اسباب فسخ عقد الايجار القديم لعقار أو لمحل تجاري

اسباب فسخ عقد الايجار القديم

حالات أساسية تعتبر من اهم اسباب فسخ عقد الايجار القديم

1- عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يعتبر من اهم اسبا فسخ عقد الايجار القديم فيجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.

أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.

2-  التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، يعتبر سببا من اسباب فسخ عقد الايجار القديم ففي القانونين القديم والجديد تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.

3- الإضرار بالعين المؤجرة،يعتبر سببا ايضا من اسباب فسخ عقد الايجار القديم  مثل هدم حوائط أو جدران حامية في العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائي ثم إقامة دعوى إخلاء، بينما في القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.

4- استخدام العين في أعمال منافية للآداب العامة،سببا رئيسيا من اسباب فسخ عقد الايجار القديم  لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائي ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة.

5- تغيير الاستخدام دون موافقة المالكسبب من اسباب فسخ عقد الايجار القديم ، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفى القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.

حالات فرعية تعتبر من اسباب فسخ عقد الايجار القديم

1- حالة تهدم العقار الآيل للسقوط الذى به العين المؤجرة سواء أكان هذا التهدم كامل أو فى جزء منه .

2- حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما مـن تاريـخ أنذاره بالوفاء .

3- حالة تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة .

4- حالة ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين أو أجـرها من الباطن بغير اذن كتابي صريح مـن المالك .

5- حالة ترك المستأجر العين للغير أو لذوى القربى بقـصد الاستغناء عـنها نهائيا .

6- حالة ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائي نهائي .

7- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـارة بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائي نهائي .

8- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح بإستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائي نهائي .

9- حالة ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائي نهائي .

10- حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة .

11- حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل .

12- حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس في جريمة ماسة بالسمعة والشرف .

13- حالة تقديم المستأجر مستند مزور في قضيته مع المالك .

14- حالة أستخدام العين المؤجرة في غير الغرض الذى أجرت من أجله .

15- حالة أندلاع حريق في العين المؤجرة و حدوث تلفيات .

16-حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة .

17- حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى .

و لا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على

1- المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل .

2- المساكن التى تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الأنتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الأسكان والتعمير .

3- كما لا تسرى أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى .\

4- كما لا تسرى أحكامه على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى .

5- اخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية .

6- إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565 .

7- أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع

8- إذا كانت العين #المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم .

9- يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره “بالعدّاد” ، ثمن #الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي .

10 -إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر ، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.

11 – ينتهي #الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.

12- اتفاق العاقدين على انهاء العقد .

13-تحقق شرط فاسخ صريح.

14- اتحاد الذمة.

15- الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته .

16- هلاك العين المؤجرة.

17- إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه لانتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته .

ما هى اسباب فسخ عقد الايجار القديم

لمحل تجارى

اسباب فسخ عقد الايجار القديم لمحل تجاري

إن فسخ عقد ايجار محل تجاري قد يحدث للكثير من الأسباب منها أن يكون فسخ العقد بالتراضي بين الطرفين ومنها أن يقوم أحد الأطراف بفسخ هذا العقد في حالات حددها القانون حتى لا يتعرض المالك أو المستأجر للمسائلة القانونية.

وبشكل عام يتعرض ايجار المحلات لحالات فسخ التعاقد بكثره لأسباب خاصة بطبيعة استخدام العقار نفسه مثل تدهور مبيعات المحل وتعرض صاحبه للإفلاس على سبيل المثال أو لزيادة عدد العاملين وبالتالي رغبة المستأجر في إنهاء التعاقد ليتمكن من استئجار محل تجاري أكبر.

لمعرفة كل مايخص اسباب فسخ عقد الايجار القديم لا تتردد في التواصل مع مكتب الاستاذ / سعد فتحي سعد المحامى 

مؤسس منصة المحامي الرقمية علي الارقام التاليه : 

📞 01019252393
📞 01050324005
📞 01558570168 

عنوان المكتب :

العنوان :  183 شارع التحرير عمارة الاستراند باب اللوق وسط البلد / القاهرة / مصر

أولا فسخ عقد الإيجار بالتراضي

على عكس الشائع عن أهمية إثبات حالة من حالات انتهاك شروط التأجير لفسخ العقد إلا أنه يمكنك فسخ عقد ايجار محل تجاري بالتراضي بينك وبين المالك في حالة وجود شرط يُمكنك من إنهاء التعاقد قبل انتهاء المدة.

وعادة ما يأتي هذا الشرط بصيغة أن المستأجر يستطيع فسخ عقد الإيجار قبل الموعد المحدد لانتهاء مدة التعاقد بشرط إخطار المالك كتابيًا قبل موعد إخلاء العقار بشهر على الأقل، وقد يضيف المالك شرط دفع القيمة الإيجارية لهذا الشهر والتأكد من إخلائك للعقار قبل نهايته ويجب وجود شرط فسخ العقد بالتراضي بين المؤجر والمستأجر داخل العقد ينص على إمكانية إنهاء العقد قبل الموعد .

في حالة عدم وجود هذا الشرط داخل العقد فإن فسخ عقد الإيجار يكون بإثبات المؤجر انتهاك المستأجر لأحد شروط التعاقد.

ثانيا شروط فسخ عقد الايجار القديم لمحل تجاري قبل انتهاء الموعد

من اهم الشروط التي يحق فيها للمالك فسخ العقد مع المستأجر قبل الموعد المحدد بالعقد مايلي:-

1- امتناع المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية
أحد شروط فسخ عقد ايجار محل تجاري هي أن يمتنع المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية المحددة في العقد ويعتبر ذلك سببًا مباشرًا لرفع دعوى قضائية وطرده من المحل.

أما عن الإجراءات الخاصة بهذه الحالة هي أن يقوم المؤجر بإرسال إنذار رسمي للمستأجر بعدم دفعه للإيجار وإذا لم يستجب للإنذار ويسدد القيمة الإيجارية خلال 14 يوم من تاريخ الإنذار يستطيع المؤجر رفع دعوى قضائية لطرده ويسمح للمستأجر أن يسدد أمام القاضي حينها.

2- إلحاق الضرر بالمحل المُستأجر
يعد الإهتمام بالمحل أو بالعقار أحد التزامات المستأجر تجاه المؤجر ولذلك فإن الإضرار بالمحل كأن يتم هدم حائط أو غيره من أشكال الإضرار يعطي المؤجر الحق في رفع دعوى قضائية لفسخ عقد ايجار محل تجاري وطرد المستأجر بشرط إثبات هذا الضرر أمام المحكمة.

3- تغيير استخدام المحل دون إذن المالك
من شروط فسخ عقد ايجار محل تجاري هي أن يقوم المستأجر بتغيير استخدام المحل لغير الغرض المكتوب في العقد كأن يحول المحل التجاري إلى عيادة على سبيل المثال.

وفي هذه الحالة يستطيع مالك العقار أن يرفع دعوى للطرد والإخلاء الفوري بشرط إثبات هذا التغيير للمحكمة.

4- تأجير المحل من الباطن
وتُطلق حالة تأجير المحل من الباطن على المستأجر الذي يقوم بالتنازل عن المحل أو تأجيره لطرف ثالث دون علم المالك الأصلي للعقار.

فإذا قمت بتأجير المحل من الباطن يأخذ المالك الأصلي الحق في رفع دعوى قضائية بفسخ عقد ايجار محل تجاري وإخلاء المحل من الطرف الثالث (المستأجر الذي تم التنازل عن المحل له) ويعود العقار لمالكه الأصلي فورًا.

5- استخدام المحل في أعمال منافية للآداب
ينطبق هذا الشرط على فسخ عقد ايجار محل تجاري أو شقة سكنية، وفي هذه الحالة يقوم المؤجر بإثبات استغلال المستأجر للمحل في أعمال منافية للآداب والقواعد الأخلاقية وبالتالي يستطيع طرد المستأجر مباشرة من المحل واستعادته مرة أخرى.