عقد السمسرة في القانون المصري البنود الأساسية والشروط القانونية

عقد السمسرة

في عالم المعاملات التجارية والعقارية الحديثة، أصبح عقد السمسرة أحد الركائز الأساسية التي تُنظم العلاقة بين الأطراف الراغبة في إبرام الصفقات، سواء أكانت بيعًا أو شراءً أو حتى تأجيرًا. إن عقد السمسرة ليس مجرد ورقة تُوقع بين طرفين، بل هو إطار قانوني يضمن الحقوق ويحدد الواجبات ويوضح مسؤوليات كل طرف، مما يمنع النزاعات المستقبلية ويضمن سلامة الإجراءات. ويُعد عقد السمسرة الأداة القانونية التي تستند إليها المكاتب العقارية والمكاتب التجارية وشركات الوساطة في مختلف أنواع النشاطات.

يستمد عقد السمسرة أهميته من كونه يعكس الإرادة الحرة للطرفين، السمسار والموكل، ويُحدد المقابل المالي مقابل الخدمة، سواء كان هذا المقابل ثابتًا أو نسبيًا من قيمة الصفقة. كما يحدد عقد السمسرة بدقة نطاق العمل، ومدى التزام السمسار، وما إذا كان دوره يقتصر على التقريب بين الطرفين فقط، أم يمتد إلى إتمام الاتفاق والتفاوض بشأن الشروط. لذلك، فإن أي خلل في صياغة عقد السمسرة قد يؤدي إلى نزاع قانوني، خصوصًا إذا لم يتم تحديد العمولة أو مدة السريان بوضوح.

ومن ناحية أخرى، يُعتبر عقد السمسرة من العقود المُميزة في القانون المدني، إذ لا يخضع لصيغة شكلية معينة، ويمكن إثباته بكافة طرق الإثبات، ما لم يشترط القانون أو الأطراف الكتابة. ولهذا، فإن اللجوء إلى محامٍ متخصص عند تحرير عقد السمسرة يُعد خطوة بالغة الأهمية لتجنب اللبس والغموض، خصوصًا في ظل تنوع أشكال عقد السمسرة، سواء كانت سمسرة عقارية أو تجارية أو صناعية أو حتى سمسرة في العقود الدولية.

ولا يقتصر دور عقد السمسرة على ضبط العلاقة بين السمسار والموكل، بل يمتد أثره إلى العلاقة مع الطرف الثالث، إذا تضمن عقد السمسرة تفويضًا صريحًا بتمثيل الموكل. لذلك، نجد أن عقد السمسرة قد يتحول من مجرد وساطة إلى وكالة بالعمولة، وهو ما يغير طبيعته القانونية تمامًا. ومن هذا المنطلق، تظهر الحاجة لفهم دقيق لمحتوى عقد السمسرة، وشروطه، وآثاره القانونية.

وبسبب التوسع في استخدام عقد السمسرة في مختلف المجالات، أصبح هذا العقد محل اهتمام القوانين العربية والمصرية، التي وضعت له قواعد خاصة لضبط العلاقة التعاقدية. كما أن القضاء المصري قد تناول العديد من النزاعات المتعلقة بـ عقد السمسرة، مما ساعد على تشكيل سوابق قضائية يمكن الاسترشاد بها عند تحرير أي عقد سمسرة جديد.

ومع تصاعد قيمة المعاملات العقارية والتجارية، لم يعد بالإمكان الاعتماد على صيغ تقليدية أو نماذج جاهزة عند إعداد عقد السمسرة، بل أصبح من الضروري أن يُصاغ بعناية فائقة، وفقًا لحالة كل صفقة وظروف الأطراف المتعاقدة. فكل عقد سمسرة له طبيعته الخاصة، وتفاصيله التي قد تجعل منه سببًا في نجاح الصفقة أو فشلها.

تعريف عقد السمسره

لما كان عقد السمسرة، هو عقد يتعهد بموجبه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين والتوسط لإبرامه في مقابل أجر.

وعقد السمسرة من عقود المعاوضة، لأن كلا من طرفيه يسعى للحصول على مقابل لما يؤديه، ولكنه عقد احتمالي، لأن السمسار لا يستحق أجره إلا إذا نجح في مسعاه. وهو كذلك من العقود المُلزمة للجانبين.

هذا، ويمتاز عقد السمسرة عن عقد الوكالة، بأن موضوعه “عمل مادي” هو السعي لإيجاد متعاقد آخر، وليس القيام “بعمل قانوني” كما هو شأن “الوكيل”.

فالسمسار لا يشترك في إبرام العقد كوكيل عن أحد الطرفين، فهو فقط يقرب الطرفين إلى بعضهما ثم يتركهما يتعاقدان بأنفسهما أو يوكلان عنهما.

كما ان طبيعة مهمة السمسار تنتهي بمجرد سعيه في إيجاد متعاقد آخر وإبرام العقد معه، فلا شأن له بتنفيذه كله أو بعضه.

والسمسرة من الأعمال التجارية التى يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات والعقد فيها يبرم برضاء طرفيه فإذا حدد أجر السمسار باتفاق مسبق بينه وبين عميله فإنه يستحق كامل هذا الأجر عند نجاح وساطته بإبرام الصفقة فعلاً نتيجة مساعيه وبإبرام الصفقة التى أرادها العميل موضوع السمسرة يفترض معه أن السمسار قام بمهمته بما يكفى

لاستحقاق أجره فإذا ما ادعى العميل أن الصفقة تمت بغير وساطة السمسار أو على خلاف الشروط التى وضعها فعليه أن يقيم الدليل على ذلك بوصفه مدعياً خلاف الظاهر

فى هذا المعنى احكام محكمة النقض فى الطعون ارقام- الطعن رقم 3671 لسنة 61 ق – جلسة 14 / 8 / 2018

و الطعن رقم 4482 لسنة 77 ق – جلسة 12 / 10 / 2020 *

و المدني – الطعن رقم 2203 لسنة 73 ق – جلسة 17 / 2 / 2013 *

و – الطعن رقم 12341 لسنة 79 ق – جلسة 8 / 11 / 2012 *

و الطعن رقم 8341 لسنة 65 ق – جلسة 26 / 5 / 2003 – مكتب فني 54 – صـ 873 – ق 151 *

وقد نظم القـانون رقـم 21 لسنـة 2022 المعدل لبعض أحكام القانون رقم 120 لسنة 1982 بشان تنظيم أعمال

الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية،على ماسيتم تفصيله في الجزء الثانى من البحث

ومن المُقرر في قضاء النقض المصرية أن: “يقتصر عمل السمسار على التقريب بين شخصين لإتمام الصفقة، دون أن يكون له شأن فيما يتم التعاقد عليه، فهو لا يمثل أحد المتعاقدين، ولا يوقع على العقد بوصفه طرفاً فيه”. (نقض مدني جلسة 7 يونيو 1973 مجموعة المكتب الفني – السنة 24 – صـ 879).

ماهي حقوق السمسار ؟

ومن المُقرر قانوناً أنه يكفي لاستحقاق السمسار لأتعابه توافر شروط ثلاثة، هي:

أولا :- وجود عقد سمسرة يربطه بالطرف المرفوع عليه الدعوى، وكما يكون العقد صريحاً قد يكون ضمنياً.

ثانيا :- ونجاح التعاقد على الصفقة.

ثالثا :– ان يكون هذا النجاح بتدخل السمسار.

ويكفي لتحقق هذه الشروط أن يكون نجاح الصفقة وليد إرشاد السمسار للعميل إلى الطرف الراغب في التعاقد، وليس بلازم أن يشترك السمسار في المناقشة في شروط العقد الذي يتم بين طرفي الصفقة أو أن يبذل مجهوداً في تحديد الثمن. وفيما يلى تفصيل ما اجملناه

الشرط الأول- وجود عقد السمسرة :

فيُشترط وجود عقد سمسرة بين السمسار والشخص الذي يطالبه السمسار بدفع الأجر. وكما يكون العقد صريحاً، قد يكون ضمنياً.

وإثبات العقد: وإثبات هذا العقد (الصريح أو الضمني) يقع على عاتق السمسار لأنه المدعي. فإذا فشل السمسار في هذا الإثبات كان “فضولياً”، ولم يكن أمامه سوى دعوى “الفضالة” – أو دعوى الإثراء بلا سبب – إذا توافرت شروطهما.

تحديد الأجر :-الأصل أن يحدد عقد السمسرة أجر السمسار، فإذا لم يتفق به على الأجر أو اتفق عليه ولم يحدد مقداره، عُيِنَ وفقاً لما يقضي به العرف، ومن حق السمسار إثبات “العرف” بكافة طرق الإثبات. فإذا لم يوجد عرف قدره القاضي وكان المرجع للمحكمة، فالسكوت في عقد السمسرة عن تحديد الأجر لا يسقط حق السمسار فيه إذ

أنه من عقود المعاوضة، وللمحكمة أن تحدد قيمة هذا الأجر تبعاً لظروف كل دعوى مستهدية في ذلك بقيمة الصفقة ومدى المجهود الذي بذله السمسار وما إذا كان محترفاً للسمسرة وخاضعاً للضريبة ويستخدم موظفين وعمالاً ويستأجر مكاناً يباشر فيه أعماله …الخ.

وإذا كان الأجر محدداً في العقد، فلا يجوز للمحكمة أن تعدل فيه، فالعقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، طبقاً للقواعد الأصولية العامة في القانون والشرع.

الشرط الثاني- نجاح السمسار في مهمته :

فيشترط لاستحقاق السمسار لأجرته أن ينجح في مهمته، أي إبرام العقد المقصود، فإذا نجح في ذلك فله الأجر، وإن لم ينجح فلا أجر مهما كانت المساعي والجهود التي بذلها. لذلك يعبر عن عقد السمسرة بأنه عقد احتمالي، لأن استحقاق السمسار أجره أمر غير مؤكد.

وفي الحالة الثانية، قد يكون للسمسار الحق في طلب التعويض إذا أثبت أن عدم إتمام الصفقة راجع إلى خطأ عميله أو تعسفه (بالرغم من توصل السمسار إلى شخص يقبل إبرام الصفقة بالشروط التي وضعها عميله وفي الأجل الذي حدده؛ طالما أن العميل لم يحتفظ صراحة بحقه في قبول أو رفض التعاقد)، ويستند التعويض هنا إلى إخلال العميل بالتزاماته التعاقدية الناشئة من عقد السمسرة.

(نقض مدني مصري في الطعن رقم 601 لسنة 45 قضائية – جلسة 5 فبراير 1979 مجموعة المكتب الفني – السنة 30 – صـ 476. وفي الطعن رقم 21 لسنة 32 قضائية – جلسة 14/11/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 649).

وإذا كان العقد الذي يتوسط فيه السمسار يتم بعقد ابتدائي يليه عقد نهائي، فإن السمسار يستحق أجره بمجرد انعقاد العقد الابتدائي.

ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض المصرية أنه: “الأصل أنه يكفي لاستحقاق السمسار كامل أجره مجرد إبرام الصفقة وإتمام العقد الابتدائي”.

(نقض مدني في الطعن رقم 19 لسنة 34 قضائية – جلسة 24/6/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1379).

فالسمسار يستحق أجره بمجرد إبرام العقد بالشروط المتفق عليها في عقد السمسرة، كما يستحق السمسار عمولته ولو تم التعاقد بغير الشروط المتفق عليها بعقد السمسرة طالما لا يرجع ذلك إلى خطأ السمسار.

فإذا نجحت مهمة السمسار في التوسط بين الطرفين وكللت جهوده بإبرام العقد المقصود بينهما، فقد استحق الأجر نهائياً بإبرام ذلك التصرف، ولا يُسأل بعد ذلك عن تنفيذ العقد، ولا يرد الأجر إذا تم فسخ العقد أو تم إبطاله، طالما كان السمسار حسن النية أي لا يعلم سبب الإبطال أو الفسخ في وقت تكوين العقد.

فمن المُقرر في قضاء النقض المصرية أنه: “متى تمت الصفقة نتيجة لسعي السمسار ووساطته، فإنه لا يحول دون استحقاقه للأجر، أن يفسخ العقد الخاص بالصفقة أو يبطل فيما بعد، لسبب كان السمسار يجهله وقت العقد، أو طرأ بعد تمامه”.

(نقض مدني جلسة 13 يونيو 1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1173)

الشرط الثالث- أن يكون إبرام الصفقة نتيجة تدخل السمسار :

وأخيراً، يشترط لاستحقاق السمسار للأجر أن يكون النجاح في إبرام الصفقة المقصودة بين عميله والغير، راجعاً إلى – وناتجاً عن – تدخل السمسار بجهوده ومساعيه.
ولذلك فلا يستحق السمسار أجراً إضافياً في حالة قيام عميله والغير الذي تعاقد معه بتجديد العقد. فالسمسار لا

يستحق أجراً إلا عن الصفقة التي توسط في إبرامها، أما في حالة تجديد العقد أو حالة ما إذا أدى تعارف الطرفين (العميل والغير) إلى إبرام صفقات أخرى جديدة بينهما، فليس للسمسار أن يدعي أجراً عنها.

وفي حالة تواطأ عميله والغير بالتظاهر غشاً بعدم الاتفاق للإفلات من أجر السمسار، فيستحق السمسار تعويضاً عن ذلك، وقد يكون أنسب تعويض له هو أجر السمسرة، طالما أمكن له إثبات ذلك الغش والتواطؤ.

تنفيذ عقد السمسرة

عدم توقف أجرة السمسار على تنفيذ العقد الذي توسط فيه فعمل السمسار هو “عمل مادي” وليس “عمل قانوني”، فعمل السمسار ينحصر فقط في إرشاد عميله إلى فرصة للتعاقد والسعي إلى إتمام الصفقة، من دون أن يبرم السمسار عقد الصفقة ولا يظهر فيه ولا يُسأل عن تنفيذه. فلا يُسأل السمسار عن يسار الشخص الذي أرشد عميله إليه للتعاقد معه، لأن السمسار لا يضمن تنفيذ العقد الذي يبرمه عميله مع الطرف الآخر.

فعمل السمسار ينتهي بمجرد تلاقي الإيجاب والقبول، ولا شأن له بتنفيذ العقد أو تسليم الثمن أو تسليم المبيع إلى غير ذلك من الآثار التي قد تترتب على التعاقد، كما أن السمسار لا يُسأل عن حسن تنفيذ العقد أو ضماناته.
وإذا فسخ العقد المتوسط فيه لأسباب تتعلق بعاقديه أو استحالة تنفيذه، دون غش أو خطأ جسيم من السمسار، فلا أثر لذلك على حق السمسار في الأجر.

ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض المصرية أن: “السمسار يكلفه أحد العاقدين بالتوسط لدى العاقد الآخر لإتمام صفقة بينهما، بأجر يستحق له بمقتضى اتفاق صريح أو اتفاق ضمني يستفاد من طبيعة عمله عند نجاح وساطته بإبرام عقد الصفقة على يديه. وليس يمنع عنه هذا الإجراء الذي استحقه بتمام العقد أن يفسخ العقد فيما بعد”.

(نقض مدني جلسة 27 ديسمبر 1945 – مجموعة مبادئ النقض لـ 25 عاماً – جـ 1 – صـ 681).

لمعرفة كل مايخص عقد السمسرة وطرق اثباته

لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الرقم التالي :

📞 01019252393(02+)
📞 01211171704(02+)

عنوان المكتب : 183 شارع التحرير عمارة ستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

طرق إثبات عقد السمسرة ؟

طرق الإثبات: عقد السمسرة عقد رضائي لا يُشترط لإبرامه شكل معين، ويتم العقد شفاهه أو كتابة، والكتابة هنا “للإثبات” وليست “لانعقاد العقد”، ويجوز إثبات عقد السمسرة بكافة طرق الإثبات، بما فيها قرائن الأحوال وشهادة الشهود.

فعقد السمسرة مثله مثل باقي العقود التجارية يخضع في إثباته لمبدأ “حرية الإثبات”، فيجوز إثباته بغير الكتابة ولو زادت قيمته عن الحد المنصوص عليه قانوناً، أو كان غير محدد القيمة. بل ويجوز إثبات ما يخالف الكتابة بغير الكتابة (أي إثبات عكس ما جاء به بغير الكتابة إذا كان مكتوباً).

ومن المُقرر في قضاء محكمة النقض المصرية: “جواز الإثبات في المواد التجارية بكافة طرق الإثبات إلا ما استثني بنص خاص”.

نقض مدني في الطعن رقم2320 لسنة 59 قضائية – جلسة 13 يونيو 1996. وفي الطعن رقم 274 لسنة 60 قضائية – جلسة 10 أبريل 1997

وان السمسرة من الأعمال التجارية التى يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات والعقد فيها يبرم برضاء طرفيه فإذا حدد أجر السمسار باتفاق مسبق بينه وبين عميله فإنه يستحق كامل هذا الأجر عند نجاح وساطته بإبرام الصفقة فعلاً نتيجة

مساعيه وبإبرام الصفقة التى أرادها العميل موضوع السمسرة يفترض معه أن السمسار قام بمهمته بما يكفى لاستحقاق أجره فإذا ما ادعى العميل أن الصفقة تمت بغير وساطة السمسار أو على خلاف الشروط التى وضعها فعليه أن يقيم الدليل على ذلك بوصفه مدعياً خلاف الظاهر .

طعن رقم ۱٥٤۰۸ لسنة ۸۱ ق – جلسة ۱۰ / ۲ / ۲۰۱۳

موضوعات قد تهمك