دعوى فسخ عقد البيع

دعوى فسخ عقد البيع

إذا تم البيع صحيحا، ولكن تبين لأحد طرفي عقـد البيـع توافر سبب من أسباب فسخ العقود فيجوز له أن يقيم دعوى فسخ عقد البيع بناء علي هذا السبب، وأسباب فسخ عقد البيع عديدة منها عدم سداد كامل الثمن، أو هلاك المبيع، أو غير ذلك علي النحو التالي:

دعوى فسخ عقد البيع لعدم الوفاء بالثمن

من الحالات التي يجوز فيها للبائع أن يطلب فسخ عقـد البيع هي حالة عدم سداد المشتري لثمن المبيع، ولكن دعوى فسخ عقد البيع لعدم الوفاء بالثمن له العديد من الشروط، وله أيضا العديد من الحـالات التي يكون للمحكمة سلطة تقديرية في الفسخ، أو في رفـض الفسخ

لا يفوتك:الفسخ والبطلان والتقايل والانفساخ م 157 – 158 مدنى

هل يلزم تحديد ثمن المبيع:

الثمن يعتبر ركنا أساسيا في عقود البيع إلا أنه وعلى ما يستفاد من نص المادتين ٤٢٣، ٤٢٤ من القانون المدني لا يشترط أن يكون الثمن معينا بالفعل في عقد البيع بل يكفي أن يكـون قـابلا للتعيين باتفـاق المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد .

وقد يتفق أطراف العقد على أن يكون الثمن هو سعر السوق، ففي هذه الحالة يكون الثمن غير مقدار، ولكنه قابل للتقدير، ويمكن تقـديره بالرجوع إلى سعر السوق. ويكون ذلك في الغالـب بواسـطة خبيـر مختص، وقد تكون السلعة مسعرة، فيكون سعرها هو السعر الرسمي وقت التعاقد، وقد تكون السلعة ذات وكيل واحد فقط،

فيمكن الرجوع إلى أسعاره وقت التعاقد، وعلي ذلك فإن محكمة الموضوع في هذه الحالـة هي التي تحدد الثمن وفقا لسعر السوق كل ذلك في حالة حصول خلاف بين الطرفين علي الثمن.

ويلاحظ أنه إذا أتفق المتعاقدان علـي مكـان معين للتسليم وزمن معين لتحديد السعر، فهو الذي يعتبر فـي تحديـد السعر .

ومما تقدم فإذا كان المتعاقدان لم يحددا الثمن وكـان غيـر قابـل التقدير، فإن البيع لا يتم، لفقد العقد ركن من أركانه وهو ركن الـثمن .ويكون للمضرور الحق فى رفع دعوى فسخ عقد البيع

الثمن التافه وأثره علي المبيع:

لا يشترط أن يكون المقابل في عقد البيع – الثمن- متكافئاً مع قيمة المبيع، بل كل ما يشترط فيه ألا يكون تافها. فالثمن البخس يصلح مقابلاً لالتزامات البائع وادعاء هذا الأخير بأنه باع بما دون القيمة على علـم منه بذلك تخلصا من تعرض الغير له في الأطيان المبيعة وعجزه عـن تسليمها لا يكفي لإبطال البيع  والاجابة للطلبات فى دعوى فسخ عقد البيع إلا أن يكون قد شاب رضاءه إكراه مفسد له.

وعلي ذلك فيشترط في عقد البيع أن يكون الثمن فيه حقيقيا وجديا، وهو لا يكون كذلك إذا كان صوريا، وإن كان يجوز أن يكون بخسا وإن جاز الطعن فيه بالغبن في الحالات التي يجيز القانون فيها ذلك، ويلحق بالثمن الصوري الثمن التافه، فإذا كان الثمن المسمى في العقد صـوريا أي لم يقصد الطرفان أن يلتزم به المشترى، أو كان الثمن المسمى تافها لا يتناسب مع قيمة المبيع إلي الحد الذي يبعث على الاعتقاد بأن البائع لم يتعاقد للحصول عليه، كان العقد هبة مستترة في عقد بيـع،

ومنـاط صحة الهبة المستترة أن يكون العقد الذي يسترها مستوفي الأركـان والشرائط القانونية، فإن كان العقد الساتر بيعا ولم ينص فيه على ثمـن ما، أو أبرئ المشترى من الثمن أو وهب له، فإن العقـد يكـون هبـه مكشوفة لا تصح قانونا إلا إذا أفرغت في محرر رسمي.

أما إذا سـمي الثمن في العقد وكان غير صوري أو غير تافه فإن البيع ينعقد صحيحا ولو أبرأ البائع المشترى من الثمن أو وهبه إليه بعد ذلك، ولا يشترط عندئذ أن يكون الثمن المسمى في العقد متكافئاً قيمة المبيع.”

الفرق بين الثمن الصوري والثمن التافه والثمن البخس 

الثمن الصوري: في عقد البيع هو الثمن الذي يذكر في عقد البيـع مناسبا لقيمة المبيع ولكن البائع لا يقصد اقتضاءه من المشترى فيبـرأه منه أو يهبه له فيكون البيع غير جدى، وهو ما يبطل العقد لتخلف ركن الثمن فيه وبذلك لا يصلح أيضا أن يكون عقدا ساترا لهبة لعدم اكتمـال أركانه، وتبطل الهبة لعدم إفراغها في الشكل الرسمي.

الثمن التافه: في عقد البيع الذي يأخذ حكم الثمن الصورى ويترتـب عليه أثاره ببطلان عقد البيع هو ما يكون غير مناسب لقيمة المبيع إلى حد يبعث مع الاعتقاد بأن البائع لم يتعاقد للحصول على مثل هذا المقدار التافه وإن كان قد حصل عليه فعلا.

الثمن البخس: في عقد البيع فهو الذي يقل كثيرا عن قيمـة المبيـع ولكنه ثمن جدى قصد البائع أن يتقاضاه، وهو بهذا الوصف لا يمنع من صحة البيع وتنجيزه، ولا يملك البائع أن يطلب إبطاله أو تكملة الثمن إلا إذا كان البيع واقعا على عقار وصادرا من غير ذي أهلية وكـان فيـه غبن يزيد على الخمس فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل طبقا للمادة ٤٢٥ من القانون المدنى، ذلك أنه لا يشترط أن يكون المقابل في عقد البيع متكافئا مع قيمة المبيع، بل كل ما يشترط فيه ألا يكون تافها، فالثمن البخس يصلح مقابلا لالتزامات البائع .

علم البائع بان ثمن المبيع دون القيمة واثره فى دعوى فسخ عقد البيع:

إذا ادعى البائع انه باع بما دون القيمة وهو على علم بذلك لتحقيق مصلحة ما فليس له طلب إبطال البيع إلا أن يكون شاب رضاه عيب من عيوب الرضا مفسد له.

هل يؤدي عدم تحديد ثمن للمبيع الى قبول دعوى فسخ عقد البيع

الثمن ركن من أركان البيع التي يجب التثبت من توافرهـا قبـل الحكم بانعقاده، وما يجريه قاضي الموضوع من هـذا التثبـت – فـي دعوى صحة التعاقد يجب عليه أن يورده في أسباب حكمه ليقوم هذا الإيراد شاهدا على أنه لم يغفل أمر هذا الركن من أركان العقد المتنازع فيه، وليمكن به محكمة النقض من أن تأخذ بحقها في الإشـراف علـى مراعاة أحكام القانون.

وقد قضت محكمة النقض بأن متى كان الحكم المطعون فيـه قـد استخلص في حدود سلطته التقديرية من أقوال شهود الطـرفين ومـن المستندات التي كانت بين يديه أن ثمن الأطيان موضوع عقد البيع هـو مبلغ …. وأن المطعون ضده أوفى بهذا الثمن كاملا ورتب على ذلـك توافر ركن الثمن في عقد البيع، وانتهى إلى صحته ونفـاذه،

وكـان استخلاصه في هذا المقام سائغا، فإن ما تثيره الطاعنة لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا، يخرج عن رقابة محكمة النقض. ، ذلك أن تـوافر ركن الثمن في عقد البيع واقع تستقل بتقديره محكمة الموضـوع بغيـر معقب من محكمة النقض ما دام استخلاصها له سائغا.

ولكن تأجيل دفع الثمن لا يترتب عليه بطلان عقد البيع بل يظل المشترى ملتزماً بأدائه في الميعاد وبالكيفية المتفق عليها بين الطرفين باعتبار أن عقد البيع قد استوفي ركن الثمن.

 هل يجوز الوفاء بالثمن بعملة أجنبية 

يجوز الوفاء بثمن المبيع بالعملة الأجنبية ما لم يحظر قانون هـذا الوفاء، فقد قضت محكمة النقض بأن يدل نص المادة 418 من القانون المدني على أن المشرع جعل الثمن ركنا أساسيا في عقد البيع لا ينعقـد بدونه باعتباره محلا لالتزام المشتري،

وإذ كان عقد البيع سند الـدعوى قد تم تحديد الثمن فيه بالعملة المصرية ولم يتضمن تعهدا مقوما بعملـة أجنبية مما حظرته المادة الأولى من القانون رقـم 80 لسنة 1947 بتنظيم الرقابة على عمليات النقد في مصر المعدلة بالقانون رقـم 157 لسنة 1950 المعمول به وقت إبرام العقد – قبل إلغائه بالقانون رقم 97 لسنة 1976 بتنظيم التعامل بالنقد الأجنبي – فإن ركن الثمن لا يكـون باطلاً أما الوفاء به بالنقد الأجنبي باعتباره عملا قانونيا تاليا لانعقاد العقد – أيا كان وجه الرأي فيه – لا يستطيل إلى العقد حتى يبطله.

الدفع بعدم الوفاء بالثمن فى دعوى فسخ عقد البيع

أنه ولئن كان الثمن ركنا من أركان عقد البيع إلا أن الوفاء به أمرلا يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تتحقق منه ويجب أن يدفع البـائع فى دعوى صحة التعاقد بعدم الوفاء بالثمن أو ما بقى منه باعتباره دفعـا يحول بين المشتري – على فرض صحته – والحكم له بصحة التعاقد وهو ما يقتضي ان يبدي الدفع بصورة جازمـة بحيث يكشف عـن ودلالته على نحو لا يترك مجالا للشك في وجوب إعمال المقصود أثره.

ما هى حالات دعوى فسخ عقد البيع

وفقا للقواعد العامة في القانون المدني، فإن دعوى فسخ عقد البيع قـد يكون فسخ قضائي، وقد يكون فسخ اتفاقي علي النحو التالي:

دعوى فسخ عقد البيع لعدم دفع الثمن ( الفسخ القضائي)

إذا أخل المشتري بالتزامه بدفع ثمن المبيع كاملا، فيجوز للبـائع في هذه الحالة أن يطلب فسخ عقد البيع، بأن يقوم برفع دعوى بطلـب فسخ عقد البيع لعدم قيام المشتري بالوفاء بثمن المبيع المتفق عليه فـي العقد .

وإذا كان ثمن المبيع مستحق الأداء، وتخلف المشتري عن الوفاء به، وجب علي البائع إعذاره، فإذا لم يدفع المشتري الثمن بعد الإعذار، جاز للبائع أن يرفع دعوى فسخ عقد البيع علي المشتري يطلب فيها فسخ البيـع مـع التعويض إن كان له مقتضي، ويكفي لطلب الفسخ أن يتخلف المـشتري عن دفع الثمن كله أو بعضه، أو أن يتخلف عن دفع الفوائد وحدها،

كما إذا كان الثمن لم يحل أجله، فتخلف المشتري عن دفع أي جـزء مـن الثمن حال الأداء، أو تخلفه عن دفع الفوائد المستحقة علي الثمن يكفـي لجواز أن يرفع البائع دعوى فسخ عقد البيع، ويستوي أن يكـون الثمن الذي تخلف المشتري عن دفعه كله أو بعضه رأس مال أو إيرادا دائما أو إيرادا مرتبا مدي الحياة.”

كل هذا بالطبع ما لم يوجد مـا يحول دون طلب فسخ البيع إذا توافرت حالات قانونية تمنع ذلك، مثـل حق المشتري في حبس الثمن علي نحو ما سنري.

الدفع بعدم وفاء المشتري بالثمن جوهري يوجب الرد عليه:

إذا تمسك البائع بعدم وفاء المشترى بكامل الثمن المستحق في ذمته وجب على المحكمة أن تعرض لهذا الدفاع فإذا أغفلت مواجهته والـرد عليه – مع ثبوت استحقاق الثمن طبقا لشروط العقـد – كـان حكمهـا مخالفا للقانون ومشوبا بالقصور في التسبيب.

وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا كان الحكم بصحة ونفاذ عقـد البيع يقوم مقام التوقيع أمام الموثق على عقد البيع النهائي ويحل محلـه في التسجيل، فإذا كان وفاء باقي الثمن معلق على التوقيع علـى العقـد النهائي، فإن اشتراط المشترى ألا يصرف للبائع باقي الثمن الذي أودعه خزينة المحكمة إلا بعد صدور حكم نهائي بصحة ونفـاذ العقـد هـو اشتراط صحیح.

محكمة الموضوع لا تبحث في عدم الوفاء بالثمن مـن تلقـاء نفسها:

أنه ولئن كان الثمن ركنا من أركان عقد البيع إلا أن الوفاء به أمر لا يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تتحقق منه ويجب أن يدفع البـائع دعوى صحة التعاقد بعدم الوفاء بالثمن أو ما بقى منه باعتبـاره دفعـا يحول بين المشتري – على فرض صحته – والحكم له بصحة التعاقد – وهو ما يقتضي أن يبدي الدفع بصورة جازمـة بحيث يكـشـف عـن المقصود منه ودلالته على نحو لا يترك مجالا للشك في وجوب إعمال أثره.

وجب على المحكمة أن تعرض لهذا الدفاع فإذا أغفلت مواجهته والـرد عليه – مع ثبوت استحقاق الثمن طبقا لشروط العقـد – كـان حكمهـا مخالفا للقانون ومشوبا بالقصور في التسبيب.

وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا كان الحكم بصحة ونفـاذ عقـد البيع يقوم مقام التوقيع أمام الموثق على عقد البيع النهائي ويحل محلـه في التسجيل، فإذا كان وفاء باقي الثمن معلق على التوقيع علـى العقـد النهائي، فإن اشتراط المشترى ألا يصرف للبائع باقي الثمن الذي أودعه خزينة المحكمة إلا بعد صدور حكم نهائي بصحة ونفـاذ العقـد هـو اشتراط صحيح.’

محكمة الموضوع لا تبحث في عدم الوفاء بالثمن مـن تلقـاء نفسها:

أنه ولئن كان الثمن ركنا من أركان عقد البيع إلا أن الوفاء به أمر لا يجوز للمحكمة من تلقاء نفسها أن تتحقق منه ويجب أن يدفع البـائع   الوفاء بالثمن أو ما بقى منه باعتبـاره دفعـا صحة التعاقد يحول بين المشتري – على فرض صحته – والحكم له بصحة التعاقد – وهو ما يقتضي أن يبدي الدفع بصورة جازمـة بحيث يكـشـف عـن المقصود منه ودلالته على نحو لا يترك مجالا للشك في وجوب إعمال أثره.

الدفع بعدم الوفاء بالثمن لا يجوز لأول مـرة أمام محكمـة النقض  

لما كان للبائع أن يدفع دعوى صحة التعاقد بعدم الوفاء بالثمن أو ما بقي منه، فهذا الدفع يجب أن يبدي أمام محكمة الموضوع، لكي يمكن التمسك به أمام محكمة النقض، وعلي ذلك إذ كان البائع لم يقدم ما يفيد تمسكه بعدم الوفاء إطلاقا بالثمن الوارد بالعقد _ أمام محكمة الموضوع وهو دفاع يخالطه واقع فلا تجوز إثارته لأول مـرة أمـام محكمـة النقض.

رفض دعوى فسخ عقد البيع لقلة باقي الثمن:

لمحكمة الموضوع عملا بالقاعدة العامة المنصوص عليهـا فـي الفقرة الثانية من المادة 157 من القانون المدنى – سلطة الحكم برفض دعوى فسخ عقد البيع للتأخير في سداد باقي الثمن وملحقاته على سند من أنه قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته،

إلا أن ذلك مشروط بأن يكون حكمها مبنيا على أسباب واضحة جلية تـنـم عـن تحـصيل المحكمة فهم الواقع في دعوى فسخ عقد البيع بما له سـنـد مـن الأوراق والبيانـات المقدمة لها وأن الحقيقة التي استخلصتها واقتنعت بها قام عليها دليلهـا قضاؤها وهو ما لا يتحقق إلا ببيان الثمن المستحق علـى المـشترى وملحقاته إن وجدت وما سدده منه وما بقي في ذمته ونسبته إلى الالتزام في جملته توصلا لإجراء تقدير واع حصيف لمدى أهمية ذلك البـاقي بالنسبة إلى الالتزام في جملته وفقا لما تمليه طبــائع الأمـور وقواعـد العدالة

وبيان الدليل الذي أقامت عليه قضاءها في كل ذلك مـن واقـع مستندات دعوى فسخ عقد البيع على نحو مفصل وأن تفصل فـي كـل نـزاع بين الخصوم حول تلك الأمور بحكم يحسم كل خصومة بينهم علـى كلمـة سواء وقول محكم حتى يمكن مراقبة صحة تطبيقه للقـانـون فـي هـذا الشأن .

وقد قضت محكمة النقض بأن الشرط الفاسخ لا يقتضى الفسخ حتما بمجرد حصول الإخلال بالالتزام إلا إذا كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتما عند تحققه، وإذا كانت عبارة الشرط الواردة في عقد البيع أنه ” إذا لم يدفع باقي الثمن في المدة المحددة به يعتبر البيع لاغيا ”

فإن هذا الشرط لا يعدو أن يكون ترديدا للشرط الفاسخ الضمني المقرر بحكم القانون في العقود الملزمة الجانبين، ولما كانت محكمة الموضوع قد رأت في حدود سلطتها التقديرية إلا تقضى بالفسخ استنادا إلى الشرط الفاسخ الضمني الوارد بالعقد لما تبينته من أن الباقي من الـثمن بعـد استنزال قيمة العجز في المبيع قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فـي جملته فإنها لا تكون قد خالفت القانون.

هل يلزم منح المدين أجلا لسداد باقي الثمن:

الفسخ إذا لم يشترط بنص في العقد، فإنه يكون طبقا لنص المـادة 157 من القانون المدني خاضعا لتقدير قاضي الموضوع، يحكم بـه أو يمنح المدين أجلا لتنفيذ التزامه. “والأجل الذي يجوز للقاضي أن يمنحه للمدين وفقا للفقرة الثانية من المادة 157 من القانون المدني قـد ورد” على سبيل الاستثناء من الحق في طلب الفسخ المقرر للـدائن بـالفقرة الأولى من النص السالف،

وأن منح الأجل في ذاته لا يتضمن إعمـال الشرط الفاسخ في حالة انقضاء الأجل الممنوح دون الوفاء بل يبقى العقد رغم ذلك قائما ويظل الوفاء بالالتزام ممكناً بعد انقضاء الأجل وحتـى صدور الحكم النهائي  فى دعوى فسخ عقد البيع ولا يتعين على قاضي الموضوع أن يحكم بالفسخ في هذه الحالة”.

وإعطاء المشتري المتأخر في دفع الثمن أجلا للوفاء به طبقا للماد 2/١٥٧ من القانون المدني هو من الرخص التي أطلق فيهـا الـشارع لقاضي الموضوع الخيار في أن يأخذ منها بأحد وجهـي الحكـم فـي القانون حسبما يراه هو من ظروف كل دعوى بغير معقب عليه، فـلا يلزم بتسبيب قضائه بمنح المشتري نظرة الميسرة أو برفض هذا الطلب، مما لا يقبل معه النعي على الحكم المطعون فيه إقراره للمبررات التـي أوردها الحكم المستأنف وعول في قضائه بالمهلة.

وعلي ذلك فيجوز للقاضي أن يمنح للمـدين أجـلا إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يـوف بـه المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.

 توقي فسخ عقد البيع بسداد الثمن 

” للمدعي عليه في دعوى فسخ عقد البيع الفسخ القضائي أن يتوقي الفسخ أمـام محكمة الدرجة الأولي بالوفاء إلي ما قبل قفل باب المرافعة في دعوى فسخ عقد البيع ، وله في سبيل ذلك اللجوء لإجراءات العرض والإيداع أيا ما كان محـل التزامه، سواء تعلق بدفع مبلغ من النقود أو تسليم عقار أو منقول، ومتي تم الوفاء كاملا غير منقوص حسبما تضمنه العقد من تحديد الالتزامات محل هذا الوفاء، وكان التأخير في الوفاء عن موعده لـم يكـن يـضر الدائن، فإن المحكمة لا تجيبه إلى طلب الفسخ فى دعوى فسخ عقد البيع، أما إذا كان يـضـر بـه فإنها تقضي بالفسخ”.

وعلي ذلك ولئن كان للبائع أن يطلب فسخ عقد البيع إذا لـم يقـم المشتري بتنفيذ التزامه بوفاء باقي الثمن عملا بنص المادة 1/157 من القانون المدني إلا أن للمشتري أن يتوقى الفسخ بالوفاء بباقي الثمن قبل صدور الحكم النهائي بفسخ عقده فإن قبل البائع سداد باقي الثمن يمتنـع قانونا الحكم بفسخ البيع.

وإذا قضي الحكم بالفسخ لحصول ضـرر بالـدائن، مـع تـوقي المشتري لهذا الفسخ بالوفاء بباقي الثمن، فيجب علي الحكم أن يبين هذا الضرر وكيف أنه يضر بالدائن كل ذلك بدليل مقبول، فقد قضت محكمة النقض بأن إذا كان الحكم الناقض الصادر في الطعن رقم … لسنة …. ق قد تناول في مدوناته بحث حق المشترى في توقى الفسخ بالوفـاء بباقي الثمن قبل صدور الحكم النهائي بفسخ عقده ،،،

إلا إذا كان هذا الوفاء اللاحق بما يضار به البائع فان ما خلص إليه في هذا الشأن وفصل فيه يعد من المسائل القانونية التي يمتنع على محكمة الإحالة بحثها من جديد بعد أن حسمها الحكم الناقض لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه إذ عاد وقضى بفسخ عقد شراء الطاعن تأسيسا على أن مجرد تأخره في الوفاء بالمتبقي من الثمن في المواعيد المقررة في العقد ضرر يقتـضى الفسخ مع إن ذلك لا يعد بيانا للضرر في هذا الخصوص

فإنه يكون قد أعاد بحث المسألة القانونية التي فصل فيها الحكم الناقض – من حـق المشتري في توقى الفسخ بوفاء لاحق ما دام لم يسفر عنه ضرر البائع فلم يلتزم بهذا الفصل بل وخالفه بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون.

والمقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القـضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتما بمجرد تحقق الشرط دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ إذ يقع هذا الفسخ الإتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به،

فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فـإن حكمـه يـكـون مقررا للفسخ ولا يملك معه القاضي إمهال المدين لتنفيـذ التزامـه ولا يستطيع المدين أن يتفادي الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة دعـوى الفسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيد العقد بعد انفـساحه إلا أنـه يتعين أن تكون صيغة هذا الاتفاق صريحة الدلالة على وقوع الفسخ عند تحققه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار.

من هم الخصوم في دعوى فسخ عقد البيع

الذي يطلب الفسخ هو البائع، وخلفه العـام كـالوارث، ودائنـوه باستعمال حق مدينهم في طلب الفسخ، والمحال له بالثمن إلي شـخص آخر، ومن دفع الثمن للبائع وحل محله فيه عـن طريـق الوفـاء مـع الحلول.

وترفع دعوى الفسخ علي المشتري وخلفه العام كالوارث، وإذا باع المشتري الذي لم يوف الثمن المبيع إلي مشتر ثان، وكانت صحيفة دعوى فسخ عقد البيع قد سجلت قبل تسجيل عقد البيع الـصادر إلـى المـشترى الثاني، فإن فسخ البيع يحتج به على المشتري الثاني، وإذا تعدد البائع أو المشتري، كان طلب الفسخ قابلا للانقسام أو غير قابل له بحسب ما إذا كان المبيع قابلا لذلك أو غير قابل.

ما هو أثر الدفع بعدم التنفيذ علي الفسخ الاتفاقي 

الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإذا كان للمشتري الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه، وجب على المحكمة التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي ولا يبقى للبائع سوى التمسك بالفسخ القضائي طبقا لنص المادة 157 من القانون المدنى ،،،

والمشرع يشترط لقيام الحق في فسخ العقود الملزمة للجانبين اتفاقياً كان هذا الفسخ أم قضائيا إخلال المدين بتنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد إخلالا كليا أو جزئيا. أما إذا كان تخلفه عن التنفيذ لا يرجع إلى تقصيره وإنما بسبب استعماله حقا مشروعا كحقه في الـدفع بعـدم التنفيـذ أو بالحبس فلا يكون هناك محل لإيقاع الفسخ.

دعوى فسخ عقد البيع إتفاقا

الفسخ الاتفاقي:

نصت المادة (158) من القانون المدني علي أن ” يجوز الاتفـاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفـي مـن الإعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه”.

قواعد وأحكام الفسخ الاتفاقي:

أعطت المادة 158 من القانون المدني للمتعاقدين الحق في أن يتفقا علي أن يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه، وفـق شـروط وحـالات قررتها تلك المادة، فقد يشترط البائع على المشتري أن يكـون البيـع مفسوخا إذا لم يوف المشتري بالثمن وقد يشترط البائع على المشتري أن يكون البيع مفسوخا من تلقاء نفسه أو أن يكون البيع مفسوخا من تلقـاء نفسه دون حاجة إلى حكم وقد يشترط البائع أن يكون البيع مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إعذار، أو أن يكون البيع مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى إعذار، وسوف نتناول ذلك بالتفصيل:

الشرط الصريح الفاسخ:

يبين من نص المادة 158 من القانون المدني أن القانون المـدني منح المتعاقدين حرية الاتفاق على وقوع الفسخ بقوة الاتفـاق بمجـرد تحقيق الإخلال دون حاجة للجوء للقضاء لاستــصدار حكـم بالفسخ

فالمتعاقدين عند بداية التعاقد قد يشترطوا أن يعتبر العقد مفسوخا مـن تلقاء نفسه عند تحقق شرط أو شروط أو حالة أو حالات معينة.

وما نصت عليه المادة 158 منه هو إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة، تجيز في العقود الملزمة للجانبين الإتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عنه عدم الوفاء بالالتزامـات الناشئة عنه بما يؤدى إلى وقوع الفسخ في هذه الحالة نفاذا لذلك الاتفاق بقوة القانون وحرمان المتعاقد بذلك من ضمانين إذ يقع الفسخ حتما دون أن يكون للقاضي خيار في أمره،

بل ويتحقق ذلـك دون حاجـة إلـى التقاضي ما لم ينازع المدين في وقوع موجب الفسخ وإن كانت مهمـة القاضي تقف في هذه الحالة عند حد التحقق من عدم الوفـاء بـالالتزام ليقرر اعتبار الفسخ حاصلا فعلا.

وإذا اقتصر البائع على اشتراط أن يكون البيع مفسوخا من تلقـاء نفسه ، فإن الحكم بالفسخ فى دعوى فسخ عقد البيع يكون منشئا لا كاشفا. أما إذا أضاف إلى هـذا الشرط أن يكون الفسخ دون حاجة إلى حكم، أو اشترط أن يكون البيـع مفسوخا دون حاجة إلى الحكم، فإن الحكم بالفسخ يكون كاشفا لا منشئا.

صراحة الشرط الفاسخ:

الشرط الفاسخ لا يعتبر صريحا في حكم المادة 158 من القانون المدني إلا إذا كان يفيد انفساخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزام.

والقانون لا يشترط ألفاظا معينـة للشرط الفاسخ الصريح الذي يسلب المحكمة كل سلطة في تقدير أسباب الفسخ  فى دعوى فسخ عقد البيع إلا أنه يلزم فيه أن تكون صيغته قاطعة في الدلالة علـى وقـوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة لـه .

وذلك أيا كانت الألفاظ أو العبارات التي تخيرها المتعاقدان للتعبير عـن هذا الشرط، ويجب علي الحكم الذي يعمل أحكام الشرط الصريح الفاسخ أن يورد صيغة هذا الشرط وعباراته التي خلص منها إلي ما انتهي إليه ليمكن محكمة النقض من مراقبة صحة تطبيق القانون. ومثالا علي عدم صراحة الشرط الفاسخ فقد قضت محكمة النقض بأن لما كان النص في البند الثالث من عقد البيع موضوع التداعي على أنه

“إذا تأخر الطرف الثاني عن سداد القسط المستحق أو جزء منه في موعده المحدد يخطر في موعد غايته شهر مـن تـاريخ التأخير فإن تخلف عن السداد بعد إخطاره استحقت جميع الأقساط دفعه واحدة ويكون للشركة البائعة في هذه الحالة الحق في أحد أمـرين:

(1) اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه ودون حاجة إلى تنبيه أو إنـذار أو اتخاذ أي إجراء قانوني أو قضائي آخر.

(۲) مطالبة الطـرف الثـاني بباقي الأقساط التي تأخر في سدادها مع حساب فائـدة تـأخير قـدرها 14% ،،،،”

فإن صيغة الشرط على النحو آنف البيـان لا تفيـد اتفـاق الطرفين على انفساخ العقد حتما من تلقاء نفسه في حالة التأخير وفـي دفع قسط أو جزء منه على نحو ما نصت عليه المادة 158 من القانون المدني ولا تعدو أن تكون ترديدا لحق البائع في الشرط الفاسخ الضمني المقرر بحكم القانون في العقود الملزمة للجانبين ،،،

وإذ أقام الحكم المطعون فيه مؤيدا الحكم الإبتدائي قضاءه على سند من تكييفه هذا الشرط بأنـه فاسخ صريح يسلب المحكمة كل سلطة في تقدير كفاية أسباب الفسخ ومن منطلق هذا التكييف الخاطئ وعلى أساسه أعتبر العقد مفسوخا وجوبا وقضى بإعادة المتعاقدين إلى ما كانا عليه، ومن غير أن يعنـي ببحث وتمحيص ما أثارته الطاعنة من دفاع جوهري مؤيدا بدليله على النحو الوارد بسبب النعي مع أنه من شأنه _ إن صح _ ومع قيام هـذه الظروف والاعتبارات التي ساقتها _ أن يتغير به وجـه الـرأي فـي الدعوى فإنه يكون معيبا.

هل يجوز التنازل عن الشرط الفاسخ:

إذا تضمن العقد شرطا صريحا فاسخا فإنه يلزم حتى يفسخ العقـد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الموجـب لسريانه، فإن كان وقوع الفسخ مرتبطا بالتأخير في سداد قسط من الثمن في الموعد المحدد له وتبين أن البائع أسقط حقه في استعمال الـشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير في سداد أقساط الثمن فـي مواعيدها بقبوله السداد بعد تلك المواعيد أو بطريقة تتعارض مع إرادة فسخ العقد منبئا بذلك عن تنازله عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ فإن تمسكه بهذا الشرط من بعد ذلك لا يكون مقبولا، ولا يبقى لــه .

عند التأخير في سداد ما تبقى من أقساط الثمن – سـوى التمسك بالفسخ القضائي طبقا للمادة 157 من القانون المدني، وفي هذه الحالة يكـون أمر الفسخ خاضعاً لتقرير محكمة الموضوع فى دعوى فسخ عقد البيع ويشترط للقـضاء بـه أن يظل المشتري متخلفا عن الوفاء حتى صدور الحكم في الدعوى.

إلا أنه يلاحظ أن مجرد السكوت عن استعمال الحـق فـى طلـب الفسخ فترة من الزمن رغم العلم بقيام موجبه لا يعتبر نزولا عن الحق إلا أنه إذا اتخذ صاحب الحق مع سكوته موقفا لا تدع ظـروف الحال شكا في دلالته على قصد النزول كان هذا تعبيـرا ضـمنيا عـن إرادة النزول عن الحق عملا بالمادة 90 من القانون المدني.

والشرط الفاسخ المقرر جزاء على عدم وفاء المشترى بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف من الوفاء بغير حق فإن كان من حق المشترى قانونا أن يحبس الثمن عن البائع فلا عمـل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا.

ولكن يلاحظ أن طلب الأجرة لا يفيد التنازل عن الفسخ وقبـول المؤجر الأجرة المتأخرة عن موعد استحقاقها لا يعد تنازلا عن التمسك بالشرط الصريح الفاسخ إذا ما تأخر المستأجر في السداد.

 مدي ضرورة الإعذار لتحقق الشرط الفاسخ:

وفقا لنص المادة ١٥٨ من القانون المدني لا يتحقق الشرط الفاسخ إلا إذا تم إعذار البائع بتحقق الشرط الفاسخ لعدم الوفاء بالالتزامات الواردة بالعقد، وإذا كان هذا هو الأصل، فإن المادة ذاتها نصت على أنه يجوز الإعفاء صراحة من الإنذار لتطبيق الشرط الفاسخ، وعلى ذلك فإذا نص في العقد علي الشرط الفاسخ، ولكن لم ينص علي الإعفاء من الإعذار وجب لتطبيق الشرط الفاسخ أن يتم إعذار، فقد قضت محكمـة النقض بأن تنص المادة 158 من القانون المدني على أنه

“يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد منسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يعفــي مـن الإعذار إلا إذا أتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه”.

وكانت عبارة البند السابع من العقد سند الدعوي المؤرخ ۱۹۹۱/۱۱/۱۸ تنص علـى أنه “إذا تأخر الطرف الثاني في سداد أي قسط استحق عليه حل موعـد سداد باقي الثمن على المشتري فورا دون حاجة إلى إعذار أو تنبيه، كما يحق للطرف الأول اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه وبدون حكـم قضائي ويكون له أيضا الحق في استرداد المحـل موضوع التعامـل .

” فإن البين من هذه العبارة أن الطرفين وإن اتفقا على أنـه إذا تأخر المشتري عن سداد أي قسط مستحق عليه يحل موعد سداد بـاقي الأقساط دون حاجة إلى إنذار أو تنبيه إلا أنهما لم يتفقا صراحة علـى إعفاء البائعة من إعذار المشتري بسداد المستحق عليه من الثمن قبــل رفع دعوى الفسخ ولا يغير من ذلك اتفاقهما في البند المشار إليه علـى اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائي، ذلك أن الشرط

على هذا النحو لا يعفي من الإعذار قبل رفع دعوى الفسخ إعمالا للمادة 158 من القانون المدني السالف ذكرها وليس هناك تعارض في هـذه الحالة بين إعذار الدائن للمدين وتكليفه بالتنفيذ وبين المطالبة بفسخ العقد بعد ذلك لأن الإعذار لا يعتبر تنازلا عن المطالبة بفسخ العقد بـل هـو شرط واجب لرفع الدعوى به،

وبالتالي يتعين حصول الإعذار في هـذه الحالة – كشرط لإيقاع الفسخ الاتفاقي – وذلك بقصد وضـع المـدين قانونا في وضع المتأخر في تنفيذ التزامه، ولا ينال من ذلك مـا هـو مقرر من أن مجرد رفع الدعوى بالفسخ يعد إعذار للمدين، إذ أن شرط ذلك أن تشتمل صحيفتها على تكليف الأخير بالوفاء بالتزامه.

شرط اعتبار رفع دعوى فسخ عقد البيع إعذار:

إعذار المدين هو وضعه قانونا في حالة المتأخر في تنفيذ التزامـه والأصل في هذا الإعذار أن يكون بورقة رسمية من أوراق المحضرين يبين الدائن فيها أنه يطلب من المدين تنفيذ الالتزام، ومن ثم فـلا يعـد إعذارا إعلان المشترى بصحيفة دعوى فسخ البيع لإخلاله بتنفيذ التزام من التزاماته إلا إذا اشتملت صحيفتها على تكليفـه بالوفـاء بهـذ الالتزام.

وتقدير اشتمال هذه الصحيفة على هذا التكليف من المسائل الموضوعية التي تخضع لسلطة قاضي الموضوع في أن يأخذ بالتفسير الذي يراه المقصود من العبارات الواردة بالـصحيفة دون رقابـة مـن محكمة النقض متى اقام قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله.

هل يجوز الاتفاق على الإعفاء من الإعذار عند تحقق الشرط الفاسخ:

يجوز وفقا للمادة 158 من القانون المدني ان يتم الإعفـاء مـن الإعذار عند إعمال الشرط الفاسخ، ولكن يجب ان يكون الاتفاق علـي الإعفاء من شرط الإعذار صريحا، فلا يجوز أن يستخلص ضمنا عبارات العقد، “وعلي ذلك يكون الشرط الفاسخ الصريح موجبا للفسخ بلا حاجة إلى تنبيه إذا كانت صيغته صريحة في الدلالة علـى وقـوع الفسخ عند تحققه بلا حاجة إلى تنبيه ولا إنذار..

وعلي ذلك فالاتفاق على أن يكون عقد البيع مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار عند تخلف المشتري عن سداد أي قسط من أقساط باقي الثمن في ميعاده من شأنه – وعلى ما جرى به قـضاء محكمة النقض – أن يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ، وحسبه أن يتحقق من توافر شروطه.

وقضت محكمة النقض بأن المقرر أنه متى كان المتعاقدين قد اتفقا في عقد البيع على أن يكون مفسوخا في حالة تأخر المشتري عن دفـع باقي الثمن في الميعاد المتفق عليه من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيـه أو إنذار أو حكم من القضاء فإن العقد ينفسخ بمجرد التأخير عملا بنص المادة 158 من القانون المدني ولا يلزم أن يصدر حكم بالفسخ كمـا لا ينال من إعمال أثره أن يكون لصاحبه الخيار بينه وبين التنفيذ العيني إذ يبقى له دائما الخيار بين إعمال أثره وبين المطالبة بهذا التنفيذ.

ماهو الأثر المترتب علي ثبوت التنازل عن الشرط الصريح الفاسخ:

إذا تضمن العقد شرطا صريحاً فاسخا، فإنه يلزم حتى ينفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه، وعدم العدول عن إعماله، وتحقق الشرط الموجب لسريانه، فإن كان الفسخ مرتبطا بالتأخير في سداد قسط من الثمن فـي الموعد المحدد له، وتبين أن البائع قد أسقط حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ بقبوله الوفاء بطريقة تتعارض مع إرادة الفسخ، وجـب على القاضي فى دعوى فسخ عقد البيع أن يتجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي، ولا يبقـى للـدائن سوى التمسك بالفسخ القضائي طبقا للمادة 157 من القانون المدني.

وفي هذه الحالة يكون أمر الفسخ خاضعا لتقريـر محكمـة الموضـوع ويشترط للقضاء به أن يظل المشتري متخلفا عن الوفاء حتى صـدور الحكم في الدعوى.

ولما كان الأصل في تنفيذ الالتزام عملا بمقتضى المادتين ٢/347، 456 من القانون المدنى أن يكون دفع الدين في محل المدين إلا إذا أتفق على خلاف ذلك، فإن النص في عقد البيع على الشرط الصريح الفاسخ عند تخلف المشتري عن سداد باقي الثمن أو قسط منه في ميعاده مـع عدم اشتراط أن يكون الوفاء في موطن البائع، لا يعفي البائع من السعي إلى موطن المشتري لاقتضاء القسط أو ما بقي من الثمن عنـد حلـول أجله،

فإن قام بذلك وامتنع المشتري عن السداد بدون حق اعتبر متخلفا عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط، أما إذا أبي البائع الـسعي إلى موطن المشتري عند حلول الأجل بغية تحقق الشرط عد ذلك بمثابة في هذه الحالة.

رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثـره فى هذه الحالة .

دفاع جوهري بعدم تحديد مكان السداد وأثـره علـي الـشرط الفاسخ:

إذ كان العقد موضوع التداعي قد خلا من تحديد مكان سداد باقى الثمن وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ تأسيسا على أن المطعون ضده لم يسع إليه في موطنـه لمطالبته بباقي الثمن، وخلت الأوراق مما يفيد ذلك، وهو منه دفاع من شأنه – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن تحقيق هذا الدفاع وأقام قضاءه على تحقق الشرط الـصريح الفاسخ يكون فضلا عن قصوره قد أخطأ في تطبيق القـانون.

تسبب الدائن بخطئه في عدم تنفيذ المدين لالتزامه وجب على القاضـي التجاوز عن شرط الفسخ الإتفاقي ولا يبقى للدائن سوى الفسخ القضائي طبقا للمادة 157 من القانون المدني.

دفاع جوهري بعدم تحقق شروط إعمال الشرط الفاسخ:

أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشترى بـالثمن فـي الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حـق، فإذا كان للمشترى الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه، وجب على المحكمة فى دعوى فسخ عقد البيع التجاوز عن شرط الفسخ الإتفاقي ولا يبقى للبائع سوى التمسك بالفسخ القضائي طبقا لنص المادة ١٥٧ من القانون المدني وكانـت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة أول درجة بوجود عجز في مساحة أرض التداعي،

وقدمت كشف تحديد مساحي تدليلاً على دفاعها، وهـو في حقيقته دفع بعدم التنفيذ، ومن ثم فإن هذا الدفاع يعتبر مطروحا على محكمة الاستئناف ترتيبا على الأثر الناقل للاستئناف، وإذ لم يثبت أنهـا تنازلت عنه صراحة أو ضمنا، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على تحقق الشرط الفاسخ الصريح وأغفل الرد على هذا الدفاع الذي لو صح لتغير به وجه الرأي في دعوى فسخ عقد البيع، فإنه يكـون معيبـا بالقصور والخطأ في تطبيق القانون.

التنفيذ المعيب وأثره فى دعوى فسخ عقد البيع:

لما كان الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني طبقـا للمـادة 157 من القانون المدني يخول المدين أن يتوقى صدور الحكم بالفسخ فى دعوى فسخ عقد البيع بالوفاء بالتزامه إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في دعوى فسخ عقد البيع إلا أن هذا الوفاء المتأخر يجب أن يتم طبقا للأوصاف وبذات الشروط المتفق عليها فالتنفيذ المعيب يعتبر في حكم عدم التنفيذ الجزئي – وأن يكون مما لا يضار به الدائن، ومحكمة الموضوع فيما تقرره من كفاية أسباب الفسخ عدم كفايتها لا تخضع لرقابة محكمة النقض متى استندت في ذلـك إلى أسباب سائغة.

التخلف بحق عن الوفاء بالثمن، وأثره علي الشرط الـصريح الفاسخ:

أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء على عدم وفاء المشترى بالثمن في الميعاد المتفق عليه يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، أما إذا كان من حق المشترى قانونا أن يحبس الثمن عن البائع فـلا عمـل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا، ولما كان التزام المشترى بدفع الثمن في عقد البيع يقابله التزام بنقل الملكية إلى المشترى فإنـه إذا وجـدت أسباب جدية يخشى معها أن لا يقوم البائع بتنفيذ التزامه يكون من حق المشترى أو يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيـذ التزامه باتخاذ كل ما يلزم لنقل الملكية، وذلك عمـلا بالمـادتين ٢٤٦، 248 من القانون المدني.

الشرط الصريح الفاسخ لا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها:

الشرط الفاسخ الصريح وإن كان يسلب القاضى كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ إلا أن ذلك منوط بتحقق المحكمة من توافر ذلك الشرط بعد أن يطالب به الدائن و يتمسك بأعماله باعتبار أن الفسخ قد شرع في هذه الحالة لمصلحته وحده فلا تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها.

الفسخ الصريح والفسخ الضمني:

شرط الفسخ الصريح وشرطه الضمني – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – يختلفان طبيعة وحكما، فالشرط الفاسخ الصريح يجب فسخ أن تكون صيغته في العقد صريحة قاطعة في الدلالة على وقوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة له،

وهو لـذلك يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ فى دعوى فسخ عقد البيع ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بأداء التزامه أو عرضه بعد إقامة دعـوى الفسخ، أمـا الشرط الضمني فلا يستوجب الفسخ حتما إذ هو خاضع لتقدير القاضي، وللقاضي أن يمهل المدين حتى بعد رفع دعوى فسخ عقد البيع عليه، بل المدين نفسه له أن يتفادى الفسخ بعرض دينه كاملا قبل أن يصدر ضده حكـم نهائي بالفسخ.

حق المشتري في حس الثمن 

تنص المادة (457) من القانون المدني علي أن ”

1- يكون الثمن مستحق الوفاء في الوقت الذي يسلم فيه المبيع ما لم يوجـد اتفـاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

٢- فإذا تعرض أحد للمشتري مستندا إلى حق سابق على البيع أو أيـل من البائع، أو إذا خيف على المبيع أن ينزع من يد المشتري، جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد أن يحبس الثمن حتى ينقطع التعرض أو يزول الخطر. ومع ذلك يجوز للبائع في هذه الحالة أن يطالب باستيفاء الثمن على أن يقدم كفيلا.

٣- ويسري حكم الفقرة السابقة في حالة ما إذا كشف المشتري عيبا في المبيع”.

متي يحق للمشتري ان يحبس الثمن 

التزام المشترى بدفع الثمن يقابله التزام البائع بنقل الملكيـة إلـى المشترى، فإذا وجدت أسباب جدية يخشى معها ألا يقوم البـائع بتنفيذ التزامه _ كأن يكون غير مالك للعقار المبيع _ كان من حق المـشترى أن يقف التزامه بدفع الثمن، ولو كان مستحق الدفع حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه بالقيام بما هو ضروري لنقل الحـق المبيـع إلـى المشترى،

وذلك بتقديم المستندات الدالة على ملكيته واللازمة للتسجيل، ويزول الخطر الذي يهدد المشترى ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له، أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله.

ولا يحول دون استعمال المشترى لحقه في حبس الثمن، تـضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشترى بالثمن في الميعاد المتفق عليه، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشترى قانونا أن يحبس الثمن من البـائـع فـلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان ضريحا.

كيفية الدفع بحق المشتري في حبس الثمن:

إذا ما تمسك المشترى أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن مستندا في ذلك إلى سبب يتسم بالجدية يتعين على تلك المحكمة أن تردعلى هذا الدفاع بأسباب خاصة باعتباره دفاعا جوهريا يتغير بـه _ إن صح وجه الرأي في الدعوى وإلا شاب حكمها القصور المبطل .

فلقد أجاز المشرع للمشتري في المادة 457 من القـانـون المـدنـي

الحق في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده، ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخـول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداء من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده، ما لم يكن قد نزل عن هذا الحـق بعـد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله،

وإذ كان تقدير جدية هذا السبب – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – مـن الأمـور التي يستقل بها قاضي الموضوع، إلا أنه يجب أن يقيم قضاءه في هـذا الخصوص على أسباب سائغة تكفي لحمله، وإذ ما تمسك المشتري أمام محكمة الموضوع بحقه في حبس الثمن مستندا في ذلك إلى سبب يتسم بالجدية،

يتعين على تلك المحكمة أن ترد على هذا الدفاع بأسباب خاصة باعتباره دفاعا جوهريا يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى، وإلا شاب حكمها القصور المبطل.

وقد قضت محكمة النقض بأن إذ كـان الثابـت فـي الأوراق أن الطاعنين قد تمسكا أمام محكمة الاستئناف بحقهما في حبس الباقي مـن الثمن خشية من انهيار العقار الكائن به عين التـداعي لـسوء التنفيذ وصدور قرار رقم 174 لسنة ١٩٩٦ بالتنكيس وعدم استعمالهما لعـين التداعي بسبب ذلك والذي تأيد بتقرير الخبير المودع بالدعوى وإذ لـم يلتزم الحكم المطعون فيه ذلك وقضى بإجابة المطعون ضده بالفسخ تأسيسا على عدم توافر شروط الدفع بالحق بالحبس في باقي الثمن فإنه يكون مشوبا بالفساد في الاستدلال .

كما يشترط لقصر حق المشترى في الحبس على جزء من الثمن يتناسب مع الخطر الذي يتهدده، أن يكون عالما وقت استعمال حـق الحبس بمقدار هذا الخطر.

سقوط الحق في حبس الثمن:

إذا تمسك المشتري بحقه في حبس الثمن، فإن هـذا يبقـى حـق المشتري في حبس الثمن قائما، ولا يسقط إلا بأحد أمرين:

(1) إذا زال سببه، فانقطع التعرض بنزول المتعرض عما يدعيه، أو زوال الخطـر بأن دفع البائع مثلا لمن هو رهن على المبيع الدين المضمون بالرهن أو شطب القيد المأخوذ على المبيع، أو أصلح البائع العيب الـذي كـشفه المشتري في المبيع أو عوضه عنه التعويض الكافي أو حسم النزاع في شأنه.

(٢) إذا قدم البائع للمشتري كفالة شخصية أو عينية تتضمن له ما عسى أن يترتب على ضمان التعرض والاستحقاق أو علـى ضـمان العيب من تعويض.

 نقل ملكية البيع المؤجل الثمن:

تنص المادة 430 من القانون المدني علي أن ”

1- إذا كان البيـع مؤجل الثمن, جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفا على استيفاء الثمن كله ولو تم تسليم المبيع.

٢- فإذا كان الثمن يدفع أقساطا، جاز للمتعاقدين أن يتفقـا علـى أن يستبقي البائع جزءا منه تعويضا له عن فسخ البيع إذا لم تـوف جميـع الأقساط, ومع ذلك يجوز للقاضي تبعا للظروف أن يخفض التعويض المتفق عليه وفقا للفقرة الثانية من المادة ٢٢٤.

3- وإذا وفيت الأقساط جميعا, فإن انتقال الملكية إلى المشتري يعتبـر مستندا إلى وقت البيع.

4- وتسري أحكام الفقرات الثلاث السابقة ولو سمى المتعاقدان البيـع ايجارا.

هل يجوز الاحتفاظ بملكية المبيع في حالة البيع بالتقسيط 

مؤدي نص المادة 1/430، 3 من القانون المدني أن البيـع مـع الاحتفاظ بحق الملكية هو بيع بات تام وأن تراخي تنفيذ الالتزام بنقـل الملكية إلى حين سداد كامل الثمن فهو ليس بيعا موقوفا على شرط سداد الثمن وإنما المعلق على هذا الشرط هو انتقال الملكية فقط ومن ثم ينتج العقد كافة آثار البيع فإذا تم سداد كامل الثمن تحقق الـشرط الموقـوف عليه تنفيذ الالتزام بنقل الملكية ومن ثم انتقلت إلى المشتري بأثر رجعي من وقت البيع.

وما تقضى به الفقرة الثالثة من المادة 430 من القانون المدني من أن انتقال ملكية المبيع إلى المشترى في حالة الوفاء بأقساط الـثمن المؤجلة يعتبر مستندا إلى وقت البيع إنما يشترط لإعماله عدم الإخـلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل، وإذ كانت الملكية – في المواد العقاريـة – والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل وما لم يحصل هذا التسجيل تبقـى الملكيـة علـى ذمـة المتصرف

ولا يكون للمتصرف إليه في الفترة ما بين تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل سوى مجرد أمل في الملكية دون أي حـق فيهـا وكـان الثابت أن الطاعنين لم يسجلا عقد شرائهما للأرض محـل النـزاع إلا بتاريخ۱۹۷۱/۳/۳٠ فإن الملكية لا تنتقل إليهم إلا منـذ هـذا التـاريخ ويكون الحكم وقد التزم هذا النظر موافقا لصحيح القانون.

وتأجيل دفع الثمن لا يترتب عليه بطلان عقد البيـع بـل يـظـل المشترى ملتزما بأدائه في الميعاد وبالكيفية المتفق عليها بين الطرفين باعتبار أن عقد البيع قد استوفي ركن الثمن .