عقد البيع الابتدائي
عقد البيع الابتدائي هو عقد اتفاق وهو عقد عرفي صحيح بين البائع والمشتري ويحتوي علي الشئ المبيع والثمن المتفق عليه بين اطراف العقد ويترتب عليه التزامات بين اطراف العقد سواء علي المشتري او البائع وبيتم الاتفاق ايضا على بنود أخري سنقوم ببيانها وللتسهيل على الجميع سواء بائع أو مشتري سنقوم بايضاح بنود عقد بيع ابتدائى وكيفية كتابته،وعقد بيع أبتدائي يعتبر الخطوة الاولى فى شراء العقاروايضا يعتبر أساسا للعقد النهائى فيما بعد.
ملحوظة : عقد البيع الابتدائي غير ناقل للملكية كما عقد البيع النهائي الذي يعتبر عقدا مسجلا في الشهر العقاري.
فيديو لتوضيح الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد بيع نهائي
إزاي تكتب عقد بيع ؟
صيغة عقد البيع الابتدائي لعقار مبني
انه في يـوم ……………. الموافق \ \ حرر هذا العقد بين كل من :
اولا : السيد\ المهنة\ جنسيته\
بطاقة رقم قومي\ ومقيم\
(بائع ، طـرف أول)
ثانيا :
السيد\ المهنة\ جنسيته\
بطاقة رقم قومي\ ومقيم\
(مشتري ، طرف ثان)
تمهيد
يمتلك الطرف الاول العقار رقم……… بلوك……..بالمنطقة………..قسم………….والبالغ مساحته……… وحيث ان الطرف الاول رغب في بيع العقار المذكور وقد لافت هذه الرغبة قبولا لدي الطرف الثاني وبعد ان اقر كل من الطرفين بكامل اهليتهما للتعاقد والتصرف ولقد تم الاتفاق علي الاتي :-
البند الاول
يعتبر هذا التمهيد جزء لا يتجزء من هذا العقد
البند الثاني
موضوع البيع : باع وأسقط وتنازل بموجب هذا العقد وبكافة الضمانات الفعلية والقانونية الطرف الاول
الى الطرف الثاني القابل لذلك ، العقـار الموضح بعد :
ملاحظة : في حالة وجود أكثر من بائع واحد او مشتری واحد يستبدل النص المذكور أعلاه بالنص الآتى :
( باع وأسقط وتنازل بموجب هذا العقد ، وبكافة الضمانات الفعلية والقانونية وبطريق التضامن والتكافل
فيما بينهم ، فريق الطرف الاول الى فريق الطـرف الثاني ، القـابلين بطريق التضامن والتكافل فيما بينهم )
العقار الموضح بعد :
البند الثالت
بيان العقـار :
( يذكر رقم العقار والشارع والقسم والشياخة والبلد والمحافظة والمساحة والحدود ووصف العقار وتكوينه )
مع كل ما يتبع ذلك من ملحقات ومشتملات دون استثناء شيء .
البند الرابع
الملكية : يقر الطرف الاول بأن ملكية العقار موضوع هذا البيع ، آلت اليه بطريق……………………………..
بموجب……………………
البند الخامس
الحقوق العينية : يضمن الطرف الاول ان العقار المبيع خال من كافة الحقوق العينية ، أيا كان
نوعها ، كالرهن والاختصاص والوقف والحكر وحقوق الانتفاع والارتفاق ، ظاهرة أو خفية ، ما عدا………….كما يقر انه حائز لهذا العقار دون منازعة وبصفة ظاهرة وغير منقطعة ولم يسبق له التصرف فيه وان
العقار كامل المرافق العامة ولا يخضـع لاحكام القانون رقم ۲۲۲ لسنة 1955 الخاص بفرض مقابل التحسين
او تخضع لمعامل التحسين.
( وقد اتفق المتعاقدان على ان يتحمل « البائع أو المشترى » بهذا المقابل )
( واذا كان العقار المبيع مبنيا حديثا يمكن اضافة : كما ان مبانى هذا العقار مطابقة للقوانين واللوائح المعمول
بها وليس عليها اى حق امتياز لصالح المقاولين الذين تولوا تشييدها ولا تخضع أرضه لاحكام قانون التقسيم رقم
٥٢ لسنة ١٩٤٠ ) كما انه ليست عليه اية استحقاقات لهيئة التأمينات الاجتماعية .
البند السادس
الثمن : تم هذا البيع وقبل بثمن اجمالي وقدره……………………………………. جنيه فقط دفع منه الطرف الثاني الي الطرف الاول عند التوقيع علي هذا العقد مبلغ وقدره …………………….. جنيه فقط لا غير ويعطي له الطرف الاول بموجب هذا مخالصة نهائية عن المبلغ المذكور .
اما باقي الثمن وقدره …………………. جنيه فقط لا غير فيتعهد الطرف الثاني بدفعه الي الطرف الاول يوم التوقيع علي عقد البيع النهائي المحدد له مده اقصاها يوم ……………… بمكتب التوثيق.
ملحوظة : اذا كان الطرف الثاني قد اتفق علي عدم دفع باقي الثمن عند توقيع عقد البيع النهائي فيذكر الاتي :
(يحتفظ الطرف الاول بحق امتياز البائع عن باقي الثمن ويحق له اجراء القيد اللازم علي العقار المبيع لحفظ هذا الحق بمصروفات علي عاتق المشتري )
البند السابع
فرق المساحة : بما أن موضوع البيـع عقار مبنى فاذا اتضح وجود زيادة أو عجز في المساحة المقرره فلن يكون لذلك اي تأثير علي البيع او علي الثمن المتفق عليه .
البند الثامن
ايراد العقار : يضـمن الطرف الاول ان الايجار الشهري الحالي للعقار المبيع هو . . ….. ….
( يذكر اذا كان الايجار قديم أو لم يخفض بعد )
وقد لوحظ هذا التقدير في تحديد ثمن البيع من جانب المشتري ويعتبر جوهريا في التعاقد نظرا لان العقار قد اشترى
بقصد الاستغلال .
البند التاسع
ـ المعاينة : يقر الطرف الثاني ويعترف بأنه عاين العقار المبيع بموجب هذا العقد المعاينة التامة النافية للجهـالة
شرعا وانه قبله بحالته الراهنة دون أن يحق له الرجوع على الطرف الاول بشيء بسبب ذلك .
البند العاشر
انتقـال ايراد العقـار : للطرف الثاني الحق في تحصيل ايراد العقار كما عليه تحمل جميع التزاماته ابتداء من …………… وعلى الطرف الاول تحويل عقود الايجار للطرف الثاني ابتداء من التاريخ المذكور كما عليه ان يسهل
تحويل التأمينات لعدادات المياه والنور باسم الطرف الثاني أو مساعدته على دفع تأمينات جديدة باسمه قبل قيامه هو بسحب تأميناته .
البند الحادي عشر
مستندات الملكية : يقر الطرف الثاني بأنه تسلم من الطرف الاول المستندات التي تثبت ملكيته للعقار المبيع وطلبات الشهر العقاري موقعا عليها منهما وذلك لاتخاذ الاجراءات اللازمة لاعداد مشروع عقد البيع النهائي .
البند الثاني عشر
التأخر عن التوقيع علي العقد النهائي : في حالة امتناع احد الطرفين عن التوقيع على عقد البيع النهائي في الميعاد المنصوص عليه أعلاه ای لغاية يوم .. .. .. .. ، على الاكثر يفسخ هذا العقد فورا من تلقاء نفسه اذا شاء الطرف الآخر ذلك ويلتزم من تسبب في النسخ بأن يدفع للطرف الآخر مبلغ………….. كتعويض متفق
عليه من الآن بين الطرفين وذلك بعد ثلاثة أيام من اخطاره بخطاب موصى عليه وبدون حاجة لتنبيه او انذار آخر .
وهذا التعويض لا رقابة للقضاء عليه كل ذلك مع عدم الاخلال بحق كل من المتعاقدين في رفع دعوى بصـحة
عقد البيع ونفاذه على الطرف الممتنع مع تحميله مصروفات هذه الدعوى وأتعابها فضلا عن التعويض .
ويمكن استبدال هذه المادة بالآتي :
(لا يحق لاحد الطرفين العدول عن هذا البيع أو الرجوع فيه بأي حال من الاحوال . وفي حالة امتناع أحدهم عن
التوقيع على عقد البيع النهائي في الميعاد المنصوص عليه أعلاه أي لغاية………………………………
على الاكثر يحق للطرف الآخر بعد ثلاثة ايام من اخطاره بخطاب موصى عليه وبدون حاجة لتنبيه او انذار آخر رفع دعوى بصحة عقد البيع ونفاذه على الطرف الممتنع مع تحميله مصروفات هذه الدعوى وأتعابها فضلا عن
التعويض) .
البند الثالث عشر
الوفاة : اذا توفى أحد الطرفين المتعاقدين قبل توقيع العقد النهائي يحق للطرف الآخر وحده اذا شاء
ذلك اعتبار هذا العقد مفسوخا من تلقاء نفسه وكأن لم يكن وفى هذه الحالة يرد ما دفع من الثمن للمشترى ، أما المصروفات والاتعاب التي تكون قد صرفت حتي هذا التاريخ من كلا الطرفين فلا يجوز لكل منهما الرجوع بها على
الطرف الآخر .
ملحوظة : في حالة وجود أكثر من بائع واحد أو مشتر واحد يضاف الآتي :
« واذا توفی فرد واحد من أحد الفريقين المتعاقدين فلا يجوز الغاء هذا البيع على أن تتخـذ في اقرب وقت
الاجراءات اللازمة بمعرفة ورثة المتـوفى لامكان اتمام الصفقة لحسابه الا اذا طلب المتعاقد الآخر الغاء البيع
فيما يختص بحصة المتوفى فقط .
وقد قبل الطرفان المتعاقدان هـذا الشرط حتى لا يضطر الباقون منهما على قيد الحياة الخضوع لاجراءات جرد تركة المتوفى وسداد ضريبة الايلولة المستحقة عليها ولاجراءات محاكم الاحوال الشخصية في حالة وجود قصر
أو عديمي الاهلية بين الورثة ، اذ ربما ترتب على هذه الاجراءات ضياع الفائدة التي كان الفريق الباقى على قيد
الحياة يرجوها في حالة اتمام هذا البيع في الميعاد المتفق عليـه .
وينفذ هذا الشرط أيضا في حالة فقدان أهلية أحد المتعاقدين باغلاسه او اعساره أو الحجر عليه .
البند الرابع عشر
المحل المختار : يقر كل من المتعاقدين صراحة باتخاذه محلا مختارا له بعنـوانه المذكور بهذا العقـد .
وجميع المراسلات والاعلانات التي ترسـل له بالعنوان المذكور بالـعـقد الحالي أو الذي تم الاخطار عنه تعتبر
صحيحة وقانونية .
البند الخامس عشر
المصروفات والاتعاب : جميع مصروفات هذا العقد وأتعابه ، وعقد البيع النهائي ، واستيفائه التام .
وكذلك مصروفات الشهادات العقارية وغيرها ، على عاتق الطرف الثاني المشترى .
البند السادس عشر
الاختصاص : كل نزاع ينشأ بخصوص تنفيذ اى مادة أو شرط من هذا العقد أو شرحها ، يكون الفصل
فيه من اختصاص المحكمة المدنية التي يقع بدائرتها العقار المبيع .
البند السابع عشر
عدد النسخ : تحرر هذا العقد من نسختين ، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .
والله خير الشاهدين
الطرف الأول الطرف الثانى
الاسم : ………………………… الاسم : ……………………….
التوقيع : ……………………… التوقيع : ……………………….
وبهذا نكون قد تعرفنا على كل ما يخص عقد البيع الابتدائي بكل سهولة ولقد تناولنا أيضاً الصيغة القانونية الصحيحة لـ عقد البيع الابتدائي أتمنى أن تكونوا استفدتم وإلى اللقاء في مقال جديد إن شاء الله .
