـت فـي طلبات المستثمرين في تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وسوف نشير إليها.
1- تلزم جهة الولاية المعنية بدراسة طلبات التصرف في العقارات المقدمة من المستثمرين وموافقة الهيئة برأيها الفني في تلك الطلبات موضحاً به الأسباب التي استندت إليها في الرفض أو القبول، وذلك خلال أسبوع من تاريخ ورود الطلب المقدم من المستثمر أو مـن تـاريخ انتهاء الفترة المحددة بالإعلان لتلقى طلبات المستثمرين ب تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية بحسب الأحوال (م54) من اللائحة.
2- تتـولى اللجـان المـشكلة طبقـاً لحكـم المـادة (65) مـن قـانـون الاستثمار دراسة طلبات المستثمرين المستوفاة طبقاً للنمـوذج المعد لهذا الغرض، للتحقـق مـن مـدى تـوافر الشروط الفنية والمالية الموضوعة سلفاً من جانب الهيئة بالتنسيق مع الجهة الإدارية صاحبة الولاية، وذلك للبت فيها خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ ورود الرأي الفني من جهة الولاية المعنية.
وتعتمد توصيات تلك اللجان من الرئيس التنفيذي للهيئة على أن يخطر بهذا القرار الجهة الإدارية المعنية، والمستثمر بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول أو عن طريق الوسائل الأخرى التي يتم الاتفاق بشأنها مع المستثمر عند تقديم طلب الحصول على الخدمة كالبريد الالكتروني الذي يحدده المستثمر في طلب تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وفقاً للنموذج المعد لهذا الغرض. على أن يتضمن الإخطار الإجراءات اللازمة لعملية اتمام التعاقد (م 55/1 من اللائحة).
ويتم الإعلان عن أسماء المستثمرين الذين تم تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية لهم على الموقع الرسمي للهيئة بشبكة المعلومات الدولية، بالإضافة إلى وسائل الاتصال سالفة البيان (م55/2 من للائحة).
تتولى الهية تحصيل الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل الانتفاع، بحسب الأحوال، لحساب الجهة الإدارية المعنية وفقاً لطرق وإجراءات السداد المعمول بها لديها، ويحدد مجلس إدارة الهيئة المقابل المستحق عن خدماتها المتعلقة بالتصرف في العقارات في خلال ثلاثين يوماً من تاريخ العمل باللائحة (م 55/3 من اللائحة).
3۔ تشكل بقـرار مـن الـرئيس التنفيذي للهيئـة لجنـة برئاسـة أحـد المتخصصين بالهيئة وبعضوية ممثلى الجهات الإدارية المعنية، تتولى إعداد وصياغة نماذج مشروعات عقود التصرف في العقارات بصورها المختلفة.
وعلى الرئيس التنفيذي للهيئة عرض تلك النماذج أو أي تعديلات عليها لاعتمادها من جلس إدارة الهيئة بعد مراجعتها من مجلس الدولة، وتكون هذه النماذج أساساً للتعاقد بين المستثمر وجهة الولاية على العقار(م56من اللائحة).
التزام المستثمر بالغرض المخصص للمشروع الاستثماري في العقارات المملوكة ملكيـة خاصـة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة ومدى إمكانية قبول طلب التغيير:
ينظم المشرع بالمادة (66) من القانون التزام المستثمر بغرض المشروع ومدى امكانية تغيير الغرض وشروط ذلك وهو ما سوف نقوم بدراسته
أولا : هل يجوز للمستثمر تغيير النشاط الذي تم تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية
1- المستثمر ملـزم بـعـدم تغييـر غـرض المشروع طـوال فتـرة تشغيله في الأحوال التي يتم فيها التصرف في العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة أو للأشخاص الاعتبارية العامه.
ولا يجوز للمستثمر تغيير هذا الغرض إلا بعد موافقة كتابية من الجهة الإدارية صاحبة الولاية، وذلك في الحالات التي تسمح فيها طبيعة العقار وموقعه بهذا التغيير، وبشرط سداد المبالغ التي تبين اللائحة معاييره وضوابطه .
وعلى الجهة الإداريـة الرد على طلب تغيير غرض المشروع الاستثماري، خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه، وإلا اعتبر عدم الرد رفضاً للطلب.
وأجاز المشرع للمستثمر التظلم من قرار الرفض أمام اللجنة المنصوص عليها بالمادة (٨٣) من قانون الاستثمار والتي سنشير إليها في موضعها فيما بعد.
2- وطبقا للفقرة الأخيرة من المادة (66) من القانون، لا يقابل طلب تغيير غرض المشروع المخصص له العقار المتصرف فيه قبل انقضاء عام من تاريخ بدء الإنتاج أو مزاولة النشاط.
والواقع أن اشتراط مضى هذه المدة لقبول طلب تغيير غرض النشاط المخصص له العقار يعد شرطاً في غير صالح المستثمر ولا في صالح الجهة صاحبة الولاية، حيث قد
يتضح للمستثمر عدم ملاءمة العقار المخصص لمزاولة النشاط في وقت أقل بكثير من مدة العام، إذ قد يكون ذلك راجعاً لأسباب فنية تم اكتشافها أثناء بداية التشغيل، فلا يكون في صالحه أو صالح الجهة المتعاقد معها الانتظار طوال هذه المدة المحددة قانونا – وكان من الممكن اشتراط وقت مناسب يتضح من خلاله عدم ملاءمة العقار لمزاولة الغرض المحدد للمشروع حتى لا ينفق المستثمر مبالغ طائلة خلال المدة المشار إليها أو يضطر إلى إيقاف النشاط حتى تنتهي المدة ليبدأ تقديم الطلب.
ثانياً : ضوابط وشروط تغيير النشاط:
بينت اللائحة التنفيذية بالمادة (57) منها، أحكام وضوابط وطلب تغيير نشاط المشروع، حيث جاء بالفقرة الأولى من هذه المادة، أنه في تطبيق أحكـام قـانون الاستثمار، يلتـزم المستثمر بـالغرض الـذي تـم تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية من أجله، ولا يجوز له تغيير الغرض المنصوص عليه في العقد، إلا بعد الموافقة الكتابيـة مـن الجهة الإداريـة صـاحبة الولاية،
وذلك في الأحوال التي تسمح فيها طبيعة العقار وموقعه بهذا التغيير وبشرط انقضاء عام من تاريخ بدء الإنتاج أو مزاولة النشاط والحصول على الموافقة من كافة الجهات المعنية عل هذا التغيير.
ويرد المستثمر مالا يقل عن (50% من الفارق بين القيمة التي تحصل بها على العقار والقيمة السوقية في تاريخ تقديم الطلب (م57/2) وتلتزم الجهة الإدارية المعنية، بالرد على طلب المستثمر سـواء بـالقبول أو بالرفض وأسباب كل منها وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب وإخطار الهيئة والمستثمر بذلك. ويعتبر عدم الرد خلال المدة المحـددة رفضاً للطلـب مـن الهجـة الإدارية المختصة (م 57/3مـن اللائحة).
الحالات التي يكون للجهة الإدارية صاحبة الولاية فسخ العقد مع المستثمر في شأن تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية
حددت المادة (67) من القانون الحالات التي يحـق فيها للجهة الإدارية صاحبة الولاية، فسخ عقد البيع أو الإيجار أو الإيجار المنتهى بالتملك أو الترخيص بالانتفاع وذلك بناء على ما يقدم إليها من تقارير المتابعة التي يعدها موظفو الجهات الإداريـة صاحبة الولاية، بشأن متابعة مراحل تنفيذ البرنامج الزمني لإقامة المشروع الاستثماري، وبعد موافقة مجلس إدارة الهيئة.
كمـا بينـت ضـوابط وأحكام وشروط هذا الفسخ المادتـان (58,59) من اللائحة التنفيذية للقانون.
أولا: الحالات المحددة بالقانون التي يحق فيها فسخ التعاقد مع المستثمر في شأن تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية:
1- الامتناع عن استلام العقار مدة تسعين يوماً من تاريخ إخطـاره بالاستلام.
2- عدم البدء في تنفيذ المشروع خلال تسعين يومـاً مـن تـاريخ استلامه العقار خالياً من الموانع والعوائق بغير عذر مقبول واستمرار تقاعسه بعد إنذاره كتابة مدة مماثلة.
3- مخالفة شروط سداد المستحقات المالية ومواعيده .
4- تغيير غرض استخدام العقار الذي خصص له أو القيام برهنه أو ترتيب أي حق عيني عليه بغير الموافقة الكتابية المسبقة من الجهة الإدارية صاحبه الولاية أو قبل انتقال الملكية إليه وفقاً أ لأحكام قانون الاستثمار.
5- مخالفة شروط العقد أو الترخيص بالانتفاع مخالفة جوهرية، في أي مرحلة من مراحل المشروع، وعدم إزالة أسباب المخالفة بعد إنذار المستثمر كتابة بذلك.
وجـاء بـالفقرة الثانيـة مـن المـادة (٦٧) سالفة الذكر، أن اللائحة التنفيذيـة تبين المخالفات الجوهرية المشار إليها وإجـراءات استرداد العقارات في حالة ثبوت امتناع المستثمر أو تقاعسه عن إتمام تنفيذ المشروع.
ويجوز في هذه الحالة اعادة التصرف في العقار، وهو ما سوف نشير إليه بالفقرة التالية.
ثانيا: ضوابط وإجراءات فسخ التعاقد مع المستثمر في شأن تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية وحـالات المخالفـة الجوهرية
1- ضوابط وإجراءات نسخ التعاقد :
طبقاً لحكم المادة (58) من اللائحة التنفيذية لقانون الاستثمار، لا يجـوز للجهـات الإدارية المعنيـة فسخ التعاقد مـع المستثمر إلا بعـد الحصول على موافقة مجلس إدارة الهيئة.
ويتولى الرئيس التنفيذي للهيئة عرض تقارير المتابعة المنصوص عليها في المادة (67) من القانون على مجلس إدارة الهيئة، على أن تتضمن تلك التقارير الالتزامات التي أخل بها المستثمر بشكل تفصيلي، وبيان ما إذا كان هذا الإخلال يعتبر من الأحوال المنصوص عليها في تلك المادة، ويرفـق بـالتقرير المستندات الدالة على ذلك (م 59/1 من اللائحة).
ويكون لمجلس إدارة الهيئة في هذه الحالة إما الموافقة على قيام الجهة الإدارية المعنية بفسخ العقد، وإما الرد بعدم توافر مبررات الفسخ خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تسلم الهيئة لتقرير المتابعة.
وفي هذه الحالة يكون للجهة الإدارية المعنية إذا ما أصرت على الفسخ اللجوء إلى اللجنة الوزارية لتسوية منازعات عقود الاستثمار المنصوص عليها بالمادة (٨٨) من قانون الاستثمار خلال خمسة عشر يوماً، وإلا عد ذلك تنازلات من جانبها عن التمسك بمبررات الفسخ الواردة بتقرير المتابعة.
وتنظر اللجنة الوزارية الأمر في مدة أقصاها ستون يوماً.
2- مفهوم المخالفات الجوهرية لفسخ التعاقد:
في خصوص مفهوم المخالفات الجوهرية المحددة لفسخ التعاقد مع المستثمر في شأن عقود تخصيص العقارات اللازمة لإقامة المشروعات الاستثمارية، تكفلت المادة (59) من اللائحة بذكرها حيث جاء بها أنه:
“في تطبيـق حـكـم المـادة (67) مـن قـانون الاستثمار، تتمثـل المخالفات الجوهرية التي يترتب عليها فسخ العقد امتناع المستثمر دون سند عن الآتى:
1-الوفاء بسداد الأقساط المستحقة أو مقابل الانتفاع في المواعيد المنصوص عليها بالعقد على الرغم من انذاره بضرورة السداد.
2-إزالة المباني المنشأة بالمخالفة للضوابط والرسومات التنفيذية المعتمدة لإقامة المشروع الاستثماري والمنصوص عليها ببنـود العقد.
3-البدء في الإنتاج الفعلي للمشروع ذي الطبيعة الإنتاجية أو البدء في مزاولة النشاط خلال المدة المنصوص عليها ببنود العقد، أو الالتزام بالبرنامج الزمني.
وفي شأن استرداد العقار، جاء بالمادة (59/2) من اللائحة أنه يكون استرداد العقار بموجب قرار مسبب من الرئيس التنفيذي للهيئة، ويتم اخطـار المستثمر بـه بموجـب خـطـاب مـسجل مصحوب بعلـم الوصول. وله التظلم من هذا القرار طبقاً للإجراءات المقررة بقانون الاستثمار واللائحة.
والواقع أن ما جاء في شأن فسخ التعاقد مع المستثمر في شان العقارات المخصصة للمشروعات الاستثمارية سواء بالقانون أو اللائحة التنفيذية من حالات الفسخ المحددة
حصراً وبالضوابط والشروط التي أوضحتها اللائحة التنفيذية وبصفة خاصة مفهـوم وجـوهر المخالفات الجوهرية المبررة لفسخ التعاقد، يعد مقبولاً ومشجعاً للاستثمار في
مصر ويحفظ حقوق المستثمر في ذات الوقت وحقوق الجهات الإدارية المعنية.
ولعل ما قرره المشرع في هذا الخصوص من حق المستثمر أو الجهة المتعاقد معها صاحبه الولاية على العقار، إلى الالتجاء إلى اللجنة الوزارية لتسوية عقود الاستثمار المنصوص عليها بالمادة (٨٨) من القانون، وخـلال مـدة مقبولـة وسـريعة، خيـر الحلـول علـى تـسوية المنازعات واطمئنان أطراف التعاقد على الالتزام بالمساواة.
