الشفعة
ترفع دعوي الشفعة علي البائع والمشتري امام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثون يوما من تاريخ الاعلان والا سقط الحق فيها ويحكم في دعوي الشفعة علي وجه السرعة.
و الشفعة طبقا للمادة 933 من القانون المدني، هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص عليها، وهي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أوجار، فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها، فهذا متروك لمحض تقديره.
الشفعة كسبب لكسب الملكية في العقار دون المنقول إجراء ورخصة تبيح الحلول محل المشتري بأحوال وفروض ومواعيد،
وقد أقرتها الشريعة الإسلامية وكانت معروفة في الجاهلية حيث كان الرجل إذا اشترى حائطا او منزلا اتاح جاره او شريكه فشفع في أن يوليه إياه لتصل ملكه أو ليدفع عنه ضرر المشتري،،،،
وإذا كان الأصل في العقود هو الرضائية إلا أن الشفعة تقررت لهدف اهم واشمل هو أنه ( لا ضرر ولا ضرار)
الشريك أحق من الخليط، والخليط أحق من الجار والجار أحق من غيره” فالحكمة منها هي (دفع الضرر) خاصة في هذا الزمان الذي تآكلت فيه قيم الجوار وانتهكت حرمتها سواء من القادمين الغرباء
أصحاب المال الذين يبغون في الارض فسادا بأموالهم ونفوذهم اعتداء على الجار الهادئ المطمئن ،،،مقيمين مشروعات ضارة مفسدة للجوار بأخلاقيات وسلوك آثم، وأنه لا ضرر في إقرار الشفعة سواء على البائع حيث انه يريد ثمن معين يطلبه فإن الشفيع ملزم بأدائه، او على المشتري حيث انه في امكانية شراء غيره ما دام ان هناك اناس لا يرغبون في شركته او جواره ،،،
حيث ان المتضرر هو ذلك( الشفيع) الذي يتضرر من هذا الضوء الطارئ عليه المزعج او الشيء غير مرغوب فيه، وإن أهم ركن في الشفعة هو( إعلان الرغبة من جانب الشفيع) حتى ولو لم( ينذر) من جانب طرفي التصرف.(و تسجيلها بالشهر العقاري)، وما يتلوها من ايداع المبلغ خزينة المحكمة ثم رفع دعوى امام( المحكمة المختصة) بمراعاه ( مواعيد) حددها القانون لثبوت الحق فيها .
فإذا صدر فيها( حكم النهائي)و ( وسجل) امكن حلول الشفيع محل المشتري في كل حقوقه والتزاماته قبل البائع طبقا(م 945/ 1 مدني) ماعدا ( حق الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن) فإنه ليس له ذلك(م 945/ 1 مدني).
والشفعة قاصر على حالة واحدة هي( بيع عقار) فلا يجوز في أحوال مزاد علني تم وفقا لإجراءات يحددها القانون او اذا وقعت بين الاصول والفروع، او بين زوجيه قائمة، أو أقارب حتى الدرجة الرابعة او اظهار حتى الدرجة الثانية،
أو في مسجد مستقل قائما بذاته لا يعلو فوقه ولاسفل تحته، او اذا كان وفقا(م 939 مدني)
ويسقط الحق في الشفعة بالتنازل عنها، أو انقضاء 4 شهور من يوم تسجيل عقد بيع العقاب، أو خمسة عشر سنة من وقت إبرام عقد البيع الابتدائي .
لا يفوتك: دعوى الريع في القانون المصري
ما هى الشفعة
هي واقعه مادة مركبة ورخصه استثنائية وليست حق ، وهي رخصة قانونية حلول شخصي الشفيع محل المشتري في البيع عقار إذا توافرت حالاتها وشروطها، وهي( واقعه ماديه .
وهى بذلك ليست حق شخصي او عيني وانما هي( حق مالي) ( يورث) كما ذهبت إلى ذلك محكمة النقض، وهي سبب (م 935، 944 مدني).
ما هى الحكمة من الشفعة و الدوافع والداعي إليها
1- دفع ضرر المجاورة أو الاشتراك في الملك فلا ضرر ولا ضرار لأنه يدفع ثمن المثل.
2- منع تجزئة العقار ببيعه لأجنبي وجمع عنصري حق الملكية معا في يد واحدة( رقبة ومنفعة) [ للشريك على الشيوع حق الأخذ بالشفعة إذ بيع شيء من العقار الشائع الى( أجنبي) سواء كان البيع حصة شائعة أم قدر مفرز علة ذلك:(م 936/ب مدني)( طعن 1466/ 53 ق جلسة 11/ 3/ 1987)].
ما هى شروط الشفعة
أولا : وجود عقد بيع عقار
الأصل أن الشفعة لا ترد إلا على( وجود عقد بيع عقار) سواء عرفى أو ثابت التاريخ و( الطعن 245/ 21 ق جلسة 4/ 3/ 1954) او مسجل ومضي مدة مقررة قانونا لكل حاله 15 سنة للعقد العرفي
و 4 شهور للعقد المسجل وذلك هو التصرف المنشئ لقيام الحق فيها .( طعن 119/ 56 ق جلسة 25/ 1/ 1989).
فلا يجوز في عقد البدل أو الهبة، ويكفي في عقد البيع أن يكون ابتدائي عرفي( طعن 1326/ 49 ق جلسة 29/ /5/ /1983)، فلم يشترط القانون( التسجيل) في البيع المشفوع فيه.
كيف يتم اثبات الشفعة لكسب الملكية العقارية
يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات بما فيها الإقرار والبينة باعتبارها واقعه ماديه.
كما يشترط في البيع أن يكون فيه الشفعة كالبيع الباطل والبيع الصوري. فلو فرض وكان هناك عقد ظاهر، وآخر خفي مستتر، وتمسك الشفيع ( بالعقد الظاهر) فلا يحتج على الشفيع بالعقد المستتر إلا إذا
أ. كان العقد المستتر مسجلا .
ب. وكان الشفيع سيئ النية ( أي عالم بصورية العقد الظاهر أو بوجود ورقة الضد الخفيه) (طعن مدني 244/ 31 ق جلسة 30/ /12/ /1965) .
فالمناط هو حسن نية الشفيع للتمسك بالعقد الظاهر الصوري ولو كان الباعث على الصورية ( غير مشروع).
ثانيا: وجود شفيع مالك العين المشفوع بها بموجب عقد مسجل
أ- أن يكون الشفيع مالكا للعين أو العقار المشفوع به وقت حصول البيع المشفوع فيه ( طعن 71/ 21 ق جلسة 18/ /2/ /1954)،
وان تكون ملكيته للعقار المشفوع به مسجله( طعن 1326/ 49 ق جلسة 29/ /5/ /1983) ولا عبرة بتاريخ تسجيل هذا البيع ( طعن 71/ 21 ق جلسة 18/ /2//1954)
فهى اذن لا تجوز للمشتري بعقد عرفي ولو أقام مبان على الأرض مشتراه ما دام لم يسجل عقد مشتري الأرض( طعن 475/ 59 ق هيئة عامة جلسة 25/ /10/ /1994)
كما لا يجوز للمستأجر ولو أقام مبان على العين المؤجرة لأن حقه مآله الى الزوال بانتهاء مدة عقد الايجار كما انه حائز عرضي ( طعن 184/ 36ق جلسه 27/ /10/ /1970).
ب- أن يكون الشفيع مالكا للمبلغ المودع خزينة المحكمة المختصة ثمنا للعقار المشفوع فيه ومن ماله الخاص، فذلك مناطها( مثال بخصوص راهب). ( طعن مدني 9/ 32 ق جلسة 31/ 5/ 1966).
ثالثا : أن يتم البيع( لشخص اجنبي)
وليس لشريك مشتاع، فإذا تم( إلى هذا الأخير) لم يجز في الأخذ ب حق الشفعة في البيع.
رابعا: أن يتم في المواعيد التي حددها القانون وإلا سقط الحق فيها
1- اعلام الرغبه خلال 15 يوم من تاريخ الإنذار و 4 شهور من تاريخ تسجيل حكم الشفعة، و 15 سنة من تاريخ إبرام عقد البيع العرفي المشفوع فيه.
2- إيداع الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع المشفوع فيه خلال 30 يوم من تاريخ إعلان الرغبة إلى كل من البائع والمشتري، و 45 يوم من تاريخ الإنذار الرسمي الموجه من البائع او المشتري الى الشفيع
خامسا : عدم وجود مانع من الأخذ بالشفعة( م 939/ 1 مدني)
ما هى موانع الاخذ بحق الشفعة وماهى الحالات التى لا يجوز الاخذ فيها
أ- البيع بالمزاد العلني إذا تم عن طريق الدولة والجهات الحكومية، والقضاء، حكم بايقاع البيع الجبري بناء على طلب الدائنين(م 463 مرافعات)،
و بيع عقار المفلس والغائب وعديم الأهلية( م 459 مرافعات) و بيع العقار لعدم إمكان قسمته( م 468 مرافعات) والبيع الاختياري(م 467 مرافعات) لمن يملك عقارا عليه حق امتياز او رهن لم يسجل تنبيه نزع ملكيته ان يبيعه) أمام القضاء بناء على قائمة شروط البيع يودعها قلم كتاب المحكمة المختصة،
ويلاحظ في هذا الصدد أن بيوع الاداره اذا تمت وعطاءات داخل مظاريف مغلقة) لا يتوافر بشأنها صفه العلنية فتجوز فيها ، وهذه هي الحالة الوحيدة المستثناه من عدم جواز أخذها بالشفعة في بيوع الادارة. (طعن 77/ 16 ق جلسة 27/ /5/ 1946)،
اما بيوع الافراد التي تتم بالمزاد العلني بعيدا عن نظر القضاء فتجوز فيها
ب- البيع بين الاصول والفروع
هل يجوز الاخذ بالشفعة بين الاقارب
لا يجوز استعمال هذا الحق بين الاقارب مهما علو او او نزلوا، او بين احد الزوجين حال قيام الزوجية: فإذا تم من أحد الزوجين للآخر بعد وقوع الطلاق جاز فيه الأخذ بالشفعة، وكذا الحال في البيع السابق على الزواج، والأقارب حتى الدرجة الرابعة، و الأصهار حتى الدرجة الثانية،( طبقا للمواد 35/ 1، 35/ 2، 36، 37 مدني)
وليس طبقا لنظام المواريث، فلا تجوز بين الاخ واخيه، ولا بين ابن وبنت عم، أو بين الرجل وعمه او خاله، او بينه وبين ابن عمه وبنت عمه أو ابن خاله،
ولكنها تجوز في حالة بيع ابن عم لابن ابن عمه لقيامها بين قرابة من( الدرجة الخامسة) و الحد الأقصى المطلوب قانونا هو( الدرجة الرابعة)
ج- إذا بيع العقار وجعله محل عبادة او ليلحق بمحل عبادة مسجد أو كنيسة فلا تجوز فيه استعمال هذا الحق، أما ما يباع:
ليخصص مستشفى او مدرسة او مؤسسة خيرية فتجوز فيه .
ويلاحظ:- أن بناء مسجد اسفل او اعلى فوق العقار يجوز أخذ بالشفعة وذلك لعدم تحقق شروط المسجدية و خلوصه لله تعالى)( وان المساجد لله فلا تدعوا مع الله أحدا) بل ويجوز بيعه،
ولكن لا يجوز قسمته لأنه إذا وقع لاحد الشركاء تعرض، انفصلت المساواة التي تقتضيها القسمة بين المتقاسمين ووجب الضمان، كما يستحيل غير لازم في العلاقة بين المتقاسمين(طعن 849/ 51 ق جلسة 12/ /3/ 1985).
حق الشفعة لا ترد الا بيع عقار.
الأصل:- أن حق الشفعة لا ترد إلا على بيع عقار فهو التصرف الوحيد المنشئ لهذا الحق( طعن 1119/ 56 جلسة 25/ 1/ 1989)
فيجب لقيام الحق أن يكون هناك عقد بيع ، ولا يلزم فيه أن يكون نهائيا باتا مسجلا فيكتفي فيه أن يكون( عقد بيع ابتدائي عرفي (طعن 192/ 36 ق جلسه 10/ 11/ 1970)
بشرط: عدم اقترانه بعربون، ويجوز للشفيع الأخذ بها في البيع النهائي، ولو أسقط الشفيع حقه في الأخذ بها في( البيع الابتدائي)(طعن 1029/ 49 ق جلسة 11/ 1/ 1984)،
ما هى أسباب الشفعة
تقوم الشفعة على سببان دافعان إليها
شريك مشتاع – جار ملاصق، وقد تكون الشفعة (رضائية) وهذا نادر الحصول وقد تكون (قضائية) وهذه الأخيرة هي الغالبة عملا، وهذان السببان تناولهما المشرع على التريب وهما
1- الشراكة على الشيوع.
2- الجار الملاصق.
ويجب على الشفيع رافع دعوى الشفعة بطلبها أمام القضاء، بيان سبب طلب حق الشفعة وإلا كانت دعواه (غير مقبولة) وسوف نتناول هذان السببان تباعًا على التوالي فيما يلى:-
أولا:- شروط الشريك للأخذ ب حق الشفعة
الشراكة (شريك مشتاع) م ٩٣٦/ ب مدنی
ويقصد بها أن يكون الشفيع مالكا لحصة على الشيوع في العقار المشفوع به، فاذا كان مالكا لجميع العقار (أرض ومباني) لا يجوز له طلب حق الشفعة باعتباره (شريك مشتاع)، وانما باعتباره (جار ملاصق) ويأتى الشريك المشتاع (كشفيع) في المرتبة (الثانية)
بعد (مالك الرقبة) (م ٩٣٦/ ب مدنى).
ويشترط لثبوت الحق للشريك المشتاع في طلب الشفعة أربعة شروط:-
(1) أن يكون بيع أحد الشركاء المشتاعين لنصيبه كله أو بعضه شائع أو مفرز (لأجنبى)، فإذا كان البيع لأحد الشركاء المشتاعين لم تجز الشفعة.(طعن 2123/51 ق جلسة 25/11/1984)،
ويعد بيع الشريك المشتاع حصته مفرزة لأجنبى فى حكم التصرف في قدر شائع بالنسبة لباقى الشركاء فيحق لهم أخذ هذه الحصة المبيعة بالشفعة (المادتان ۸۲٦، ٩٣٦/ ب مدني)(طعن ٢٥٨٨/ ٥٦ ق جلسة 23/5/1991)
(2) أن تكون ملكية العقار شائعة فاذا انتهت حالة الشيوع (بالقسمة) وإفراز نصيب كل شريك لم يعد بعد ذلك الشريك الذى أصبح نصيبه محدد مفرز (شريك) وإنما (جار ملاصق) للحصة المباعة المشفوع فيها،
وينبغى أن يبنى طلبه في حق الشفعة على أساس (الجوار) وليس الشراكة وإلا كانت دعواه (غير مقبولة). (طعن ٩٨٥/٥٦ ق جلسة 26/2/1991) ، (طعن ٣٤٧/٣٥ ق جلسة 6/11/1969).
(3) الجار الذى له حصة شائعة فى (جدار فاصل) بين ملكه والعقار المبيع (لا يعد) (شريك مشتاع)، فى العقار المبيع المشفوع فيه، فشركته مقصورة على (الشراكه في ملكية الجدار الفاصل)، وإذا أراد الأخذ بالشفعة فيه يجب أن يؤسس طلبه على أساس (الجوار).
(4) يجب أن يكون الشفيع (شريك فى العقار المبيع المشفوع فيه)، فإذا أقتصرت شركته على (آلة رى) قائمة على العقار المبيع، فلا يجوز له طلب حق الشفعة في العقار المبيع.
ويلاحظ هنا: أن حق الشفعة رخصة استثنائية يجب أن تكون بنص صريح ولا يجوز القياس عليه أو التوسع فيه، فلا يجوز للشفيع أخذ الشفعة في بيع حق انتفاع إلا اذا كان مالكًا لحق الرقبة الملابس لهذا الحق، والذى أجازه المشرع استثناء للتخلص من الحق المقرر
على عقاره للغير وعودة الملكية تامة بعد أن كانت ناقصة.
ويلاحظ: أن الشريك المشتاع إذا باع حصة شائعة لأجنبي كان لأى من باقي الشركاء طلب حصته ب حق الشفعة باعتباره شريكًا،
فاذا باعها مفرزة هل يجوز للشريك المشتاع الشفيع طلب أخذها ب حق الشفعة؟
والجواب: أن ظاهر نص (م ۹۲۹ /ب مدني) إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبى، فمعنى النص ينصرف الى المفرز والمشاع، فتجوز في الحصة المفرزة، وتعد في حكم التصرف في حصة مشاعة بالنسبة لباقي الشركاء المشتاعين،
(طعن 384/49 ق جلسة 30/3/1983) .
ثانيًا: الجوار الجار الملاصق م936/هـ مدني
وسوف نتحدث عنه تفصيلًا في تزاحم الشفعاء
من له الحق فى الشفعة
تزاحم الشفعاء (م 937) مدني ( ترتيب الشفعاء )
يثبت حق الشفعة (للشفيع) طبقًا م 936 مدني على الترتيب الآتي
أ- مالك الرقبة إذا بيع (كل أو بعض) حق الانتفاع الملابس لها
فإن مالك الرقبة في حالة بيع حق الانتفاع لا يزاحمه أحد عند الأخذ بالشفعة، وهو استثناء من الأصل العام القاضي بأن حق الشفعة هي طريق لكسب الملكية وسبب لها. رغبة من المشرع في جمع شتات الملكية وتمكين صاحب الرقبة من التخلص من حق الانتفاع
المقرر على عقاره (للغير)، لتعود إليه الملكية (تامة) بعد أن كانت (ناقصة).
ب- الشريك المشتاع أو الشريك في حق الانتفاع
إذا بيع شيء من العقار الشائع (لأجنبي) (م 936/ب مدني): ولكل شريك مشاع الآخذ ب حق الشفعة إذا باع شريك مشتاع آخر نصيبه لأجنبي سواء كانت هذه الحصة مفرزة أو شائعة. (طعن 384/49 ق جلسة 30/3/1983)،
فإذا باعها لشريك مشاع (من طبقته) لم يجز للشفيع (الشريك المشتاع الثالث) أخذها بالشفعة.
(طعن 2123/51 ق جلسة 25/11/1984)، (طعن 1837/60 ق جلسة 29/3/1995) لم ينشر.
ويلاحظ:- أن مشتر الحصة المفرزة من شريك مشتاع إذا قام بتسجيلها لا يعد شريكًا مشتاعًا له نفس حقوق الشركاء المشتاعين، ولا يجوز له في حالة قيام شريك مشتاع ببيع حصته لأجنبى أخذها بحق الشفعة على أساس (الشراكة)، وانما يجوز له طلب حق الشفعة في هذه الحالة باعتباره (جار ملاصق).(طعن 985/٥٦ ق جلسة 26/12/1991)
لأن من تلقي حصة مفرزة لا يملك بإرادته المنفردة تغيير موضوع حقه فيجعله مشاعًا.
كما يلاحظ: أنه إذ قام بائع ببيع عقاره (حصصهم المشاعة) لمشتر واحد في عقار، فإن قيام الشفيع بأخذ حق الشفعة في أحدها يؤدى الى انتقاص المبيع على المشترى فلا تجوز الشفعة.(طعن 1995/55 ق جلسة 9/2/1995)
فالقاعدة: بـ أنه يشترط لثبوت حق الشريك المنتفع في الأخذ ب حق الشفعة ما يلي:
1- أن يكون بيع الشريك المشتاع نصيبه (لأجنبي) وليس لشريك مشتاع مثله.
2- أن تكون ملكية العقار (شائعة) قبل وقوع القسمة بين الشركاء.
3- أن يكون الشفيع (شريك) فى العقار المبيع المشفوع فيه.
ويلاحظ في هذا الصدد:- أن (المشترى) من أحد الشركاء المشتاعين لقدر مفرز وقام بتسجيله قبل إجراء الشركاء للقسمة لانهاء حالة الشيوع، لا يجوز له رفع دعوى ثبوت ملكية لحصته المفرزة، إلا بعد إجراء القسمة ووقوع حصته المفرزة في نصيب البائع له.
(طعن ٣٠٦/٤٩ ق جلسة 10/11/1983)
وللشريك المشتاع باعتباره مالك بالمشاع لكل ذرة من العقار المشاع قبل القسمة يجوز له طلب حق الشفعة فى العقار المجاور ولو لم يطلب تلك باقى الشركاء حتى لو أدت القسمة فيما بعد إلى جعل نصيبه المفرز غير ملاصق للعقار المجاور المشفوع فيه.
فالقانون يشترط أن يكون الشفيع مالك لما يشفع به وقت بيع العقار المشفوع فيه، وأن يظل مالكًا لحين الأخذ ب حق الشفعة، وبقاء الجوار شرط لبقاء الاستحقاق.(طعن ٦١/٤١ ق جلسة 5/3/1979)
ج- صاحب حق الانتفاع
هو مشتر حق الانتفاع وليس مستأجر حق الانتفاع) إذا بيعت كل أو بعض الرقبة الملابسة لهذا الحق، وذلك لجمع شتات الملكية وجعلها (تامة) كما سبق ذكرها في (أ).
د- مالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر و المستحكر إذا بيعت الرقبة،
وقد ثار تساؤل هل يجوز للمحتكر طلب الحق في الشفعة ؟
والجواب: أنه إذا كان الحكر (قائمًا) على (أرض موقوفة) فلا يجوز طلب الشفعة إلا في حالة (الاستبدال).
هـ- الجار الملاصق في الأحوال الاتية:- (م ٩٣٦/هـ مدنى)
ما هى حالات أخذ الجار ب حق الشفعة
الحالة الاولى – إذا كان العقار المشفوع فيه (مبانى أو أراضي معدة للبناء) فيكفى للأخذ ب حق الشفعة مجرد (الجوار والتلاصق من جهة واحدة أو حد واحد). (طعن ٦٣٨/ ٤٩ ق جلسة 15/4/1980)
والعبرة في التلاصق (بالأرض) (وليس البناء)، فإذا كان العقار المبيع (فيلا محاطة بحديقة)، فإن التلاصق يكون متحققا متى كان حد الحديقة متصلًا بملك الجار الشفيع ولا يهم هنا طبيعة العقار المملوك للشفيع أرضًا أو عقارًا مبينًا،
فإذا كان العقار المبيع المشفوع فيه من الأراضى المعدة للبناء فيكفي للأخذ ب حق الشفعة التلاصق من جهة واحدة أو حد واحد دون اعتداد بقيمة أرض الشفيع.(طعن 120/20 ق جلسة 10/4/1952)
ويجوز بيع الأرض دون المبانى المقامة عليها، والعكس صحيح فيجوز بيع المبانى دون الأرض المقامة عليها، كما يجوز بيع كامل العقار أرض ومباني.
وللجار الملاصق الأخذ ب حق الشفعة فى أى من الأحوال الثلاثة، ولم يشترط القانون تخصيص (نوع) العقار المملوك الذي يطلب الأخذ ب حق الشفعة، فيجوز لمالك الأرض،
أما مالك البناء فيشترط سبق تسجيل عقد شراءه للأرض) (قبل) قيام البيع المشفوع فيه، أما قبل تسجيل الأرض فتكون المبانى ملكًا لصاحب الأرض بحكم الالتصاق طبقا م 922/1 مدنى ذلك لأن حق القرار حق عيني لا ينشأ ولا ينتقل إلا (بالتسجيل) طبقًا م ۹ ق ١١٤/١٩٤٦ بتنظيم الشهر،
ولا يجوز للشفيع الأخذ ب حق الشفعة فى هذه الحالة إلا إذا كان عقد شرائه للأرض (مسجلًا) قبل حصول البيع المشفوع فيه.
وقد ثار تساؤل عن حكم القانون إذا احتفظ (البائع) لنفسه بجزء صغير من الأرض ليفوت على الجار استعمال حق الشفعة أو باع الأرض (إلا جزءًا صغيرًا) بين العقارين ليفوت على الجار حق الشفعة؟
والحواب: ذهبت محكمة النقض إلى أنه إذا كان الجزء المتروك من الأرض المبيعة (صغيرًا) لا يمكن الانتفاع به، عد ذلك تحايل على القانون يجيز للشفيع أخذ العقار المبيعة بالشفعة،
ولأن التحايل (غش) يمكن إثباته بالشهود والقرائن. (طعن مدنى جلسة 17/5/1945) هذا ويجوز إثبات التلاصق (بالمعاينة) لكونه واقعة مادية
الحالة الثانية:- إذا كان العقار المشفوع فيه أرض زراعية فلا تثبت حق الشفعة إلا في أحد حالتين:-
1- أن يكون للأرض المشفوعة (حق ارتفاق) على أرض الجار أو العكس بأن كان لأرض الجار حق ارتفاق على العين المشفوعة:-
هنا يكون التلاصق من ناحية واحدة أو حد واحد (طعن مدنی 120/20 ق جلسة 10/4/1952) ولا يهم هنا مصدر الارتفاق سواء كان قانون أو اتفاق. على أنه يشترط التلاصق المباشر بين الأرضين
وألا يفصل هذا التلاصق طريق أو مسقاة وأن يكون حق ارتفاق مباشر على الأخرى.
أما اشتراك الأرض في حق الارتفاق على عين أخرى فلا يتوافر به سبب الأخذ ب حق الشفعة.(طعن ١٢٧٤/٥١ ق جلسة ١٣/١/١٩٨٥)
مع ملاحظة أن زوال حق الارتفاق ليس شرطًا من شروط الأخذ ب حق الشفعة عله ذلك. تحرير العقارين من رقبة الارتفاق ولو جزئيًا باجتماعها في يده واحدة وهو ما يؤدى إلى علاج أسباب النزاع عند تعد الملاك. (طعن ٤٢٨/٥٥ ق جلسة 29/5/1991)
ب- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين متجاورتين أو متقابلتين، أو يجاورها من حدين بنفس الأرض المشفوع بها أرض الشفيع وليس المشترى، وتساوى في القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل وقت طلب الشفعة، والعبرة هي (بالقيمة)
وليس بمساحة العقارين.
ويلاحظ أنه يجوز للجار الأخذ ب حق الشفعة في حال بيع حصة مشاعة في عقار بشرط عدم جواز طلبها من شريك مشتاع (لأنه مقدم في الترتيب على الجار (طبقًا م ۹٣٦ مدنی).
ويلاحظ في هذا الصدد: أن (الفاصل) إذا كان مملوك (للغير) وهو شخص غير البائع والشفيع يمنع من القول بوجود (تلاصق) وبالتالي لا تجوز فيه حق الشفعة. وتفرق (م ۹۳۷ مدنى) في التزاحم بــين ثلاث حالات:-
الحالة الأولى:- تزاحم الشفعاء من (طبقات أو درجات مختلفة) فإن (الأولوية) تكون حسب الترتيب الوارد بمادة (۹٣٦ مدنى) وهم:-
(1) مالك الرقبة:- وهو لا يزاحمه أحد (فى حالة بيع حق الانتفاع) (استثناء) رغبة من المشرع فى جمع شتات الملكية وتمكين صاحب الرقبة من التخلص من حق الانتفاع المقرر للغير على عقار لتعود إليه الملكية (تامة) بعد أن كانت ناقصة.
(2) الشريك المشتاع: (سبق الحديث عنه)
(3) صاحب حق الانتفاع:-
(4) أخيرًا (الجار الملاصق)
الحالة الثانية:- تعدد الشفعاء (من طبقة واحدة) فإن الأولوية واستحقاق كل شفيع يكون على قدر ما يشفع به وهو (نصيبه) (م 937/3 مدنى) وهى من نوعان:-
1- أولوية بحسب (الدرجة) بين شفعاء من (طبقات مختلفة)
2- أولوية بحسب (النصيب أو المنفعة) بين شفعاء من طبقة واحدة
3- ويكون استحقاق كل شفيع (على قدر نصيبه).
ويكون التوزيع على الشفعاء (بالتساوى) فى حالة (الشركاء المشتاعين) لاشتراكهم جميعًا في عقار واحد مشفوع به، أما في حالة الجيرة فلكون لكل جار عقاره،
الحالة الثالثة:- إذا كان المشترى شريك مشتاع وشفيع فإنه يقدم على من هو فى طبقته من الشفعاء أو من طبقة أدنى بشرط أن تكون (ملكيته مسجلة) وقت البيع المشفوع فيه (المادتان ٩٣٦ /ب، 937/3 مدنی)
(طعن 1139/52 ق جلسة 26/12/1985)، فإذا كان الشفيع من (طبقة أعلى) من المشترى فضل (الشفيع) على المشترى.
ما هى حالات التنازل عن الشفعة
التنازل قد يكون صريحا وقد يكون ضمنيا ويكون التنازل صريحا إذا كان قبل البيع المشفوع فيه م 948/ أ مدني، ويحدث ذلك بالنص في العقد في أحد بنوده عن نزول البائع عن الأخذ في الحق بالشفعة،
و يكون ضمنيا إذا صدر من الشفيع بعد البيع المشفوع فيه عمل أو تصرف يفيد عدم استعمال الحق في الشفعة سواء تم انذار الشفيع أو لم يتم بعكس النزول الصريح.
ويعد الشفيع متنازلًا ضمنيا عن حقه في الشفعة في عدة حالات
1- طلب قسمة العقار وتجزئته اذا كان شائعا وعرضها للبيع (طعن 2768/ 69 ق جلسة 11/ 11/ 2001) .
2- استئجار الشفيعة العين من مشتري العقار.
3- اتفاق الشفيع مع المشتري على حق ارتفاق.
4- تمليك مالك الأرض لشقق البناء الذي أقامه بالبيع للغير، يعد نزولا منه عن حقه في أخذها ب حق الشفعة عند إعادة بيعها من هؤلاء المشترين، ويكشف عن رغبته في عدم الاحتفاظ بملكية ما باعه لاعتبار
أن ذلك هو المفهوم الصحيح لإدارة المالك الأصلي في نظام تمليك الشقق. ( طعن 1317/ 50 ق جلسة 19/ 3/ 1981، طعن 531/ 46 ق جلسة 7/ 6/ 1978).
ولا يعد تنازلا من الشفيع
1- المساومة:- طعن 542/ 47 ق جلسة 8/ 1/ 1981.
2- الرفض الاستكثار الثمن (طعن 30/ 15 ق جلسة 20/ 12/ 1945، طعن 531/ 40 ق جلسة 29/ 11/ 1975) .
3- مجرد عرض العقار المشفوع فيه على الشفيع ورفضه شراؤه لا يعد تنازلا.
الطعنان 3659، 3658/ 58 ق جلسة 25/ 10/ 1990، لان التنازل الضمني يفترض حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتما الإعراض عن استعمال حق الشفعة واعتبار المشتري مالكا نهائيا للمبيع.
طعن 2769/ 62 ق جلسة 30/ 1/ 2001.
أثر التنازل عن حق الشفعة بالنسبة للورثة
النزول عن حق الشفعة إذا التزم المورط الشفيع في عقد ملكيته، يلتزم به ورثته من بعده، لأنه التزم ودين في تركته يسأل عنه الورثة في حدودها، فإذا حدث وبيع العقار مجاور لعقد المورث بعد وفاته فإنه لا يجوز لورثته أخذه بالشفعة لسبق نزول المورث عنه.
اما اذا قام المورث بتنفيذ هذا الالتزام في حياته بحصول بيع عن العقار المجاور لعقاره ولم يطلب أخذه ب حق الشفعة، ثم قام المشتري في حياة المورث ببيع ذلك العقار المجاور مرة أخرى إلى مشتر آخر وذلك في عهد الورثة، هنا يجوز للورثة أخذه ب حق الشفعة.
اثر التنازل عن حق الشفعة بالنسبة المشتري
يقيد الخلف الخاص المشتري إذا توافر شرطان:-
1- إذا كان من مستلزماته.
2- علم المشتري بالتنازل وقت حصول البيع المشفوع فيه.
ويلاحظ:- أن النزول عن الحق يفترض قيام الحق وثبوته ثم التنازل عنه، فيعد ذلك من مسقطات حق الشفعة أما عدم ثبوت الحق.
بداية فينبغي عدم جوازها فيعد من موانعها وفرق بين المسقطات والموانع.
حالات سقوط الشفعة
حالات سقوط الشفعة م 948 مدني.
1- إذا نزل الشفيع صراحه عن حقه ولو قبل البيع م 948/ 1 مدني، أما النزول الضمني بعدم قبول الشراء بعد عرض العقار عليه لا يعد نزولا عن حقه في الأخذ بالشفعة.( طعن 3659/ 58ق جلسه 25/ /10/ /1990).
اما المساومة أو اشتراك في جزء معناه رضاء الشفيع بملكيه المشتري وسقوط حقه في الاخذ بالشفعه
طعن 1487/ 48 ق جلسة 11/ 11/ 1982، وذهب الطعن 542/ 47 ق جلسة 8/ 1/ 1981، إلى أنه لا يعد تنازلا من الشفيع عن الأخذ بالشفعة.
2- مرور 4 شهور من تاريخ تسجيل عقد البيع الرضائي لصالح مشتري العقار المشفوع فيه م 948/ ب مدني.
ويحسب الميعاد بالتقويم الميلادي طبقا م 3 مدني، و 15/ 3 مرافعات، افتراض المشرع غير قابل لإثبات العكس أن الشفيع علم بالبيع إذا سجله المشتري.(طعن 158/ 35 ق جلسة 20/ 12/ 1969).
ان الميعاد يحسب من اليوم التالي لتاريخ تسجيل عقد البيع الرضائي وليس من تاريخ إعلان التسجيل للشفيع وينقضي بانقضاء اليوم المماثل تاريخ التسجيل من الشهر الذي ينتهي فيها الميعاد،
ولا يعتد في ذلك العدد الأيام في كل شهر وإذا صادف هذا اليوم يوم عطلة رسمية امتد إلى أول يوم من ايام العمل التالي لهذه العطلة، والمهم ان يتم اعلان الرغبة قبل انقضاء ميعاد الــــــــــــ 4 شهور
طبقا للنظم المحدد لحصول الإجراء بالشهور المنصوص عليها بالمادة 15 مرافعات.(طعن 1088/ 58 ق جلسة 22/ 5/ 1990).
ولم يكن يوم عطلة رسمية والذي حدث أن إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة تم يوم 5/ 6/ 1982، أي بعد اليوم المقرر لانقضاء المدة المقررة وهو 3/ 6/ 1982 بيومين، معنى ذلك أنه تم بعد انقضاء الميعاد، فسكت حقه في أخذ الحصة المبيعة بالشفعة.
ويلاحظ:-
ان التسجيل حجة على الكافة ومنهم الشفيع سواء علم أم لم يعلم، فعلم الشفيع افتراضي قانونا، وهو ميعاد سقوط لا يقف ولا ينقطع ويسري في حق عديم الأهلية، ولا يضاف إليه ميعاد مسافة،
ولكن إذا صادف انتهائه يوم عطلة رسمية امتد إلى أول يوم من أيام العمل.(طعن 458/ 35 ق جلسة 25/ 12/ 1969، طعن 2023/ 50 ق جلسة 23/ 12/ 1982).
3- مرور 15 سنة على تاريخ إبرام عقد البيع الابتدائي العرفي غير المسجل.
4- عدم ابداء الرغبة في الشفعة من الشفيع خلال 15 يوم من تاريخ وصول انذار البائع او المشتري الى الشفيع م 940 مدني او خلال 15 سنة من تاريخ ابرام عقد البيع الابتدائي حال عدم تسجيله.
5- عدم إيداع الثمن الحقيقي للمبيع الوارد ذكره بالإنذار خزينة المحكمة الواقع بدائرتها العقار المشفوع فيه خلال 30 يوم من إعلان الرغبة في الشفعة رسميا على يد محضر ،،،
على أن يكون ايداع الثمن قبل رفع دعوى الشفعة في نفس يوم الاذاعه او في اليوم الثاني له مباشرة، او عدم رفع دعوى الشفعة في الميعاد وهو 30 يوم من تاريخ ابتداء الرغبة في الشفعة
م 492/ 2 مدني.(طعن 832/ 47 ق جلسة 17/ 3/ 1981، طعن 73/ 48 ق جلسة 4/ 11/ 1981).
6- التحايل لإسقاط الشفعة، طعن 1445/ 45 ق جلسة 11/ 6/ 1987، لما فيه من إبطال حق المسلم لقوله السلام لا ترتكبوا ما ارتكب اليهود فتحتل محارم الله بادنى الحيل.
7- بطلان اعلان احد الخصوم بشرط أن يكون غاية من الدفع وليس وسيلة.(طعن 244/ 31 ق جلسة 30/ 12/ 1965).
8- زوال ملكية الشفيع للعقار المشفوع به من وقت البيع حتى صدور حكم نهائي بالشفعة إذا كان سند الشفيعة موصوفا بشرط فاسخ وتحقق الشرط.
9- عدم رفع الدعوى أمام المحكمة الواقع بدائرتها العقار او لعدم اختصام الشفيع كلا من البائع والمشتري، م 943 مدني او عدم رفع الدعوى في الميعاد.
10- إذا زادت ملكية الفرد عن 200 فدان طبقا ق 178/ 1952 الخاص بالإصلاح الزراعي.
طعن 235/ 23 ق جلسة 14/ 11/ 1957.
11- سوق نية الشفيع وقت إظهار رغبته في الأخذ بالشفعة بعلمه بالثمن الحقيقي، ولكنه أخذ بظاهر العقد، فلا يقبل منه تكملة الثمن، ولكن يجوز للشفيع دفع الدعاء سوء النية بادعاء جهله بالثمن الحقيقي لعدم اعذاره، وانه مستعد تكملة الثمن، أو أن عقد شراء المشتري لم يسجل فأودع ما يعتقد أنه الثمن الحقيقي. (طعن 275، 286/ 50 ق جلسة 29/ 12/ 1983) .
12- شراء الشفيع العقار المشفوع من المشتري.
13- موت الشفيع قبل إعلان الرغبة في الشفعة.
ما هى موانع الشفعة
1. موت الشفيع قبل تملك العقار المشفوع فيه قضاء او رضاء ولا تبطل بموت المشتري.
2. طلب الشفيع جزء من المبيع وليس كل المبيع.
3. بيع الشفيع للعقار المشفوع به قبل تملك العقار المشفوع فيه.
4. عدم إعلان الرغبة في الشفعة ويلزم في الاعلان ان يكون رسميا على يد محضر طبقا م 942/ 1 مدني.
5. رفع دعوى الشفعة بعد الميعاد بدون عذر مقبول.
6. عدم اشتمال الانذار الرسمى على يد محضر على بيان العقار موضوع الأخذ بالشفعة، والثمن، والمصروفات الرسمية، وشروط البيع، واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه م 941 مدني.
هل يجوز الاخذ بالشفعة فى حالة توالي وتعدد بيع العقار الواحد
هي قيام مشتري العقار ببيعه لمشتر آخر.
والفيصل في قيام حق الشفيع في الأخذ بالشفعة هو تسجيل اعلان الرغبه في الشفعة م942 مدني، فإذا تم البيع من المشتري إلي المشتري الثاني قبل تسجيل اعلان الرغبة في الشفعة فلا يجوز الأخذ بالشفعة الا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشتري بها ذلك المشتري الثاني وأهمها الثمن واساس هذا الالتزام المواد 938، 942، 947 مدني. ( طعن 1528/ 49 ق جلسة 12/6/1983) .
ويلزم الشفيع بأدخال المشتري الثاني خصما في دعوي الشفعة حتي ولو كان عقد هذا المشتري صوري، (طعن 253/38ق جلسة 13/11/1973).
ويشترط في البيع الثاني
1- أن يكون حقيقي وليس صوري (طعن916/57ق جلسة 29/1/1992) والإ أعتبر البيع الأول قائم ويعتد به في الشفعة، ولا وجود للبيع الثاني.(طعن153/51ق جلسة 31/12/1985) .
2- أدخال المشتري الثاني خصما في الدعوي، وان ادعاء صورية عقد لا يغني عن وجوب اختصامه ليجابه هذا الادعاء. (طعن1650/49ق جلسة 26/2/1981).
3- أن يكون البيع الثاني مما تجوز فيه الشفعة (م978 مدني) بألا يكون لأحد الأصول او الفروع أو الزوجة في زوجية قائمه أو قريب لغاية الدرجة الرابعة، أو صهر لغاية الدرجة الثانية. وإذا حدث وتم تصرف المشتري الأول بالبيع لمشتري ثان بعد تسجيل اعلان الرغبة في الشفعة لا يحتج بالبيع الثاني علي الشفيع.( طعن 371/48ق جلسة 28/5/1981).
ولا يشترط في البيع الثاني الذي تم قبل تسجيل اعلان الرغبة في الشفعة ان يكون ثابت التاريخ او ان يكون قد أنذر به رسميًا أو علم به واقعياً.(طعن 5424/63ق جلسة19/10/1994).
فإذا كان البيع الثاني صوري اعتبر البيع الاول قائم وهو الذي يؤخذ به في الشفعة ولا يحتج عليه بمعياد رفعها. (طعن 376/50ق جلسة 24/11/1983) ويعفي الشفيع من توجيه اعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة الي المشتري الثاني (طعن 3658/58ق جلسة 25/10/1990) .
بشرط: اختصام المشتري الثاني ليكون الحكم الصادر في مواجهته حجه عليه(طعن1383/55ق جلسة 9/3/1989)،
ويجب في توالي البيوع: توجيه اعلان الرغبة الي المشتري الاول المعتبر بائع والمشتري الثاني المشفوع منه أي جميع المشترين مع ملاحظة تغير صفتهم طبائعين ومشفوع منهم، والمالك الأصلي بموجب عقد مسجل وذلك لعد انتقال الملكية للمشتري الأول بالتسجيل.
ويلاحظ: أنه اذا لم يسجل الشفيع اعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة وأثناء نظر دعواه- قبل صدور حكم نهائي فيه- قام مشتر ثان غير المشفوع منه وسجل عقده، فان ذلك يؤدي إلي:
انفساخ بقية العقود ومنها العقد المشفوع فيه فيسقط بذلك حق الشفعة المقامة من اجله دعوي الشفعة ويتعين رفضها. (طعن1201/49ق جلسة 30/12/1983).
ثانيًا:- توالى البيوع وتعددها
تعريفه: هو قيام نفس البائع ببيع ذات العقار المبيع لأكثر من مشتر، فيحق للشفيع طلب الشفعة في أي عقد منها بشرط: بقاء ملكية العقار المبيع للبائع المالك الأصلي وعدم انتقالها لأحد المشترين بالتسجيل،
فإذا انتقلت لأحدهم فان الشفيع يوجه طلبه في الأخذ بالشفعة لهذا البيع فقط لأستحالة نقل الملكية لباقي العقود لاستنفاذ الملكية واستحالة تنفيذها لباقي العقود فتعد مفسوخة (طعن 766/62ق جلسة 27/6/1998).
وانظر الطعن 1202/49ق جلسة 30/12/1982: إذا بيع العقار من نفس البائع أكثر من مرة، كان للشفيع أن يشفع في أي من هذه البيوع طالما بقيت الملكية للبائع.
فإذا انتقلت الملكية لمشتري آخر غير المشفوع منه بتسجيله عقده قبل تسجيل اعلان الرغبة في الشفعة فان طلب الشفعة يكون غير مقبول،
لان الشفعة سبب كاسب للملكية وهي في هذه الحاله لا تؤدي الي انتقال الملكية للشفيع، فان هو ادعي صورية هذا العقد المسجل لا يلتفت الي ادعائه مالم يختصم جميع المشترين فيه ولا بقيت دعواه غير مقبولة.
وللمشتري الاول باعتباره غيرا بالنسبة للتصرف الثاني الصادر من البائع الأصلي لمشتري آخر عن ذات العقار اثبات صورية هذا التصرف بكافة الطرق م244 مدني وان يتمسك بالعقد المستتر (طعن9/59ق جلسة 6/2/1969) .
البيع الثاني باطلًا ولو كان مسجلًا أصبح البيع الثاني باطل لا يجوز الأخذ بالشفعة فيه ويكون الأخذ بالشفعة في البيع الأول فقط حسب المواعيد، فان لم تراع تلك المواعيد سقط الحق في الأخذ بالشفع
ماهى الحالات التى تجوز فيها الشفعة
1) البيع بعقد ابتدائي
عرفي لم يسجل ما دام بانا لازما طالما لا يوجد في القانون شرطا بلزوم التسجيل لجواز الشفعة فلا يشترط أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ.(طعن 173/18ق جلسة18/5/1950) .
بشرط: عدم اقترانه بعربون (طعن 173/18ق جلسة 18/5/1950) وذهبت محكمة النقض عكس ذلك في حكم لها صادر بجلسة 3/4/1947 إلي جواز الأخذ بالشفعة في العقد الابتدائي ولو اقترن بعربون،،،،
وذهبت محكمة الأستئناف المختلط بجلستها في 6/3/1945 إلي عدم جواز الأخذ بالشفعة في عقد البيع الابتدائي المقترن بعربون الا أذ أصبح المبيع باتا ولم يعدل عنه احد الطرفين السنهوري الوسيط الجزء التاسع ص500- 501).
2) البيع الباطل بطلانًا نسبيًا لنقص أهلية أو عيب ادارة .
3) البيع الصوري صورية نسبية
وليست مطلقة إذا كان الشفيع حسن النيه لا يعلم به وقت تعامله ( طعن مدني 23/32ق جلسة 18/10/1966) وباعتباره من الغير له حق التمسك بالعقد الظاهر دون العقد المستتر واثبات الصورية بكافة الطرق (طعن 1326/49ق جلسة 29/5/1983) .
فإذا كان الثمن المذكور بالعقد أقل من الثمن الحقيقي للتهرب من رسوم التسجيل فلا يجوز الاحتجاج علي الشفيع الا بالثمن المذكور بالعقد الظاهر دون تكليفه باثبات الثمن الحقيقي (طعن 322/20ق جلسة 29/1/1953) وان البيع الصوري صورية مطلقة معدوم لا وجود له.
4) العقار بالتخصيص .
5) الوعد بالبيع من جانبين الوعد المتبادل: بأعتباره بيع تام ( طعن417/36ق جلسة 25/5/1975).
6) بيع المزاد الاختياري و بيع المظاريف لعد توافر العلانية.
7) عقد البيع القابل للابطال ومثاله
بيع مالك الغير مادام قائمًا لم يقض ببطلانه. لثبوتها في كل بيع تم مستوفيا لأركانه ولو حمل سببًا لبطلانه ويحل فيه الشفيع محل المشفوع منه في جميع حقوقه والتزاماته لا يملك تعديله أو تبعيض محله ولو تبين ان المبيع كله أو بعضه مملوك للغير مما محله الرجوع علي البائع وليس تفريق الصفقة لأنه غير جائز.(طعن961/47ق جلسة 10/1/1979).
8) البيع المعلق علي شرط صريح فاسخ)، فإذا فسخ العقد بعد طلب الشفعة يظل حق الشفيع قائم لا يسقط طالما لم يتحقق الشرط، وله اجبار البائع بالمضي معه في البيع لا مع المشتري (طعن720/46ق جلسة 3/6/1980) (الطعنان 281،952/49ق جلسة 12/3/1981).
9) بيع حق الانتفاع مستقلًا عن حق الرقبة طبقًا نص م985/1 مدني)، (طعن103/48ق جلسة 13/12/1979) (طعن1644/51ق جلسة 9/11/1985).
10) البيع الساتر لهبة أذا كان الشفيع حسن النيه. (طعن480/50ق جلسة 24/1/1984).
11) تجوز للشفيع إذا كان ذميا.
12) إذا صدرت من الشخص المعنوي. ( الطعنان 2243، 2365/52ق جلسة 15/1/1987).
13) حق الارتفاق (طبقا م 936/ هــــ مدني) إذا وقع علي عاتق الأرض المشفوع بها أو الارض المشفوع فيها ويخدم الأخري.
14) اعلان الشفيع رغبته في الاخذ بالشفعه قبل التقابل يجعل حقه قائم (طعن168/21ق جلسة 25/3/1954)، (طعن720/46ق جلسة 3/6/1980).
15) الشريك في حق الانتفاع له الحق في الأخذ الشفعة في حصة شائعة في حق الأنتفاع ببيعها من شريك اخر اجنبي .
16) تجوز في بيع شريك علي الشيوع (لحصة مفرزة قبل القسمه طبقًا لنص م 936 مدني)طعن 384/48ق جلسة 30/1/1983) .
17) حكم صحة التعاقد المنتهي صلحاً لان الصلح لم يترتب عليه انحلال البيع، بل يظل قائم فتجوز فيه الشفعة.
( طعن654/45ق جلسة25/5/1978) .
18) تجوز في البيع المعلق علي شرط واقف.(طعن مدني / ق جلسة 29/11/1951)
19) البيع ولو وقع من مشتر لم يسجل عقد شرائه هو بيع قائم ومنتج لأثاره، فتثبت فيه الشفعة، ثبوتها في كل بيع استوفي اركانه، (طعن 1383/55ق جلسة 9/3/1989).
20) أ) نص م2/1 من قانون تملك الأجانب للعقارات المبينة و الاراضي الفضاء اجازت استثناء من الحظر المنصوص عليه في المادة الأولي،
للأجنبي اكتساب ملكية العقارات المبنيه والأراضي الفضاء إذا كانت ملكية العقار لحكومة اجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكني رئيس البعثة وذلك بشرط المعامل بالمثل أو كانت الملكية لاحدي الهيئات او المنظمات الدولية .
وإذا كان ذلك فان مصلحة الطاعنه وقد قررت انها تبغي الارض المشفوعة فيها لتوسيع مقر بعثتها تكون قائمة طالما ان احد من المطعون ضدهم لم يدع عد توافر ما اشترطته تلك المادة
لجواز تملك الارض موضوع النزاع عن طريق الاستثناء .( طعن 450/45ق جلسة 17/1/1979).
ب) حظرت المادة الاولي من قانون 81/76 بتنظيم تملك الاجانب للعقارات بمصر، واكتساب ملكية الاجانب للعقارات بمصر عدا الميراث الا ان ذلك القانون استثني من المادة الثانية منه ان تكون ملكية العقار لحكومة اجنبيه لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية او القنصيلة او لسكني رئيس البعثه بشرط المعاملة بالمثل او كانت الملكية لاحدي الهيئات او المنظمات الدولية ،،،
وكذلك حالات موافقه مجلس الوزراء التي تتوافر فيها شروط معينه لما كان ما تقدم وكان الطعن ( سوداني الجنسية) ولم يحصل علي موافقه مجلس الوزراء كنص القانون سيمتنع القضاء و ثبوت حقه في الأخذ بالشفعة طعن 113/ 61ق جلسه 29/ /5/ /1997.
21) جواز الشفعة في بيع ارض الحكومه والحاصل بطريق المظاريف لعدم تحقق شرط العلانية وعدم التسوية بينه وبين البيع الحاصل بطريق المزايدة .طعن 77/ 16 ق جلسة 27/ /5/ /1946.
22) ملكية الشفيع للعقار المشفوع فيه بموجب عقد بيع وفائي يجوز له الأخذ بالشفعة ما دام لم يصدر حكم في الدعوى المرفوعة ضده ببطلان عقده( طعن 166/ 18 ق جلسة 23/ 11/ 1950).
23) بطلان العقد المشروع قبل الحكم بالشفعة أو بعدها فان الحاله الاولى تسقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة.
والحالة الثانية تزيل حق الشفيع على العقار المبيع(طعن 974/ 55 ق جلسة 18/ 12/ 1991.
24) قسمه منفعة وحدات العقار قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانيه الى قسمه نهائيا أو زوال حالة الشيوع اثره للشريك طلب الأخذ بالشفعة
بوصفه شريكا على الشيوع في هذا العقار ولو استمرت القسمة 15 سنة.( طعن 5424/ 63 ق جلسة 19/ 10/ 1994.
25) قيام الحارس على أموال رعاية الأمان ببيع عقار بالمزاد- النص في قائمة شروط البيع على ضرورة موافقته على الثمن الراسي به المزاد على حقه في الغاء البيع بدون ابداء اسباب.
هذا البيع تجوز فيه الشفعة م 939 مدني فمثل هذا البيع وإن تم بطريقة المزاد الا انهم لا يتفق مع البيع الجبري الذي يرسي في المزاد على صاحب اخر عطاء بدون مصادقة احد(طعن 336/ 22 ق جلسة 17/5/1956) .
26) بيع مصلحة الأملاك لعقاراتها بمزاد بشرط مصادقة وزير المالية لبيع عقارات القصر 1 الذي كان يتم أمام المجالس الحسبية- هي بيوع تجوز فيها الشفعة برغم حصولها بالمزاد أمام جهة الإدارة او المجلس الحزبي المختص.
( طعن 336/ 22 ق جلسة 17/5/1956).
27) التقايل الذي يتم بعد طلب الشفعة – لا أثر له على حق الشفيع على أخذ العقار المشفوع فيه بالشفعة.
( طعن 720/ 46 ق جلسة 3/6/1980).
