دعوي الصحة والنفاذ
دعوي الصحة والنفاذ هي دعوى يلجأ إليها مشتري العقار لتسجيل عقد البيع لكي تنتقل إليه ملكية العقار ويعتبر هذا الاجراء عيني فيصدر الحكم في دعوي الصحة والنفاذ بعد اقتناع القاضي بموضوعية وشروط العقد ويقوم مقام التسجيل و تنتقل الملكية إلى المشتري منذ وقت قيد دعوي الصحة والنفاذ في الشهر العقاري.
وتمتد دعوى الصحة والنفاذ لموضوع عقد البيع ونفاذة ولهذا فهي دعوى موضوعية ، و دعوى الصحة والنفاذ هي إجراء بعد الالتزامات الخاصة بالبائع التي يكون هدفها نقل الملكية من البائع إلى المشتري .
اجراءات رفع دعوى الصحة والنفاذ
يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائي المرفوع به دعوى الصحة والنفاذ على بند كيف آلت الملكية وبتكون عادة آلت أما عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية –
أو عقد مسجل – أو حكم تثبيت ملكية، لذلك لا يمكن رفع دعوى الصحة والنفاذ متضمن عقدة أن آلت الية الملكية عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائي .
أولا : شهر صحيفة دعوي الصحة والنفاذ
1- يتم تقديم طلب للشهر العقاري الذى يوجد فى منطقة العقار متضمنا أصل و3 صور و بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع برقم طلب.
2- يرسل الطلب بعد تقديمه للشهر العقارى الى هيئة المساحة لبحثة ويتم فرض عليه رسوم للمعاينة .
3- بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الارض موضوع الطلب المقدم.
4- ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة أو العقار موضوع الطلب.
5- يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى الى الشهر العقارى .
6- يستلم الطالب بيان مساحى من الشهر العقارى لكى يكون تمهيد لعملية تقديم مشروع عريضة الدعوى .
7- يجب أن يتم الانتهاء منه فى مدة لا تزيد عن سنة .
ثانيا : رفع دعوي الصحة والنفاذ
1- نقوم بكتابة دعوى الصحة والنفاذ بعد ان يستلم البيان من الشهر العقاري ويجب ان تتضمن الدعوى بيان مساحي ورقم الطلب في الشهر العقاري مع مراعاة تحديد المحكمة المختصة التي ترفع فيها دعوي الصحة والنفاذ من الناحية المحلية وتحدد على أساس مكان العقار الذى يكون محل العقد المطلوب اجراء الحكم بصحته ونفاذه والنوعية أي المحكمة المختصة سواء هي كلية ام جزئية ويكون مبنى على أساس كشف تحديد الضرائب من الضرائب العقارية لا يكون على أساس المبلغ المذكور في العقد وليس على أساس الثمن المكتوب في عقد البيع
ويتم تحديد المحكمة التي ترفع فيها دعوي الصحة والنفاذ كالأتي :
أولًا: يتم رفع الدعوى عن طريق احضار مكلفة لتلك العقار .
ثانيًا : ويتم اعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتي تنص على «يراعى فى تقدير قيمة الدعوى ».
1- الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة بإعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة اذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضي يكون التقدير بإعتبار 400 مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة ومتضمنا رقم الطلب الخاص في الشهر العقاري
2- يتم تقديم العريضة الى الشهر العقاري لمراجعتها مرفقا بها البيان المساحي السابق استلامة من الشهر العقاري وبعد المراجعة يتسلم الطالب عريضة الدعوى وتأخذ عليها ختم اللوتس «صالح للشهر».
3- بعد ذلك يتم تقديم عريضة دعوي الصحة والنفاذ الى مصلحة الشهر العقاري الرئيسية لتقدير الامانة القضائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب في عقد البيع ويحرر إيصال بالمبلغ المفروض فقط دون دفع لهذا المبلغ .
4- نأخذ عريضة الصحة والنفاذ وايصال تقدير الأمانة القضائية وترفع الدعوى فى المحكمة المختصة بالطرق العادية للرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا اليها رسم الامانة القضائية.
5- ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الامانة القضائية وكذلك ايصال سداد ضريبة المهن بأسم المحامى رافع الدعوى .
6- بعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها.
7- بعد ذلك يقوم الطالب بالتقديم على طلب لقلم الكتاب لاعطائة صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكتب على عقود خاصة بالشهر العقارى و يطلب من الشهر العقارى إذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى.
8- يتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية التى قدرت فيها الامانة القضائية مع ايصال دفع الامانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن .
9-يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقاري أو السجل العيني وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
10-وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقاري وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة في نظام الشهر العقاري .
كيفية سير دعوى الصحة والنفاذ
في الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم.
1- عريضة دعوي الصحة والنفاذ المشهرة التي تم استلامها من الشهر العقاري أو شهادة القيود التي تم إستلامها من السجل العيني
2- مكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم من عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
لتفادى مصاريف دعوى الصحة والنفاذ
يتم الإتفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقديم محضر صلح فيدعوي الصحة والنفاذ والحاقة بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذي.
وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله في قوة السند التنفيذي وبذلك تنتهى دعوي الصحة والنفاذ صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقي الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها في الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .
وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ولتجنب الرسوم يتم تأجيل الدعوي للإعلان أو إعادة الإعلان وهى مسالة يجب أن تراعى حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول جلسة بعد تمام اكتمال الشكل أي تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم أو بعد التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإداري أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة .
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم .
