Contents
- 1 وديعة الصيانة فى القانون المصري
- 2 ماهى وديعة الصيانة فى القانون المصري
- 3 ماهى فروق الصيانة ومتى تظهربعد دفع وديعة الصيانة ؟
- 4 لابد من فتح حساب وديعة الصيانة فى احد البنوك
- 5 كيف يتم حساب العوائد والأرباح والفوائد البنكية الخاصه ب وديعة الصيانة ؟
- 6 البنك المركزي يسمح بتمويل وديعة الصيانة
- 7 ماذا يحدث اذا قامت الشركة المالكة بالاستيلاء على وديعة الصيانة
وديعة الصيانة فى القانون المصري
ماهى وديعة الصيانة فى القانون المصري
وديعة الصيانة فى القانون المصري هي وديعة حديثة قامت باستحداثها الشركات العقارية من أجل الإنفاق على المشروعات العقارية و وديعة الصيانة مبلغ مالي يتم تحديده من قبل الشركة المالكة عند شراء الوحدة السكنية وقد تصل نسبة وديعة الصيانة إلى 10% من قيمة الوحدة السكنية في بعض المشروعات الاستثمارية ويتم دفع هذه الوديعة على مرة واحدة وذلك قبل استلام الوحدة السكنية.
وفي حقيقة الأمر أن وديعة الصيانة قد فتحت الباب أمام فساد غير مقنن خاصة مع ارتفاع أسعار العقارات والذي أدى بدوره إلى ارتفاع وديعة الصيانة حتى أنها أصبحت تحتاج لميزانية خاصة.
وديعة الصيانة أموال تحصل من المشترين للوحدات التى يتم إنشائها بمعرفة الشركات_العقارية او المطورين العقاريين
وقانونآ هذه الأموال تسلم للشركات بصفة أمانة لإدارتها للإنفاق من عوائدها على صيانة المكان لحين تكوين إتحاد شاغلين وتسليمه هذه المبالغ وإيداعها فى احد البنوك باسم الإتحاد
وليس لهذه الشركات حق التصرف فيها أو الإستيلاء عليها ولكن للأسف على أرض الواقع فإن أغلب الشركات_العقارية لا تفعل ذلك وتقوم بالإستيلاء عليها واضافتها إلى راس مال الشركة والبعض الأخر يقوم بالتصرف فى عوائدها بالمخالفة للغرض التى خصصت من اجلة وهناك من يقوم بالإنفاق من العائد ويطالب المشترين بفرق مصاريف الصيانة مدعيآ بان عوائد_الوديعة لا تكفى للإنفاق لعمل الصيانة اللازمة لها .
والشركات العقارية الكبرى تجمع مبالغ طائلة من أموال وديعة الصيانة ، ولو أردت معرفة حجم هذه الأموال فعليك إجراء معادلة حسابية بسيطة، تصل من خلالها إلى رقم صلب نستطيع من
خلاله تصور حجم الموضوع، فلو أن متوسط عدد الوحدات السكنية في الكمبوند 5 آلاف وحدة، ومتوسط قيمة الوحدة 2 مليون جنيه، بالتالي نسبة الـ 10% المخصصة لوديعة الصيانة ستكون 200 ألف جنيه، وعند ضرب هذا الرقم في عدد الوحدات المذكور ” 5 آلاف وحدة” سيكون الناتج الإجمالي مليار جنيه!
لا أعلم كيف يتم توظيف مليار جنيه في “وديعة صيانة”، هل يتم وضعها في البنك لتنتج ريع سنوي أو شهري، يتم الإنفاق منه على الوحدات السكنية، وعند هذه الحالة سيكون عائد هذا المبلغ عند معدل فائدة 10% حوالي 100 مليون جنيه سنوياً أو حوالي 8.5 مليون جنيه شهريا، ليظهر سؤال كبير: هل هذا المبلغ الضخم يتم إنفاقه فعلياً على صيانة المشروع السكني؟ أم أنه يصبح باب كبير للفساد ويتم تعيين موظفين في المشروع على حساب وديعة الصيانة، بل وإنشاء محال تجارية ومولات ومدارس وخدمات مختلفة على حساب وديعة الصيانة
لو أن موضوع وديعة الصيانة قاصر على الصيانة فعلاً، فهذا يعنى أن الشقة الواحدة تحتاج إلى إنفاق شهري حوالي 1700 على أعمال الصيانة، وهذا مبلغ ضخم جداً، لن يتم إنفاقه فعليا حتى لو كان العقار يطل على المحيط الأطلنطي، أو في أفخم المناطق السياحية بجنوب فرنسا، والتفسير الوحيد والمنطقي أن أموال وديعة الصيانة يتم استخدامها في أغراض تجارية لصالح الشركات العقارية، وهو ما يفسر رفع قيمتها خلال الفترة الماضية من 5 إلى 10%، مع العلم أن أغلب أصحاب العقارات والوحدات السكنية يشتكون من مستويات الصيانة، وتأخر أعمال الإصلاحات، ولو أنهم وفروا المبالغ التي دفعوها للشركات وجعلوها تحت تصرفهم الشخصي سيكون الوضع أفضل بكثير.
لا يفوتك:3 مهام لاتحاد الشاغلين وشروط انشائه
ماهى فروق الصيانة ومتى تظهربعد دفع وديعة الصيانة ؟
فروق الصيانة هي رسوم إضافية تقوم الشركات العقارية بفرضها على الملاك والتي تتغير كل عام تقريبًا وذلك دون إيضاح لبنود الإنفاق.
يرى البعض أن أزمة أسعار و فروق الصيانة ظهرت بسبب الأزمة الاقتصادية خاصة في الفترات الأخيرة مع ارتفاع العملة وتعويم الجنيه مما أدى إلى تراجع القيمة الفعلية للمبالغ المدفوعة في مقابل ارتفاع تكاليف الصيانة الفعلية من حيث الكهرباء أو المياه أو أجور العملاء.
الكثير من المشكلات التي تحدث بين العملاء وشركات التطوير العقاري نتيجة الفروق السعرية، فمثلا وديعة قيمتها مليون جنيه، وفائدتها البنكية تصل إلى ١٨%، أي ١٨٠ ألف جنيه، ولا يكفي هذا المبلغ لتغطية الخدمات العامة الخاصة بالمشروع السكني، والتي تشمل صيانة الكهرباء والمصاعد، والأمن والزراعة، بسبب زيادة الأسعار، وتحتاج الشركة إلى ٣٠٠ ألف جنيه مثلا لتغطية هذه الفروق السعرية، مما يؤدي إلى اعتراض العملاء وحدوث هذه المشكلات. وفي حالة مطالبة الشركة بزيادة قيمة الصيانة على السكان، يتم تحديد هذه الزيادة عن طريق اتحاد الشاغلين عند انعقاد الجمعية العمومية للاتفاق عليها.
ففروق الصيانة اذن هي فرق المبلغ ما بين قيمة الأرباح وقيمة المصروفات السنوية سواء بالعجز أو الزياده .
فمثلا في اذا ظهر وجود عجز ( فرق ) = 2500 جنيه – 2000 جنيه = 500 جنيه .
واذا كانت قيمة الوديعه أعلى فبالتالي ستكون أرباح أعلى ومن الممكن أن يكون لك مبالغ اضافيه ( فائض ) وليس فروق .
لابد من فتح حساب وديعة الصيانة فى احد البنوك
وديعة أو مصاريف الصيانة هي نسبة يحددها المطور العقاري بداية من 4% وحتى 10% من سعر الوحدة في الغالب، حيث تعد نسبة خاصة بأعمال الصيانة والتي يتم دفعها قبل أو خلال موعد التسليم، إلا أنها لا تمتلك شفافية قانونية واضحة
يتم فتح حساب خاص ومنفصل ب وديعة الصيانة، مع السماح بالتصرف فيها تحت إشراف المراقب المالي مع تقديم كشف دوري لحساب الوديعة
كيف يتم حساب العوائد والأرباح والفوائد البنكية الخاصه ب وديعة الصيانة ؟
لكيفية حساب الفوائد البنكية على وديعة الصيانة هي نسب مئويه خاصه بالأرباح للبنوك والسندات وشهادات الاستثمار وخلافه , فمثلا لو حضرتك دافع للشركة وديعه صيانه قدرها ( 20 ألف جنيه ) , وكانت النسبة المئوية في حينه 10% , بالتالي تكون العوائد والأرباح والفوائد البنكية السنوية لهذا العام ( 20000 * 10% ) = 2000 جنيه .
البنك المركزي يسمح بتمويل وديعة الصيانة
ضمن مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل، قرر البنك المركزي المصري السماح بتمويل وديعة الصيانة للوحدات السكنية ضمن مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل بعائد 8% متناقص.وبحد أقصى نسبة 10% من سعر الوحدة.
وأصدر المركزي مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل في 19 ديسمبر 2019، وخصص مبلغ 50 مليار جنيه من خلال البنوك يتم توجيهها لفئة متوسطي الدخل بسعر عائد 8% متناقص.
ماذا يحدث اذا قامت الشركة المالكة بالاستيلاء على وديعة الصيانة
وديعة الصيانة هى اموال تحصل من المشترين للوحدات التى يتم انشاءها بمعرفة المطور العقارى او الشركة المخصص لها المشروع
وتلك الاموال تسلم له بصفة امانة لادارتها للانفاق من عوائدها على صيانة وتشغيل المكان وليس له حق التصرف فيها او الاستيلاء عليها ولكن بطبيعة الحال فان اغلب الشركات لا تفعل ذلك وتقوم بالاستيلاء عليها واضافتها الى راس مال الشركة والبعض الاخر يقوم بالتصرف فى عوائدها بالمخالفة للغرض التى خصصت من اجلة وهناك من يقوم بالانفاق من العائد ولكن بقدر قليل جدا ويستولى على الجزء الاكبرلنفسة ويطالب المشترين بفرق مصاريف الصيانة مدعيا بان عوائد الوديعة لا تكفى للانفاق وتشغيل القرية وعمل الصيانة اللازمة لها .
لذا على كل المشتركين فى الوديعة تجميع بعضهم البعض والتكاتف امام غول تلك الشركات حتى يضمنو استمرار عملية التشغيل والصيانة اللازمة للمكان وذلك للمحافظة على استمراريتة بشكل لائق يحافظ على استثمارتهم فى المكان وفى حالة تجميع اكبر قدر منهم يطالبون بكشف حساب لاموال الوديعة واوجه الصرف التى تمت خلال فترة التشغيل وفى حال رفض الشركة لمطالبهم عليهم اتخاذ الطريق القانونى لاجبار الشركة على تنفيذ التزاماتها ومن اهم الطرق التى يسلكونها بلاغ لمباحث الاموال العامة بقيام المستثمر او الشركة بالاستيلاء على اموال الوديعة.
واذا لم ياتى الاجراء الاول بثمارة المرجوة عليهم اتخاذ الاجراء التالى له وهو انذار الشركة بتقديم ما يفيد ان الوديعة تم ايداعها بحساب بنكى منفصل عن حساب الشركةوكذلك تقديم ميزانية عن المصروفات التى تمت بمعرفة الشركة وكذلك قيمة العوائد التى نتجت من الوديعة .
وفى حالة عدم امتثال الشركة لطالباتهم عليهم رفع دعوى امام المحكمة المختصة بطلب ندب خبير حسابى تكون مهمتة حساب اموال الوديعة واين وضعت وكيفية الانفاق منها من يوم استلامها وحتى صدور الحكم فى الدعوى .
طلب تعيين لجنة من الملاك كحارس قضائي للاشراف والمتابعة على ادارة الوديعةوتقديم ميزانية دورية كل ستة اشهر وفى حالة تعذر وجود متطوعين من الملاك لهذا العمل يتم تعين حارس قضائى بأجر من المقيدين بجدول المحكمة على ان يلتزم بعمل جمعية عمومية لكل ملاك الوديعة كل مدة زمنية تحددها المحكمة لاخطارهم باوجه الصرف والميزانية خلال المدة المحدة.
