الخلاصة القانونية

رسوم قانون الشهر العقاري الجديد لا تعني رقمًا واحدًا ثابتًا يُدفع عند تسجيل كل شقة أو عقار. فقد تشمل التكلفة رسوم الشهر المقررة قانونًا، ومصروفات إدارية مرتبطة ببعض الطلبات، ومبالغ خاصة بحالات معينة، إلى جانب التزامات ضريبية مستقلة لا تُعد من رسوم الشهر العقاري.

ولهذا تظهر أرقام مختلفة مثل 500 و1000 و1500 و2000 جنيه، وفي سياق آخر 3900 أو 4000 جنيه. والسبب أن هذه الأرقام لا تشير جميعها إلى البند القانوني نفسه.

وقد عدل قانون الشهر العقاري الجديد رقم 9 لسنة 2022 بعض أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، بينما يستند جانب من رسوم الشهر إلى قانون رسوم التوثيق والشهر رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته، ومنها القانون رقم 83 لسنة 2006، والقرارات الوزارية الصادرة تنفيذًا له.

الخلاصة: تحديد تكلفة تسجيل العقار يبدأ بتحديد نوع الطلب والعقار والفئة التي ينتمي إليها، ثم الفصل بين رسوم الشهر والمصروفات الإدارية والالتزامات الضريبية الأخرى.

كم تبلغ رسوم قانون الشهر العقاري الجديد 2026؟

لا توجد قيمة واحدة تمثل رسوم جميع حالات تسجيل العقارات.

فالقانون رقم 83 لسنة 2006 وضع، في نطاق الرسوم التي يتناولها، حدًا لا يتجاوز 2000 جنيه عن شهر كل تصرف أو موضوع أو وحدة عقارية، وشمل هذا النطاق الأعمال اللازمة لإتمام الشهر، بما فيها تكلفة الأعمال المساحية.

وصدر قرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006 لتحديد فئات هذه الرسوم.

وفي المقابل، نظم القانون رقم 9 لسنة 2022 وإجراءاته التنفيذية نظام تقديم طلبات الشهر ونماذجها، كما توجد مصروفات أو رسوم تتصل ببعض الحالات.

لذلك لا يكفي معرفة رقم واحد لتحديد تكلفة تسجيل شقة في الشهر العقاري، بل يجب أولًا معرفة طبيعة كل مبلغ.

ولمعرفة خطوات التسجيل ومستنداته، راجع دليل تسجيل شقة بالشهر العقاري.

جدول رسوم تسجيل العقارات المبنية والأراضي الفضاء حسب المساحة

وفق قرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006، حُددت فئات الرسوم بالنسبة للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وما في حكمها على النحو التالي:

وتندرج هذه الفئات ضمن النظام القانوني الصادر تنفيذًا للقانون رقم 83 لسنة 2006، والذي أدخل تكلفة الأعمال المساحية ضمن الرسوم التي تناولها في نطاقه.

لكن هذا الجدول لا يعني أن إجمالي ما يدفعه صاحب الشأن في كل طلب تسجيل يساوي المبلغ الوارد فيه فقط؛ فقد توجد بنود أخرى بحسب طبيعة الطلب.

هل تختلف الرسوم حسب مساحة العقار أم قيمته؟

الفئات الواردة في قرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006 بالنسبة للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ترتبط بمساحة العقار في نطاق تطبيقها.

لكن المساحة ليست معيارًا وحيدًا لتحديد جميع المبالغ التي قد تظهر أثناء التسجيل.

فمعرفة مساحة الوحدة تساعد في تحديد الفئة القانونية المناسبة، لكنها لا تكفي وحدها لحساب إجمالي التكلفة النهائية للملف.

هل تختلف رسوم الأرض عن الشقة؟

لا ينبغي تطبيق جدول العقارات المبنية بصورة تلقائية على جميع أنواع الأراضي.

فقرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006 يميز بين العقارات المبنية والأراضي الفضاء وما في حكمها، وبين أنواع أخرى من الأراضي، ومنها الأراضي الزراعية والصحراوية والبور خارج كردون المدن وما في حكمها.

لذلك يجب تحديد نوع العقار أولًا قبل تطبيق الفئة المناسبة.

لماذا تختلف أرقام الرسوم؟ الفرق بين 2000 و3900 و4000 جنيه

الاختلاف بين الأرقام يرجع إلى أن كل رقم قد يشير إلى بند مختلف. فالمبلغ الذي يظهر أمام صاحب الشأن قد يكون:

• رسمًا من رسوم الشهر.
• مصروفًا إداريًا مرتبطًا بنوع الطلب.
• مبلغًا يُسدد تحت التسوية.
• تكلفة نموذج.
• مصروفات نشر أو انتقال في الحالات التي يقرر فيها القانون ذلك.
• التزامًا ضريبيًا مستقلًا.
• أتعابًا مهنية لا تُعد من الرسوم الحكومية.

ولهذا لا يصح جمع جميع هذه المبالغ تحت عنوان واحد هو «رسوم الشهر العقاري».

والفرق ببساطة: مبلغ 2000 جنيه يرتبط بفئة رسم محددة حسب المساحة، أما 3900 جنيه فيرتبط برسوم ومصروفات إدارية تحت التسوية في سياق نظام طلبات آخر، وأما 4000 جنيه فهو مجموع 3900 جنيه ومقابل النموذج.

المهم: لا تختَر رقمًا من هذه الأرقام باعتباره تكلفة التسجيل قبل معرفة نوع الطلب وطبيعة البند الذي يمثله.

كما يجب التمييز بين قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، وبين قانون رسوم التوثيق والشهر رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته، الذي يربط أعمال التوثيق والشهر بأنواع مختلفة من الرسوم، منها الرسم المقرر ورسم الحفظ والرسم النسبي: قانون رسوم التوثيق والشهر رقم 70 لسنة 1964.

ويمكن الرجوع إلى النص المنشور لقانون رسوم التوثيق والشهر رقم 70 لسنة 1964، الذي يوضح أن أعمال التوثيق والشهر ترتبط بأنواع مختلفة من الرسوم، منها الرسم المقرر ورسم الحفظ والرسم النسبي: قانون رسوم التوثيق والشهر رقم 70 لسنة 1964.

هل ضريبة التصرفات العقارية ضمن رسوم الشهر العقاري؟

لا. ضريبة التصرفات العقارية ليست هي رسوم الشهر العقاري.

ولهذا يجب الفصل عند حساب التكلفة بين:

1. رسوم الشهر.
2. المصروفات المرتبطة بطلب التسجيل.
3. الالتزام الضريبي المستقل، إذا انطبق على التصرف.

وقد خصصت مصلحة الضرائب المصرية منظومة مستقلة لخدمات ضريبة التصرفات العقارية، وهو ما يؤكد ضرورة الفصل بين الجانب الضريبي ورسوم إجراءات الشهر: منظومة ضريبة التصرفات العقارية – مصلحة الضرائب المصرية.

ولا يصح إضافة نسبة ضريبية إلى رسوم التسجيل بصورة تلقائية دون تحديد النص الضريبي الساري والحالة محل التصرف.

كما أعلنت مصلحة الضرائب المصرية في أغسطس 2026 عن تطبيق إلكتروني مخصص لخدمات ضريبة التصرفات العقارية، مع بدء التطبيق تدريجيًا في القاهرة الكبرى والإسكندرية: خدمات ضريبة التصرفات العقارية الإلكترونية.

من يسدد رسوم ومصروفات التسجيل؟

تتطلب معاملة الشهر سداد الرسوم والمبالغ المقررة عليها وفق نوع الطلب.

أما توزيع التكلفة بين البائع والمشتري، فالأصل أن نفقات البيع ورسوم التسجيل على المشتري وفق المادة 461 من القانون المدني، ما لم يتفق الطرفان أو يجرِ العرف على غير ذلك، ولذلك يُستحسن تحديد المتحمل في العقد نفسه.

لذلك يجب التفرقة بين:

• السداد المطلوب لإتمام الإجراء أمام مصلحة الشهر العقاري.
• توزيع التكلفة بين أطراف الصفقة.

ما المصروفات الأخرى التي قد تظهر أثناء التسجيل؟

بحسب نوع الطلب، قد تتعدد البنود المالية المرتبطة بإجراءات الشهر.

والأدق عند حساب مصاريف الشهر العقاري هو تحديد طبيعة كل بند بدلًا من جمعها كلها في رقم واحد.

متى يكون الرسم في حدود 500 جنيه وفق المادة 23 مكررًا؟

الرسم الذي لا يزيد على 500 جنيه لا ينطبق على كل تسجيل عقاري.

فالمادة 23 مكررًا من قانون تنظيم الشهر العقاري، بعد تعديلها بالقانون رقم 9 لسنة 2022، تتناول حالات محددة عندما يكون موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها في المادة 10 مكررًا، أو عندما يكون أصل الملكية أو الحق العيني محل الطلب لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة 23، ويطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى تلك الوقائع.

وفي هذا النطاق يستحق على الطلب رسم محدد لا يزيد على 500 جنيه، فضلًا عن مصروفات النشر والانتقال، وتحدد اللائحة التنفيذية فئات الرسم.

ولا يجوز تعميم هذا المبلغ على جميع طلبات الشهر.

كما لا تسري أحكام الفقرات السابقة من المادة على العقارات المشار إليها في المادة 970 من القانون المدني ولا على الأراضي الفضاء، مع عدم الإخلال بحق ذوي الشأن في اللجوء إلى القضاء للمنازعة في موضوع الحق.

هل يمكن استرداد الرسوم والمصروفات إذا لم يتم التسجيل؟

نظم المنشور المالي رقم 1 لسنة 2022 رد الرسوم وتسوية المصروفات الإدارية في حالات عدم إتمام التسجيل أو رفض الطلب.

وبالنسبة للمصروفات الإدارية:

• إذا لم يُقيد الطلب بالمأمورية، ترد المصروفات الإدارية كاملة.
• إذا قُيد الطلب، تتم تسوية المصروفات أثناء الفحص، سواء برد المبلغ الزائد أو بطلب مصروفات إدارية تكميلية وفق ما تسفر عنه التسوية.

أما الرسوم نفسها فتخضع للقواعد والإجراءات المنظمة لردها، ولذلك لا يصح افتراض أن جميع المبالغ المسددة تُرد تلقائيًا بالكامل عند رفض الطلب.

مثال عملي: كيف تحسب تكلفة تسجيل شقة؟

إذا كان لديك شقة وتريد حساب تكلفة تسجيلها، فلا تبدأ من رقم 2000 أو 4000 جنيه باعتباره التكلفة النهائية.

ابدأ بهذه الخطوات:

1. حدد نوع العقار ومساحته

وذلك لمعرفة الفئة التي يدخل فيها وفق القرار المنظم للرسوم.

2. حدد نوع طلب الشهر

لأن نوع الطلب يؤثر في النموذج والمصروفات المرتبطة به.

3. افصل المصروفات الإدارية عن رسوم الشهر

فالمبلغ المسدد تحت التسوية لا ينبغي وصفه تلقائيًا بأنه رسم نهائي.

4. تحقق مما إذا كانت الحالة تستلزم نشرًا أو انتقالًا

هذه المصروفات لا تنطبق على كل طلب.

5. افصل الضريبة عن رسوم التسجيل

أي التزام يتعلق بضريبة التصرفات العقارية يُعالج كبند مستقل.

وبهذه الطريقة يصبح تقدير تكلفة تسجيل العقار أقرب إلى الحالة الفعلية للملف من الاعتماد على رقم عام.

متى يفيد فحص الملف قبل بدء إجراءات التسجيل؟

قد تكون معرفة الرسوم بسيطة عندما يكون نوع العقار والطلب وسند الملكية واضحين.

أما إذا كان الملف يضم أكثر من تصرف، أو أكثر من وحدة عقارية، أو مستندات متعددة، فإن تحديد مسار التسجيل أولًا يساعد على معرفة البنود المالية التي تنطبق بالفعل على الطلب.

ويمكن مراجعة إجراءات ومستندات تسجيل العقارات لتحديد نوع الطلب والمسار القانوني والبنود المرتبطة به قبل بدء الإجراءات.

أسئلة شائعة عن رسوم الشهر العقاري

كم رسوم تسجيل شقة مساحتها 120 مترًا؟

تقع الشقة في فئة “أكثر من 100 وحتى 200 متر مربع”، وقيمتها 1000 جنيه وفق جدول قرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006 في نطاق تطبيقه. وهذا لا يعني أن إجمالي التكلفة 1000 جنيه، فقد توجد مصروفات أخرى بحسب نوع الطلب.

لماذا يطلب سداد 3900 جنيه إذا كانت أعلى فئة رسم 2000 جنيه؟

لأن الرقمين لا يمثلان البند نفسه. فـ 2000 جنيه فئة رسم مرتبطة بالمساحة، أما 3900 جنيه فقد ورد في سياق رسوم ومصروفات إدارية تُسدد تحت التسوية ضمن منظومة طلبات الشهر بعد تعديلات 2022، ولا يُعد رسمًا نهائيًا ثابتًا لكل طلب.

هل القانون رقم 9 لسنة 2022 هو قانون رسوم الشهر العقاري؟

لا. هو قانون عدّل بعض أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، بينما توجد تشريعات أخرى مستقلة لتنظيم رسوم التوثيق والشهر.

هل يمكن أن تكون رسوم تسجيل الشقة 500 جنيه فقط؟

قد يظهر هذا الرقم في موضعين مختلفين: فئة “حتى 100 متر مربع” في جدول قرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006، أو الرسم الذي لا يزيد على 500 جنيه في حالات المادة 23 مكررًا. وفي الحالتين لا يصح تعميمه، ولا يعني وحده إجمالي تكلفة الملف.

هل تكلفة الأعمال المساحية تضاف دائمًا فوق رسوم 500 إلى 2000 جنيه؟

لا. ففي النطاق الذي ينظمه القانون رقم 83 لسنة 2006 وقرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006، تدخل تكلفة الأعمال المساحية ضمن فئة الرسم نفسها (من 500 إلى 2000 جنيه) ولا تُضاف فوقها.

ماذا يحدث للمبالغ المسددة إذا رُفض طلب الشهر؟

نظم المنشور المالي رقم 1 لسنة 2022 رد الرسوم وتسوية المصروفات الإدارية في حالات عدم إتمام التسجيل أو رفض الطلب. فالمصروفات الإدارية تُرد كاملة إذا لم يُقيد الطلب بالمأمورية، وتخضع للتسوية إذا قُيد. أما الرسوم نفسها فتخضع لقواعد ردها، ولا يصح افتراض ردها كاملة تلقائيًا.

هل أضيف ضريبة التصرفات العقارية إلى رسوم التسجيل عند حساب التكلفة؟

لا تُضاف بصورة تلقائية. فالضريبة التزام مستقل عن رسوم الشهر العقاري، ولا يصح احتسابها إلا بعد تحديد النص الضريبي الساري والحالة محل التصرف.

الخاتمة

لا يوجد رقم واحد يمكن وصفه بأنه رسوم قانون الشهر العقاري الجديد لجميع العقارات، فتكلفة كل ملف تتحدد بنوع العقار ومساحته ونوع الطلب.

قبل أن تبدأ إجراءات التسجيل:

– حدد فئة عقارك حسب المساحة من جدول قرار وزير العدل رقم 5424 لسنة 2006.
– افصل المصروفات الإدارية المسددة تحت التسوية عن رسم الشهر، ولا تعتبرها رسمًا نهائيًا.
– انتبه إلى أن مصروفات النشر والانتقال والرسم الوارد في المادة 23 مكررًا لا ينطبقان إلا في حالات محددة.
– احسب ضريبة التصرفات العقارية كبند مستقل عن رسوم الشهر.

وإذا كان لديك ملف عقار وتريد معرفة تكلفة التسجيل الفعلية، يمكن مراجعة المستندات وتحديد نوع الطلب أولًا، ثم تحديد الرسوم والمصروفات التي تنطبق على الحالة دون افتراض رقم موحد لجميع العقارات.