الخلاصة القانونية
قانون الإيجار القديم PDF الذي يبحث عنه أغلب الناس هو نص القانون رقم 164 لسنة 2025، المنشور في الجريدة الرسمية (العدد 31 مكرر) بتاريخ 4 أغسطس 2025، والمعمول به من 5 أغسطس 2025. وهو نفسه ما يسميه كثيرون «قانون الإيجار الجديد 2025» أو «قانون الإيجار القديم الجديد».
القانون يسري على عقود الإيجار السكنية الخاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، وعلى الأماكن المؤجرة لغير السكن للأشخاص الطبيعيين. العقد السكني ينتهي بمرور 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (أغسطس 2032)، وغير السكني بمرور 5 سنوات (أغسطس 2030)، إلا إذا اتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
الأجرة الجديدة تتحدد بتصنيف المنطقة: 20 مثل الأجرة القانونية بحد أدنى 1000 جنيه في المناطق المتميزة، و10 أمثال بحد أدنى 400 جنيه في المتوسطة، و10 أمثال بحد أدنى 250 جنيهًا في الاقتصادية. وغير السكني خمسة أمثال الأجرة السارية. ثم تزيد الأجرة 15% سنويًا.
القانون ساري ويطبق الآن، رغم وجود دعاوى بعدم دستورية بعض مواده أمام المحكمة الدستورية العليا لم يصدر فيها حكم حتى تاريخ هذا التحديث.
آخر مستجدات قانون الإيجار القديم حتى 8 نوفمبر 2026
أهم ما تغير في تطبيق قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025 منذ صدوره:
- سبتمبر 2026: بدأ تطبيق أول زيادة سنوية بنسبة 15% على الأجرة الجديدة، تنفيذًا للمادة 6 من القانون.
- السكن البديل: وافق مجلس الوزراء، بحسب ما نشرته الصحف في 28 أكتوبر 2026، على مد فترة تقديم طلبات الوحدات البديلة ثلاثة أشهر إضافية تنتهي في 12 يناير 2027، بعد أن كانت تنتهي في 12 أكتوبر 2026.
- الطعون الدستورية: مقيدة أمام المحكمة الدستورية العليا عدة دعاوى، أغلبها يطعن على المادة 2 (انتهاء العقود) والمادة 7 (الإخلاء)، وبعضها يمتد إلى مواد الأجرة 4 و5 و6. وفي 8 نوفمبر 2026 أجّلت هيئة المفوضين نظر إحدى هذه الدعاوى إلى 13 ديسمبر 2026 لاستكمال المستندات، بحسب ما نُشر. لم يصدر حكم، والقانون نافذ.
- قاضي الأمور الوقتية: اختلفت المحاكم حول ما إذا كان طلب أمر الطرد من قاضي الأمور الوقتية هو الطريق الوحيد للإخلاء وفق القانون الجديد، أم طريقًا اختياريًا بجانب الدعوى العادية. التفاصيل في قسم «ماذا يفعل المالك» بالأسفل.
ما هو قانون الإيجار القديم الجديد 164 لسنة 2025؟
القانون رقم 164 لسنة 2025 في مصر هو القانون الذي وضع نهاية زمنية لعقود الإيجار القديم، ورفع أجرتها على مراحل. اسمه الرسمي: «قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر».
نُشر في الجريدة الرسمية في 4 أغسطس 2025، ونصت مادته العاشرة على العمل به من اليوم التالي لنشره، أي من 5 أغسطس 2025. هذا التاريخ مهم جدًا لأن كل المدد في القانون تُحسب منه.
صدر معه في نفس اليوم القانون رقم 165 لسنة 2025 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، وهو يخص العقود المحررة وفق القانون المدني لا عقود الإيجار القديم. الخلط بين الرقمين شائع، فلو كان عقدك قديمًا فالقانون الذي يحكمك هو 164.
للقراءة المتخصصة في خلفية القانون وأحكام الدستورية التي سبقته، راجع دراسة د. أسامة أبو الحسن مجاهد المنشورة في المجلة الدولية للفقه والقضاء والتشريع.
حلول قانونية دقيقة في القضايا المدنية والإيجارات والعقود
هل ينطبق قانون الإيجار القديم 164 على عقدك؟
يتوقف على تاريخ العقد والقانون الذي حُرر في ظله ونوع المستأجر. المادة الأولى من القانون 164 لسنة 2025 تحدد نطاقه بالأماكن المؤجرة للسكن، والأماكن المؤجرة لغير السكن للأشخاص الطبيعيين، الخاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
| نوع العقد | هل يخضع للقانون 164؟ | ماذا يعني ذلك؟ |
|---|---|---|
| شقة سكنية بعقد إيجار قديم خاضع للقانون 49 لسنة 1977 أو 136 لسنة 1981 | نعم | زيادة الأجرة حسب المنطقة، وانتهاء العقد بعد 7 سنوات |
| محل أو مكتب مؤجر لشخص طبيعي بعقد قديم | نعم | الأجرة خمسة أمثال، وانتهاء العقد بعد 5 سنوات |
| مكان مؤجر لغير السكن لشخص اعتباري (شركة أو جهة) | لا يدخل في نطاق المادة الأولى | يحتاج مراجعة القانون الخاص الذي يحكمه وتاريخ العقد |
| عقد إيجار محرر من 31 يناير 1996 وما بعده (قانون 4 لسنة 1996)، أيًا كانت مدته ولو 59 سنة | لا | يحكمه القانون المدني ومدة وأجرة العقد نفسه |
لو لم تجد أصل العقد لتعرف تاريخه، فالعلاقة الإيجارية يمكن إثباتها بطرق أخرى؛ اقرأ طرق إثبات العلاقة الإيجارية عند ضياع عقد الإيجار الأصلي.
ماذا تقول مواد قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025؟
قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025 قصير، عشر مواد فقط. هذا الجدول يلخص ما تقرره كل مادة، حتى تعرف أين تبحث في نسخة PDF:
| المادة | موضوعها |
|---|---|
| 1 | نطاق التطبيق: الأماكن المؤجرة للسكن، والمؤجرة لغير السكن للأشخاص الطبيعيين، وفق القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 |
| 2 | انتهاء العقود السكنية بمرور 7 سنوات، وغير السكنية بمرور 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك |
| 3 | لجان حصر في كل محافظة تقسم المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية خلال 3 أشهر قابلة للمد مرة واحدة، ويصدر بنتيجتها قرار من المحافظ |
| 4 | الأجرة الجديدة للسكني حسب تصنيف المنطقة، وأجرة مؤقتة 250 جنيهًا حتى انتهاء اللجان، ثم سداد الفروق على أقساط |
| 5 | أجرة غير السكني خمسة أمثال الأجرة القانونية السارية |
| 6 | زيادة سنوية دورية بنسبة 15% |
| 7 | التزام المستأجر بالإخلاء عند انتهاء المدة، وحالتا الإخلاء المبكر، وأمر الطرد من قاضي الأمور الوقتية دون إخلال بالحق في التعويض |
| 8 | حق المستأجر أو من امتد إليه العقد في طلب وحدة بديلة من الدولة إيجارًا أو تمليكًا، مقابل إقرار بالإخلاء |
| 9 | إلغاء القوانين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997 بعد مرور 7 سنوات من العمل بالقانون |
| 10 | النشر في الجريدة الرسمية والعمل به من اليوم التالي لنشره |
Loading Viewer...
ثلاثة أخطاء شائعة عند الاعتماد على ملف PDF للقانون:
- الاعتماد على نسخة منقولة من مواقع غير رسمية قبل مطابقتها بعدد الجريدة الرسمية (31 مكرر – 4 أغسطس 2025).
- قراءة القانون 165 لسنة 2025 على أنه قانون الإيجار القديم، وهو في الحقيقة تعديل لقانون الإيجار الجديد 4 لسنة 1996.
- الاكتفاء بنص القانون لمعرفة الأجرة، مع أن تصنيف منطقتك لا يظهر في القانون، بل في قرار المحافظ المنشور في الوقائع المصرية.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم بعد القانون الجديد؟
عقود الإيجار القديم السكنية تنتهي في أغسطس 2032، أي بمرور 7 سنوات من 5 أغسطس 2025، وعقود غير السكني المؤجرة لأشخاص طبيعيين تنتهي في أغسطس 2030 بمرور 5 سنوات. هذا ما تقرره المادة 2 من القانون 164 لسنة 2025.
الاستثناء الوحيد في المادة نفسها هو التراضي: لو اتفق المالك والمستأجر كتابة على إنهاء العقد مبكرًا، ينتهي في الموعد المتفق عليه.
وانتهاء المدة لا يعني أن العقد لا يمكن أن ينتهي قبلها. يظل العقد قابلًا للانتهاء مبكرًا لو تحقق سبب إخلاء، أو لو لم يوجد من يستحق امتداده قانونًا. شرحنا ذلك بالتفصيل في متى يسقط عقد الإيجار القديم وحالات الفسخ والإخلاء.
كم أصبحت أجرة الإيجار القديم بعد القانون 164؟
أجرة الشقة السكنية في الإيجار القديم أصبحت مضاعفًا للأجرة القانونية السارية بحسب تصنيف المنطقة، مع حد أدنى لا تنزل عنه، وفق المادة 4 من القانون 164 لسنة 2025. وبدأ ذلك من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية للعمل بالقانون.
| تصنيف المنطقة | الأجرة الجديدة | الحد الأدنى الشهري |
|---|---|---|
| متميزة | 20 مثل الأجرة القانونية السارية | 1000 جنيه |
| متوسطة | 10 أمثال الأجرة القانونية السارية | 400 جنيه |
| اقتصادية | 10 أمثال الأجرة القانونية السارية | 250 جنيهًا |
| غير سكني (لشخص طبيعي) | 5 أمثال الأجرة القانونية السارية | لا يوجد حد أدنى في النص |
إلى أن تنتهي لجان الحصر من أعمالها، يدفع المستأجر السكني أجرة مؤقتة 250 جنيهًا شهريًا، ثم يسدد الفروق بعد صدور التصنيف على أقساط شهرية بعدد الأشهر المستحقة عنها. وتنقل منصة مصر العقارية الرسمية أن لجان الحصر قسمت المناطق إلى الفئات الثلاث بهذه الحدود الدنيا.
كيف تُحسب زيادة 15% السنوية في الإيجار القديم؟
زيادة الإيجار القديم السنوية نسبتها 15% وتسري على الأجرة المحددة وفق المادتين 4 و5، بنص المادة 6 من القانون 164 لسنة 2025، وطُبقت أول زيادة بدءًا من أجرة سبتمبر 2026.
مثال افتراضي: شقة في منطقة متميزة أجرتها الجديدة 1000 جنيه، تصبح بعد أول زيادة 1150 جنيهًا.
أما في السنوات التالية، فيتوقف الحساب على قراءة النص: هل تُحسب الـ15% كل سنة على آخر أجرة بعد الزيادة، أم على الأجرة المحددة أول مرة؟ المتداول في التطبيق هو الحساب على آخر أجرة، لكن النص يتحدث عن «القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4)، (5)». لو بينك وبين الطرف الآخر خلاف على الفرق، فاحسم طريقة الحساب قبل السداد أو الإنذار.
كيف تعرف تصنيف منطقتك (متميزة أو متوسطة أو اقتصادية)؟
تصنيف منطقتك في الإيجار القديم يصدر بقرار من المحافظ بما انتهت إليه لجنة الحصر، ويُنشر في الوقائع المصرية ويُعلن في وحدات الإدارة المحلية بالمحافظة.
بحسب قواعد عمل اللجان التي وافق عليها مجلس الوزراء في 13 أغسطس 2025، تراعي اللجنة في التقسيم: الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع، ومستوى البناء ومواد البناء ومتوسط المساحات، والمرافق المتصلة بالعقار، وشبكة الطرق والمواصلات والخدمات، والقيمة الإيجارية السنوية للعقارات وفق قانون الضريبة على العقارات المبنية 196 لسنة 2008. التفاصيل منشورة على بوابة مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار بمجلس الوزراء.
من الأخطاء الشائعة أن يسأل المستأجر الجيران عن «الشارع اتصنف إيه». الصحيح أن ترجع لقرار المحافظ المنشور، لأن شارعين متجاورين قد يقعان في تصنيفين مختلفين.
متى يجوز إخلاء المستأجر قبل انتهاء المدة؟
يجوز إخلاء مستأجر الإيجار القديم قبل انتهاء السبع أو الخمس سنوات في حالتين أضافتهما المادة 7 من القانون 164 لسنة 2025، إلى جانب أسباب الإخلاء القديمة الواردة في المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، التي نصت المادة 7 صراحة على عدم الإخلال بها.
الحالتان الجديدتان:
- ترك المكان مغلقًا مدة تزيد على سنة دون مبرر. المستند الأهم هنا ما يثبت الغلق الفعلي ومدته، مثل استهلاك المرافق أو المعاينة.
- ثبوت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يملك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في نفس الغرض. المستند الأهم هنا ما يثبت الملكية، لا مجرد الإقامة في مكان آخر.
وتظل الأسباب المعروفة قبل القانون قائمة، مثل التأخر في سداد الأجرة؛ اقرأ الإجراء الصحيح عند امتناع المستأجر عن سداد الإيجار.
ماذا يفعل المالك إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء؟
إذا امتنع المستأجر عن الإخلاء عند انتهاء المدة أو في إحدى حالتي المادة 7، يجيز القانون 164 لسنة 2025 للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة إصدار أمر بطرد الممتنع، دون إخلال بحقه في التعويض إن كان له مقتضى. ورفع المستأجر دعوى موضوعية بعد ذلك لا يوقف تنفيذ أمر الطرد.
الخطوات العملية بالترتيب:
- تحديد سبب الإخلاء بدقة: انتهاء المدة، أم الغلق أكثر من سنة، أم ملكية وحدة أخرى، أم سبب من أسباب المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981.
- تجهيز الدليل المناسب للسبب، لأن قاضي الأمور الوقتية يفصل على الأوراق.
- اختيار الطريق بعد معرفة اتجاه المحكمة المختصة: طلب أمر وقتي من قاضي الأمور الوقتية، أو دعوى موضوعية إن كانت دائرة عقارك تقبلها.
- متابعة التنفيذ بعد صدور الأمر، والاستعداد لأي تظلم من المستأجر.
هل طريق قاضي الأمور الوقتية إجباري؟ يتوقف على الدائرة التي تنظر النزاع، لأن المسألة لم تُحسم بعد بمبدأ من محكمة النقض. بحسب ما نُشر، اتجهت أغلب دوائر الإيجارات إلى أن المادة 7 رسمت طريق الأمر الوقتي وحده لحالاتها، فقضت بعدم قبول دعوى الإخلاء الموضوعية لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون. وفي المقابل، ألغت محكمة استئناف الإسماعيلية حكمًا بعدم القبول، وقررت أن اللجوء لقاضي الأمور الوقتية طريق اختياري لا يمنع المالك من القاضي الموضوعي. الخطأ في اختيار الطريق يكلفك شهورًا، فلو عندك قرار إخلاء على وشك أن تتخذه، ابعت سبب الإخلاء ومحافظة العقار على واتساب المكتب.
هل يحق لمستأجر الإيجار القديم وحدة بديلة من الدولة؟
نعم، تمنح المادة 8 من القانون 164 لسنة 2025 المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد الحق في طلب وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، إيجارًا أو تمليكًا، قبل انتهاء المدة، بشرط أن يُقر بإخلاء العين المؤجرة عند استلام الوحدة البديلة.
الأولوية في التخصيص للمستأجر الأصلي وزوجه. ويُقدَّم الطلب إلكترونيًا عبر منصة مصر الرقمية، أو من خلال مكاتب البريد المميكنة المخصصة لذلك.
آخر موعد للتقديم: بعد عدة قرارات بالمد، أُعلن في 28 أكتوبر 2026 أن مجلس الوزراء وافق على مد الفترة حتى 12 يناير 2027. تأكد من الموعد على منصة مصر الرقمية قبل التقديم، لأن المواعيد تغيرت أكثر من مرة.
تقديم الطلب لا يعني استلام وحدة فورًا، ولا يغيّر موعد انتهاء عقدك. الإقرار بالإخلاء الذي تقدمه التزام جدي، فلا توقعه قبل أن تفهم متى وأين ستستلم البديل.
هل يمكن أن يُلغى قانون الإيجار القديم بسبب الطعون الدستورية؟
يتوقف على حكم المحكمة الدستورية العليا في الدعاوى المقيدة أمامها، ولم يصدر فيها حكم حتى 8 نوفمبر 2026. وإلى أن يصدر حكم، يظل القانون 164 لسنة 2025 نافذًا وتُطبقه المحاكم وتُحصَّل الأجرة الجديدة على أساسه.
الدعاوى المنشورة تطعن على مواد بعينها، أبرزها المادة 2 الخاصة بانتهاء العقود، والمادة 7 الخاصة بالإخلاء، وبعضها يمتد للمواد 4 و5 و6 الخاصة بالأجرة. وأغلبها ما زال في مرحلة التحضير أمام هيئة المفوضين، وآخر ما نُشر تأجيل إحداها إلى 13 ديسمبر 2026. معنى ذلك عمليًا: لا تمتنع عن دفع الأجرة الجديدة، ولا تؤجل إجراءً قانونيًا لك، انتظارًا لحكم لم يصدر.
أخطاء شائعة يقع فيها المالك والمستأجر في الإيجار القديم
- المستأجر يرفض دفع الأجرة الجديدة بحجة الطعن الدستوري، فيعرّض نفسه لسبب إخلاء مستقل هو التأخر في السداد.
- المالك يغيّر الكالون أو يقطع المرافق لإخراج المستأجر بعد انتهاء المدة؛ الطريق الذي رسمه القانون للإخلاء هو أمر قاضي الأمور الوقتية أو الحكم القضائي، وأي تصرف خارجه يفتح على المالك نزاعًا جديدًا.
- الخلط بين «الإقامة في مكان آخر» و«ملكية وحدة أخرى»؛ الحالة الثانية في المادة 7 تحتاج إثبات ملكية.
- حساب الأجرة على تصنيف غير رسمي قبل صدور قرار المحافظ أو الاطلاع عليه.
- تطبيق القانون 164 على عقد محرر بعد 1996، وهو عقد لا يخضع له أصلًا.
النزاعات في الإيجار القديم الآن أغلبها يتوقف على ورقة واحدة: تاريخ العقد، أو قرار التصنيف، أو دليل الغلق أو الملكية. عمل المحامي هنا يبدأ بمراجعة مستنداتك، ثم تقدير موقفك من حيث المدة والأجرة وسبب الإخلاء، ثم اختيار الإجراء المناسب: إنذار، أو عرض أجرة، أو أمر وقتي، أو دعوى. ابعت تفاصيل حالتك على واتساب، أو تعرّف على طريقة عمل المكتب في قضايا الإيجارات والإخلاء.
متى تحتاج محاميًا في نزاع الإيجار القديم؟
تحتاج محاميًا في الإيجار القديم عندما يترتب على خطوتك القادمة حق يصعب استرداده لو أخطأت، وأكثر الحالات شيوعًا:
- وصلك إنذار بالإخلاء، أو طلب أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية، وتريد معرفة هل سببه قائم فعلًا.
- أنت مالك وتريد إثبات غلق الشقة أكثر من سنة أو ملكية المستأجر لوحدة أخرى، ولا تعرف ما الدليل المقبول.
- المالك يرفض استلام الأجرة الجديدة، أو المستأجر يرفض دفعها، وتخشى أن يُحسب عليك تأخير.
- عندك خلاف على تصنيف المنطقة أو على طريقة حساب الزيادة السنوية.
- أنت وارث أو قريب للمستأجر الأصلي ولا تعرف هل امتد إليك العقد أصلًا.
- تفكر في توقيع إقرار إخلاء للحصول على وحدة بديلة، أو في اتفاق إنهاء مبكر مقابل مبلغ.
أسئلة شائعة عن قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025
هل توجد لائحة تنفيذية للقانون 164 لسنة 2025 بصيغة PDF؟
لا توجد لائحة تنفيذية واحدة شاملة بالمعنى المعتاد. القانون أحال تفاصيل بعينها إلى قرارات تنفيذية: قواعد عمل لجان حصر المناطق (تنفيذًا للمادة 3)، وقواعد طلبات تخصيص الوحدات البديلة التي يضعها مجلس الوزراء (تنفيذًا للمادة 8)، ثم قرارات المحافظين بتصنيف المناطق.
هل يستمر عقد الإيجار القديم بعد 2032 إذا ظل المستأجر يدفع الأجرة؟
لا. المادة 7 تُلزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء المكان ورده للمالك عند انتهاء المدة المحددة في المادة 2، واستمرار دفع الأجرة وحده لا يمد العقد بعد هذا التاريخ.
هل يسري القانون على من امتد إليه العقد بعد وفاة المستأجر الأصلي؟
نعم، نصوص القانون تخاطب «المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار» صراحة، في الأجرة والإخلاء والسكن البديل. لكن السؤال الأسبق هو: هل امتد العقد إليك قانونًا من الأصل؟ وهذا تحكمه شروط الامتداد في القوانين القديمة التي ما زالت سارية خلال المدة الانتقالية.
الخاتمة
أول خطوة قانونية صحيحة: حدد تاريخ عقدك والقانون الذي حُرر في ظله، ثم اطّلع على قرار المحافظ بتصنيف منطقتك. بدون هاتين المعلومتين لن تعرف لا أجرتك الصحيحة ولا موعد انتهاء عقدك.
جهّز هذه الأوراق قبل أي استشارة أو إجراء:
- عقد الإيجار أو أي مستند يثبت العلاقة الإيجارية وتاريخها.
- آخر إيصالات أجرة، وأي إنذارات متبادلة.
- ما يثبت من امتد إليه العقد (شهادات الميلاد أو الوفاة أو القيد العائلي).
- أي مستند يتعلق بسبب الإخلاء: ما يثبت الغلق، أو ما يثبت ملكية وحدة أخرى.
لو أوراقك جاهزة وعندك سؤال محدد، ابعت صورة الورقة وسؤالك على واتساب. ولو تفضل مراجعة الملف كاملًا وجهًا لوجه، احجز موعدًا في المكتب.
