دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية
دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية حيث نصت المادة 18 من القانون 136 الفقرة(ب) بأنه (لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لأحد الأسباب الأتية : (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف ، أو بإعلان على يد محضر)
وسوف نوضح اليكم الصيغه القانونية لـ دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية والشروط الواجب توافرها قبل رفع دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية.
شروط رفع دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية
1- امتناع المستأجر عن دفع الأجرة.
2- يشترط أن يتم اقامة دعوى اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية إثبات عدم استجابة المؤجر لسداد الأجرة.
3- لا يستلزم بالضرورة صدور حكم نهائي في الدعوي السابق ذكرها.
4- يشترط ألا يوجد أسباب تمنع المؤجر من سداد قيمة الأجرة، وهذه المبررات يقوم القاضي بتقديرها.
المحكمة المختصة بنظر دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية
الاختصاص النوعي : يخضع لحكم القواعد العامة في قانون المرافعات حسب قيمة الدعوي، ولما كانت دعوی الإخلاء من المنازعات الناشئة عن عقد الإيجار ولم يحدد لها المشرع في المواد 36، 37 مرافعات طريقا معينا لتقدير قيمتها ومن ثم تعتبر من الدعاوي مجهولة القيمة والتي تختص بها المحكمة الابتدائية باعتبار أن قيمتها تزيد على أربعين الف جنيه وذلك عملا بنص المادة 41 من قانون المرافعات فدعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية تختص بها المحكمة الابتدائية .
الاختصاص المحلي : هي المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعي عليه وإذا تعدد المدعي عليهم كان الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن احدهم فإذا لم يكن للمدعي عليه موطن الجمهورية يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها محل إقامته عملا بالمادة 49 من قانون المرافعات.
احكام محكمة النقض في دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية
أن مفاد نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها وتوقي بالسداد صدور حكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم مستعجل بالطرد .
وبالتالي فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بنص المادة المذكورة لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائي في موضوع الدعوى السابقة بل يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكي يتوقى الحكم بالإخلاء.
وعلي ذلك فإن قرار شطب الدعــوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلي ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكي يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل أن تشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة علي المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى حكما حتميا بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو عرضها عليه عرضا مبرئا لذمته،
(الطعن رقم 2022 لسنة 70 ق جلسة 6 يونيو 2012)
وثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة، عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعاوى السابقة، مؤداه، قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار، شرطه، تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بوفائه بالأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر،،،،
علة ذلك، ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك، عدم اعتباره سابقة للتكرار، طبقا للطعن رقم 2354 لسنة 64 ق جلسة 17 يناير 2002 وعلى ذلك لا تصلح دعاوى الإلزام وأوامر الأداء بالأجرة كسابقة امتناع – كأول شروط دعاوى الإخلاء- في إقامة دعاوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة.
وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل و غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها و لكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب ،،،
إذ أن كلمة التكرار لغة تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أي من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجر ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار.
(الطعن رقم 2950 لسنة 57 جلسة 10 يونيو 1993)
صيغة دعوي اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية
انه فى يوم ………… الموافق …../…./………
بناء على طلب السيد / ………………….. المقيم ……………………………………… ومحله المختار مكتب الاستاذ / …………………………- المحامى
انا………………….. محضر محكمة ………… الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه واعلنت :
السيد / ………………… المقيم ………. قسم …………. محافظة ………..
مخاطبا مع / …………
الموضوع
بموجب عقد إيجار مؤرخ …………. استأجر المعلن اليه من الطالب ماهو…………… بغرض الاستعمال فى………..
بالعقار رقم …………..الكائن بشارع ………. قسم …………… محافظة …………….
وذلك لقاء قيمة إيجارية شهرية قدرها……….. جنيه تدفع مقدما أول كل شهر ، بالإضافة الى كافة ملحقات الأجرة من عوائد واستهلاك مياه وخلافه ، وتفصيلها كالأتى……….. جنيه القيمة الأيجارية الشهرية ،…………… جنيه قيمة استهلاك المياه ، والإجمالى مبلغ جنيه ………….
وحيث ان المعلن اليه قد امتنع عن سداد القيمة الإيجارية المستحقة اعتبارا من شهر……………… وحتى تاريخ هذا الأنذار
والتى تقدر بمبلغ ……… جنيه (عدد الشهور مضروبة فى القيمة الإيجارية الشهرية ) .
مما اضطر الطالب معه الى تكليف المعلن اليه بالوفاء بالقيمة الإيجارية المتأخرة بموجب الانذار الرسمى على يد محضر…………..الرقم …………….
محضرى …… ،أو ( خطاب موصى بعلم الوصول دون مظروف ) وتم اعلان المعلن اليه
بتاريخ ……. /…./….. الا انه لما يحرك ساكنا .
وحيث تنص المادة 18 من القانون 136 الفقرة( ب) بأنه :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لأحد الأسباب الأتية :
(ا)………….. الخ
(ب ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب
بعلم الوصول دون مظروف ، أو بإعلان على يد محضر ……………. “
وهو ما اضطر الطالب معه الى إقامة الدعوى الماثلة لطلب إخلاء المعلن اليه من العين المؤجرة والمبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار.
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من اصل الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة …………. الكائن مقرها ……………. امام الدائرة ( ) إيجارات ، وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة الثامنة وما بعدها من صباح يوم…………………. الموافق …./…/ ……. وذلك لسماع الحكم.
اولا : إخلاء المعلن اليه من العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار وتسليمها للطالب خالية من الاشخاص والشواغل وسليمة من أية تلفيات .
ثانيا : إلزام المعلن اليه بسداد القيمة الإيجارية المتأخرة حتى تاريخ الحكم فى هذه الدعوى كمقابل حق انتفاع ، مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب.
ولاجل العلم / ……..
