اثبات تاريخ عقد الايجار وشروطه واجراءاته م 604 ق المدنى

اثبات تاريخ عقد الايجار

اثبات تاريخ عقد الايجار المادة 604 من القانون المدنى نصت على أنه اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا او جبرا الى شخص اخر فلا يكون الإيجار نافذا في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية حتى يصبح عقد الإيجار نافذ،  وهنا يتبين أهمية وفائدة إثبات تاريخ عقد الايجار ، وحيث ان المصالح الحكومية لا تعترف ولا تتأمل بموجب عقد الإيجار وتشترط ان يكون موثق او مثبت التاريخ أي لابد ان يكون هناك اثبات تاريخ عقد الايجار.

مثل شركة الكهرباء عند التقديم لتركيب او تغيير  عداد كهرباء وشركة الغاز عند التقديم لتركيب عداد غاز طبيعى وكذلك شركة مياه الشرب والصرف الصحى وغيرها الكثير من المصالح الحكومية  وفى هذا المقال سنتعرف على ما هى أهمية اثبات تاريخ عقد الايجار ، وما هى شروط اثبات تاريخ عقد الايجار، وخطوات وإجراءات اثبات تاريخ عقد الايجار ،هل يجوز اثبات تاريخ عقد البيع والفرق بين اثبات تاريخ عقد الايجار والتصديق على عقد الايجار.

ما هي أهمية إثبات تاريخ عقد الإيجار

هناك أهمية كبيرة لإثبات تاريخ عقد الإيجار وتتمثل في سببين :

الاول : حتى يصبح عقد الإيجار نافذ المفعول تجاه المالك والطرف الثالث وفقًا للمادة رقم 604 من القانون المدني و التى تنص على أنه إذا تم نقل ملكية العقار المؤجر طوعا أو قسرا إلى شخص آخر فلا يكون عقد الإيجار نافذا ضد هذا الشخص إذا لم يكن لديه تاريخ محدد قبل التصرف في نقل الملكية. وهذه أهمية قصوي لإثبات تاريخ عقد الايجار

والثانى :  أن هناك الكثير من الدوائر الحكومية لا تعترف ولا تتعامل بموجب عقد الإيجار فقط  ويشترط أن يكون التاريخ مثبتا مثل شركة الكهرباء عند التقديم لتركيب عداد كهرباء، شركة الغاز عند التقديم لتركيب عداد غاز طبيعي وكذلك شركة مياه الشرب والصرف الصحي و العديد من المصالح الحكومية الأخر فهو السائد بين الناس لإثبات تاريخ عقد الايجار .

المستندات المطلوبة ل اثبات تاريخ عقد الايجار

اثبات تاريخ عقد الايجار لابد من وجود المستندات الاتية
1- اصل بطاقة الرقم القومى سارية لصاحب الشأن
2- اصل المحرر المراد اثبات تاريخه قائمة منقولات او عقد ايجار بشرط ان يكون الاختصاص مكانيا (كل فرع توثيق يخدم القسم التابع له فقط)

ما هي شروط إثبات تاريخ عقد الايجار

تتمثل شروط اثبات تاريخ عقد الايجار كالتالي

-يجب إحضار عقد الإيجار الأصلي والمؤرخ.

-كما يجب إحضار بطاقة الرقم القومى وتكون سارية للشخص الذي يريد إثبات التاريخ سواء كان المالك أو المستأجر

– ألا تزيد مدة العقد عن تسع سنوات

-يجب إثبات تاريخ عقد الايجار في مكتب السجل العقاري الذي يوجد فى دائرة العقار

لا يفوتك : عقد ايجار سطح والصيغة الصحيحة لكتابته

ما هي خطوات واجراءات إثبات تاريخ الإيجار

كم تكلفة اثبات تاريخ عقد ايجار؟

كانت رسوم اثبات تاريخ عقد الايجار خمسة عشرة جنية حتى أصدر المستشار عمر مروان – وزير العدل ، القرار رقم ٨١٨٦ لسنة ٢٠٢١، بشأن زيادة رسوم إثبات تاريخ المحررات العرفية من (خمسة عشرة جنيهاً) ليكون (خمسة وعشرون جنيهاً) على أن يتم العمل بالتعديل اعتباراً من أول يناير ٢٠٢٢.

كيف يتم إثبات تاريخ عقد الإيجار

-يجوز ان يتقدم لاثبات تاريخ عقد الايجار  المالك او المستأجر

-توقيع طرفي على جميع صفحات العقد قبل تقديمه إلى السجل العقاري لإثبات التاريخ والا فلن يتم ختم العقد من الشهر العقارى

-توجه إلى مكتب شهر عقاري التابع للعين محل الإيجار

-تقديم اصل العقد واصل بطاقة الرقم القومى الى الشهر العقاري

-يقوم الشهر العقاري بتقدير رسوم لاثبات تاريخ عقد الايجار إثبات التاريخ  عشرون جنيهاً و رسم نسبي على أساس القيمة والمدة نصف بالمائة بحد أقصى عشرة جنيهات يتم الدفع

-يودع العقد بالميكروفيلم ويدفع عن الميكروفيلم رسوم

– يتم الاستلام فى الدورية الثانية فى نفس اليوم بعد ختم رئيس الشهر العقارى على العقد.
– يتم تسليم العقد إما للشخص الموقع أو لوكيل عنة بشرط تقديم توكيل رسمى
وهذه الخطوات المتبعه فى اي شهر عقاري لاثبات تاريخ عقد الايجار

هل يجوز اثبات تاريخ عقد بيع

لا يجوز اثبات تاريخ عقد البيع انما يجوز اثبات تاريخ عقد الايجار ،  عموما فالأصل  أنه يجوز اثبات تاريخ كافه أنواع المحررات العرفية أيا كانت ما دام غير مخالفة للدستور والشريعة الاسلامية والنظام العام والاداب ولكن وضع استثناء  وهو ما تم إستثناءة بنص خاص كالمحررات واجبة الشهر والمتضمنة تصرفا في ايا من الحقوق العينية العقارية

الاصلية او التبعية مثل عقد البيع  ، او ما تم استثناءة بناء على منشورات فنية بالشهر العقاري لبعض أنواع المحررات التي تتضمن تأسيس الاحزاب او الجمعيات او النقابات والتي اشترط القانون لها مجموعه من الاجراءات الشكلية والموضوعية يجب استيفائها قبل قبول إثبات تاريخها بمكاتب التوثيق ولتعلقها بالأمن القومي

لا تنسي مشاهدة : https://youtu.be/TqCjio2vMfQ?si=VdV5ckZLO2t6NaQQ

 ما هي العقود او المحررات العرفية الواجبة اثبات تاريخها

عقود إيجار المباني  والوحدات الموجودة فيه أيا كان شكلها أو الغرض منها  بالاضافة الى  المحررات العرفية التي تتطلب الكتابة لاثباتها مثل عقود الشركات  ، ويجوز أثبات تاريخ  العقود و المحررات التى تتضمن الاشارة عرضا إلى حقوق عينية واجبة الشهر طالما كانت هذه المحررات غير معده أصلا لأثبات هذه الحقوق  ويشترط هنا ان لا تقرر ملكية عقارية او تنفيها.

والإقرارات العرفية المتعلقة ببعض أنواع الملكية الفكرية أو الصناعية مثل الاختراعات و الرسوم و النماذج الصناعية يجوز اثبات تاريخها

ماهى العقود او المحررات العرفية التى لا يجوز عمل اثبات تاريخ عليها

 هام جدا لا يجوز اثبات تاريخ المحررات واجبة الشهر وهذة المحررات تتناول تصرفا قانونيا سواء كانت انشاء تصرف او نقل او تغيير او زوال في أيا من الحقوق العينية العقارية سواء الاصلية او التبعية .

 ولا يجوز ايضا اثبات تاريخ المحررات التي يتطلب فيها القانون شكلا خاصا مثل الشكل الرسمي لتوثيق محررات وعقود الهبة وتصرفات السفن وملاحقاتها

لا يجوز اثبات تاريخ عقود الزواج العرفية

لا يجوز قانونا اثبات تاريخ المحررات العرفية التي تتناول ايجارات او سندات ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها عن ( تسع سنوات )

 لا يجوز اثبات تاريخ المخالصات والحوالات الإيجارية بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما

لا يجوز اثبات تاريخ الاحكام القضائية النهائية المثبتة لشيىء من ذلك ، لأن هذه الانواع من المحررات العرفية هي من المحررات واجبة الشهر عن طريق التسجيل العقاري وفقا لقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير  وذلك فيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة الى المخالصات والحوالات الايجارية

يجب الانتباه الى ان الطعن بين اطراف التعاقد في المحرر العرفي يكون بالإنكار فقط، والطعن من الغير لا يكون الا بالطعن بالتزوير  ، والشهادة الرسمية من واقع المثبوت دفاتر المحررات المثبتة التاريخ امام الشهر العقاري تتحول لمحرر رسمي

عند اثبات تاريخ عقد الايجار ما هو التاريخ الذي يحوز الحجية امام الغيرهل هو تاريخ اثبات التاريخ فى الشهر العقاري ام التاريخ المكتوب فى العقد

يقصد بالغير هنا   هو كل شخص يراد به الاحتجاج عليه بالمحرر العرفي بما يشمل ذلك الخلف الخاص والعام والدائنين ، والعبره بتاريخ اثبات التاريخ المثبت رسميا بمحضر امام موثق الشهر العقاري ومدون بدفتر اثبات التاريخ، فتاريخ المحضر هو الذي يحوز الحجية الثبوتية امام الغير،  وذلك لحماية الغير حسن النية من الغش وتواطئ المتعاقدين للإضرار به

الفرق بين اثبات تاريخ عقد الايجار وتوثيق عقد الايجار

توثيق عقد الايجار هو التصديق على عقد الايجار او هو ما يجعل عقد الايجار مزيل بالصيغة التنفيذية وهو ما سنفرد له مقالا مستقلا

ويختلف اثبات  تاريخ عقد الايجار  عن توثيق عقد الايجارفى ان فى اثبات تاريخ عقد الايجار يمكن اثباته عن طريق المالك او المؤجر مستقلا عن الاخر دون جمعهم او عن طريق وكيلهم اما توثيق عقد الايجار ، فلابد من حضور المالك والمستأجر مجتمعين ، ويوجد ايضا اختلاف بين اثبات تاريخ عقد الايجار والتصديق على عقد الايجار فى الرسوم فيقدر  رسما فى التصديق على عقد الايجار نصف في المائة من إجمالي القيمة الإيجارية للعقد، وثلاثة أربعة في المائة في حالة التأمين ، واثنان بالمائة في حالة وجود شرط جزائي.

اما فى اثبات التاريخ فلا يتعدى مجموع ما يتم دفعةفى الشهر العقاري عن 50 جنية دون اى التزام بمقدار القيمة الايجارية فى حالة التصديق على عقد الايجار وعند انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم خروج المستأجر من العين رغم أن العقد نص علي وجوب تسليم العين المؤجرة عند نهاية مدة عقد الإيجار جاز للمؤجر أن يطلب من قلم المحضرين تنفيذ ذلك جبرا دون رفع دعوي طرد ،

كذلك الحال بالنسبة للمستأجر له أن يلجأ لقلم المحضرين مباشرة بطلب التمكين من الانتفاع بالعين المؤجرة أذا حال المؤجر بينه وبين ذلك وكذلك الحال فى حال عدم دفع المستأجر القيمة الايجارية يجوز للمؤجر طرده دون الالتجاء للقضاء اما اثبات تاريخ عقد الايجار فلابد من اللجوء للقضاء لكى يتمكن من طرده