رسوم تسجيل عقد بيع في الشهر العقاري 2026 | التكلفة والضريبة

الخلاصة القانونية

رسوم تسجيل عقد بيع في الشهر العقاري تخضع لأحكام قانون رسوم التوثيق والشهر رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته، إلى جانب القواعد المنظمة لإجراءات الشهر العقاري، ولا تمثل ضريبة التصرفات العقارية جزءًا من رسوم الشهر نفسها، لأنها التزام ضريبي مستقل له قواعده الخاصة.

وينظم القانون رقم 70 لسنة 1964 الرسوم المستحقة على أعمال التوثيق والشهر، ومن بينها الرسم المقرر، ورسم الحفظ، والرسم النسبي، مع مراعاة التعديلات والقرارات المنظمة السارية.

أما إجراءات الشهر العقاري فتخضع لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، ومن بينها القانون رقم 9 لسنة 2022.

وتظل ضريبة التصرفات العقارية التزامًا مستقلًا عن رسوم الشهر العقاري، وينظمها قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته، ومن بينها القانون رقم 151 لسنة 2026.

تحديث 2026: أهم ما يجب معرفته عن ضريبة التصرفات العقارية

في 2026 طرأ تعديل مباشر على الأحكام المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية.

وبالنسبة إلى التصرفات الداخلة في نطاق المادة 43 بعد تعديلها:

• تبلغ الضريبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف.
• يلتزم المتصرف بسدادها.
• يكون السداد خلال 60 يومًا من تاريخ التصرف.
• يبدأ مقابل التأخير من اليوم التالي لانتهاء هذه المدة.
• يجب تطبيق هذه الأحكام مع مراعاة نطاق النص والاستثناءات والحالات الخاصة.

كما أعلنت مصلحة الضرائب المصرية في أغسطس 2026 إتاحة خدمات ضريبة التصرفات العقارية إلكترونيًا من خلال التطبيق المخصص لها.

خدمات ضريبة التصرفات العقارية – مصلحة الضرائب المصرية

كم رسوم تسجيل عقد بيع في الشهر العقاري؟

لا يوجد رقم واحد يصلح باعتباره «إجمالي رسوم تسجيل عقد البيع» في جميع الحالات.

فالرسوم التي تحصل على أعمال الشهر والتوثيق تخضع لقانون رسوم التوثيق والشهر والقرارات المنظمة له، بينما تخضع ضريبة التصرفات العقارية لنظام قانوني مستقل.

وبالتالي فإن تكلفة المعاملة قد تتكون من:

1. رسوم الشهر والتوثيق.
2. ضريبة التصرفات العقارية.
3. نفقات استخراج أو استكمال المستندات المطلوبة.
4. الأتعاب المهنية، إن وجدت.

وهنا تظهر المشكلة في كثير من الأرقام المتداولة على الإنترنت: يتم جمع هذه العناصر المختلفة ثم تقديم الناتج كله باعتباره «رسوم التسجيل».

والإطار الأساسي المنظم لهذه الرسوم هو القانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر، وتشير المادة الأولى منه إلى: الرسم المقرر، ورسم الحفظ، والرسم النسبي.

لكن القانون تعرض لتعديلات لاحقة، لذلك لا يكفي الرجوع إلى النص الأصلي الصادر سنة 1964 لتحديد قيمة الرسم المطبق حاليًا. كما عدّل القانون رقم 83 لسنة 2006 بعض أحكام نظام الرسوم، وتناول ما يحصل عن أعمال الشهر وما يلزم لإتمامها، بما في ذلك تكلفة الأعمال المساحية، وفق نطاق النص.

أما الفئات الرقمية حسب مساحة العقار فتخضع للقرار الوزاري المنظم لها؛ ولهذا لا ينبغي نشر جدول مالي باعتباره «رسوم 2026» قبل التأكد من النسخة الرسمية السارية للقرار وأي تعديل لاحق عليه.

ما الذي يدخل ضمن تكلفة تسجيل عقد البيع؟

يمكن تقسيم التكلفة إلى عناصر واضحة:

وبالتالي، لا يصح اعتبار كل مبلغ يُدفع خلال عملية نقل الملكية رسمًا للشهر العقاري.

هل تختلف الرسوم حسب نوع ومساحة العقار؟

نعم، قد تؤثر مساحة العقار في الفئة التي تطبق على بعض رسوم الشهر وفق القرار المنظم لفئات الرسوم.

لكن المساحة وحدها لا تحدد إجمالي التكلفة، وقد تختلف الفئة أو النفقات المرتبطة بالمعاملة أيضًا بحسب:

نوع العقار (شقة، أرض، محل).
نوع التصرف المطلوب شهره.
المستندات القائمة والأعمال اللازمة لإتمام الشهر.
نفقات مرتبطة بالحالة العملية.
أتعاب مهنية عند الاستعانة بمحامٍ أو مقدم خدمة.
أما ضريبة التصرفات العقارية فلها قواعد مستقلة، ولا تُحسب بمجرد مساحة العقار أو نوعه.

لذلك فإن سؤال «الشقة 100 أو 150 مترًا، فكم التكلفة؟» أو «ما الفرق بين تسجيل شقة وأرض ومحل؟» لا تكفي الإجابة عنه بمجرد المساحة أو النوع، إذا كان المقصود إجمالي ما سيدفعه صاحب المعاملة وليس رسم الشهر فقط.

ما الفرق بين رسوم التسجيل وضريبة التصرفات العقارية؟

رسوم التسجيل هي الرسوم المرتبطة بأعمال وإجراءات الشهر والتوثيق.

أما ضريبة التصرفات العقارية فهي ضريبة مستقلة على التصرف ذاته.

ولهذا، لا يصح إجراء العملية التالية:

رسوم الشهر + 2.5% ضريبة = رسوم التسجيل.

لأن نسبة 2.5% تمثل ضريبة مستقلة، وليست أحد رسوم الشهر العقاري.

من يتحمل رسوم تسجيل عقد البيع؟

الأصل وفق المادة 462 من القانون المدني أن نفقات عقد البيع ورسوم التسجيل وغيرها من المصروفات تكون على المشتري، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

وهذا هو الأصل المدني في توزيع هذه النفقات بين طرفي البيع.

لكن يجب عدم الخلط بين هذا الأصل وبين ضريبة التصرفات العقارية.

من يتحمل رسوم التسجيل؟

الأصل أن يتحملها المشتري، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك.

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية؟

يلتزم المتصرف بسدادها وفق القانون الضريبي.

وإذا اتفق طرفا العقد فيما بينهما على توزيع العبء المالي بطريقة أخرى، فلا يعني ذلك بالضرورة تغيير الشخص الذي حدده القانون بوصفه المكلف أمام الجهة العامة.

كيف تحسب تكلفة تسجيل عقد البيع بطريقة صحيحة؟

الأفضل عدم البدء من «رقم إجمالي» منشور على الإنترنت.

ابدأ بهذه الخطوات:

1. حدد رسم الشهر المطبق

يتم ذلك وفق طبيعة العقار والفئة التي تنطبق على المعاملة وفق القواعد والقرارات المنظمة.

2. افصل ضريبة التصرفات العقارية

لا تضفها داخل بند رسوم الشهر، وإنما سجلها باعتبارها التزامًا ضريبيًا مستقلًا.

3. حدد المستندات التي يحتاجها الملف

قد يترتب على استخراج بعض المستندات نفقات مستقلة بحسب الحالة.

4. افصل الأتعاب المهنية

أتعاب المحامي أو مقدم الخدمة القانونية ليست من الرسوم الحكومية.

وبهذه الطريقة تحصل على صورة أدق للتكلفة بدل رقم واحد قد يخلط بين التزامات مختلفة قانونًا.

مثال عملي على فهم التكلفة

لنفترض أن هناك عقد بيع لشقة ويريد المشتري معرفة «تكلفة التسجيل».

الطريقة غير الدقيقة هي القول:

سأدفع رسوم الشهر + 2.5% ثم يكون الناتج هو رسوم التسجيل.

أما الطريقة الصحيحة فهي:

أولًا: تحديد رسم الشهر الذي ينطبق على العقار.

ثانيًا: حساب ضريبة التصرفات العقارية بصورة مستقلة، إذا انطبقت على التصرف وفق القانون.

ثالثًا: تحديد نفقات المستندات أو الأعمال التي يحتاج إليها الملف.

رابعًا: إضافة أي أتعاب مهنية بصورة مستقلة.

بهذه الطريقة يستطيع صاحب الشأن معرفة طبيعة كل مبلغ، بدل أن يحصل على إجمالي لا يعرف أي جزء منه رسم وأي جزء ضريبة.

هل توجد مصروفات أخرى أثناء التسجيل؟

قد يحتاج الملف، بحسب حالة العقار، إلى استخراج مستندات أو تحرير توكيل أو استيفاء متطلبات أخرى مرتبطة بالمعاملة.

لكن يجب عدم إدراج هذه النفقات تلقائيًا في جدول «رسوم الشهر العقاري».

كما لا ينبغي اعتبار تكلفة الأعمال المساحية اللازمة لإتمام الشهر في كل الأحوال رسمًا إضافيًا مستقلًا فوق الرسوم القانونية؛ لأن القانون رقم 83 لسنة 2006 تناول تكلفة الأعمال المساحية ضمن نطاق الأعمال المرتبطة بالشهر التي ينظمها النص.

أما أتعاب المحامي فهي أتعاب مهنية تعاقدية، وليست رسمًا حكوميًا.

هل يمكن استرداد الرسوم إذا لم يتم التسجيل؟

لا توجد قاعدة واحدة تصلح لكل المبالغ التي تم سدادها.

فالاسترداد يتوقف على:

• طبيعة المبلغ المسدد.
• الجهة التي حصلته.
• سبب عدم إتمام التسجيل.
• المرحلة التي وصل إليها الطلب.
• التعليمات المالية السارية على المبلغ محل الاسترداد.

ولذلك لا يصح القول إن جميع الرسوم تُرد، أو إن جميع المبالغ غير قابلة للاسترداد، من دون فحص طبيعة كل مبلغ.

ما خطوات تسجيل عقد البيع باختصار؟

موضوع هذا الدليل هو رسوم تسجيل عقد البيع، لذلك لا نعيد هنا شرح إجراءات الشهر كاملة.

وبصورة عامة، تتطلب المعاملة فحص وضع العقار والمستندات، وتحديد مسار التسجيل، وتقديم الطلب، واستكمال المتطلبات القانونية، وسداد الرسوم المستحقة، ثم استكمال إجراءات الشهر.

ولشرح الإجراءات والمستندات بصورة تفصيلية، راجع الدليل المتخصص:
إجراءات تسجيل شقة في الشهر العقاري خطوة بخطوة

وجود صفحة منفصلة للإجراءات مهم؛ لأن تفاصيل التسجيل تختلف عن نية البحث الخاصة بالرسوم. والصفحة الداخلية الحالية بالفعل تغطي المستندات ومسار تقديم الطلب.

ما علاقة العقد الأخضر بالتسجيل؟

بعد إتمام الشهر قد يرد مصطلح «العقد الأخضر» عند الحديث عن العقد المشهر.

لكن شرح العقد الأخضر وأنواعه وعلاماته ليس موضوع هذا الدليل، ولذلك يمكن الرجوع إلى الصفحة المتخصصة بدل توسيع المقال في موضوع جانبي:

ما هو العقد الأخضر وعلاقته بالعقارات؟

متى تحتاج إلى مراجعة ملف العقار قبل التسجيل؟

تكون مراجعة المستندات مهمة بصورة خاصة إذا كان هناك غموض في:

• سند الملكية.
• طبيعة العقد.
• مسار الشهر المناسب.
• المستندات المطلوبة.
• الرسوم أو الالتزامات التي قد تظهر أثناء المعاملة.

فالمشكلة في بعض الملفات لا تكون في قيمة الرسم نفسها، وإنما في تحديد الطريق القانوني الصحيح الذي يمكن من خلاله شهر التصرف.

وعند الحاجة إلى مراجعة الملف قبل بدء الإجراءات يمكن الرجوع إلى خدمة:

محامي تسجيل عقارات ومراجعة إجراءات التسجيل

الأسئلة الشائعة

هل ضريبة التصرفات العقارية ضمن رسوم الشهر العقاري؟

لا. ضريبة التصرفات العقارية التزام ضريبي مستقل عن رسوم الشهر والتوثيق.

هل يمكن الاتفاق على أن يتحمل البائع رسوم التسجيل بدل المشتري؟

نعم، يجوز الاتفاق بين طرفي البيع على توزيع مختلف لهذه النفقات، لكن هذا الاتفاق لا يغيّر الشخص الذي حدده القانون كمكلف أمام الجهة العامة بسداد ضريبة التصرفات العقارية.

ما نسبة ضريبة التصرفات العقارية في 2026؟

النسبة المقررة في نطاق المادة 43 بعد تعديلها بالقانون رقم 151 لسنة 2026 هي 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، مع مراعاة نطاق النص والاستثناءات القانونية.

ما مهلة سداد ضريبة التصرفات العقارية؟

يلتزم المتصرف بالسداد خلال 60 يومًا من تاريخ التصرف، ويبدأ مقابل التأخير من اليوم التالي لانقضاء هذه المدة.

هل تختلف رسوم التسجيل بين شقة جديدة وشقة قديمة (توريث أو بيع سابق)؟

نعم، قد تختلف المستندات والنفقات المرتبطة بالمعاملة بحسب تاريخ الملكية ومسار التصرفات السابقة على العقار، حتى لو تشابهت المساحة والفئة.

هل أتعاب المحامي من رسوم التسجيل؟

لا. أتعاب المحامي أتعاب مهنية مستقلة وليست رسمًا حكوميًا.

تنبيه قانوني

المعلومات الواردة في هذا الدليل توضح القواعد العامة المرتبطة برسوم الشهر وضريبة التصرفات العقارية، ولا تغني عن فحص مستندات العقار وطبيعة التصرف والمسار القانوني الذي ينطبق على كل حالة.

الخاتمة

رسوم تسجيل عقد بيع في الشهر العقاري ليست رقمًا واحدًا يجمع كل التكاليف المرتبطة بنقل الملكية.

هناك رسوم الشهر والتوثيق، وهناك ضريبة التصرفات العقارية، وقد توجد نفقات مرتبطة بالمستندات، إلى جانب الأتعاب المهنية إن وجدت.

والأصل أن نفقات عقد البيع ورسوم التسجيل تقع على المشتري ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف، بينما يلتزم المتصرف بسداد ضريبة التصرفات العقارية وفق القانون.

وبالنسبة إلى التصرفات الداخلة في نطاق المادة 43 بعد تعديل 2026، تبلغ الضريبة 2.5% من إجمالي قيمة التصرف، ويلتزم المتصرف بالسداد خلال 60 يومًا من تاريخ التصرف.

أما قيمة رسم الشهر نفسها، فيجب تحديدها وفق الفئة القانونية والقرار الوزاري الساري، وعدم الاعتماد على أرقام متداولة لا توضح مصدرها أو تاريخ العمل بها.