ضريبة التصرفات العقارية وكل ماتريد معرفته عنها

ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة التصرفات العقارية من الضرائب التى تخضع لها العقارات

قبل القضاء بعدم دستورية النص كانت ضريبة التصرفات العقارية تفرض على التصرفات التى تم شهرها اعتبارا من 1/1/1974 حت تاريخ إلغاء القانون 46 لسنة 1978 والعمل بقانون الضرائب على الدخل وبسعر خاص وانفراد مكاتب الشهر العقارى بتقديرها ونحصيلها .

الواقعة المنشئة ل ضريبة التصرفات العقارية هى شهر التصرف وليس انعقاده :

النص فى البند رقم 1 من المادة 32 من القانون رقم 14 لسنة 1939 المعدلة بقانون رقم 46 لسنة 1978 بفرض ضريبة على إيرادات رؤوس الاموال المنقولة وعلى الارباح التجارية والصناعية وعلى كسب العمل على سريان ضريبة الارباح التجارية والصناعية على التصرف فى العقارات المبنية أو الاراضى داخل كردون المدينة وإستثناء من أحكام المادة 37 يكون سعر الضريبة مثل الرسم النسبى المقرر فى القانون رقم 70 لسنة 1964 فى شأن رسوم التوثيق والشهر ،،،

وعلى أن يسرى الاعفاء والتخفيض المقرر بالقانون المذكور ولا تسرى هذه الضريبة إذا كانت قيمة ما تصرف فيه الممول مقدرة وفقا لاحكام القانون رقم 70 لسنة 1964 بما لا يجاوز عشرة الاف جنيه فإذا تجاوزتها استحقت الضريبة على ما يزيد على ذلك بذات النسب المقررة فى قانون رسوم التوثيق والشهر المشار اليه وعلى مأموريات ومكاتب الشهر العقارى تحصيل ضريبة التصرفات العقارية مع رسوم التوثيق والشهر المقررة بالقانون رقم 70 لسنة 1964 المشار اليه بذات اجراءات تحصيلها الخ يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ،،،

على أن ضريبة التصرفات العقارية المفروضة بالقانون رقم 46 لسنة 1978 باعتبارها ضريبة مباشرة تفرض على الاموال العقارية عند تداولها تسرى ضريبة التصرفات العقارية على التصرف الذى يتم شهره ولا تستحق إلا بالشهر إذ به يتحدد الشكل القانونى لطرفى التصرف فى المواد العقارية

ويتحقق معنى تداول الثروة العقارية التى أراد المشرع مواجهة ظاهرة الاثر المفاجئ عن هذا الطريق أثر الاخذ بسياسة الانفتاح فى أواخر هذا عام 1973 لذا ربط بين هذه الضريبة وبين رسوم التوثيق والشهر فجعل تقدير قيمة الوعاء الخاضع للضريبة وتحديد سعرها وحالات الاعفاء منها وإجراءات تحصيلها وفقا لاحكام القانون رقم 70 لسنة 1964 فى شأن رسوم التوثيق والشهر ،،،

بما مفاده أن الواقعة المنشئة ل ضريبة التصرفات العقارية هى شهر التصرف وليس مجرد انعقاده وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أعمل صحيح حكم القانون مما يغدو معه النعى على غير أساس .

( الطعن رقم 1562 لسنة 55 ق – جلسة 7/5/1990 )

راجع فتوى الجمعية العمومية قسمى الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بجلسة 21/12/1983 برقم 41 فى 16/1/84 س 38 ص 132 و انتهت فيها إلى أن الواقعة المنشئة ل ضريبة التصرفات العقارية هى تقديم العقد العرفى غلى مكاتب الشهر العقارى لتسجيلة .

عدم سريان ضريبة التصرفات العقارية على العقود العرفية المصدق على التوقيعات فيها وسددت عنها رسوم قبل 1/1/ 1974 ولو تراخت اجراءات التسجيل الى ما بعد هذا التاريخ .

ضريبة التصرفات العقارية النص فى البند رقم 1 من المادة 32 من القانون رقم 14 لسنة 1939 المعدل بالقانون رقم 46 لسنة 1978 على سريان ضريبة الارباح التجارية والصناعية على التصرفات فى العقارات المبنية أو الاراضى داخل كردون المدينة سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة المنشأت عليها وعلى مأموريات ومكاتب الشهر العقارى ،،،

و تحصيل ضريبة التصرفات العقارية مع رسوم التوثيق المقررة بالقانون رقم 70 لسنة 1964 المشار إلية بذات اجراءات تحصيلها من المتصرف اليه الذى يلزم بسدادها لحساب الممول المتصرف ويعتبر باطلا كل اتفاق أو شرط يقضى بنقل عبء ضريبة التصرفات العقارية على المتصرف اليه ،،،

والنص المعدل فى المادة 56 من القانون رقم 46 لسنة 1978 بشأن تحقيق العدالة الضريبية المشار اليه على ان تسرى احكام البند (1) من المادة 32 من القانون رقم 14 لسنة 1939 المعدل بمقتضى المادة الثانية على التصرفات التى تم شهرها اعتبارا من أول يناير سنة 1974 يدل على أن ضريبة التصرفات العقارية المفروضة بالقانون رقم 46 لسنة 1978 باعتبارها ضريبة مباشرة تفرض على الاموال العقارية عند تداولها

و تسرى ضريبة التصرفات العقارية على التصرفات التى تم شهرها اعتبارا من أول يناير سنة 1974 وتحصل مع رسوم التوثيق والشهر بمعرفة مكاتب ومأموريات الشهر العقارى بذات اجراءات هذه الرسوم الاخيرة ،،،

ولما كانت الواقعة المنشئة لرسم التسجيل والتى يتحدد بموجبها المركز القانونى للشخص هى واقعة التوثيق بالنسبة للعقود الرسمية وواقعة التصديق على التوقيعات فى العقود العرفية إذ اوجب المشرع فى المادة 24 من القانون رقم 70 لسنة 1964 تحصيل رسم التسجيل مقدما عند التوثيق أو التصديق فان ضريبة التصرفات العقارية لا تسرى على العقود العرفية التى تم التصديق على التوقيعات فيها ،،،

وسداد رسم التسجيل قبل أول يناير سنة 1974 ولو تراخت باقي إجراءات التسجيل الى ما بعد هذا التاريخ وهو ما يتفق مع ما جاء بتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الخطة و الموازنة ومكتب اللجنة الاقتصادية عن مشروع قانون العدالة الضريبية من أن إرجاع الضريبة على التصرفات العقارية إلى أول يناير سنة 1974 ولو تراخت باقي إجراءات التسجيل إلى ما بعد هذا التاريخ ،،،

وهو ما يتفق مع ما جاء بتقرير اللجنة المشتركة من لجنة الخطة والموازنة ومكتب اللجنة الاقتصادية عن مشروع قانون العدالة الضريبية من أن إرجاع ضريبة التصرفات العقارية إلى أول يناير 1974 قصد به مواجهة ظاهرة إثراء مفاجئ نشأت عن تغير الظروف بعد الاخذ بسياسة الانفتاح فى أواخر عام 1973 ،،،

لما كان ذلك وكان الثابت أن التصرف موضوع النزاع قد تم التصديق على التوقيعات فى العقد العرفي المحرر بشأنه بتاريخ 16/7/1972 فإنه لا يخضع ل ضريبة التصرفات العقارية المفروضة بالقانون رقم 46 لسنة 1978 حتى ولو تراخت باقي إجراءات التسجيل إلى 20/2/1974 وإذ خالف الحكم فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه .

( الطعن رقم 650 لسنة 53 ق – جلسة 23/2/1987 )

الواقعة المنشئة ل ضريبة التصرفات العقارية بالنسبة للعقود الرسمية هي واقعة التوثيق :

ضريبة التصرفات العقارية مؤدى ما  نصت عليه المادة 32 بند 1 من القانون رقم 14 لسنة 1939 المعدلة بالقانون رقم 46 لسنة 1978 والمادة 56 من القانون الاخير بشان تحقيق العدالة الضريبية وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن ضريبة التصرفات العقارية المفروضة بالقانون رقم 46 لسنة 1978 بإعتبار ضريبة التصرفات العقارية مباشرة تفرض على الاموال العقارية عند تداولها وتسرى ضريبة التصرفات العقارية على التصرفات التى تم شهرها اعتبارا من اول يناير 1974 ،،،

وتحصل ضريبة التصرفات العقارية مع رسم التوثيق بالشهر بمعرفة مكاتب ومأموريات الشهر العقارى بذات اجراءات هذه الرسوم الاخيرة لما كان ذلك وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان الواقعة المنشئة لرسم التسجيل والتى يتحدد بموجبها المركز القانونى للشخص هى واقعة التوثيق بالنسبة للعقود الرسمية اذا اوجب المشرع فى المادة 24 من القانون رقم 70 لسنة 1964 تحصيل رسم التسجيل مقدما عند التصديق أو التوثيق ،،،

وكان الثابت بالاوراق أو التصرف محل النزاع أشهر فى 3/3/1977 فإنه يخضع ل ضريبة التصرفات العقارية مع ذلك التاريخ وإذا حررت المطالبة فى 20/2/1983 وأرسلت الى الطاعنة ضمن المسجل المبصوم بخاتم بريد صادر مؤرخ 2/3/1982 وخلت الاوراق مما يفيد تسليمه اليها فى ذات التاريخ لا بعده ،،،

وكان من المقرر انه كيما ينتج الاجراء القاطع للتقادم اثره يتعين ان يصل الى علم الممول بتسليمه اليه هو أم من تصح انابته عنه أو بإعلانه ويكفى لترتب أثر الاعلان تمامه بكتاب موصى بعلم الوصول فإن تقادم الضريبة محل النزاع يكون قد أكتمل فى 2/3/1982 ومن ثم يكون اتصال علم الطاعنة بها قد تم بعد اكتمال مدة التقادم .

( الطعن رقم 1080 لسنة 54 ق جلسة 8/1/1990)

بصدور القرار بقانون رقم 601 لسنة 2012 والعمل به أصبحت الواقعة المنشئة للضريبة هى التصرف فى العقار سواء كان مشهرا أو غير مشهر ( م 42 من القرار بقانون مشار اليه )

لا تنسي مشاهدة https://www.youtube.com/watch?v=b4rA0kQfqtQ

عبء سداد ضريبة التصرفات العقارية يقع على عاتق المتصرف اليه نيابة عن المتصرف نيابة قانونية وجزاء مخالفة ذلك البطلان :

الشارع اوجب بمقتضى المادة 32 من القانون رقم 46 لسنة 1978 بشأن العدالة الضريبية على مأموريات ومكاتب الشهر العقارى تحصيل ضريبة التصرفات العقارية على التصرف فى العقارات المبنية والاراضى داخل كردون المدينة من المتصرف اليه الذى يلزم بسدادها عند اجراء الشهر او التوثيق لحساب المتصرف ،،،

وكان مؤدى ذلك أنه ولئن كان الشارع القى عبء ضريبة التصرفات العقارية على عاتق المتصرف الا انه الزم المتصرف اليه بسدادها نيابة عنه وهى نيابة قانونية بمقتضى نص أمر ولا ينال منه ما يشرطه المتعاقدون فيما بينهم من أحكام مخالفة يستوى فى ذلك أن تكون شروطهم سافرة الدلالة على مناهضة حكم القانون أو مؤدية ضمنا الى نقل عبء ضريبة التصرفات العقارية الى المتصرف اليه او مانعة اياه من سدادها لحساب المتصرف ،،،

وايه ذلك ان الشارع اوقع البطلان على كل اتفاق يقضى بنقل عـبء ضريبة التصرفات العقارية إلى المتصرف إليه وأوجب على مكاتب الشهر العقاري تحصيلها منه لحساب المتصرف.

لما كان ذلك، وكان الطاعنان قد اعتصما في دفاعهما بسداد ضريبة التصرفات العقارية المستحقة على المتصرف نيابة عن المطعون ضدها بما يوجب خصم قيمتها من المتبقى من الثمن – وأنهما – عرضا ما بقى في ذمتيهما من الدين، وإذ رفضت المطعون ضدها العرض أودعاه خرينة المحكمة،،،،

وأن ما قدماه من مستندات وما أثبت بمحاضر الجلسات في شأن العرض والايداع بظاهر هذا القول ويؤيده وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على مجرد القول بخلو العقد من الاتفاق على قيام الطاعنين بالوفاء عن المطعون ضدها بالضرائب، وبأن العقد النهائي يتضمن شرطا بتعهد المطعون ضدها هي نفسها بالوفاء بها،

وأن الأوراق خلت من دليل سداد الطاعنين ل ضريبة التصرفات العقارية ، وأن الايداع غير مسبوق بعرض، وأنه ناقص غير مبرىء للذمة، وهو قضاء يدل – على أن المحكمة لم تعن بفحص أوراق الدعوى أو بيان دلالتها ولا يتضمن ردها إسقاطا لفحواها، بما يعيب الحكم – فضلا عن مخالفة القانون بالقصور في التسبيب بما يستوجب نقضه.

(الطعن رقم ٢٢١٦ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٦/١٢/٢٨). ( الطعن رقم ٢٢٠٤ لسنة 53ق – جلسة 1987/6/8).

في ذات المعنى فتوى الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة الصادرة بجلسة 1983/10/15 وانتهت فيها إلى التزام المتصرف إليـه سدادها لحساب الممول (المتصرف) دون أثر رجعي (فتوى رقـم ١١٣٦ فـي ۸۳/۱۱/۲ مجموعة فتاويها س۳۸ ص۱۵۵).

سعر الضريبة يحدد بمثـل الـرسـم النـسبي المقرر لشهر التصرف والعبرة بالقيمة الحقيقية للتصرف وفق التحريات لا بما يثبته المتعاقدان:

– النص في المادة ١/٣٢، ٢ من القانون 14 لسنة 1939 المعدلة بالقانون 46 لسنة 1978 على أنه

«استثناء من أحكام المادة 37 يكون سعر الضريبة مثـل السعر النسبي المقرر بالقانون 70 لسنة 1964 في شأن رسوم التوثيق والشهر، وعلى أن يسرى الإعفاء والتخفيض المقرر بالقانون المذكور على هذه الضريبة».

وفي المادة ٣/٢١ من القانون 70 لسنة 1964 على أنه بالنسبة للأراضي الزراعية الكائنة في ضواحي المدن والأراضي الزراعية التي لم تفرض عليها ضريبة والأراضي المعدة للبناء والمباني المستحدثة التي لم تتحدد قيمتها الإيجارية بعد والمقاولات يقدر الرسم مبدئياً .

على القيمة المبينة في المحرر أو التي يوضحها الطالب وبعد التحرى عن القيمة الحقيقية يحصل رسم تكميلى عن الزيادة، يدل على أن تحديد مقدار الضريبة على تلك التصرفات يكون مثل الرسم النسبي المقرر لشهرها وإذ كانت العبرة في ذلك بما تفيده التحريات عن القيمة الحقيقية للتصرف لا بما أثبته المتعاقدان، لما كان ذلك ،،،

وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإنه لا تثريب عليه إذ أطرح طلب الطاعنين ندب خبير لتحديد تلك القيمة طالما وجد في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدته في هذا الخصوص.

(الطعن رقم ٢٥٣٩ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٩/٦/١٢).

امتناع إعمال أحكام نظام التحرى عن القيمة الحقيقية للعقارات بعـد القضاء بعدم دستورية النص المقرر له:

– لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت في أسباب حكمها الصادر في القضية رقم 65 لسنة 17ق دستورية – المرتبطة ارتباطا وثيقا بالمنطوق – والمنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ ۱۹۹۷/۲/۱٢ بعدم دستورية نظام التحـرى عـن القيمة الحقيقية للعقارات والمنقولات موضوع المحررات المشهرة وتحصيل رسم تکمیلی بعد اتخاذ إجراءات الشهر عن الزيادة التي قد تظهر في هذه القيمة فمن ثم يمتنع إعمـال أحكام هذا النظام على كافة الدعاوى المنظورة أمام المحاكم – ومنها محكمة النقض اعتبارا من اليوم التالي لنشر هذا الحكم.

(الطعن رقم 7814 لسنة 65ق – جلسة ۲۰۰۳/۱/13 س54 ص۱۷۰).

يلاحظ أن المادة ٢١ من القانون 70 لسنة 1964 بشأن الرسوم والشهر قد تم تعديلها بمقتضى المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1991 والتي نصت على تحديد قيمة العقار التي على أساسها يقدر الرسم النسبي على النحو المبين بها وقد تضمنت البنـود أرقام 6 منها وما بعدها تحديد تلك القيمة بالنسبة للعقارات المبنية والأراضي الفضاء والمعدة للبناء

وقد قضى من بعد بعدم دستورية نص المادة ٢١ بند ج من القانون 70 لسنة 1964).

عدم دستورية الأثر الرجعي للنص المقرر للضريبة :

– انتهت المحكمة الدستورية العليا إلى عدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (56) من القانون رقم 46 لسنة 1978 بشأن تحقيق العدالة الضريبية وذلك فيما قررته من سريان الضريبة على الأرباح التجارية والصناعية على التصرفات المشار إليها في الفقرة الأخيرة من البند (۱) من المادة (٣٢) من القانون رقم 14 لسنة 1939 الواقعة على الأراضي داخل كردون المدينة المشهرة اعتبارا من أول يناير سنة 1974.

الأثر المترتب على القضاء بعدم دستورية الأثر الرجعي للنص :

– مؤدى ذلك دخول مواعيد سريان الضريبة ضمن الأحكام التي لم يورد ذلك القانون ميعادا خاصا لسريانها والتي جعل سريانها بداية من أول يناير سنة 1978 (وليس من أول 1974) كما كان النص قبل القضاء بعدم الدستورية.

(في هذا المعنى الطعن رقم 9800 لسنة 66ق – جلسة ٢٠٠٤/٣/٢٣ س55 ص۳۱۳).

عدم دستورية النصوص التي كانت تقضى بفرض ضريبة على الأرض الفضاء:

وقد جاء بالحكم ما يلي.

– متى كان ذلك فإنه وإن صح أن تتخذ الضريبة وسيلة لتوزيع أعباء النفقات العامة على المواطنين وفقاً لأسس عادلة، إلا أنه لا يجوز أن تفرض الضريبة ويحدد وعاؤهـا بما يؤدى إلى زوال رأس المال المفروضة عليه كلية أو الانتقاص منه بدرجة جسيمة،،،،

فما لذلك الغرض شرعت الضريبة، وما قصد الدستور أن تؤدى في نهاية مطافها إلى أن يفقد المواطن رأس المال المحمل بعبئها ليؤول تنفيذها في النهاية إلى فقدان وعائها أو الانتقاص الجسيم أجل ذلك كان الدخل – باعتباره من طبيعة متجددة ودورية – هو الذي يشكل على اختلاف مصادره – الوعاء الأساسي الرئيسي للضريبة،

إذ هو التعبير الرئيسي عـن المقدرة التكليفية للمول، بينما يشكل رأس المال وعاء تكميليا للضرائب لا يلجأ المشرع إلى فرض الضريبة عليه إلا استثناء ولمرة واحدة أو لفترة محـددة بحيث لا تـودى الضريبة بوعائها كليا أو تمتص جانباً جسيما منه.

وقد يرى المشرع أحيانا فرض ضريبة على رأس مال يغل دخلا ويراعى أن يتم الوفاء بهذه الضريبة من دخل رأس المال الخاضع للضريبة.

أما فرض ضريبة على رأس مال لا يغل دخلا وبطريقة دورية متجددة، ولفترة غير محـددة مع زيادة تحكمية مفترضة في قيمة الضريبة السنوية المستحقة عليه، فإنه ينطوى على عدوان على الملكية بالمخالفة لنص المادة 34 من الدستور، كما يناقض مفهـوم العدالة الاجتماعية الذي نصت المادة 38 من الدستور على قيام النظام الضريبي على أساسه وهو ما يوجب القضاء بعدم دستورية النصين المطعون عليهما…

التنظيم التشريعي ضريبة التصرفات العقارية على الأرض الفضاء، فإنها إذ ترتبط ارتباطا وثيقا لا يقبـل التجزئة بالنصين المطعون عليهما في الدعوى الماثلة ومن ثم يترتب لزوما على القضاء بعـدم دستوريتهما سقوط الأحكام المشار إليها، ذلك أن الفقرة الثانية من المادة 3 مكرراً تحـدد ذوات التي لا تخضع الأراضي القضاء المملوكة لها ل ضريبة التصرفات العقارية.

وتنظم المادة 3 مكرراً (3) مواعيد أداء تلك الضريبة . وتبين المادة 3 مكررا (۲) كيفية حصر الأراضي الخاصعة للضربية، وتحظر المادة 3 مكررا (4) صرف تراخيص البناء أو البناء أو إقامة مبان على هذه الأراضي أو شهر التصرفات التي تتناولها إلا بعد تقديم ما يفيد سداد ضريبة التصرفات العقارية .

وتقضى المادة 3م مكررا (5) بوقف استحقاق ضريبة التصرفات العقارية متى تم البناء على الأرض أو شغل وربطه ب ضريبة التصرفات العقارية على العقارات المبنية أو خضعت للضريبة على الأرض الزراعية،

كما ينص البند (4) مـن المادة 36 من قانون الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 والمعدل بالقانون رقم 50 لسنة 1981 على أن تكون حصيلة ضريبة التصرفات العقارية مورداً من موارد الحساب الخاص بتمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي والذي ينشأ بكل محافظة، ومن ثم تسقط النصوص سالفة الذكر ترتيبها على القضاء بعدم دستورية النصين المطعون عليهما في الدعوى الراهنة.

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة :

أولا : بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 3 مكررا المادة 3 مكررا (۲) من القانون رقم 107 لسنة 1976 بإنشاء صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي المعدل بالقانونين رقمي 34 لسنة 1978 و13 لسنة 1984.

ثانياً : بسقوط أحكام الفقرة الثانية من المادة 3 مكررا والمادة 3 مكررا (1) والمادة (3) مكررا (۳) والمادة (3) مكرراً (4) والمادة (3) مكرراً (5) والبند (4) من المادة (36) من قانون الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 والمعدل بالقانون رقم .5 لسنة 1981.

(القضية رقم 5 لسنة 10ق «دستورية» – جلسة 1993/6/19 س5 ص۳۳۱).

أثر الحكم بعدم دستورية النص على فرض ضريبة التصرفات العقارية على الأرض الفضاء :

– تتخذ الضريبة عامة كوسيلة لتوزيع أعباء النفقات العامة على المواطنين وفقا لأسس عادلة – لا يجوز أن تفرض الضريبة ويحدد وعائها بما يؤدى إلى زوال رأس المال المفروضة عليه كلية أو لانتقاص منه بدرجة جسيمة – فرض ضريبة على رأس المال لا يغل دخلا وبطريقة دورية متجددة ولفترة غير محددة مع زيادة تحكمية مفترضة في قيمة الضريبة السنوية المستحقة عليه ينطوى على عدوان على الملكية الخاصة ،،،

فرض ضريبة على الأراضي الفضاء التي لا تدر دخلا يتعارض مع نص المادة 34 من الدستور الذي يصون الملكية الخاصة كما يناقض مفهوم العدالة الاجتماعية الذي نصت عليه المادة 38 من الدستور- قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 3 مكـررا والمادة 3 مكررا ٢ من القانون رقم 107 لسنة 1976 المعدل بالقانونين رقم 34 لسنة 1978 و 13 لسنة 1984 – متى كان القرار المطعون فيه قد صدر استنادا إلى النصين المشار إليهما ،،،

فإن قضاء المحكمة الدستورية يجرد القرار من صحته وسلامته لانبنائه على قرار قضى بعدم دستوريته – الحكم بإلغاء القرار الذي بنى على نص حكم بعدم دستوريته – تطبيق.

(الطعن رقم 908 – لسنة ٣٢ق إدارية عليا – جلسة 1994/01/09 – س۳۹ –ص۹۲۳)

يترتب على الحكم زوال الأساس القانوني لفرض ضريبة التصرفات العقارية وعدم الاعتداد به في تقدير الرسم المستحق على ضريبة التصرفات العقارية وأى نـزاع لاحق :

– وحيث إنه مفاد نص المادة ٢٥٣ من قانون المرافعات أنه يجوز لمحكمة النقض .

– كما يجوز للخصوم والنيابة – إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام، ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن، متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع، ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون عليه من الحكم، وكانت تشريعات الضرائب أمرة تتعلق بالنظام العام،،،،

ومنها تلك التي تنظم التسجيل والتوثيق والشهر إذ هي في حقيقتهـا ضـرائب غير مباشرة تفرض على الأموال العقارية عند تداولها بمناسبة ما يقدم عنها من محررات بطلب التوثيق أو الشهر الحفظ. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن مصلحة الشهر العقاري قد أصدرت أمرأو التقدير – مثار النزاع – برسوم الشهر عن عقد بيع الأرض الفضاء، ومحلـه…،

وقـد ثـار الخلاف بين الطاعن والمصلحة التي يمثلها المطعون ضده الأول بصفته، بشأن ما إذا كان قد تم ربط ضريبة الأرض الفضاء عليها من عدمه، بحسبان أن تقدير قيمتها – والمتخذة أساساً لتقدير الرسم النسبي للشهر – يختلف في أي من الحالتين،

وكـان مـؤدى نص الفقرات السابعة والثامنة والتاسعة من المادة ٢١ من القانون رقم 70 لسنة 1964 المعـدل بـق رقـم 6 لسنة 1991 أن قيمة الأرض الفضاء المربوطة عليها الضريبة تقدر على أساس القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن خمسين مثلا لقيمة الضريبة الأصلية السنوية،،،،

وفي حالة ربط الضريبة عليها تحدد قيمتها على أساس القيمة الموضحة في المحرر بحيث لا تقل عن قيمة الأرض المماثلة التي تحددها الجداول التي يصدر بها قرار وزير العدل على أن يستند في تحديدها إلى متوسط ما تم ربط الضريبة عليه منها،

وإذ صدر الحكـم بعـدم دستورية ضريبة الأرض الفضاء في الطعن رقم 5 لسنة 10ق «دستورية» والمنشور بتاريخ ۱۹۹۳/۷/۸، فإنه يترتب عليه بطريق اللزوم ألا يعتد بهذه الضريبة في أي نزاع لاحق على نشر الحكـم حتى وإن كانت المراكز القانونية سابقة عليه، مادام قد أدرك النزاع قبل استقرارها بالتقادم أو بحكم بات،

ولا يغير من ذلك صدور القرار بقانون رقم 168 لسنة 1998 بتعديل المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية باستثناء الأحكام الصادرة بعدم دستورية نص ضريبي من الأثر الرجعي والعيني المقررين للأحكام بعدم الدستورية، باعتبار أن هذا القانون لا يطبق إلا من تاريخ نفاذه ولا ينسحب حكمه على تلك الأحكام الصادرة قبل نفاذه التي تظل محكومة بالأثر الرجعي طبقاً للأصل العام الذي يسرى على الحكـم بعـدم الدستورية،

وبالتالي فإن إحالة المادة ٢١ من القانون 70 لسنة 1964 المعدل بالقانون رقم 6 لسنة 1991 في فقرتيها الثامنة والتاسعة إلى ضريبة الأرض الفضاء، واتخاذ قرار وزير العدل ٢٩٣٦ لسنة ١٩٩٢ – بإصدار الجداول المنصوص عليها في تلك المادة – من متوسط ما تم ربطه من تلك الضريبة على الأراضي المماثلة أساساً لتحديد قيمة ما لم يربط عليه منها – باعتبار أن الأصـل تقيـد السلطة التنفيذية دوما في مجال ممارستها لاختصاص فوض إليها بشروط هذا التفويض وحدوده – يكون غير ذي أثر في تحديد قيمة الأرض الفضاء،،،،

والتي يتم على أساسها تقدير الرسم النسبي لشهر المحررات، وذلك لانعدام النص القانوني المقرر للضريبة ابتـداء وهي نتيجة حتمية للأثر الكاشف للحكم بعدم الدستورية، والذي يجعل من النص المقضى بعـدم دستوريته معدوم ابتداء، بحيث لا يصلح لأن يتعلق بحكمه قانون آخر، كما يجعل من الإحالة إليه واردة على عدم، والعدم لا يبنى عليه،،،

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر، وعول على قرار وزير العدل سالف البيان في تحديد قيمة الأرض الفضاء محل العقد المشهر الصادر بشأنه أمر التقدير مثار النزاع حالة كونه يركن بصورة غير مباشرة إلى ضريبة الأرض الفضاء – كما سلف استناده لذات القرار – فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يعيبـه ويوجـب وانتهى إلى تأييـد أمـر التقدير، رغم نقضه، دون حاجة لبحث أسباب الطعن، على أن يكون مع النقض الإحالة.

(الطعن رقم 1477 لسنة 67 ق – جلسة ٢٠٠٢/٦/٢٦ س53 ص869).

(الطعن رقم 5896 لسنة ٦٢ق – جلسة ۲۰۰۰/3/5 س٥١ ص٢٩٤).

اتخاذ المشرع مـن ضـريبة الأرض الفضاء معياراً غير مباشر في تقدير قيمة ما لم يربط عليها ضريبة التصرفات العقارية والتـي يقـدر بناء عليها الرسـم النسبي المستحق على شهر المحرر المثبت للتصرف الواقع عليها.

مخالفاً للدستور امتداد ذلك الأثر للجدول رقم ٢ من قرار وزير العدل.

– وحيث إن مفاد نص المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة 1979 بإنشاء المحكمة الدستورية العليا – قبل تعديله بالقانون رقم 168 لسنة 1998 – أنه يترتب على صدور الحكـم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص قانونی، عدم جواز تطبيقه اعتباراً مـن اليـوم التالي لنشر الحكم في الجريدة الرسمية.

وهو ما لازمه أن الحكم الذي يقيم قـضاءه على النص المقضى بعدم دستوريته. يكون متجرداً من سنده القانوني. وهو أمر متعلق بالنظام العـام تـثيره – عند الطعن في الحكم – محكمة النقض من تلقاء نفسها عملا بالمادة ٢٥٣ من قانون المرافعات ، ولو لم يسبق للخصوم التمسك به.

باعتبار أن الشرعية الدستورية تقتضى أن تكـون النصوص التشريعية الواجبة التطبيق على أي نزاع مطابقة لأحكام الدستور، وإذ كان مفاد نص البندين 7 ،9 و من المادة ٢١ من القرار بقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر المعـدل بالقانون رقم 6 لسنة 1991 أن الأرض الفضاء داخل كردون المدينة التي لم تربط عليـهـا ضـريبة الأرض الفضاء، تحدد قيمتها التي يقدر بناء عليها الرسم النسبي المستحق على شهر المحرر المثبت للتصرف الواقع عليها.

على أساس القيمة الموضحة في المحرر، بحيث لا تقل عن قيمـة الأراضي المماثلة لها في الجهة الموجودة بها أو أقرب جهـة مجـاورة لها. وأن الجداول التي يصدر بها قرار من وزير العدل بعد أخذ رأى وزيرى المالية والإسكان والمحافظ المختص، هي التي تحدد ما يعتبر أراض مماثلة ومستوى وقيمة هذه الأراضى.

على أن يعـول فـي هـذا على متوسط ما تم ربط الضريبة عليه من تلك الأراضي. فإن مؤدى ذلك أن الجدول رقم ٢ مـن قـرار وزير العدل رقم ٢٩٣٦ لسنة ١٩٩٢ بإصدار تلك الجداول – المنطبق على واقعة النزاع – والذي كان نفاذه في ۱۹۹۲/۹/۲۷ عملا بالمادة 188 من الدستور – قد ركـن في تحديد قيمـة التي لم تربط عليها ضريبة الأرض الفضاء إلى متوسط ما تم ربط الضريبة عليه من المماثلة.

ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بتاريخ 1993/6/19 في الطعـن رقم 5 لسنة 10ق دستورية بعدم دستورية فرض ضريبة على الأراضي الفضاء.

فإنه يترتب على ذلك صيرورة اتخاذ المشرع في البندين 7، 9 من المادة ٢١ سالفة البيـان مـن ضـريبة الأرض الفضاء معيارا غير مباشر في تقدير قيمة الأرض الفضاء التي لم يربط عليها تلك الضريبة. والتي يقدر بناء عليها الرسم النسبي المستحق على شهر المحرر المثبت للتصرف الواقع عليهـا مـسلكاً مخالفا للدستور، ويلحق بذلك لذات العلة الجدول رقم ٢ من قرار وزير رقم ٢٩٣٦ لسنة ١٩٩٢ المشار إليه. وذلك ،،،

وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لإنعدام النص القانوني المقرر للضريبة ابتداء، وهي نتيجة حتمية للأثر الكاشف للحكم بعدم الدستورية، والذي يجعـل من النص المقضى بعدم دستوريته معدوم ابتداء، بحيث لا يصلح أن يتعلق بحكمه قانون آخـر، كما يجعل من الإحالة إليه واردة على عدم. والعدم لا يبنى عليه.

لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق أن رئيس مصلحة الشهر العقارى المختص قـد أصدر أمر تقدير الرسوم موضوع النزاع، معولا في ذلك على تقدير قيمة العقار موضوع التصرف المشهر، وفقاً للأسس التي حددها الجدول رقم ٢ من قرار وزير العدل رقم ٢٩٣٦ لسنة ١٩٩٢ سالف الإشارة،

وذلك لاستيفاء باقى الرسم المستحق لا استنادا لوجود غش أو خطأ مادي في تقدير الرسم المحصل عملا بالمادتين ٢٥، ٢٦ من القرار بقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن التوثيق والشهر المعدل بالقانون رقم 6 لسنة 1991 – ولكن إعمالا منه لحكم المادة التاسعة من القانون الأخير، التي أوجبت على الشهر العقاري تقدير الرسم المستحق مبدئيا على أساس القيمة الموضحة في المحرر المطلوب شهره،،،،

على أن تستوفى بعد ذلك ما قد يكون باقياً من الرسم المستحق وفقاً لما سيرد لاحقاً بالجداول التي يصدرها وزير العدل. وإذ كان الجدول رقم ۲ سالف البيان قد وقع مخالفاً للدستور على نحو ما سلف بيانه. فإن أمر تقدير الرسوم يكون فاقدا لسنده القانوني. وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه لذلك العيب – السابق على صدوره – في حين أنه متعلق بالنظام العام، وقضى بتأييد أمر التقدير. فإنـه يكـون بـدوره معيباً بما يوجب نقضه جزئياً – بالنسبة للطاعن دون حاجة لبحث أسباب الطعن.

(الطعن رقم 5967 لسنة 71ق – جلسة ٢٠١٢/٥/٨).

خضوع الأرباح التي يحققهـا مـن يـشيدون أو يشترون العقارات لحسابهم بقصد بيعها لضريبة الأرباح التجارية والصناعية. شـرطه. تـوافر ركـن التكرار والاعتياد والاحتراف:

– النص في المادة (18) من القانون رقم 157 لسنة 1981 – قبـل تعـديل الكتاب الأول منه بالقانون رقم 187 لسنة 1993 على أن (تسرى الضريبة على الأرباح التي يحققها من يشيدون أو يشترون العقارات لحسابهم عادة بقصد بيعها وعلى الأرباح الناتجة من عمليات تقسیم اراضي البناء والتصرف فيها)

يدل على أن المشرع استلزم التكرار والاعتياد والاحتراف في حالة شراء العقار بقصد بيعه المنصوص عليه في صدر النص على حين تعمد اغفال هذا الشرط في حالة تقسيم أراضي البناء والتصرف فيها حتى ولو كانت موروثة طالما لم يتم تصرف الوارث فيها بحالتها عند الميراث.

(الطعن رقم 1100 لسنة 63 ق – جلسة ٢٠٠٤/٢/٩ س٥٥ ص١٦٨)

و اخضاع كل عمليات تقسيم أراضي البناء بقصد بيعها لإقامة مبان عليها ايا كانت طبيعة هذه المباني للضريبة على التصرفات العقارية :

– مؤدى النص في الفقرة الثالثة من المادة (٣٢) من القانون رقم 14 لسنة 1939 المعدل بالقانون رقم 78 لسنة 1973 يدل على أن المشرع قصد اخضاع كل عملية تقسيم لأراضي البناء سواء كانت أرض فضاء أم زراعية بقصد بيعها لإقامة مبـان عليـهـا بـصرف النظر عما إذا كانت هذه المباني منزلا أو متجراً أو مصنعاً أو مخزناً وسـواء قـام مالـك هـذه الأرض بتقسيمها وبيعها بنفسه أو بواسطة غيره وأيا كانت قيمة ما تم التصرف فيه،

ولا يشترط أن يتم بيع الأرض بعد القيام بمـا يقتضى ذلك من أعمال التمهيـد كـشق الطرق و المجارى وإدخال المياه والكهرباء حيث أن المشرع حذف هذا الشرط الذي كان يتطلبـه القانون رقم 146 لسنة 1950 قبل التعديل المنـوه عنـه وإن قيـام الـوارث بتقسيم الأرض الموروثة والتصرف فيها بقصد إقامة مبان عليـهـا يخضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية لعموم نص المادة ٣/٣٢ من القانون سالف الإشارة إليه.

(الطعن رقم 1100 لسنة 63ق – جلسة ٢٠٠٤/٢/٩ س٥٥ ص168).

في ظل نصوص القانون 157 لسنة 1981

شهر المحرر هو الواقعة المنشئة للضريبة (ضريبة التصرفات العقارية) واختصاص مأموريات الشهر العقارى بتحصيلها وتوريدها – التصرف بالهبـة للفـروع عـدم خضوعه للضريبة:

– وحيث إن النص في المادة 1/19-۲، ۳، 6 من القانون رقم 157 لسنة 1981 بإصدار قانون الضرائب على الدخل – الذي تمت في ظله الواقعة المنشئة للضريبة  وهي شهر عقد الهبة الحاصل في سنة ١٩٩٢ – على أنه :

«استثناء من حكم المادة (31) من هذا القانون تفرض ضريبة بسعر 5٪ وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخـل كـردون المدينة… وعلى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر المقررة بالقانون رقم 70 لسنة 1964 ، رسوم التوثيق والشهر وبذات إجـراءات تحصيلها من المتصرف إليـه الـذي يلتـزم بسدادها لحساب الممول المتصرف…

ويمتنع على مأموريات ومكاتب الشهر العقارى توثيـق أو شهر التصرفات المشار إليها إلا بعد تحصيل الضريبة المنصوص عليها في هذه المادة ويتم توريد هذه الضريبة وفقاً لما تقضى به أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون»

يدل على أن المشرع حين فرض ضريبة التصرفات العقارية باعتبار ضريبة التصرفات العقارية ضريبة مباشرة تفرض على الأموال العقارية حال تداولها أوكل إلى مأموريات ومكاتب الشهر العقارى تحصيل ضريبة التصرفات العقارية مع رسوم التوثيق والشهر وبذات إجراءات تحصيلها من المتصرف إليه على أن تقوم بتوريد ما حصلته تلك المأموريات من ضريبة إلى مصلحة الضرائب وذلك لسهولة تقدير ضريبة التصرفات العقارية المستحقة من ناحية ومن ناحية أخرى لارتباط ضريبة التصرفات العقارية بقدر الرسوم المحرر.

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد اقـام قـضاءه برفض الدفع بتقادم ديـن ضريبة التصرفات العقارية المطالب به بالتقادم الخمسي لعدم اكتمال مدته على سند من أن الواقعة المنشئة للضريبة وهي شهر المحرر تمت في سنة ١٩٩٢ وأن المطالبة بها تمت في سنة 1996 فإنه لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

إلا أنه لما كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن التشريعات الخاصة ب ضريبة التصرفات العقارية تعد من القواعد القانونيـة الآمـرة المتعلقة بالنظام العام.

وكان لمحكمة النقض أن تثير من تلقاء نفسها الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن بشرط ورودهـا علـى الجـزء المطعـون فيه من الحكم وسبق طرح عناصرها على محكمة الموضوع.

لما كان ذلك وكانت المادة 5/19 من القانون رقم 157 لسنة 1981 بشأن إصدار قانون الضرائب على الدخل تنص على أنه وفي تطبيق أحكام هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالهبة لغير الفروع…»

يدل بمفهوم مخالفة هذا النص أن التصرف بالهبة للفروع غير خاضع للضريبة وكانت المادة 3/119 من الدستور تنص على أنه

«لا يجوز تكليـف أحـد أداء غير ذلك من الضرائب والرسوم إلا في حدود القانون» وكان البين من عقد الهبة موضوع الدعوى والمشهر برقم …. فی ١٩٩٢/۲/۲۲ أنه صادر من الواهب إلى زوجته بحق 8 ط من العقار الموهوب ولبنائه.. 8 ط و….. و….. 4 ط كل منهما وكانت الهبة طبقا لما سلف غير خاضعة للضريبة في حدود نصيب الأبناء فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعن الأول بصفته ولياً طبيعياً على ابنته… والطاعنين الثالث والرابعة بالضريبة عن نصيبهم في الهبة فإنه يكون قد خالف القانون.

(الطعن رقم ٥٣٢٦ لسنة 70ق – جلسة ۲۰۰۲/١/٣ ۵۳ ص۱۰۰).